Διαμερισμάτωση

[Pavlos33]

Γενικώς η κοινή δήλωση δεν απαγορεύεται πλην όμως καλό είναι να αποφεύγεται. Στην Δ.Δ η δήλωση μπορεί να γίνει από έναν εμπλεκόμενο ιδιοκτήτη ορόφου και να χρησιμοποιηθεί από τους υπόλοιπους (αφού έχουν πληρώσει το αναλογούν ποσό προστίμου και έχουν συνυπογράψει μεταξύ τους). Η Δ.Δ εφόσον δεν περιγράφεται στη σύσταση και δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της ΠΣΟΙ θα χρειαστεί να γίνει διμερής τροποποίηση σύστασης μεταξύ των εμπλεκομένων όμορων ιδιοκτητών.

[fotislit]

On 23/1/2024 at 10:28 ΠΜ, tettris said:

Καλημέρα, τρία ερωτήματα σχετικά με ΔΔ:

1. Η διευκρίνιση του νόμου πως ακίνητο υπάγεται στην κατηγορία 1 "χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου" σημαίνει ότι δεν περνάει από τις διατάξεις του άρθρου 100 ("Διατάξεις υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου") και άρα (καταλαβαίνω) από την παράγραφο 8, απλά σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να κλικάρουμε το κουτάκι της ΔΔ, που θα επηρέαζε το ύψος προστίμου στις λοιπές κατηγορίες; Κατά τ' άλλα οτιδήποτε άλλο σχετίζεται με ΔΔ (επισήμανση στην ΤΕ της τακτοποίησης, τροποποίηση ΣΟΙ, συναινέσεις, κλπ.) δεν διαφοροποιείται κάπου λόγω προ 1975 παλαιότητας, ακόμα και αν το τελικό εμβαδόν των εμπλεκόμενων ιδιοκτησιών είναι πολύ κοντά με αυτό που αναφέρεται στη σύσταση και την άδεια;
2. Όταν εντοπίζεται ΔΔ και προκειμένου να προχωρήσει o συμβ/φος σε τροποποίηση της σύστασης, είναι υποχρεωτικό     α) να αποτυπωθεί μόνο το υπό εξέταση διαμέρισμα και οι κοινόχρηστοι χώροι,      β) το υπό εξέταση, τα διαμερίσματα με τα οποία έχει πραγματοποιηθεί ανταλλαγή επιφανειών με το υπό εξέταση και οι κοινόχρηστοι χώροι ή     γ) όλα τα διαμερίσματα του ορόφου και οι κοινόχρηστοι χώροι, επειδή αφενός η ΔΔ δηλώνεται ανά όροφο και αφετέρου επειδή μόνο αν γίνει αναλυτική και ολοκληρωμένη αποτύπωση ολόκληρου του ορόφου μπορεί ο συμβ/φος να προχωρήσει σε τροποποίηση σύστασης;
3. Αν ισχύουν είτε το 2β) είτε το 2γ) και δεν δίνεται πρόσβαση στα υπόλοιπα διαμερίσματα του ορόφου, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα για το οποίο μας έχει δοθεί εντολή να τακτοποιήσουμε; Ή μήπως αρκεί μόνο το περίγραμμα του ορόφου, της ιδιοκτησίας που εξετάζουμε και των κ/χ χώρων (στους οποίους έχουμε πρόσβαση);

έχουμε κάποια απάντηση σχετικά με τα παραπάνω ερωτήματα, από αντίστοιχες περιπτώσεις που έχουν αντιμετωπιστεί...

αφορούν όλους... Στη δική μου περίπτωση, το όριο της ΟΙ, έχει επεκταθεί κατά ένα μέρος προς την όμορη Ο.Ι. και κατά το υπόλοιπο προς το κλιμακοστάσιο... η κάτοψη της σύστασης (που ειναι και κάτοψη της άδειας) περιγράφει σωστά το όριο αυτό... αλλά διαφέρει από το εγκεκριμένο διάγραμμα κάλυψης της άδειας... Εγκεκριμένο διάγραμμα κάλυψης και εγκεκριμένη κάτοψη άδειας διαφέρουν μεταξύ τους, ώστε η κάτοψη (άδειας και σύστασης) να απεικονίζει να απεικονίζει σχεδόν την πραγματικότητα ... ελέγχω όμως με βάση το διάγραμμα κάλυψης... ο όροφος έχει 6 διαμερίσματα, τα οποία μπορεί να έχουν κι άλλες διαφορές ή/και υπερβάσεις μεταξύ τους ή/και εκτός περιγράμματος του κτηρίου... δεν είναι δυνατον να αποτυπωθούν σε μια ενιαία κάτοψη ορόφου προκειμένου ο δικός μου ιδιοκτήτης να δηλώσει τη ΔΔ με τον δίπλα (και τις λοιπές παραβάσεις του).. έχει επιπλέον 2τ.μ. Υ.Δ.+Υ.Κ. εκτός περιγράμματος (στα μπαλκόνια)... θα πρέπει να γίνει τροποποίηση σύστασης? από τη στιγμή που τα όρια με τα όμορα διαμερίσματα απεικονίζονται στη σύσταση χρειάζεται συναίνεση από κάποιον ή προχωράω χωρίς καν να ενημερώσω τον όμορο?

