Μεταβίβαση γηπέδου & γραμμή παραλίας

[SophK]

Καλημέρα σε όλους.

Θα εκτιμούσα οποιαδήποτε βοήθεια για το παρακάτω:

Γήπεδο εκτός σχεδίου (πολύ μεγαλύτερο των 4.000 τ.μ. και με πρόσωπο σε αγροτική οδό>25μ.)  το οποίο ο ιδιοκτήτης κατέχει με τίτλο του έτους 2000. Υπάρχει ΦΕΚ χάραξης αιγιαλού και παραλίας του 1997 και η γραμμή παραλίας τέμνει την ιδιοκτησία (δεν μειώνει σημαντικά την επιφάνειά του ώστε να προκύπτουν άλλα ζητήματα). Στον τίτλο κτήσης του ιδιοκτήτη (του 2000) δεν έγινε καμία μνεία για την ύπαρξη ΦΕΚ και προσαρτήθηκε παλαιότερο (προγενέστερο δηλαδή του ΦΕΚ χάραξης) τοπογραφικό διάγραμμα. Επισημαίνω ότι κατά τη σύνταξη του τίτλου κτήσης είχε οριακά παρέλθει η τριετία από τη δημοσίευση του ΦΕΚ της χάραξης.

Οπότε έχουμε χάραξη σύμφωνα με τον Ν. 2344/1940 αλλά η απαλλοτρίωση δεν ολοκληρώθηκε ποτέ. Έστω λοιπόν ότι εφαρμόζεται η εγκύκλιος 17525/5/11 και δεν ζητείται ούτε ζητήθηκε ποτέ ανάκληση.

Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητό του πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας (την οποία θα αιτηθεί αμέσως μετά ο αγοραστής), τι ισχύει για το μεταβιβαστικό συμβόλαιο; Θα αποτυπωθεί στο τοπογραφικό ολόκληρη η επιφάνεια με σημείωση ότι το τάδε τμήμα που τέμνεται από τη γραμμή παραλίας είναι ρυμοτομούμενο; Μεταβιβάζεται ως ιδιωτικό το τμήμα που θεωρητικά ήταν απαλλοτριωτέο αλλά δεν ολοκληρώθηκε ποτέ η απαλλοτρίωση του Ν. 2344/1940; Πρέπει να γίνει προηγουμένως πράξη παραχώρησης σε κοινή χρήση;

Ευχαριστώ προκαταβολικά και ελπίζω τουλάχιστον όσα αναφέρω να τα έχω αντιληφθεί σωστά.

Edited Απρίλιος 30 by Pavlos33

[Pavlos33]

@SophK Η απαλλοτρίωση με το προισχύον καθεστώς θεωρείται αυτοδικαίως ανακληθείσα. Προ έκδοσης Ο.Α απαιτείται επανακαθορισμός οριογραμμών αιγιαλού παραλίας.

Η εγκ.5/11 δίνει τη δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να μην επικαλεστεί την αυτοδίκαιη ανάκληση της απαλλοτρίωσης και να την αποδεχτεί. Στην περίπτωση αυτή δεν θα συμπεριλάβει την επιφάνεια της παραλίας στο ακίνητό του και δεν θα απαιτηθεί επανακαθορισμος παραλίας σύμφωνα με το άρθρο 8 Ν. 2291/01. Θα πρέπει ο μηχανικός να ελέγξει την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, ειδικά μετά την προβληματική κατάσταση που έχει δημιουργηθεί μετά την απόφαση 176/23 του ΣτΕ (απαίτηση προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο ακόμη και για τα προ 31/12/2003) και την όλη "αδράνεια" του ΥΠΕΝ για λύση στο πρόβλημα.

Η ως άνω εγκύκλιος λέει ότι εφόσον ο ιδιοκτήτης αποδέχεται την παλιά απαλλοτρίωση, για την έκδοση Ο.Α δείχνεται στο τοπογραφικό και το τμήμα που εμπίπτει στη ζώνη της παραλίας, αλλά το τμήμα αυτό δεν συμμετέχει στους υπολογισμούς πολεοδομικών μεγεθών.

