Τακτοποίηση σε οικόπεδο/γήπεδο που κατέστη μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο

[Σπύρος Γερολιόλιος]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Θα ήθελα να κάνω δύο ερωτήσεις σχετικά με τακτοποίηση σε γήπεδα που κατέστησαν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα.

Η πρώτη περίπτωση αφορά οικόπεδο που λόγω κατάτμησης με δικαστική απόφαση από το Ειρηνοδικείο, κατέστη μη άρτιο, δεν έχει δηλαδή το απαραίτητο εμβαδό κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση. Στον εν λόγω οικόπεδο έχουν βγει 3 οικοδομικές άδειες και έχουν χτιστεί 3 κτίρια. Στο τμήμα που μας ενδιαφέρει βρίσκεται κτίριο που ανεγέρθηκε με οικοδομική άδεια το 1972 και επεκτάθηκε με οικοδομική άδεια το 1988. Αυθαίρετες κατασκευές παρατηρούνται και στα δύο τμήματα του κτιρίου.

Για την τακτοποίηση σύμφωνα με το παράρτημα Α του Ν.4495/2017, σελ 3242, όταν υπάρχει οικοδομική άδεια σε γήπεδο το οποίο μετά από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια, θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια.

Επομένως είμαι κατηγορία 5 εφόσον η δεύτερη οικοδομική άδεια βγήκε το 1988;

Αντίστοιχα σε τεμάχιο εκτός σχεδίου, με εβαδόν 5,5στρ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο χωματόδρομο μη αναγνωρισμένο, βγήκε οικοδομική άδεια το 2003. Ωστόσο, το γήπεδο δεν έχει πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο με Φ.Ε.Κ., άρα σήμερα είναι και αυτό μη άρτιο. Επομένως σύμφωνα με το παραπάνω σκεπτικό, είναι και αυτό κατηγορία 5;

Σας ευχαριστώ για τον χρόνο σας.

 

 

Edited Ιούνιος 12 by Σπύρος Γερολιόλιος

[tetris]

Αν η κατασκευή των κτισμάτων έγινε πριν τη δικαστική απόφαση, η απόφαση πάσχει νομικά.

Αν έγινε μετά, είναι όλα αυθαίρετα (χωρίς Ο.Α.), λόγω ψευδούς διαγράμματος

[Σπύρος Γερολιόλιος]

Καλησπέρα, ευχαριστώ για την απάντηση.

Η δικαστική απόφαση έγινε το 2009 και κάνει λόγο για έκτατη χρησικτησία σε δύο διαιρετά τμήματα εμβαδού Ε=169,30 τ.μ. έκαστο (στην πρώτη άδεια το 1972 το εμβαδόν του οικοπέδου είναι Ε=507 τ.μ., στην δεύτερη το 1973 Ε=502 τ.μ., ενώ στην τρίτη το 1988 Ε=452,5 τ.μ.).

Ως αποδεικτικό παρουσιάζεται ένα προσύμφωνο διανομής ακινήτων του 1972.

Μπορώ να προχωρήσω με κατηγορία 5 για τις αυθαίρετες κατασκευές καθ' υπέρβαση των οικοδομικών αδειών;

[dimitris GM]

 

 

    για το δευτερο ερωτημα,

" Αντίστοιχα σε τεμάχιο εκτός σχεδίου, με εβαδόν 5,5στρ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο χωματόδρομο μη αναγνωρισμένο, βγήκε οικοδομική άδεια το 2003. Ωστόσο, το γήπεδο δεν έχει πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο με Φ.Ε.Κ., άρα σήμερα είναι και αυτό μη άρτιο. Επομένως σύμφωνα με το παραπάνω σκεπτικό, είναι και αυτό κατηγορία 5;"

   Οσα εχουν δημιουργηθει μετα το 2003, πρεπει να εχουν "προσωπο" με το Δ 270/85 και τον ν 3212.

  Με βαση αυτες τις διαταξεις, εχτιζαν τα "τυφλα" τα πριν το 2003.

  Με βαση τις διαταξεις του νομου εξεδοσες την αδεια σου, σαν αρτιο και οικοδομησιμο. Η αδεια σου ισχυει και δεν εχει ανακληθει....

[το ΣτΕ, με προσφατες αποφασεις,  ερμηνευσε διαφορετικα τον  ν. 3212 και μετεφερε το ετος δημιουργιας.. στο 1985....]

  Παντως, καποιες ΥΔΟΜ χορηγουν αδειες ακομα και σημερα, σε "τυφλά"....με βαση τις διαταξεις του νομου.

