Διαμερισμάτωση

[Pavlos33]

Iδανικά να τους καλέσεις όλους για να προβείτε σε μια Δ.Δ και διόρθωση της κατάστασης στον όροφο. Θα απαιτηθεί τροποποίηση ΠΣΟΙ.

[tettris]

Θα παρακαλούσα τη γνώμη σας στην ορθή αντιμετώπιση της παρακάτω περίπτωσης σε οικοδομή προ 1975, εστιάζοντας όχι στον προσδιορισμό του προστίμου, αλλά στον καταλογισμό ή μη αυθαιρεσίας.

Πρόκειται να μεταβιβαστεί η ΟΙ Α' (δύο είναι όλες οι ΟΙ του ορόφου), την οποία καλούμαι να ελέγξω. Οι διαφορές από το περίγραμμα της άδειας είναι μικρές, όχι όμως απαραίτητα μικρότερες του 2% αν το κριτήριο πρέπει να εφαρμοστεί αυστηρά σε κάθε επί μέρους τοιχοποιία. Το όχι απαραίτητα το λέω γιατί η κάτοψη ορόφου στην ΟΑ δεν είναι αναλυτική ως προς τις διαστάσεις (π.χ. το κλιμακοστάσιο δεν φέρει καθόλου διαστάσεις) και τα μεγέθη αναφοράς μπορώ να τα εκλάβω κατά βάση μόνο γραφικά. Το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος πάντως είναι σίγουρα εντός της 2% απόκλισης σε σχέση με αυτό της σύστασης, η οποία συντάχθηκε κατά την έκδοση της ΟΑ.

Κατ' εμένα πρόκειται για περίπτωση που δεν υπάρχει πρόθεση αυθαιρεσίας, αλλά οι (μικρο)διαφορές προκύπτουν λόγω παλαιότητας της μελέτης και της εφαρμογής της, οπότε η πρώτη σκέψη είναι να αναφέρω στην τεχνική έκθεση ότι οι αποκλίσεις είναι κάτω του 2% και να μη δηλώσω Δ.Δ. Ωστόσο, με ενδιαφέρει και κάποια άλλη άποψη εφόσον αφενός εμπλέκονται και κοινόχρηστοι χώροι, αλλά και επειδή υπάρχει εκείνο το κομματάκι με κίτρινη διαγράμμιση μεταξύ ΟΙ-Α' και ΟΙ-Β', που αν και δεν οδηγεί το τελικό εμβαδόν της οριζόντιας σε άνω του 2%, σίγουρα οι διαστάσεις τοπικά διαφέρουν περισσότερο από τόσο.

Αν δηλώσω κατ.3 διαφοροποίηση περιγράμματος τότε είναι δεδομένη η τροποποίηση της σύστασης;

Γνωρίζετε αν μόνο με επίκληση στο 2% είναι δυνατόν να προχωρήσει η μεταβίβαση χωρίς καμία συναίνεση και μήπως ειδικά εξαιτίας του κίτρινου τμήματος, δεν αποφεύγεται η τροπ/ση της σύστασης ούτως ή άλλως και άρα της συναίνεσης του ιδιοκτήτη της όμορης;

Οι διαφορές είναι ουσιαστικά μικρές γι' αυτό και η εμμονή.

[the_topo]

Εγώ μπορώ να σου πω τι προσωπικά θα έκανα.

Για το κλιμακοστάσιο, εφόσον δεν υπάρχουν διαφορές στις περιμετρικές διαστάσεις άνω του 2% δεν θα ασχολούμουν καθόλου (αν βάλεις κλιμακόμετρο κιόλας θα χαθείς).

Όμως, το κίτρινο τμήμα που υποδεικνύεις παραπέμπει σε ΔΔ (αφού τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών έχουν αλλάξει) η οποία ΑΝ υποδεικνύεται και στη κάτοψη της σύστασης τότε θα σημαίνει απαίτηση τροποποίησης σύστασης με συναίνεση του όμορου/γειτονικού διαμερίσματος (ευτυχώς διότι στο παρελθόν χρειαζόταν όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας). Αν δεν κάνω λάθος σ' αυτή τη περίπτωση η τακτοποίηση είναι του ορόφου και αφορά ταυτόχρονα και τα 2 διαμερίσματα (αφού από το  ένα αφαιρούνται και στον άλλο προστίθενται τετραγωνικά). Την αίτηση μπορεί να κάνει ένας εκ των 2 ιδιοκτητών και (αν συμφωνούν) να μοιραστούν και τα έξοδα αφού συγχρόνως τακτοποιούνται και τα 2 διαμερίσματα.