 

Εάν είσαι μηχανικός πρόσθεσε την ειδικότητά σου στο προφίλ σου. Εάν είσαι ιδιώτης, ενημέρωσέ με, προκειμένου να μεταφέρω την δημοσίευση στην ενότητα ιδιωτών.

Pavlos 33

Edited Φεβρουάριος 17 by Pavlos33

[ltherr]

Καλησπέρα, κατόπιν έρευνας στο παρόν νήμα θέλω τη βοήθεια σας για την παρακάτω περίπτωση γιατί δεν έχω καταλήξει εάν έχουμε Δ.Δ. ή όχι.

Σε πολυκατοικία με ΣΟΙ, ο κοινόχρηστος διάδρομος έχει επεκταθεί εις βάρος της οριζόντιας ιδιοκτησίας του Β' ορόφου (το ίδιο συμβαίνει και στους υπόλοιους ορόφους της πολυκατοικίας προκειμένου να τοποθετήσουν το κολλεκτέρ στο διάδρομο). Η Ο.Ι. έχει  και κάποιες άλλες παραβάσεις που υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. 

- Σύμφωνα με το Δ.Κ., ο κοινόχρηστος διάδρομος έχει προσμετρηθεί στον Σ.Δ. του οικοπέδου. 

- Δεν υπάρχει κάποια άλλη αυθαιρεσία προς όφελος ή εις βάρος άλλης όμορης ιδιοκτησίας.

- Η κάτοψη της σύστασης είναι ταυτόσημη με την κάτοψη της οικοδομικής άδειας.

Θέλω τη βοήθεια σας σχετικά με το πως αντιμετωπίζουμε το συγκεκριμένο θέμα.

Αυτά που μπορώ να σκεφτώ κατόπιν έρευνας είναι τα παρακάτω:

α)Πέρα από τα άρθρα 98 παρ.8, 100 παρ. 8 και εγκ. 2 σχετικά με τις συνεναίσεις, πρέπει να δηλωθεί ως παράβαση Δ.Δ. στο σύστημα του ΤΕΕ (επιπλέον παράβολο Δ.Δ. πέραν της 1 Λοιπής παράβασης Κατ.4) στη δήλωση που αφορά την οριζόντια ιδιοκτησία ή μπορώ απλά να το αναφέρω στην τεχνική έκθεση εφόσον δεν τακτοποιώ κοινόχρηστο χώρο και είναι εις βάρος της Ο.Ι.? 

β)Θα μπορούσαν να δηλωθούν σε φύλλο καταγραφής Κατ. 4  με 1 Λοιπή παράβαση όλες οι αυθαιρεσίες (τροποποίησεις ανοιγμάτων και η επέκταση του διαδρόμου εις βάρος της Ο.Ι. η επιφάνεια του οποίου έχει προσμετρηθεί στο Σ.Δ.) με αναλυτικό?

Επισυνάπτω και σχετική κάτοψη.

Ευχαριστώ.

 

 

ΚΑΤΟΨΗ Β-2 Ν4495.pdf

[akis73]

Καλησπέρα, με βάση το σχέδιο που παραθέτεις έχεις διαφορετική διαμερίσματωση λόγω αποκοπής τμήματος της επιφάνειας του διαμερίσματος και προσάρτησης αυτής στον κοινόχρηστο χώρο. Την δηλώνεις ως 2η ΛΠ σε δικό της φύλλο καταγραφής. Αν η σύσταση ταυτίζεται με την υπάρχουσα κατάσταση τότε επιπρόσθετα θα γίνει μονεμερής τροπ/ση της σύστασης.

Αυτό που έγραψες περί ταύτισης της άδειας με την σύσταση δεν το κατάλαβα..

Edited Φεβρουάριος 20 by akis73

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

1 ώρα πριν, akis73 said:

.....έχεις διαφορετική διαμερίσματωση λόγω αποκοπής τμήματος της επιφάνειας του διαμερίσματος και προσάρτησης αυτής στον κοινόχρηστο χώρο....

