Εφαρμογή διατάξεων άρθρου 25 ν.1337/1983

[MAKAP]

Με αφορμή τις συζητήσεις που γίνονται σε διάφορα θέμα, διαπίστωσα ότι πολλοί συνάδελφοι δεν έχουν κατανοήσει πλήρως αφενός την ουσία των διατάξεων του άρθρου 25 του ν.1337/1983 αφετέρου το πεδίο εφαρμογής τους.

 

Σκέφτηκα, λοιπόν, ότι θα είναι χρήσιμο για όλους να συζητήσουμε ειδικά αυτό το θέμα με στόχο να ξεκαθαρίσουμε μύθους και να βοηθήσουμε και να βοηθούμε όλοι πάνω σ' αυτό το μεγάλο θέμα που το συναντάμε σχεδόν καθημερινά και σε πάρα πολλές περιπτώσεις εξέτασης της αρτιότητας ενός οικοπέδου.

 

1. Με βάση το άρθρο 25 παρ. 1 του ν. 1337/1983:

"1. Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του ν. 651/1977 περί καταργήσεως του ν.δ/τος 349/1974 κ,λπ.", μπορεί κατ` εξαίρεση να οικοδομηθούν εφόσον:

α. Εχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5 μ. σε κοινόχρηστο χώρο,

β. Μέσα σε αυτό, βάσει του ισχύοντος Σ.Δ. της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικό ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευρός 5 μ".

 

Από τη διατύπωση του πρώτου αυτού μέρους της παρ. 1 προκύπτει ότι ο στόχος της διάταξης είναι να δοθεί μια πρόσθετη δυνατότητα να δομηθούν, με τις προϋποθέσεις α) των 5 μ. πρόσωπο σε ΚΧ και β) της εγγραφής κτιρίου εμβαδού 50 τμ, τα μη άρτια οικόπεδα που μέχρι τότε (με τις ισχύουσες διατάξεις) έπρεπε να προσκυρωθούν στα όμορα. Είναι προφανές, ότι αυτή είναι μία πρόσθετη δυνατότητα αρτιότητας και όχι πρόσθετος όρος δόμησης του οικοπέδου.

 

2. Με βάση το άρθρο 6 του ΓΟΚ/1985:

"1. Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού θεωρείται άρτιο και οικοδομήοιμο, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται στην περιοχή και άν μέσα στο οικοδομήσιμο τμήμα του μπορεί να εγγραφεί κάτοψη κτιρίου με την ελάχιστη επιφάνεια και την ελάχιστη πλευρά εφόσον καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής.

2. Οικόπεδο που βρίσκεται μέσα σε ρυμοτομικό σχέδιο κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο:

α) Οταν πρόκειται για οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή.

β) Οταν πρόκειται για οικόπεδο που δημιουργείται μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού, άν έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ν.δ. 8/1973, άν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του ν. 1337/1983".

 

Επομένως, το οικόπεδο που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης μετά το 1985 μπορεί να κάνει χρήση της συγκεκριμένης διάταξης μόνον εάν αυτό καθορίζεται από τους όρους δόμησης της περιοχής, με άλλα λόγια μόνον εάν αναγράφεται στον κανονισμό της ΠΜ στο εγκριτικό πδ ότι ισχύει για τα οικόπεδα της συγκεκριμένης ΠΜ η συζητούμενη διάταξη. Γι' αυτό το λόγο, άλλωστε, αναγράφεται σε ορισμένα πδ (και όχι σε όλα) έγκρισης ΠΜ ότι για τα οικόπεδα της συγκεκριμένης περιοχής ισχύει αυτή η πρόσθετη δυνατότητα αρτιότητας.

 

Για τα οικόπεδα που βρισκόντουσαν σε σχέδιο πόλης πριν από το 1985 προβλέπονται δύο περιπτώσεις: α) τα οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν από το 1985 και γι' αυτά ισχύουν μόνον τα όρια αρτιότητας της περιοχής και β) τα οικόπεδα που δημιουργούνται μετά το 1985 για τα οποία ισχύει επί πλέον και η δυνατότητα που παρέχεται με τη συζητούμενη διάταξη.