 Για το δικο σου γηπεδο, δεν λες ετος δημιουργιας

Το ΥΠΕΝ προσπαθει να βρει  λύση.

[δες τα ΠΜ]

 

 

 

[tetris]

Δεν νομίζω ότι πρόκειται για γήπεδο, αλλά για οικόπεδο. Αλλιώς, τι άδεια θα μπορούσε να βγει σε γήπεδο 500 μ²?

Η δικαστική απόφαση θα μπορούσε να αναφέρεται σε άτυπη σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, οπότε δεν θα υπήρχε (ενδεχομένως) πρόβλημα. Με την αναφορά σε κατάτμηση, δημιούργησε σοβαρό θέμα.

Θεωρώ ότι θα πρέπει να ελέγξει δικηγόρος το κατά πόσον η απόφαση μπορεί να προσβληθεί (ή να εκδοθεί μια νέα που θα βάζει τα πράγματα στη θέση τους). Πάντα όμως σε συνεργασία με μηχανικό.

[dimitris GM]

τετρις, πολυ σωστα

  Ειναι ασαφης η ερωτηση και, οσες απαντησεις κι αν δωσουμε, θα ειναι  "καθ΄υπόθεση εργασιας".

Χρειαζομαστε σαφεις ερωτησεις

 

[Σπύρος Γερολιόλιος]

Καλησπέρα και ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας. Για να τα πάρουμε με τη σειρά, είναι δύο ξεχωριστές περιπτώσεις.

1. Στο οικόπεδο των 500τμ με 3 εκδοθείσες ΟΑ από 1972-1988 (χωρίς να έχουν ανακληθεί), βγαίνει δικαστική απόφαση το 2009 με την οποία (ισχυριζόμενοι χρησικτησία και διανεμητήριο του 1972) το χωρίζουν σε 3 διαιρετά αυτοτελή τμήματα, το καθένα από τα οποία περιέχει το εκάστοτε κτίριο. Στο κομμάτι που με ενδιαφέρει, έχω ΟΑ το 1972 και το 1988 και προφανώς υπάρχουν παραβάσεις που χρήζουν τακτοποίησης. Το ερώτημα είναι, ότι ενώ βγήκαν 2 ΟΑ και έχτισε σε τότε άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο, σήμερα λόγω της δικαστικής απόφασης, τα διαιρετά οικοπεδικά τμήματα που προέκυψαν από το αρχικό (άρτιο και οικοδομήσιμο), πλέον έχουν χάσει την αρτιότητά τους. Για την περιοχή ισχύει αρτιότητα 15-400, παρέκκλιση 12-200 για πρό του 1987 (ΦΕΚ Αναθεώρησης).

 

2. Για το γήπεδο των 5.5 στρ. (εκτός ΖΟΕ, εκτός ΓΠΣ) έχω συμβόλαιο αγοραπωλησίας του 1977 (μεταγεγραμμένο 05-1977) το οποίο αναφέρει πως πρόκειται για εκχερσωθείσα δασική έκταση (από το 1942) με οριστικό τίτλο κυριότητας από το αρμόδιο δασαρχείο το 1961 (επίσης μεταγεγραμένο). Σε αυτό το γήπεδο λοιπόν, εκδόθηκε ΟΑ τον 04-2003. Η ΟΑ δεν έχει ανακληθεί, χτίστηκε ως άρτιο και οικοδομήσιμο και διαθέτει πρόσωπο πολλαπλάσιο των 25μ. σε υφιστάμενο διανοιγμένο χωματόδρομο ο οποίος περιγράφεται και στο παραχωρητήριο του δασαρχείου (παρόλα αυτά μη αναγνωρισμένο). Είμαι ενήμερος για την κατάσταση με την εκτός σχεδίου. Η τοπική πολεοδομία δεν εκδίδει ΟΑ σε μη αναγνωρισμένους δρόμους εκτός σχεδίου ( η ειρωνεία είναι ότι «πάγωσε» και τους δρόμους διανομών πρόσφατα) και ως εκ τούτου σε σημερινό ΤΔ συμβολαίου το γήπεδο θα χαρακτηριζότανε ως μη άρτιο και οικοδομήσιμο.