Τώρα, στην περίπτωση που επικαλείται την αυτοδίκαιη ανάκληση της απαλλοτρίωσης (προφανώς όλη η χώρα είναι σε αυτή την κατάσταση καθώς ουδείς αποζημιώθηκε) το ακίνητο μπορεί να δειχτεί μέχρι και την γραμμή αιγιαλού (Προσοχή αν υπάρχει παλαιός αιγιαλός όπου εκεί έχουμε πρόβλημα) και να συμπεριλαμβάνει μέσα και την γραμμή παραλίας της αυτοδικαίως ανακληθείσας απαλλοτρίωσης. Το πρόβλημα στην περίπτωση αυτή είναι ότι δεν μπορεί ο μηχανικός να δηλώσει "καθαρά" ότι το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο καθώς δεν θα έχει στην διάθεσή του τον απαιτούμενο επανακαθορισμό της παραλίας και του αιγιαλού. Άρα, ναι μεν μπορεί να δείξει το γήπεδο ολόκληρο πλην όμως χωρίς επανακαθορισμό η δήλωση Ν. 651 θα είναι του τύπου άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον...." ή μη οικοδομήσιμο μέχρι επανακαθορισμού γραμμής κλπ. 

Αυτός λοιπόν που αγοράζει θα πρέπει πρώτα να συνεννοηθεί με των πωλητή (οι μηχανικοί των δυο πλευρών) για να επισπεύσουν τον επανακαθορισμό και να τα βρούν και στο οικονομικό σκέλος καθώς το κόστος θα είναι αρκετά μεγάλο και βεβαίως να διασφαλιστεί ότι στο τέλος-ακόμη και μετά τον επανακαθορισμό-το γήπεδο θα οικοδομείται. 

Οι μηχανικοί σας τι γνώμη έχουν και τι αναγράφουν στο προς μεταβίβαση τοπογραφικό;

 

Edited Απρίλιος 30 by Pavlos33

[SophK]

Καταρχάς ευχαριστώ για τον χρόνο σας.

Ο μηχανικός στο τοπογραφικό έχει αφαιρέσει ήδη το «ρυμοτομούμενο» λόγω γραμμής παραλίας τμήμα από κάθε υπολογισμό, έχει μεταφέρει το όριο ακριβώς επάνω στη γραμμή παραλίας όπως αυτή χαράκτηκε με το ΦΕΚ που αναφέρω και όλοι οι υπολογισμοί έχουν γίνει με το εναπομείναν.

Ωστόσο εγώ προσπαθώ να αντιληφθώ αν από νομικής πλευράς μπορεί να αναγραφεί στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο το νέο απομειωμένο εμβαδόν και η νέα περιγραφή του ακινήτου που αμφότερα βασίζονται σε μία νομικά ανίσχυρη χάραξη. Κανείς δεν επιθυμεί την ανάκληση απλώς η οικοδομική άδεια θα ζητηθεί από τον νέο ιδιοκτήτη άρα η βασική μου απορία είναι ποιός είναι ο ορθός τρόπος να μεταβιβαστεί το ακίνητο στην παρούσα κατάσταση.

[Pavlos33]

Καλησπέρα και πάλι. Όπως αναφέρω και παραπάνω ο πιο σωστός τρόπος είναι ο επανακαθορισμός. Προσωπικά αν ήμουν μηχανικός του αγοραστή θα τον συμβούλευα να μην το αγοράσει αν πρώτα δεν επανακαθοριστεί η γραμμή αιγιαλού-παραλίας. Λόγω και της απόφασης 176/23 ΣτΕ το εν λόγω γήπεδο έστω και μη συμπεριλαμβάνοντας την ζώνη της παραλίας (λόγω αυτοδίκαιης ανάκλησης θα μπορούσε) διαθέτει οικοδομησιμότητα; (αναφέρεται στο αρχικό μήνυμα πρόσωπο σε αγροτικό δρόμο). Θέλει προσοχή το θέμα από πλευράς των συναδέλφων για το τι θα υπογράψουν και πως θα συντάξουν την δήλωση Ν. 651/77.