Πριν όμως βγάλεις συμπεράσματα θα πρέπει να δεις τη κάτοψη της σύστασης και να συγκρίνεις τι έχει υλοποιηθεί, τι υποδεικνύεται στη σύσταση και τι στην Ο.Α. γιατί τα παραπάνω είναι υποθέσεις..

Edited Δεκέμβριος 11 , 2023 by the_topo

[tettris]

Καταρχήν σε ευχαριστώ πολύ για το ενδιαφέρον! Παρομοίως σκέφτομαι και εγώ. Τί με προβληματίζει ωστόσο:

Ως προς το κλιμακοστάσιο, το θέμα είναι ότι αφού διαστάσεις δεν υπάρχουν, αν "θέλει" κανείς το κάνει εντός απόκλισης 2%, αν "δεν θέλει" το κάνει εκτός. Το σχέδιο της κάτοψης είναι τέτοιας ποιότητας που ούτε σωστές αναλογίες δεν έχει ως προς Χ και Υ και χωράει πολύ παίξιμο. Οπότε ας πούμε ότι στο κλιμακοστάσιο μας παίρνει.

Στην προηγούμενη ασάφεια πάντως (μη αναγραφή διαστάσεων, εμβαδομέτρηση ορόφου δεν υπάρχει σε κανένα σχέδιο του φακέλου της ΟΑ, διάγραμμα δόμησης δεν απαιτούνταν τότε καν -μου είπαν-, κακής ποιότητας σχέδιο, κλπ), να προσθέσω και ότι αυτό που δεν γνωρίζω είναι πόσο «τοπικά» πρέπει να εφαρμόζεται το κριτήριο του 2%. Σε άλλο σημείο του φόρουμ διάβασα το πολύ σωστό από τον συνάδελφο @venezia πως το 2% έχει εφαρμογή για το περίγραμμα του κτηρίου. Στα περιγράμματα διαμερίσματος και κοινοχρήστων (που ουσιαστικά είναι εσωτερικές διαρρυθμίσεις) εκεί δεν μπορώ να καταλάβω ποια είναι η σωστή προσέγγιση. Να δώσω ένα (ακραίο) παράδειγμα: Αν ας πούμε υπάρχει μία διάσταση 20εκ και τη μετράμε σήμερα 20,50εκ συνεπάγεται ότι είναι εκτός της ανοχής του 2%, για 5 χιλιοστά; Φυσικά και όχι. Γι' αυτό έγραψα ότι το εμβαδόν που είναι το ουσιαστικό μέγεθος είναι πάντως εντός του 2%. Από την άλλη δεν είμαι σίγουρος αν αρκεί.

Τέλος, να πω την αλήθεια τη σύσταση δεν την έχω πάρει ακόμα και περιμένω μήπως βγει και από εκεί κάποιο χρήσιμο συμπέρασμα, αλλά έθεσα το ερώτημα μήπως και κερδίσω λίγο χρόνο. Δεν περιμένω βέβαια πολλά, γιατί  χρονολογικά έγινε με την έκδοση της άδειας.

ΥΓ: Να σημειώσω ότι η κατά βάση απορία είναι αν διαβλέπει κάποιος ότι μπορεί να γίνει όσο το δυνατόν πιο άμεσα η μεταβίβαση, χωρίς συναινέσεις, εμβαδομετρήσεις και του διπλανού διαμερίσματος, τροποποιήσεις συστάσης κλπ.

Edited Δεκέμβριος 11 , 2023 by tettris

[killertomato]

καλησπέρα , μια επιβεβαίωση θα ήθελα. Σε διαμέρισμα έχουμε περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης αφου το δωμάτιο που φαίνεται στα σχέδια της άδειας κλείστηκε και δόθηκε στο διπλανό διαμέρισμα. Το πρόβλημα που έχουμε είναι οτι ΔΕΝ υπάρχει σχέδιο σύστασης λόγω απώλειας του αρχείου του συμ/φου. Για να προχωρήσουμε θα χρειαστεί διμερή τροποποίηση της σύστασης; Από την περιγραφή και τα μ2 του τίτλου προκύπτει οτί η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τη σύσταση αλλά χωρίς σχέδιο δεν μπορώ να το πιστοποιήσω. ευχαριστώ

[dimitris GM]

Συγκρινοντας τα περιγραμματα των διαμερισματων της αδειας,

ενα διαμερισμα εχει γινει μικροτερο κατα ενα δωματιο.

 Το διπλανο εχει γινει μεγαλυτερο με το δωματιο αυτο.