Άκη, κατ' εμε αυτό δεν είναι "διαφορετική διαμερισμάτωση"! Δεν είναι καν αυθαιρεσία  στην οποία επιβάλλεται πρόστιμο και δεν χρειάζεται καν να "ρυθμιστεί". Αρκεί μια απλή αναγραφή στην τεχνική έκθεση που θα υποβληθεί, η οποία να δικαιολογεί την απομείωση του εμβαδού της ΟΙ κυρίως για να μην υπάρχει πρόβλημα με τον συμβολαιογράφο, στην απαραίτητη μονομερή διόρθωση των τίτλων κ.λπ.

 

Edited Φεβρουάριος 20 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[akis73]

Ιάσονα, καλησπέρα σε παρόμοια περίπτωση το δήλωσα έτσι, όμως είχε και διαμερισμάτωση με όμορες ιδιοκτησίες και για την ακρίβεια μειώθηκε η επιφάνεια του υπό εξέταση διαμερίσματος επ ωφελεία των διπλανών και των κοινοχρήστων.

 

[janna]

Όταν διαμέρισμα ειναι μικρότερο απο αυτο της αδειας λογω παραχώρησης τμήματος στο κοινόχρηστο χώρο μπορεί να δηλωθεί σαν διαμερισματωση ;με αυτο καλύπτεται και η διαφορετική διαρρύθμιση με αλλαγή θέσης κουζίνας και wc;Επίσης Όταν ενα διαμέρισμα ορόφου χωρίζεται σε δυο μπορεί να δηλωθεί σαν διαμερισματωση;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

1 ώρα πριν, janna said:

Όταν διαμέρισμα ειναι μικρότερο απο αυτο της αδειας λογω παραχώρησης τμήματος στο κοινόχρηστο χώρο μπορεί να δηλωθεί σαν διαμερισματωση ;

Kατά τη γνώμη μου όχι, διότι "διαφορετική διαμερισμάτωση" σημαίνει την ύπαρξη και "συμμετοχή" τουλάχιστον δύο ΟΙ...

1 ώρα πριν, janna said:

με αυτο καλύπτεται και η διαφορετική διαρρύθμιση με αλλαγή θέσης κουζίνας και wc;

Κατά τη γνώμη μου επίσης όχι, διότι αυτό που λέτε είναι "διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση"...

1 ώρα πριν, janna said:

Επίσης Όταν ενα διαμέρισμα ορόφου χωρίζεται σε δυο μπορεί να δηλωθεί σαν διαμερισματωση;

Κατά τη γνώμη μου, ναι....

 

[tettris]

On 17/2/2024 at 1:19 ΠΜ, fotislit said:

έχουμε κάποια απάντηση σχετικά με τα παραπάνω ερωτήματα, από αντίστοιχες περιπτώσεις που έχουν αντιμετωπιστεί...

αφορούν όλους... Στη δική μου περίπτωση,

Αν και εξακολουθώ και εγώ να θέλω να διαβάσω την εμπειρία συναδέλφων σε αντίστοιχες περιπτώσεις, νομίζω η περίπτωσή σου είναι πιο ξεκάθαρη. Τις αυθαιρεσίες του διαμερίσματος που εξετάζεις τις δηλώνεις σε σχέση με την οικοδομική άδεια (αν κάτοψη άδειας και ΔΚ διαφέρουν νομίζω υπερισχύει το ΔΚ και συγκρίνεις με αυτό), οπότε αν βρίσκεις ΔΔ τη βάζεις σαν παράβαση.

Από εδώ και εξής υποθέτω μόνο: Ως προς την τροποποίηση της σύστασης και τι ακριβώς ζητάει ο συμβ/φος δεν είμαι σίγουρος, αλλά αφού στη δική σου περίπτωση η σύσταση συμβαδίζει με την πραγματικότητα (ως προς το διαμέρισμά σου) δεν θα χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης, παρά μόνο δήλωση της αυθαιρεσίας η οποία θα συνοδεύεται από την υφιστάμενη κάτοψη του διαμερίσματος με επισήμανση των διαφοροποιήσεων σε σχέση με την άδεια και επεξήγηση ότι είναι σύμφωνη με το σχέδιο της σύστασης.

