Κατάτμηση κληροτεμαχίου σε εκτός σχεδίου περιοχή

[Konstantinos Pappas]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

η αλήθεια είναι ότι διαβάσει αρκετές συζητήσεις και πραγματικά έχω μπερδευτεί.

Μου ζητήθηκε να ετοιμάσω ένα τοπογραφικό για να γίνει κατάτμηση του υφιστάμενου κληροτεμαχίου σε 2. Έχω ένα παλιό συμβόλαιο του 1988 όπου δίνει το κληροτεμάχιο μου με πρόσωπο 65 μ. σε αγροτικό δρόμο πλάτους 30μ., συνολικού εμβαδού 13.000 τ.μ. το οποίο είναι χαρακτηρισμένο άρτιο και οικοδομήσιμο και βρίσκεται εκτός σχεδίου και εκτός ζώνης.  Με την κατάτμηση του κληροτεμαχίου θα προκύψουν 2 ιδιοκτησίες με πρόσωπο 32,5 μ. και εμβαδό 6.500 τ.μ.

Βάσει του ΦΕΚ 308/Α/2003, "Άρθρο 10
Ρυθμίσεις για τη δόμηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου
1. Η περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του
από 24/31.5.1985 Π.Δ/τος (ΦΕΚ 270 Δ΄) αντικαθίσταται ως
εξής:
«α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέ-
τρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25)
μέτρα."

Θα μπορούσα να τα χαρακτηρίσω ως άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα; ή θα έχω θέμα επειδή δεν είναι εγκεκριμένος δρόμος και δεν μπορώ έτσι να δικαιολογήσω την οικοδομησιμότητα; 

 

[David Winston]

Με την κατάτμηση του μεγάλου σε δυο, ο χρόνος δημιουργίας του κάθε αγροτεμαχίου θα θεωρείται σήμερα, άρα μετά του 2003 οπότε θα πρέπει αναγκαστικά να έχουν, το καθένα, 25m πρόσωπο σε εγκεκριμένο δρόμο αν είναι δημοτικός ή 45m αν είναι επαρχιακός, εθνικός κτλ. Επίσης κάθε ένα θα πρέπει να διαθέτει και κατα τον κανόνα εμβαδό. Αν είσαι εκτος σχεδίου και εκτός κάποιας ΖΟΕ ή Νatura τότε πας με 4000m2. Αν είσαι σε natura θες τουλάχιστον 10000m2. Σε ΖΟΕ εδώ στην Αττική τουλάχιστον 20000m2.

Μπορείς να κάνεις κατάτμηση σε δυο μη άρτια και επομένως ούτε οικοδομήσιμα αν στην περιοχή που είσαι ισχύει μόνο το ΦΕΚ270Δ και δεν υπάρχει τίποτε άλλο (πχ ΖΟΕ, ΓΠΣ,Natura,κτλ). Βέβαια να κόψεις σε δύο μη άρτια είναι τρελό, απλά το αναφέρω.

Αυτό που έχεις γράψε άρτιο και οικοδομήσιμο με την επιφύλαξη της απόφασης 176/2023 του ΣΤΕ. Να μην τα κόψουν ακόμη μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο προτείνω.

Υ.Γ. Και μια απορία δική μου. Τα κληροτεμάχια μπορούν να κατατμούνται? Για όποιον καλο συνάδελφο γνωρίζει.

Edited Απρίλιος 7 by David Winston

[Konstantinos Pappas]

10 λεπτά πριν, David Winston said:

Με την κατάτμηση του μεγάλου σε δυο, ο χρόνος δημιουργίας του κάθε αγροτεμαχίου θα θεωρείται σήμερα, άρα μετά του 2003 οπότε θα πρέπει αναγκαστικά να έχουν, το καθένα, 25m πρόσωπο σε εγκεκριμένο δρόμο αν είναι δημοτικός ή 45m αν είναι επαρχιακός, εθνικός κτλ. Επίσης κάθε ένα θα πρέπει να διαθέτει και κατα τον κανόνα εμβαδό. Αν είσαι εκτος σχεδίου και εκτός κάποιας ΖΟΕ ή Νatura τότε πας με 4000m2. Αν είσαι σε natura θες τουλάχιστον 10000m2. Σε ΖΟΕ εδώ στην Αττική τουλάχιστον 20000m2.

