Ανακατανομή % επί του οικοπέδου και πλασματική απομείωση τ.μ. (και ΕΝΦΙΑ) δικαιώματος υψούν

[Kostas_K84]

Καλησπέρα,

Είμαι ιδιώτης και θα ήθελα βοήθεια αναφορικά με τον παρακάτω συλλογισμό. Από τη μελέτη μου στους σχετικούς νόμους/οδηγίες κατέληξα στο εξής νομοθετικό κενό (?), που οδηγεί στη δυνατότητα κανείς να μειώσει τεχνητά το ΕΝΦΙΑ για δικαίωμα υψούν.

Στοιχεία:

1. Οικόπεδο 500 τ.μ., ΣΔ=1,2, με ΣΟΙ του 1980, επι του οποίου υπάρχει νόμιμη ισόγεια κατοικία 150 τ.μ. (25% συνιδιοκτησία επί του οικοπέδου, ιδιοκτήτης Χ), νόμιμη κατοικία Α' ορόφου 150 τ.μ. (25% συνιδιοκτησία επί του οικοπέδου, ιδιοκτήτης Χ) και δικαίωμα υψούν που έχει συσταθεί με την προαναφερθείσα ΣΟΙ για μελλοντικούς Β' και Γ' ορόφους (50% συνιδιοκτησία επί του οικοπέδου, ιδιοκτήτης Ψ).

2. Υφίσταται αυθαίρετο κτίσμα 50 τ.μ. στο Β' όροφο, το οποίο βρίσκεται υπό τακτοποίηση με το Ν4495/17 (τεκμαίρεται ο ιδιοκτήτης Ψ).

3. Θα γίνει τροποποίηση της ΣΟΙ, με συμφωνία αμφότερων των ιδιοκτητών, ώστε να περιληφθεί το τακτοποιημένο πλέον διαμέρισμα Β' ορόφου στη ΣΟΙ

4. Η υπάρχουσα ΣΟΙ αναφέρει ρητά πως ΕΠΙΤΡΕΠΕΙ την ανακατανομή των % των ΟΙ επί του οικοπέδου

3. Ο ιδιοκτήτης Ψ στο Ε9 θα δηλώσει σε μία γραμμή του Ε9 το Β' όροφο ως κατοικία 50 τ.μ., σε οικόπεδο 500 τ.μ. με % συνιδιοκτησίας 50% (=250 τ.μ. οικόπεδο) και θα πληρώνει φόρο για το κτίσμα 50 τ.μ. και για το αδόμητο δικαίωμα υψούν που αντιστοχεί (βγαίνει ~208 τ.μ. για ΣΔ=1,2). Επειδή πρόκειται για περιοχή με τιμή οικοπέδου >1,000 Ευρώ/τμ, ο φόρος για το αδόμητο υψούν είναι αρκετά υψηλός.

Σκέψη:

1. Η οικοδομή μπορεί να χαρακτηρισθεί στη νέα ΣΟΙ ως πολυκατοικία (3 ΟΙ με κύρια χρήση κατοικία, εκτεινόμενες σε 3 ορόφους συμπεριλαμβανομένου του ισογείου)

2. Οι ιδιοκτήτες Χ και Ψ συμφωνούν να ανακατανείμουν τα % επί του οικοπέδου ως εξής: Ισόγειο-25% (παραμένει ως έχει), 1ος-25% (παραμένει ως έχει), Β' όροφος-25% (άσχετα που έχει δομηθεί μόνο μέρος αυτού), δικαίωμα υψούν (Γ' όροφος/μελλοντικός)-25%. Μάλιστα δεν οφείλεται καν φόρος διανομής, αφού τα % δεν αλλάζουν ιδιοκτήτη. [Γνωρίζω πως ο πίνακας χιλιοστών προκύπτει κανονικά βάσει τ.μ. ή όγκου κτίσματος ή αξίας. Παρόλα αυτά, εάν οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν σε κάτι τελείως διαφορετικό, δεν έχουν δικαίωμα να τον καταρτήσουν όπως επιθυμούν?]

3. Βάσει της ΠΟΛ.1237/2014 (σημείωση 6) ΔΕΝ συμπληρώνονται στοιχεία οικοπέδου σε κατοικίες εφόσον στο κτίσμα υφίσταται: (α) πλήρης ΣΟΙ και (β) είναι εντός ΑΠΑΑ, και (γ) πρόκειται για πολυκατοικία.

Συμπέρασμα:

Ο ιδιοκτήτης Ψ πλέον δηλώνει στο Ε9:

1. Κατοικία Β' ορόφου 50 τ.μ. ΧΩΡΙΣ στοιχεία οικοπέδου

2. Σε ξεχωριστή γραμμή οικόπεδο 125 τ.μ. (25% επί του ολικού οικοπέδου 500 τ.μ.) ΧΩΡΙΣ στοιχεία κτισμάτων

Έτσι αποφεύγει τεχνητά να φορολογηθεί (για όλα τα επόμενα έτη) για ~83 τ.μ. οικοπέδου/υψούν (208-125 τ.μ.)

 

Υπάρχει λάθος στον ανωτέρω συλλογισμό? Και αν ναι που βρίσκεται ?

 

Ευχαριστώ πολύ.

 

[Forefather]

@Kostas_K84~Διάβασα μόνο τον πρόλογο και τον επίλογο.
Πρέπει να απευθυνθείς σε λογιστή, ο υπολογισμός φόρων δεν είναι αντικείμενο μηχανικού.