Το θέμα είναι ότι ο νόμος δεν διευκρινίζει τι ακριβώς οφείλει να περιλαμβάνει η κάτοψη του ορόφου που συνοδεύει τη ΔΔ: Μόνο το περίγραμμα του διαμερίσματος και των κοινόχρηστων χώρων ή μήπως και του περιγράμματος του ορόφου για το οποίο η αποτύπωση μπορεί να γίνει (συνήθως) και εξωτερικά του κτιρίου; Από τη μία και η εγκύκλιος αναφέρει ότι συναίνεση δεν απαιτείται, άρα εύλογα γιατί να απαιτείται αποτύπωση των όμορων διαμερισμάτων; Από την άλλη τι είδους "κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου" είναι αυτή που είναι ελλιπής;

Καταλήγω πως ιδανικά αν είναι δυνατόν να αποτυπωθεί αναλυτικά ο όροφος, κατόπιν συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών, αυτό είναι το ορθότερο νομικά και πολεοδομικά. Αν αυτό δεν είναι εφικτό, θα μου φαινόταν υπερβολικό να μη μπορεί να μεταβιβαστεί μια ιδιοκτησία μόνο και μόνο επειδή δεν μπορούμε να γνωρίζουμε την υφιστάμενη κατάσταση από τις όμορες και θα έπρεπε να αρκεί μόνο η αποτύπωση των χώρων στους οποίους υπάρχει πρόσβαση και συνδέονται με την ιδιοκτησία που εξετάζουμε.

 

15 ώρες πριν, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

κατ' εμε αυτό δεν είναι "διαφορετική διαμερισμάτωση"! Δεν είναι καν αυθαιρεσία  στην οποία επιβάλλεται πρόστιμο και δεν χρειάζεται καν να "ρυθμιστεί".

Κατά τη λογική μου αυτή είναι η σωστή αντιμετώπιση, όπου τα όρια (περίγραμμα) της ιδιοκτησίας δεν έχουν διαφοροποιηθεί, αλλά υποχώρησε η τοιχοποιία, αν και δεν κατάλαβα τι είδους κολεκτέρ τοποθετήθηκε επί του κοιν/στου διαδρόμου.

Όμως το θέμα εμπλέκεται με κάτι (νομικού νομίζω ενδιαφέροντος) που δεν έχω καταφέρει να αποσαφηνίσω: Μπορεί να οριστεί νοητό περίγραμμα οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιλαμβάνει τμήμα ενιαίου με κοιν/στο χώρο, δηλ χωρίς να διαχωρίζεται με τοιχοποιία, με άλλα λόγια να οριστεί χωρίς να ακολουθεί κλειστό κέλυφος; Αλλά και αντίθετα, αν ιδιοκτησία συνορεύει με κοινόχρηστο χώρο και δεν έχει κατασκευαστεί η μεταξύ τους τοιχοποιία, θεωρείται ότι ο χώρος ενοποιείται (είτε υπέρ του ενός είτε υπέρ του άλλου); Προς επεξήγηση για το τελευταίο ένα υποθετικό παράδειγμα: Δύο όμορες αποθήκες, μία κοινόχρηστη και μία οριζόντια ιδιοκτησία. Αν η μεταξύ τους τοιχοποιία δεν υπάρχει και έχει κλειστεί η ανεξάρτητη πρόσβαση της αποθήκης της οριζόντιας ιδιοκτησίας με αποτέλεσμα η πρόσβαση σε αυτή να γίνεται μέσω της κοινόχρηστης αποθήκης, τί παράβαση έχουμε;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Το εμβαδόν της ΟΙ τροποποιήθηκε (μειώθηκε). Το "νόμιμο περίγραμμα" της ΟΙ επίσης τροποποιήθηκε! Δεν υφίστανται υπερβάσεις δόμησης (αύξηση, δηλαδή, εμβαδού) κ.λπ. Αυτά δύναται να διορθωθούν μέσω κατάλληλης διόρθωσης των τίτλων ιδιοκτησίας (συμβολαιογραφικά) κι έχοντας βεβαίως "διαθέσιμη" νόμιμη κάτοψη... 

Υ.Γ. Προφανώς στους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου υφίσταται πλέον αυθαιρεσία, η οποία χρήζει ρύθμισης κι αφορά σε όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου.

8 λεπτά πριν, tettris said:

Δύο όμορες αποθήκες, μία κοινόχρηστη και μία οριζόντια ιδιοκτησία. Αν η μεταξύ τους τοιχοποιία δεν υπάρχει και έχει κλειστεί η ανεξάρτητη πρόσβαση της αποθήκης της οριζόντιας ιδιοκτησίας με αποτέλεσμα η πρόσβαση σε αυτή να γίνεται μέσω της κοινόχρηστης αποθήκης, τί παράβαση έχουμε;

Έχεις αυθαιρεσία στην ΟΙ (αποθήκη), η οποία χρήζει ρύθμισης (μια λοιπή παράβαση, το πρόστιμο της οποίας καθορίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό). Η κοινόχρηστη δε αποθήκη είναι "μια χαρά"!