Διαμερισμάτωση

[GiorgosCivil]

Καλημέρα σε όλους

Σε πολυκατοικία του ’66 έχουμε αποτύπωση που διαφέρει από την άδεια, αλλά είναι πάρα πολύ «κοντά» στα σχέδια της σύστασης, με μόνη διαφορά αυτή που φαίνεται στην συνημμένη εικόνα παρακάτω (που πάρθηκε από το σχέδιο της σύστασης) - το «δόντι» του διαμερίσματος Α που εισέρχεται στο διαμέρισμα Β από ~40cm είναι 18cm. Δεδομένου πως το διαμέρισμα Α μικραίνει, μπορεί να τακτοποιηθεί με μονομερή τροποποίηση της σύστασης;

 

 

 

Edited Μάρτιος 10 , 2022 by GiorgosCivil
αλλαγή εικόνας

[dimitris GM]

ποια ειναι τα τμ. του Α και Β με βαση την αδεια;

Ποιά με βαση την συσταση;

υπαρχει διαφορα  με την πραγματικη κατασταση;

 

Edited Μάρτιος 10 , 2022 by dimitris GM

[GiorgosCivil]

Η μόνη διαφορά μεγαλύτερη του 2% (πάντα σε σχέση με τη σύσταση) είναι η πλευρά που αφορά το "δόντι" η οποία μετράται στο 2.87m αντί για 3.0m που δείχνει το σχέδιο, άρα έχουμε ~0,5 τ.μ. απόκλιση. 

[dimitris GM]

- το 2% γιατι το αναφερεις;;

• τεσπα, αν καταλαβα καλά, η αδεια  και η συσταση ειναι ιδιες, αλλά  διαφέρει  η πραγματικοτητα για ....μισο  τουβλο που το εβαλε ο "μαστορα εγω"...εξω απο το ραμα.

 

- ή τα ξαναμετρας με  πολυυυ... τεντωμενη την μετροταινια

- ή συννενοεισαι με τον γειτονα για "διορθωση"

- ή το στελνεις στον Υπουργο να το δοσει στους συμβουλους του και τις διαφορες επιτροπες του, να ορισουν μια γενικη παρεκκλιση στο 5%

και να τελειωσει  αυτη η παρανοια.

 

 

 

[GiorgosCivil]

Καταρχάς να ενημερώσω πως δεν είμαι πολύ σχετικός με το ζήτημα καθώς δεν ασκώ το επάγγελμα του μηχανικού ενεργά, οπότε σας ευχαριστώ πάρα πολύ για τις απαντήσεις. Τώρα, όσον αφορά το θέμα μας έχουμε τα εξής:

- Η άδεια είναι διαφορετική από τη σύσταση (μεγαλύτερο μπαλκόνι, μετακίνηση ανοιγμάτων κλπ κλπ.). Οπότε ο πωλητής προχωράει σε νομιμοποίηση (έχει βάλει μηχανικό).

- Ο μηχανικός λοιπόν του πωλητή έρχεται και προτείνει στην τακτοποίηση ως υφιστάμενη κατάσταση το σχέδιο της σύστασης, χωρίς δηλαδή να κάνει νεα αποτύπωση.

- Μετρώντας την υφιστάμενη κατάσταση στο διαμέρισμα, παρατήρησα πως οι τωρινές διαστάσεις με αυτές που φαίνονται στη σύσταση και που προτείνει ο μηχανικός του πωλητή είναι όλες εντός του 2% εκτός από αυτή που προανέφερα με το "δόντι".

Τελικά, δεν είμαι σίγουρος αν πρέπει να τα αναφέρω όλα αυτά στο φίλο αγοραστή ή να του πω να δεχθεί τη βεβαίωση και τακτοποίηση του μηχανικού του πωλητή, που ενδεχομένως να βάλει τον αγοραστή σε μπελάδες στο μέλλον (?).

Ευχαριστώ

Edited Μάρτιος 10 , 2022 by GiorgosCivil

[Δόκτορας]

On 10/3/2022 at 11:30 ΠΜ, GiorgosCivil said:

Δεδομένου πως το διαμέρισμα Α μικραίνει, μπορεί να τακτοποιηθεί με μονομερή τροποποίηση της σύστασης;

Όχι γιατί μεταβάλλεται η επιφάνεια δύο διαμερισμάτων.

Παράθεση

- Ο μηχανικός λοιπόν του πωλητή έρχεται και προτείνει στην τακτοποίηση ως υφιστάμενη κατάσταση το σχέδιο της σύστασης, χωρίς δηλαδή να κάνει νεα αποτύπωση.