 Ερωτημα:

Στα συμβολαια,  τι εμβαδα γραφονται;

εδιτ

[το γραφεις, σορρυ δεν το προσεξα]

κατα τα λοιπα, ισχυει η παρ. 8

8. Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος. Ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη διαμερίσματος, υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Στην περίπτωση αυτήν, ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ το παράβολο των διακοσίων πενήντα (250) ευρώ ανά όροφο.

 

 Και δεν απαιτειται τροποποιηση της συστασης, αφου αυτη ειναι σωστη.

 

 

Edited Δεκέμβριος 14 , 2023 by dimitris GM

[ElissavetB]

Καλησπέρα, 

Πρόκεται για διαμέρισμα Α Ορόφου σε πολυκατοικία του '67. Στην κάτοψη που επισυνάπτω, φαίνεται ότι ένα κομμάτι του διαμερίσματος έχει δωθεί στον κοινόχρηστο διάδρομο. Αυτό πάει με δ.δ. και μονομερή τροποποίηση χωρίς συναίνεση; Ή επειδή έχω απομείωση και όχι κατάληψη κοινοχρήστου δεν το περνάω έτσι;

Και έχω και ένα άλλο θέμα σε σχέση με τον εξώστη που εκτείνεται πάνω από τον ακάλυπτο χώρο. Ξέρω ότι δεν είναι το σωστό θέμα εδώ, αλλά είπα να μην απασχολώ και άλλη ενότητα. Πέραν της επέκτασης του εξώστη σε σχέση με εκείνον της ο.α., στον χώρο εκείνο βγαίνει και ένας φωταγωγός (!). Μάλλον θα έχει γίνει κάποια επέκταση του ισογείου από κάτω (;). Αυτό αρκεί να το περάσω ως αυθαιρεσία προ του '75 και να το δηλώσω ως επέκταση εξώστη; 

Σας επισυνάπτω και την κάτοψη και μια φωτογραφία από τον εξώστη. 

Ευχαριστώ. 

MICHANIKOS.pdf 20231119_163437272_iOS.heic

[the_topo]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Έχω την εξής περίπτωση: Σε 3 όροφη οικοδομή του '72 με σύσταση, μου ζητήθηκε να τακτοποιήσω Ο.Ι. 3ου ορόφου. (ο όροφος αποτελείται από 2 επιπλέον ημιτελείς Οριζόντιες ιδιοκτησίες)

Στη κάτοψη της αδείας, η Ο.Ι. του πελάτη μου είναι 1 ενιαία ιδιοκτησία(βέβαια με διαφορές στην εσωτερική διαρρύθμιση και εξωτερικούς τοίχους).

Στη κάτοψη της σύστασης, η Ο.Ι. είναι χωρισμένη σε δύο μικρότερες ιδιοκτησίες. Έτσι είναι δηλωμένες και στην εφορεία.

Στη πραγματικότητα πρόκειται για μια ενιαία ιδιοκτησία όπου ως φαίνεται μετά την ανέγερση της οικοδομής θέλησαν να την εκμεταλλευτούν ως 2. Τελικά όμως κατέληξαν να τη διατηρήσουν μια και να θεωρούν ότι έχουν κάνει διαμερισμάτωση (από 2 σε 1).

Θέλω λοιπόν να ρωτήσω, δεν πρόκειται για ΔΔ, σωστά? Θα τακτοποιηθεί ως κατηγορία 1? Και η σύσταση με τι πρόφαση θα τροποποιηθεί αν δεν επικαλεστούμε ΔΔ?

Θα εκτιμούσα κάθε βοήθεια καθώς δεν μου έχει προκύψει αντίστοιχη περίπτωση..

[killertomato]

η σύγκριση γίνεται με τα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας, εφόσον δεν υπάρχουν διαφορές δεν χρειάζεται να γίνει τακτοποίηση (οι εξωτερικοί τοίχοι ή διαφορές στα ανοίγματα πιθανώς χρίζουν τακτοποίησης). 

Έχετε μια διαφορά στους τίτλους και θα πρέπει να μιλήσετε με συμ/φο ωστε να γίνει κάποια τροποποιήση της σύστασης και να εναρμονιστεί με τη σημερινή πραγματικότητα 

[dimitris GM]

   Στην αδεια ενα...στην συσταση δυο

Στο Ε9 δυο και στο κτηματολογιο δυο [λογικο].

Στην πραγματικοτητα ενα

Θεωρω οτι, τακτοποιωντας τις μικροπαραβασεις,

θα πρεπει να γινει τροποποιηση της συστασης,  για να γινουν τα δυο ΚΑΕΚ σε ενα.