Καταληκτικά, σε περίπτωση που οι παραβάσεις και των δυο περιπτώσεων εμπίπτουν στην κατ. 4 τακτοποιώ αντιστοίχως ή λόγω ενδεχόμενης απώλειας αρτιότητας θεωρείται ότι δεν έχω ΟΑ και πάω κατ. 5;

Edited Ιούνιος 13 by Σπύρος Γερολιόλιος

[[email protected]]

@Σπύρος Γερολιόλιος

Για την πρώτη υπόθεση η δικαστική απόφαση γράφει στα τρυφερά της τον 690/48 αλλά δεν μας πέφτει λόγος καθώς αποφασίζει δικαστής. Δεν είναι η πρώτη φορά που λαμβάνονται τέτοιες αποφάσεις παρά τη νομοθεσία. Στη θέση σου εγώ δεν θα εξέταζα τη σημερινή αρτιότητα ως προς την τακτοποίηση, καθώς θεωρώ ότι η άδεια δεν εκδόθηκε με ψευδή στοιχεία. Άρα και θα προχωρούσα κανονικά στην τακτοποίηση.

 

Στη δεύτερη υπόθεση το γήπεδο εφόσον προϋπάρχει του 1978 βάσει νομοθεσίας είναι άρτιο και οικοδομήσιμο χωρίς καμία άλλη προϋπόθεση. Ως μηχανικός στις τακτοποιήσεις έχεις το ελεύθερο να αγνοήσεις τη νομολογία και να τηρήσεις τη νομοθεσία. Οι υπάλληλοι της δημόσιας διοίκησης ωστόσο έχουν υποχρέωση από το σύνταγμα της χώρας να λαμβάνουν υπ' όψιν τους και τα 2, παρόλο που αυτή η υποχρέωση οδηγεί σε διπολικό σύνδρομο.

 

Επομένως για τη δεύτερη περίπτωση, αν είσαι κατηγορία 4 βάσει νομοθεσίας, τότε όλα οκ, εκτός κ αν είσαι δημόσιος υπάλληλος, οπότε έχεις ανάγκη από ρισπεριδόνη. Αν οι υπερβάσεις λόγω μεγέθους σε οδηγούν κατηγορία 5, τότε δεν είναι οκ.

Edited Ιούνιος 13 by [email protected]

[tetris]

@Σπύρος Γερολιόλιος

1. Αφού το δικαστήριο δέχτηκε ότι υπήρχε κατάτμηση από το 1972, οι άδειες θεωρούνται ως κακώς εκδοθείσες και είναι ανακλητέες λόγω ψευδούς  διαγράμματος. 

2. Για το εκτός σχεδίου, η άδεια έχει εκδοθεί νόμιμα, άρα, αν δεν υπάρχουν υπερβάσεις της, το κτίριο είναι νόμιμο

[[email protected]]

12 minutes ago, tetris said:

@Σπύρος Γερολιόλιος

1. Αφού το δικαστήριο δέχτηκε ότι υπήρχε κατάτμηση από το 1972, οι άδειες θεωρούνται ως κακώς εκδοθείσες και είναι ανακλητέες λόγω ψευδούς  διαγράμματος. 

Καλημέρα!

 

Έχω αντίθετη γνώμη εδώ. Δεν είναι ψευδές το διάγραμμα. Είναι περίπτωση στην οποία εκ των υστέρω κρίθηκε ότι ισχύει κάτι διαφορετικό από αυτό που απεικονίζει. Αυτό δεν σημαίνει ότι εκ προθέσεως ο συντάξας απέκρυψε ένα δεδομένο την εποχή που το συνέταξε. Ειδικά όταν μιλάμε για χρησικτησία. Δεν θα μπορούσε να το στηρίξει με την ύπαρξη ενός απλού προσυμφώνου.

 

Εσένα δηλαδή αν σου φέρουν ένα προσύμφωνο ή ένα άτυπο συμφωνητικό ως δικαιολογητικό θα το λάβεις υπ' όψιν όταν εξετάζεις αρτιότητα? Αν δεν είναι μεταγεγραμμένο, εγώ το γράφω στα τρυφερά μου προσωπικά. Αν λάμβανα υπ' όψιν άτυπα συμφωνητικά, τότε όλη η Ανατολική Αττική στα εξ' αδιαιρέτου εκτός σχεδίου θα έπρεπε να θεωρείται εν ισχύ στις κατατμήσεις με άτυπα συμφωνητικά. Γιατί βάσει της παραδοχής που κάνεις, τότε θα πρέπει να λάβω υπ' όψιν μου ότι σε 50 χρόνια από σήμερα ένας διπολικός δικαστής θα αποφασίσει ότι είναι έγκυρα όλα αυτά τα άτυπα χαρτάκια τελικά.