Μπορείς να κάνεις κατάτμηση σε δυο μη άρτια και επομένως ούτε οικοδομήσιμα αν στην περιοχή που είσαι ισχύει μόνο το ΦΕΚ270Δ και δεν υπάρχει τίποτε άλλο (πχ ΖΟΕ, ΓΠΣ,Natura,κτλ). Βέβαια να κόψεις σε δύο μη άρτια είναι τρελό, απλά το αναφέρω.

Αυτό που έχεις γράψε άρτιο και οικοδομήσιμο με την επιφύλαξη της απόφασης του ΣΤΕ. Να μην τα κόψουν ακόμη μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο προτείνω.

Υ.Γ. Και μια απορία δική μου. Τα κληροτεμάχια μπορούν να κατατμούνται? Για όποιον καλο συνάδελφο γνωρίζει.

Σύμφωνα με το ΓΠΣ του Δήμου Δίου Ολύμπου ανήκει σε περιοχή ανάπτυξης δραστηριοτήτων πρωτογενούς τομέα και βάζει ελάχιστο όριο κατάτμησης τα 6 στρ. οπότε αυτό το κομμάτι είμαι καλά, αφού το κάθε ένα μετά την κατάτμηση είναι 6,5 και 6,5 στρ.

Το θέμα είναι ότι ο δρόμος που έχει πρόσωπο δεν είναι εγκεκριμένος. Το μόνο που έχω σαν πληροφορία είναι αυτό από το παλιό συμβόλαιο που γράφει αγροτική οδός πλάτους 30μ. Αυτή τη στιγμή ο δρόμος βέβαια είναι ασφαλτοστρωμένος αλλά αυτό δεν έχει να κάνει με το αν είναι εγκεκριμένος ή όχι φαντάζομαι. Επομένως θα είναι λάθος λέτε να τα ορίσω οικοδομήσιμα; μόνο άρτια και μη οικοδομήσιμα μπορώ να τα βάλω;

 

[Konstantinos Pappas]

18 λεπτά πριν, David Winston said:

Με την κατάτμηση του μεγάλου σε δυο, ο χρόνος δημιουργίας του κάθε αγροτεμαχίου θα θεωρείται σήμερα, άρα μετά του 2003 οπότε θα πρέπει αναγκαστικά να έχουν, το καθένα, 25m πρόσωπο σε εγκεκριμένο δρόμο αν είναι δημοτικός ή 45m αν είναι επαρχιακός, εθνικός κτλ. Επίσης κάθε ένα θα πρέπει να διαθέτει και κατα τον κανόνα εμβαδό. Αν είσαι εκτος σχεδίου και εκτός κάποιας ΖΟΕ ή Νatura τότε πας με 4000m2. Αν είσαι σε natura θες τουλάχιστον 10000m2. Σε ΖΟΕ εδώ στην Αττική τουλάχιστον 20000m2.

Μπορείς να κάνεις κατάτμηση σε δυο μη άρτια και επομένως ούτε οικοδομήσιμα αν στην περιοχή που είσαι ισχύει μόνο το ΦΕΚ270Δ και δεν υπάρχει τίποτε άλλο (πχ ΖΟΕ, ΓΠΣ,Natura,κτλ). Βέβαια να κόψεις σε δύο μη άρτια είναι τρελό, απλά το αναφέρω.

Αυτό που έχεις γράψε άρτιο και οικοδομήσιμο με την επιφύλαξη της απόφασης του ΣΤΕ. Να μην τα κόψουν ακόμη μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο προτείνω.

Υ.Γ. Και μια απορία δική μου. Τα κληροτεμάχια μπορούν να κατατμούνται? Για όποιον καλο συνάδελφο γνωρίζει.