[SIGIO]

Συνάδελφε ΜΑΚΑΡ επειδή μπερδεύτηκα με τον όρο "πρόσθετη δυνατότητα αρτιότητας" που χρησιμοποίησες, κατά την άποψή σου το άρθρο 6 του ΓΟΚ/85 δίνει μία πρόσθετη δυνατότητα οικοδόμησης ή μία πρόσθετη υποχρέωση κάλυψης των ορίων 5μ και 50τμ; Δηλαδή κατά τη γνώμη σου αποτελεί ευνοϊκή ή αυστηρότερη διάταξη για την οικοδόμηση των οικοπέδων;

[ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ]

δράττομαι της ευκαιρίας με την παράθεση του θέματος από τον συνάδελφο να επαναφέρω ένα θέμα που αντιμετοπίζω και δεν έχω πάρει σαφή απάντηση από κανένα.Και το άρθρο 25 και οι τροποποιήσεις τους αναφέρουν την εξής πρόταση << Το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα που έχουν γίνει μη άρτια λόγω ρυμοτόμησης , άσχετα με τον χρόνο που έγινε και άσχετα αν αυτά προέρχονται από παραχώρηση ή άλλη μεταβιβαστική αιτία >> Εγώ πιστεύω όπως το αντιλαμβάνομαι ότι η διάταξη μπορεί να εφαρμοστεί και για ρυμοτομούμενο οικόπεδο που μεν δεν βρίσκεται στο εγκεκριμένο σχέδιο πόλης αλλά έχει μείνει ένα τμήμα με πρόσωπο στην περιμετρική οδό του εγκεκριμένου σχεδίου και βρίσκεται σε οριοθετημένο οικισμό (στην περίπτωση μου προ του 1923) Η διατύπωση της παραγράφου που αναφέρω πιστεύω ότι με περιλαμβάνει αφού σύμφωνα με τον ορισμό των οικοπέδων την πληρώ και είναι και ρυμοτομούμενο αφού το ρυμοτομεί η περιμετρική οδό του εγκεκριμένου σχεδίου Ακόμα και η γνωμάτευση του ΣΤΕ 1159/89 αναγράφει ότι ισχύει το άρθρο 25 για περιπτώσεις <<περιοχών>> εντός εγκεκριμένου σχεδίου δηλαδή χρησιμοποιεί την λέξη περιοχές και δεν αναγράφει μόνο εντός εγκεκριμένου σχεδίου ενώ δεν μπορεί σίγουρα να εφαρμοστεί σε οικόπεδα π.χ εντός οικισμών 2000 κατ. ή προ του 1923 που δεν έχει εγκριθεί εγκεκριμένο σχέδιο. Στην πολεοδομία που ρώτησα την περίπτωση μου είπαν ότι η παράγραφος που αναγράφω πιο πάνω υπονοεί ότι αναφέρεται επίσης σε οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου. Εγώ όμως θα το θεωρούσα αυτό σωστό αν έγραφε << το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου που έχουν γίνει μή άρτια .....>>Εγώ δηλαδή δεν το υπονόησα τον νόμο έτσι διαβάζοντας το άρθρο 25 και τις τροποποιήσεις του καθώς και την γνωμοδότηση του ΣΤΕ Παρακαλώ θα ήθελα την άποψη σας για το θέμα ή αν έχουν συντντήσει ανάλογη περίπτωση ρυμοτομούμενου οικοπέδου που βρίσκεται συγχρόνως και σε οικισμό οριοθετημένο επί της περιμετρικής οδού κα πληρεί τις προυποθέσεις του άρθρου 25 του 1337 (εχει δημιουργηθεί πριν τον 651/77 είναι δυτατή η ανέργεση επιφάνειας 50 τ.μ. με ελάχιστη πλευρά 5 μ. κλπ.) Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[acnt]

ΜΑΚΑΡ ευχαριστώ πολύ. Κατατοπιστικότατος.

Αν ξέρεις, θέλω να μου απαντήσεις στο παρακάτω τα οποίο αν και εξειδικευμένο, είναι σημαντικό. Θα αναφέρω κι εγω την άποψη μου.