Εάν έχει επιβεβαιώσει ότι το σχέδιο της σύστασης απεικονίζει την πραγματικότητα, καλά έκανε.
Αλλιώς, απαιτείται νέα κάτοψη.

Παράθεση

Τελικά, δεν είμαι σίγουρος αν πρέπει να τα αναφέρω όλα αυτά στο φίλο αγοραστή

Να του πεις όσα διαπίστωσες.

[Nikoszo]

Καλημέρα σας,

Ζητώ προκαταβολικά συγγνώμη που έχω βάλει και μια αλλαγή χρήσης στα ύπουλα μέσα στο θέμα, αλλά νιώθω οτι αυτό το θέμα πρέπει να περιγραφεί όλο μαζί...

Σε ένα οικόπεδο βγήκε άδεια το '64 για δημιουργία καταστήματος σε ισόγειο. Στη συνέχεια βγήκε νέα άδεια το '66 για προσθήκη ισογείου κατοικίας κατ'επέκταση και προσθήκη Α΄ορόφου. Στην πραγματικότητα, στο ισόγειο έχει κατασκευαστεί ένα κατάστημα με την άδεια του '64 και ένα μικρό διαμέρισμα μεσοτοιχία με το κατάστημα (με άλλη είσοδο) και στον όροφο έχει κατασκευαστεί άλλο ένα διαμέρισμα. Στις συμβολαιογραφικές πράξεις που έγιναν, το κατάστημα με το διαμέρισμα στο ισόγειο φαίνονται σαν μία ιδιοκτησία (κατάστημα) και διαφορετική ιδιοκτησία στον όροφο (διαμέρισμα). Στο ισόγειο υπάρχει και βεράντα μπροστά απο το διαμέρισμα, η οποία θεωρείται εντός κοινόχρηστου χώρου.

Ο ιδιοκτήτης του ισογείου θέλει να κάνει κάθετη σύσταση ώστε το κατάστημα και το διαμερισμα+βεραντα να ειναι διαφορετικές ιδιοκτησίες, με σκοπό να πουλήσει το διαμέρισμα+βεράντα. Το σωστό είναι να ρυθμίσω την ιδιοκτησία κατάστημα+διαμέρισμα (που φαίνεται ως μια ιδιοκτησία) με αλλαγή χρήσης για τα τ.μ. του διαμερίσματος απο κύρια σε κύρια (αφού στην αρχική σύσταση φαίνεται όλο σαν κατάστημα, παρά την άδεια του '66 που βγήκε για προσθήκη ισογείου κατ'επέκταση) και για τη βεράντα που θεωρείται κοινόχρηστος, θα βάλω άλλο ένα Φ.Κ. στο οποίο θα βάλω διαμερισμάτωση...?

[dimitris GM]

ενας ειναι ο ιδιοκτητης, αρα ολα ειναι πιο ευκολα

εχεις αδεια για καταστημα

εχεις δευτερη αδεια για προσθηκη διπλα στο καταστημα και για οροφο...δεν λες αν ο οροφος θα γινει πανω και απο τα δυο ή μονον πανω απο το διαμερισμα.

στα συμβολαια  -δεν λες τι ειδους -

εχει συνενωθει το καταστημα με την ισογεια προσθηκη

Αρα εχεις μια αυθαιρετη συνενωση και ΑΧ και  ΔΔ

δξ τί συμβολαια εχουν γινει μεχρι σημερα...

Ουτε βλεπω να χρειαζεται να γινει συσταση  "καθετης",

ουτε  μπορει να γινει, οταν το ισογειο καλυπτει ολοκληρη  την επιφανεια της οικοδομης και πανω απο αυτο υπαρχει ενα διαμερισμα.

Σε καλυπτει πληρως η συσταση ΟΙ ή η τροποποιηση της ηδη υφισταμενης.

Συζητησε το και με τον συμβ/φο σας.

 

 

 

 

[Nikoszo]

Δημήτρη σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Θα το εξηγησω καλύτερα:

Στο ισόγειο κατασκευάστηκε ένα κατάστημα με άδεια του '64. Το ΄66 βγήκε άδεια για προσθήκη ισογείου κατοικίας κατ'επέκταση και για προσθήκη ορόφου. Αυτή τη στιγμή στο ισόγειο υπάρχει ένα κατάστημα και ένα μικρο διαμέρισμα (με ανεξάρτητη είσοδο απο το κατάστημα) και στον όροφο υπάρχει ένα δεύτερο διαμέρισμα που εκτείνεται σε όλη την επιφάνεια πάνω απο το κατάστημα και το μικρό διαμέρισμα του ισογείου. Δεν υπάρχει ΥΔ ή ΥΥ, απλά εξάντλησαν τους συντελεστές σε δύο διαφορετικές φάσεις (64΄και '66). ΓΙα κάποιο λόγο, στη σύσταση που έγινε ο συμβολαιογράφος αναγράφει όλο το ισόγειο (κατάστημα+ισόγειο) σαν μια ιδιοκτησία (όλο σαν κατάστημα) και μια άλλη ιδιοκτησία το διαμέρισμα στον όροφο. Υπάρχουν δύο ιδιοκτήτες, ο ένας είναι ιδιοκτήτης του ισογείου και η αδελφή του είναι ιδιοκτήτρια του ορόφου. Ο αδελφός θέλει να "σπάσει" συμβολαιογραφικά το ισόγειο σε κατάστημα και διαμέρισμα, για να πουλήσει το διαμέρισμα (μαζί με τη βεράντα που ανέφερα παραπάνω που ανήκει σε ΚΧ). Οπότε η ερώτηση είναι αν ρυθμίζω όλο το ισόγειο και βάζω αλλαγή χρήσης απο κύρια (κατάστημα) σε κύρια (διαμέρισμα) για τα τ.μ. του διαμερίσματος και σε άλλο Φ.Κ. βάζω διαμερισματοποίηση για να συμπεριλάβω τη βεράντα που ανήκει σε κοινόχρηστο χώρο. Παρεπιπτόντως, η βεράντα έχει και αυτή τις δικές της αυθαιρεσίες, τις οποίες θα ρυθμίσω μαζί με το υπόλοιπο ισόγειο..

Ελπίζω να έγινε πιο κατανοητή η κατάσταση!

[Antonis92]

Καλημέρα σε όλους,

Θα ζητήσω από την αρχή την υπομονή σας καθώς είμαι νέος μηχανικός και τώρα εγκλιματίζομαι με το επάγγελμα στην Ελλάδα.

Σε ισόγειο πολυκατοικίας το κατάστημα (Κ1) που θέλω να εντάξω στον 4495/17 για να το μεταβιβάσει είναι οριζόντια ιδιοκτησία με το διπλανό (Κ2).Στην Τροποποίηση αδείας (οι παραβάσεις που προσπαθώ να εντάξω είναι βάσει του σχεδίου τροποποίησης αδείας) φαίνονται τα 2 καταστήματα χωρισμένα 84.5 m² και 84,5m² αντίστοιχα.

Στην αποτύπωση μου του Κ1 το βγάζω ~87m² (παίρνοτας τον μισό τοίχο εκεί που εφάπτεται με το Κ2 και με τον κοινόχρηστο κήπο της πολυκατοικίας), με διαφορετικό περίγραμμα (η μια πλευρά του Κ1 έχει μπει 20εκ. μέσα στο Κ2).

Άρα, μεταξύ άλλων (έχει και διαφορετική διαρρύθμιση, πατάρι), έχω διαφορετική διαμερισμάτωση. 

Διαβάζοντας το άρθρο 100, παρ. 8 "Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης." υπέθεσα ότι μπορεί μόνος του ο πελάτης να κάνει την νομιμοποίηση.

Στα σχέδια μου είχα δείξει λοιπόν μόνο το Κ1, με το Κ2 να "κόβεται" χωρίς διαστάσεις. Θα μπορούσα μετρώντας το περίγραμμα από την ταράτσα βέβαια να βγάλω και τις διαστάσεις του περιγράμματος του Κ2.

Μετά από κουβέντα με την συμβολαιογράφο μου είπε ότι καθώς αλλάζει το περίγραμμα, και το ίδιο εμβαδόν να είχε το Κ1-Κ2 χρειάζεται να γίνει τροποποίηση οριζοντίου πριν την μεταβίβαση. Για να γίνει δε η τροποποίηση οριζοντίου, πρέπει να υπάρχει βεβαίωση νομιμότητας και για τα 2, άρα να γίνει και για το Κ2 ένταξη στον 4495 με τουλάχιστον διαφορετική διαμερισμάτωση, εφόσον αλλάξε το περίγραμμα του.

Μιλώντας και με τον πελάτη μου, ο ιδιοκτήτης του Κ2 δεν θα θέλει να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη που θα του επιφέρει οικονομική επιβάρυνση.

Τέλος, θέλω να επιβεβαιώσω ότι παρόλο που το Κ1 έχει "μερίδα" στον κοινόχρηστο κήπο (που έχει αυθαιρεσίες), δεν χρειάζεται να γίνει κάποια ρύθμιση και εκεί.

Θα εκτιμούσα οποιαδήποτε συμβουλή σας για το πως να συνεχίσω, καθώς και παρατηρήσεις εάν κάτι από τα παραπάνω δεν ισχύει. Σας ευχαριστώ.