Τα κληροτεμάχια από το 2012 και μετά αντιμετωπίζονται ως αγροτεμάχια αν αυτά που είδα είναι σωστά. Μέχρι 22-3-2012 δεν μπορούσε να γίνει κατάτμηση.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

15 λεπτά πριν, David Winston said:

Με την κατάτμηση του μεγάλου σε δυο, ο χρόνος δημιουργίας του κάθε αγροτεμαχίου θα θεωρείται σήμερα, άρα μετά του 2003 οπότε θα πρέπει αναγκαστικά να έχουν, το καθένα, 25m πρόσωπο σε εγκεκριμένο δρόμο αν είναι δημοτικός ή 45m αν είναι επαρχιακός, εθνικός κτλ. Επίσης κάθε ένα θα πρέπει να διαθέτει και κατα τον κανόνα εμβαδό. Αν είσαι εκτος σχεδίου και εκτός κάποιας ΖΟΕ ή Νatura τότε πας με 4000m2. Αν είσαι σε natura θες τουλάχιστον 10000m2. Σε ΖΟΕ εδώ στην Αττική τουλάχιστον 20000m2.

Μπορείς να κάνεις κατάτμηση σε δυο μη άρτια και επομένως ούτε οικοδομήσιμα αν στην περιοχή που είσαι ισχύει μόνο το ΦΕΚ270Δ και δεν υπάρχει τίποτε άλλο (πχ ΖΟΕ, ΓΠΣ,Natura,κτλ). Βέβαια να κόψεις σε δύο μη άρτια είναι τρελό, απλά το αναφέρω.

Αυτό που έχεις γράψε άρτιο και οικοδομήσιμο με την επιφύλαξη της απόφασης 176/2023 του ΣΤΕ. Να μην τα κόψουν ακόμη μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο προτείνω.

Υ.Γ. Και μια απορία δική μου. Τα κληροτεμάχια μπορούν να κατατμούνται? Για όποιον καλο συνάδελφο γνωρίζει.

ναι κατατμούνται όπου δεν ισχύουν άλλοι περιορισμοί . Οι σχετικές διατάξεις του αστικού κώδικα έχουν κατατργηθεί

Μετά το Ν.4061/2012 επιτράπηκε η κατάτμηση και η μεταβίβαση των κληροτεμαχίων και συνεπώς η κτήση αυτών δυνάμει χρησικτησίας. Κατά καιρούς σύμφωνα με νομοθετικές ρυθμίσεις επιτράπηκε η επικύρωση ανωμάλων δικαιοπραξιών και ήτοι η μεταβίβαση κατετμημένων κλήρων. Επίσης κάποια εκ των αγροτικών κληροτεμαχίων άλλαξαν μορφή και έπαψαν να είναι αγροτικά καθώς οι περιοχές στις οποίες βρίσκονται εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης και τα ακίνητα αυτά από αγροτεμάχια μετατράπηκαν σε οικόπεδα.

 

[David Winston]

28 minutes ago, Konstantinos Pappas said:

...Επομένως θα είναι λάθος λέτε να τα ορίσω οικοδομήσιμα; μόνο άρτια και μη οικοδομήσιμα μπορώ να τα βάλω;

 

Για μένα συνάδελφε δεν πρέπει καν να προχωρήσεις σε κατάτμηση μέχρι να βγει τουλάχιστον το νομοσχέδιο για τα εκτος σχεδίου. Για να μην εισαι εκτεθειμενος σ'το λεω.

Απο τη στιγμη που δεν εχουν το απαιτουμενο πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδο, δηλαδή με ΦΕΚ, είτε αυτό είναι 25m ή 45m , δεν είναι ούτε άρτια. Η αρτιότητα εξετάζεται πάντα σε σχέση με το εμβαδο ΚΑΙ το πρόσωπο. Παλαιότερα έπαιζε ρόλο και το βάθος, όχι πλεον. Και το τονιζω γιατι προσφατα άκουσα και απο αλλο συνάφελφο ότι "το πρόσωπο έχει να κάνει μόνο για την οικοδομησιμότητα". Μέγα λάθος.

Μπορεί πχ ενα οικόπεδο να έχει και το πρόσωπο και το εμβαδό, αλλα επειδη ο δρόμος δεν εχει διανοιχθει να μην μπορει να οικοδομήσει. Στην περίπτωση αυτή γράφουμε άρτιο και θα καταστει οικοδομησιμο μετα τη διανοιξη της εγκεκριμένης οδου.