 

-Μπορεί να δημιουργηθεί ένα οικόπεδο, εντός σχεδίου, το οποίο να εμπίπτει στους όρους των άρθρων αυτών, είτε από συνένωση δύο ή περισσοτέρων οικοπέδων, είτε από πράξη (τακτοποίηση-προσκύρωση) ;

 

Θεωρώ πως όχι εκτός εάν πρόκειται για τυφλό οικόπεδο, άρτιο κατά το εμβαδόν, το οποίο αποκτά το κατά παρέκκλιση πρόσωπο είτε μετά από συνένωση με άλλο μή άρτιο και μή οικοδομήσιμο, είτε μετά από προσκύρωση τμήματος.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

συνάδελφε makap

πολύ σωστά άνοιξες το θέμα είναι πολύ σημαντικό

όμως επέτρεψε μου να διαφωνήσω με την εισαγωγή του αρχικού σου κειμένου.

Οπως θα διαπίστωσες και στην πρόσφατη ανταλλαγή μηνυμάτων που είχαμε υπάρχει μιά σημαντική διαφοροποίηση απο υπηρεσία σε υπηρεσία και όπως έχω γράψει ξανά επικρατεί μια κατάσταση ημιαυτόνομης τοπικά αντιμετώπισης πολεοδομικών θεμάτων

δυστυχώς λειτουργούμε με εγκυκλίους,ερμηνείες,διευκρινιστικές τοποθετήσεις,αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις κλπ απο συντεταγμένα όργανα του κράτους

στο φόρουμ εκφέρονται απόψεις και μεταφέρεται η επαγγελματική εμπειρία

κανείς δεν μπορεί να ισχυρισθεί ενώπιον υπηρεσίας ότι 'ισχύει αυτό' γιατί αναφέρεται στο φόρουμ, απλά ενισχύεται ο λόγος και η θέση του στην προσπάθεια να βρεί λύση

τα ξαναλέμε

[MAKAP]

Μετά το άνοιγμα του θέματος έφυγα από τη βάση μου και όταν επέστρεψα το μεσημέρι είδα, με ικανοποίηση, συμμετοχή από πολλούς και αξιόλογους συναδέλφους με άποψη. Αρχικά, θέλω να ευχαριστήσω τον acnt για τη μορφοποίηση του κειμένου που, ομολογουμένως, έδωσε διαφορετική εικόνα από την αρχική.

 

Θα προσπαθήσω να απαντήσω στα ερωτήματα των συναδέλφων.

 

@SIGIO

Κατά την άποψή μου, το άρθρο 25 δίνει μια πρόσθετη δυνατότητα δόμησης των μη αρτίων οικοπέδων που διαφορετικά θα προσκυρωνόντουσαν. Δηλαδή, θεωρείται ως ευνοϊκότερο όριο αρτιότητας από τον κανόνα και την παρέκκλιση της περιοχής και ΟΧΙ πρόσθετος ΟΔ που πρέπει υποχρεωτικά να πληροί το οικόπεδο.

 

@ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ

Λόγω της ιδιαιτερότητας του ερωτήματος, θα απαντήσω σε ξεχωριστό μήνυμα.

 

@acnt

Στη συνέχεια της παρ. 1 του άρθρου 25 αναφέρεται ότι:

"Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγρόφου αυτής συνενωθούν, το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένεωση εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγω ρυμοτομίας, ανεξάρτητα από το χρόνο ρυμοτόμησής τους".

Συμπερασματικά, αν δημιουργηθεί σήμερα ένα οικόπεδο μπορεί να θεωρηθεί άρτιο και οικοδομήσιμο, με βάση το άρθρο 25, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 1 του ΓΟΚ.

 

@ΘΕΟΧΑΡΗΣ

Συμφωνώ απόλυτα με τις επισημάνσεις σου για το καθεστώς των εγκυκλίων, των διευκρινίσεων και των διαφορετικών απόψεων από υπηρεσία σε υπηρεσία. Συμφωνώ, επίσης, με την άποψή σου ότι στο forum επιδιώκουμε να μοιραστούμε την εμπειρία, τις γνώσεις και τις τεκμηριωμένες απόψεις μας πάνω στην πολεοδομική νομοθεσία με μοναδικό στόχο, από τη δική μου πλευρά τουλάχιστον, να βοηθήσω, κυρίως, τους νέους συναδέλφους καθώς και εκείνους που διατηρούν αμφιβολίες για την ερμηνεία μιας διάταξης.

Διαφωνώ, βέβαια, με την άποψη που έχεις διατυπώσει στο συγκεκριμένο θέμα αλλά τη σέβομαι και προσπαθώ με επιχειρήματα να σε μεταπείσω.

[acnt]

Στη συνέχεια της παρ. 1 του άρθρου 25 αναφέρεται ότι:

"Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγρόφου αυτής συνενωθούν, το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένεωση εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγω ρυμοτομίας, ανεξάρτητα από το χρόνο ρυμοτόμησής τους".

Συμπερασματικά, αν δημιουργηθεί σήμερα ένα οικόπεδο μπορεί να θεωρηθεί άρτιο και οικοδομήσιμο, με βάση το άρθρο 25, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 1 του ΓΟΚ.

 

Και όχι μόνο, αλλά ουσιαστικά ο νόμος ωθεί τα τυφλά οικόπεδα σε τακτοποίηση με ελάχιστο στόχο την κατά το εν λόγω άρθρο οικοδομησιμότητα.

[MAKAP]

δράττομαι της ευκαιρίας με την παράθεση του θέματος από τον συνάδελφο να επαναφέρω ένα θέμα που αντιμετοπίζω και δεν έχω πάρει σαφή απάντηση από κανένα.Και το άρθρο 25 και οι τροποποιήσεις τους αναφέρουν την εξής πρόταση << Το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα που έχουν γίνει μη άρτια λόγω ρυμοτόμησης , άσχετα με τον χρόνο που έγινε και άσχετα αν αυτά προέρχονται από παραχώρηση ή άλλη μεταβιβαστική αιτία >> Εγώ πιστεύω όπως το αντιλαμβάνομαι ότι η διάταξη μπορεί να εφαρμοστεί και για ρυμοτομούμενο οικόπεδο που μεν δεν βρίσκεται στο εγκεκριμένο σχέδιο πόλης αλλά έχει μείνει ένα τμήμα με πρόσωπο στην περιμετρική οδό του εγκεκριμένου σχεδίου και βρίσκεται σε οριοθετημένο οικισμό (στην περίπτωση μου προ του 1923) Η διατύπωση της παραγράφου που αναφέρω πιστεύω ότι με περιλαμβάνει αφού σύμφωνα με τον ορισμό των οικοπέδων την πληρώ και είναι και ρυμοτομούμενο αφού το ρυμοτομεί η περιμετρική οδό του εγκεκριμένου σχεδίου Ακόμα και η γνωμάτευση του ΣΤΕ 1159/89 αναγράφει ότι ισχύει το άρθρο 25 για περιπτώσεις <<περιοχών>> εντός εγκεκριμένου σχεδίου δηλαδή χρησιμοποιεί την λέξη περιοχές και δεν αναγράφει μόνο εντός εγκεκριμένου σχεδίου ενώ δεν μπορεί σίγουρα να εφαρμοστεί σε οικόπεδα π.χ εντός οικισμών 2000 κατ. ή προ του 1923 που δεν έχει εγκριθεί εγκεκριμένο σχέδιο. Στην πολεοδομία που ρώτησα την περίπτωση μου είπαν ότι η παράγραφος που αναγράφω πιο πάνω υπονοεί ότι αναφέρεται επίσης σε οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου. Εγώ όμως θα το θεωρούσα αυτό σωστό αν έγραφε << το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου που έχουν γίνει μή άρτια .....>>Εγώ δηλαδή δεν το υπονόησα τον νόμο έτσι διαβάζοντας το άρθρο 25 και τις τροποποιήσεις του καθώς και την γνωμοδότηση του ΣΤΕ Παρακαλώ θα ήθελα την άποψη σας για το θέμα ή αν έχουν συντντήσει ανάλογη περίπτωση ρυμοτομούμενου οικοπέδου που βρίσκεται συγχρόνως και σε οικισμό οριοθετημένο επί της περιμετρικής οδού κα πληρεί τις προυποθέσεις του άρθρου 25 του 1337 (εχει δημιουργηθεί πριν τον 651/77 είναι δυτατή η ανέργεση επιφάνειας 50 τ.μ. με ελάχιστη πλευρά 5 μ. κλπ.) Ευχαριστώ εκ των προτέρων

 

Να βάλουμε τα πράγματα σε μια σειρά. Βασικά, οι διατάξεις του άρθρου 25 ισχύουν, όπως περιγράφεται στην παρ. 1, για τα "οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του ν. 651/1977".

 

Το θέμα της περιμετρικής οδού ενός σχεδίου πόλης που περιγράφεις είναι μεγάλο και έχει πολλές παραμέτρους. Συγκεκριμένα, από το 1961 καθορίστηκε με την εγκύκλιο 1/1961 ότι τα σχέδια πόλης θα τελειώνουν με μία περιμετρική οδό, η οποία, όμως σχεδιάζεται μόνον με ρυμοτομική (πράσινη) γραμμή (και όχι ΟΓ) στην εκτός σχεδίου περιοχή που σημαίνει ότι οι ιδιοκτησίες που τέμνονται από τη ΡΓ θεωρούνται ως εντός σχεδίου κατά το τμήμα τους που ρυμοτομείται, δηλαδή περιλαμβάνεται στο πλάτος του περιμετρικού δρόμου, και ως εκτός σχεδίου κατά το υπόλοιπο τμήμα τους.

 

Αν, λοιπόν, είναι αυτή η περίπτωσή σου, και από το σχέδιο δεν προβλέπεται ΟΓ, όπως είναι η συντριπτική πλειοψηφία αυτού του σχεδιασμού, το υπόλοιπο τμήμα του γεωτεμαχίου σου είναι εκτός σχεδίου. Αν προβλέπεται, όμως, ΟΓ, τότε το θέμα αλλάζει και περνάμε στην περίπτωση του ανοικτού ΟΤ, που αποτελεί μία άλλη πονεμένη ιστορία για την οποία θα μπορούσα να γράφω σελίδες.

[ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΧΑΗΛ]

Ευχαριστώ συνάδερφε για την άμεση απάντησή σου . Στην περίπτωση που αντιμετωπίζω το εναπομένον τμήμα δεν βρίσκεται μόνο σε περιμετρική οδό εγκεκριμμένου σχεδίου όπου δεν υπάρχει απέναντι από τα Ο.Τ. ΟΓ. ,αλλά και σε οριοθετημένο οικισμό προ του 1923 όπου ισχύουν οι διατάξεις του ΠΔ 13//1981 Δ-138 και επομένως πληρώ το ορισμό του οικοπέδου και είμαι και ρυμοτομούμενος. Αν ήταν εκτός σχεδίου τότε σίγουρα δεν θα ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο Η αλήθεια είναι ότι όσο και αν έχω ψάξει για ανάλογη περίπτωση δεν έχω βρεί όμως πιστεύω ο τρόπος αναγραφής του νόμου και των τροποποιήσεων με καλύπτει.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

συνάδελφε makap

δεν έχω διατυπώσει καμμιά απολύτως διαφορετική άποψη για το άρθρο 25

σε συγκεκριμένο ερώτημα συναδέλφου εξέφρασα τήν άποψη ότι με τα δεδομένα που παρέθεσε πιθανόν να εξασφάλιζε αρτιότητα και οικοδομησιμότητα-για την συγκεκριμένη περίπτωση και μόνο αφού πρίν 4 χρόνια σε μιά αντίστοιχη σχεδόν όμοια περίπτωση υποστήριζα κάθετα τα όσα γράφεις η 'υπηρεσία΄ όμως με ΄διέψευσε΄

περιμένοντας τις τοποθετήσεις και άλλων συναδέλφων

τα ξαναλέμε