Εγω πάντως στη θέση σου συνάδελφε θα πήγαινα στην πολεοδομία, τεχνική υπηρεσία δήμου, κτηματική, Δ12 και δεν ξέρω που αλλού έτσι όπως τα έχουν κάνει, να ρωτήσω μηπως υπάρχει καμμια απαλλοτριωση εκει. Γιατι αγροτικη οδο πλατους 30m δυσκολα συναντάς. Μήπως έχουν καθοριστεί γραμμές ήδη.

Υ.Γ. Απο τη στιγμή που λες ότι η αγροτικη οδός έχει ασφαλτοστρωθεί θέλω να ρωτήσω. Ο δρόμος έχει διπλή διαχωριστική γραμμή? Γιατι συνηθως στα εκτός σχεδίου η διπλή διαχωριστική γραμμή είναι ένα καλό hint για πιθανή ύπαρξη απαλλοτρίωσης. Φτάσαμε βλέπεις να παρατηρούμε καταστάσεις και να λειτουργούμε σαν τους Ινδιάνους στο κράτος που ζούμε για να βρίσκουμε απαντήσεις.

Edited Απρίλιος 7 by David Winston

[David Winston]

31 minutes ago, ΘΕΟΧΑΡΗΣ said:

...ναι κατατμούνται όπου δεν ισχύουν άλλοι περιορισμοί . Οι σχετικές διατάξεις του αστικού κώδικα έχουν κατατργηθει.

 

Ευχαριστώ πολύ Θεοχάρη και Κωνσταντίνε τώρα είδα τις απαντήσεις σας.

Edited Απρίλιος 7 by David Winston

[Konstantinos Pappas]

56 λεπτά πριν, David Winston said:

Για μένα συνάδελφε δεν πρέπει καν να προχωρήσεις σε κατάτμηση μέχρι να βγει τουλάχιστον το νομοσχέδιο για τα εκτος σχεδίου. Για να μην εισαι εκτεθειμενος σ'το λεω.

Απο τη στιγμη που δεν εχουν το απαιτουμενο πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδο, δηλαδή με ΦΕΚ, είτε αυτό είναι 25m ή 45m , δεν είναι ούτε άρτια. Η αρτιότητα εξετάζεται πάντα σε σχέση με το εμβαδο ΚΑΙ το πρόσωπο. Παλαιότερα έπαιζε ρόλο και το βάθος, όχι πλεον. Και το τονιζω γιατι προσφατα άκουσα και απο αλλο συνάφελφο ότι "το πρόσωπο έχει να κάνει μόνο για την οικοδομησιμότητα". Μέγα λάθος.

Μπορεί πχ ενα οικόπεδο να έχει και το πρόσωπο και το εμβαδό, αλλα επειδη ο δρόμος δεν εχει διανοιχθει να μην μπορει να οικοδομήσει. Στην περίπτωση αυτή γράφουμε άρτιο και θα καταστει οικοδομησιμο μετα τη διανοιξη της εγκεκριμένης οδου.

Εγω πάντως στη θέση σου συνάδελφε θα πήγαινα στην πολεοδομία, τεχνική υπηρεσία δήμου, κτηματική, Δ12 και δεν ξέρω που αλλού έτσι όπως τα έχουν κάνει, να ρωτήσω μηπως υπάρχει καμμια απαλλοτριωση εκει. Γιατι αγροτικη οδο πλατους 30m δυσκολα συναντάς. Μήπως έχουν καθοριστεί γραμμές ήδη.

Υ.Γ. Απο τη στιγμή που λες ότι η αγροτικη οδός έχει ασφαλτοστρωθεί θέλω να ρωτήσω. Ο δρόμος έχει διπλή διαχωριστική γραμμή? Γιατι συνηθως στα εκτός σχεδίου η διπλή διαχωριστική γραμμή είναι ένα καλό hint για πιθανή ύπαρξη απαλλοτρίωσης. Φτάσαμε βλέπεις να παρατηρούμε καταστάσεις και να λειτουργούμε σαν τους Ινδιάνους στο κράτος που ζούμε για να βρίσκουμε απαντήσεις.

Δηλαδή δεν μπορώ ούτε να πω ότι το αγροτεμάχιο είναι άρτιο (εφόσον καλύπτει την προυπόθεση του εμβαδού 6.500 τ.μ.) και θα καταστεί οικοδομήσιμο στην περίπτωση χαρακτηρισμού της οδού ως κοινόχρηστης;; (έχω με την κατάτμηση 32,5 μ. πρόσωπο)

Είναι η πρώτη μου δουλειά και η αλήθεια είναι ότι εχω λίγο πελαγώσει γιατί ο καθένας γράφει διαφορετικά πράγματα.

Στο συμβόλαιο δείχνει αγροτική οδό 30 μ. Αυτή τη στιγμή είναι ασφαλτοστρωμένη οδός πλάτους περίπου 7,00μ. και έχει μονή διακεκομμένη γραμμή.

 

Edited Απρίλιος 7 by Konstantinos Pappas

[David Winston]

44 minutes ago, Konstantinos Pappas said:

...Δηλαδή δεν μπορώ ούτε να πω ότι το αγροτεμάχιο είναι άρτιο (εφόσον καλύπτει την προυπόθεση του εμβαδού 6.500 τ.μ.) και θα καταστεί οικοδομήσιμο περίπτωση

 

Σωστά, τουλάχιστον όπως το βλέπω εγώ. Απο τη στιγμή που τα 32m του καθενός δεν θα αποτελούν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό (ασχετως αν χρησιμοποιειται ή είναι ασφαλτοστρωμένη), είναι σαν να είναι τυφλά.

Αρτιότητα = Ελάχιστο εμβαδόν && Ελάχιστο Πρόσωπο σε ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗ οδό (και εντός σχεδίου και εκτός μετά του 2003 στα σίγουρα). Πρέπει να ισχύουν ταυτόχρονα και τα δυο.

Πήγαινε ρώτα στο δήμο μήπως την αναγνωρίζει σαν δημοτική/ κοινοτική οδό προϋφιστάμενη του 1977. Αν σου πουν ναι, μετά πήγαινε στην πολεοδομία και ρωτησέ τους να σου απαντήσουν γραπτώς αν το δέχονται και αυτοί για να δώσουν αύριο μεθαύριο άδεια με χαρακτηρισμό δημοτική οδός.

Αν σου απαντήσουν θετικά κόψτα ως δύο άρτια και οικοδομησιμα αφου θα εχουν πρόσωπο σε δημοτική οδό και το εμβαδό. Και να πωληθούν και να δημιουργηθεί θέμα στο μέλλον, θα μπορείς να επικαλεστείς την απάντηση της πολεοδομίας.

Δυστυχώς μας έχουν αφήσει ξεβράκωτους και εκτεθειμένους συνάδελφε και το ΤΕΕ δεν κάνει τίποτα για αυτό.

Υ.Γ. Διορθωση πιο πριν είπα διπλή διαχωριστική γραμμή κακώς. Εννοούσα διαχωριστική γραμμή με δυο αντίθετα ρεύματα κυκλοφορίας και πήγαινε και έλα. Απ'ότι μου είπες έχει δυο ρεύματα, οπότε σου προτείνω να ψάξεις για απαλλοτρίωση εκει που σου είπα. Επιπλέον τηλεφώνησε και στην Περιφέρεια μήπως έχουν αυτοί εκεί πέρα, την απαλλοτριωση.

Edited Απρίλιος 7 by David Winston

[dimitris GM]

     Οι δρομοι  αναδασμων/διανομων, δεν εγιναν με ιδιωτικη πρωτοβουλια

αλλα απο το Δημοσιο με νομιμο τροπο, ειναι κοινοχρηστοι

και απεικονιζονται στους χαρτες γεωργικης υπηρεσιας.

  Κατ' εμε, ισχυει το Δ 270 για τα 25μ προσωπο σε κοινοχρηστο δρομο..

[αλλο ειναι οι Δημοτικοι/κοινοτικοι κλπ δρομοι των 45 μ προσοψη]

   Εκεινο που προεχει ειναι η ερευνα για  αλλες απαγορευσεις  κατατμησης [οπως ειπε και ο Θεοχαρης]

ειτε απο το ΓΠΣ,. ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ]