Εισφορά σε γή μετά απο κατάτμηση σε μη κυρωμένη πράξη εφαρμογής

[sozirarak]

Συναδελφοι καλησπερα,

Εχω το εξης προβλημα : τεμαχιο αναδασμου μπηκε σε σχεδιο πολης οπου εχει εγκριθει η ρυμοτομια. Υπαρχει και πραξη εφαρμογης αλλα δεν εχει κυρωθει ακομη. Ο αρχικος ιδιοκτητης το κατετμησε μετα την ενταξη στο σχεδιο αλλα στα συμβολαια δεν υπολογισαν την εισφορα σε γη ουτε την ρυμοτομια, δηλαδη τα εμβαδα που χωριστηκε ειναι Ε1+Ε2+Ε3=Εαναδασμου. Το τεμαχιο εχει εισφορα σε γη μεγαλυτερη απο το ρυμοτομουμενο τμημα επομενως πρεπει να εκχωρησει οικοπεδικο τμημα ισο με εισφορα μειον ρυμοτομουμενο (ε-ρ). Εχω υπολογισει ποσο πρεπει να δωσει ο καθενας απο τους τρεις για εκχωρηση. Το ερωτημα μου ειναι πρεπει το κομματι που θα εκχωρησουν να ειναι ενα ολοκληρο η ο καθενας μπορει να εκχωρησει το ποσοστο του σε διαφορα κομματια στο τεμαχιο? δηλαδη εαν ε-ρ=500τμ και ε1= 200τμ, ε2=200τμ, ε3= 100τμ θα πρεπει να δωσουν ενα κομματι 500τμ ή μπορουν και 3 κομματια των 200,200,100?

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

συνάδελφε sozirarak

κατα την γνώμη μου πριν την κατάτμηση θα έπρεπε η επιπλέον υποχρέωση να δεσμευθεί σε θέση εγκεκριμένη απο την Υπηρεσία και την σύμφωνη γνώμη του μελετητή

είναι προφανές ότι η εισφορά θα πρέπει να παίρνεται ενιαία

κατι διαφορετικό θα οδηγούσε όσους έχουν την δυνατότητα να προβαίνουν, σε αντίστοιχες διαδικασίες και πρακτικά να προκύπτουν εισφορές μικρών εκτάσεων που κατα κανόνα δεν είναι πολεοδομικά εκμεταλλέυσιμες και τελικά μετατρέπονται σε χρήμα με τα γνωστά προβλήματα κατόπιν στο ισοζύγιο

τα ξαναλέμε

[MAKAP]

Σωστή η άποψη του ΘΕΟΧΑΡΗ για την εισφορά σε γη. Εγώ προσθέτω και μία άλλη παράμετρο. Αν έγινε πραγματική κατάτμηση (με συμβόλαια και τοπογραφικό διάγραμμα), ο μηχανικός που το συνέταξε έπρεπε να δηλώσει τα πραγματικά στοιχεία της υπόθεσης (ένταξη σε σχέδιο πόλης, συνολική επιφάνεια του αρχικού ιδιοκτήτη, οφειλή της έκτασης σε εισφορά σε γη κλπ).

 

Σε κάθε περίπτωση, η εισφορά της αρχικής έκτασης πρέπει να ληφθεί σε ενιαίο τμήμα από τον συντάκτη της ΠΕ ο οποίος γνωρίζει ποιό τμήμα κάθε οικοπέδου ενός ΟΤ θα πάρει ως εισφορά ώστε, ενδεχόμενα, να δημιουργήσει και νέα οικόπεδα στο ΟΤ.

 

Στη συγκεκριμένη περίπτωση νομίζω ότι χρειάζεται στενή συνεργασία με τον συντάκτη της ΠΕ.

[sozirarak]

συνάδελφε sozirarak

κατα την γνώμη μου πριν την κατάτμηση θα έπρεπε η επιπλέον υποχρέωση να δεσμευθεί σε θέση εγκεκριμένη απο την Υπηρεσία και την σύμφωνη γνώμη του μελετητή

είναι προφανές ότι η εισφορά θα πρέπει να παίρνεται ενιαία

κατι διαφορετικό θα οδηγούσε όσους έχουν την δυνατότητα να προβαίνουν, σε αντίστοιχες διαδικασίες και πρακτικά να προκύπτουν εισφορές μικρών εκτάσεων που κατα κανόνα δεν είναι πολεοδομικά εκμεταλλέυσιμες και τελικά μετατρέπονται σε χρήμα με τα γνωστά προβλήματα κατόπιν στο ισοζύγιο

τα ξαναλέμε

 

Εδω αρχιζουν τα δυσκολα, ο ενας εχει κτισμα πριν μπει στο σχεδιο το τεμαχιο, ο δευτερος εχει χτισει κι αυτος μετα την ενταξη του τεμαχιου στο σχεδιο (το πως του δωσε η πολεοδομια αδεια με συμβολαιο χωρις υπολογισμενη εισφορα ειναι ενα μυστηριο). Τωρα σε μια κατασταση ηδη χωρισμενη με περιφραξεις και κτιρια αντε να δουμε πως θα δεσμευσουμε το υπολοιπο της εισφορας χωρις να βγουνε τα δικανα??

[gusdinos]

sozirarak, κατά την γνώμη μου:

Μια απλή λύση είναι να αφεθούν όπως είναι τα οικόπεδα που κατατμήθηκαν και ο κάθε ιδιοκτήτης να πληρώσει ως μετατροπή εισφοράς γης σε χρήμα τα τ.μ. που οφείλει, αναλογικά πάντα. Αυτό φυσικά προυποθέτει την συναίνεση της πολεοδομίας δηλαδή του υπαλλήλου που έχει την επίβλεψη της υπό σύνταξη Π.Ε. και αφού διαπιστώσει ότι μπορεί να αντιμετωπίσει τα προβλήματα που μπορεί να προκύπτουν με τους όμορους ιδιοκτήτες (οφειλές του Δήμου προς αυτούς κλπ.) και θέλει να σε βοηθήσει να βγείς από την δύσκολη που βρέθηκες (τους ιδιοκτήτες δηλαδή). Πρέπει να ενημερώσεις και τους ιδιοκτήτες για το ύψος του ποσού που θα οφείλουν μετα την κύρωση της πράξης και σαφώς θα είναι αρκετά μεγάλο. Έτσι και αλλιώς η κατάτμηση των οικοπέδων και η πώληση αυτών χωρίς προέλεγχο ιδιοκτησιας και ενώ συντασόταν η Π.Ε. είναι σαφώς λάθος του ιδιοκτήτη και του Μηχ/κου που υπέγραψε το τοπογραφικό. Αυτή βέβαια είναι μια άποψη που διατυπώνεται χωρίς λεπτομερή εξέταση των στοιχείων που έχεις. Καλή συνέχεια.

Υ.Γ. Αν τα μεγέθη των οφειλόμενων τ.μ. που πρέπει να δώσουν οι ιδιοκτησίες είναι πραγματικά (μιλάμε για 100τ.μ. και 200 τ.μ.), τότε όλα τα παραπάνω που ανέφερα σαν ''απλή λύση'' δεν μπορούν εφαρμοσθούν και απλά τα ξεχνάς.

[sozirarak]

 

Δυστυχως τα μεγεθη ειναι περιπου ειναι αυτα που γραφω, οποτε τζιφος η λυση να μετατρεψουν τα οφειλομενα τ.μ. σε χρημα?

[gusdinos]

Συγνώμη sozirarak, αλλά δεν σου έκανα μια βασική ερώτηση: Ο αρχικός ιδιοκτήτης που κατάτμησε το οικόπεδο έχει άλλα οικόπεδα στην ίδια πολεοδομική ενότητα? Αν ναι νομίζω ότι πρέπει να εμπλακεί στην υπόθεση παρακρατώντας την οφειλόμενη εισφορά από έκει, και να απεμπλακουν οι τωρινοί ιδιοκτήτες. Μήπως ο αρχικός ιδιοκτήτης είναι ιδιοκτήτης κανενός από τα τωρινα κατετμηθέντα οικόπεδα, αν ναι ισχύει το ίδιο αλλά θα υπάρχει πρόβλημα στο πως θα παρακρατηθει η εισφορα.

Αν τίποτα από τα παραπάνω δεν ισχύει μιλάμε για μεγέθη εισφοράς μεγάλα από τα οποία μπορεί να προκύψει ακόμα και ένα νέο οικόπεδο για να αποδοθεί σε άλλον ιδιοκτήτη. Δύσκολα τα πράγματα. Αν ήμουν στη θέση σου θα έδειχνα μέσω ενός τοπογραφικού διαγράμματος τα τμήματα των οικοπέδων που θα μπορούν να αποδοθούν στο ΟΤΑ ως εισφορά σε γη (όσο γίνεται ευνοικότερα για τους ιδιοκτήτες), και θα το κατέθετα στην υπηρεσία σαν πρόταση για την τακτοποίηση των οικοπέδων. Δύο βασικές προϋποθέσεις:

1.Έλεγχος για την νομιμότητα των υφιστάμενων κτιρίων μετά την αφαιρεση των τμημάτων αυτών (αποστάσεις από όρια, δόμηση κλπ.).

2.Επαφές με την πολεοδομία ή ακόμη και τον μελετητή της Π.Ε., παρουσίαση του προβλήματος λεπτομερώς και ίσως και καθοδήγηση από μέρους τους (θεωρητικά μπορούν να εφαρμόσουν όποια λύση θέλουν για την τακτοποίηση των οικοπέδων, αρκεί να εφαρμόζουν τον 1337/83).

Γενικά το πρόβλημα επιδέχεται διάφορες λύσεις, δεν λύνεται από τη μια μέρα στην άλλη και ίσως ασχοληθείς για καιρό, σκέψου και την ανάλογη αμοιβή.

Ίσως άλλοι συνάδελφοι προτείνουν κάτι καλύτερο, περιμένω και εγώ μαζί σου.

[stenik47]

Καταρχήν θα πρέπει να ελέγχθεί αν η κατάτμηση έγινε πριν από την μεταγραφή της Πράξης Εφαρμογής. Αν η κατάτμιση έγινε μετά, η εισφορά σε γη υπολογίζεται στην αρχική ιδιοκτησία που σίγουρα θα είναι μεγαλύτερη από αυτές των κατατμιθέντων τμημάτων. Επίσης για να είναι νόμιμος ο τεμαχισμός θα πρέπει να εξασφαλίζεται η εισφορά γης από την αρχική ιδιοκτησία. Αν πχ η αρχική ιδιοκτησία είναι 2000τμ και η εισφορά είναι 625τ.μ. και τεμαχίζεις στα 500τ.μ. και έχεις 400τμ ρυμοτομούμενο τότε θα πρέπει πριν προχωρήσεις σε τεμαχισμό να δεσμεύσεις συμβολαιογραφικά τμήμα γης 625-400=225τμ για να εξασφαλιστεί η εισφορά σε γη και στο ενεπομένον τμήμα μπορείς να τεμαχίσεις εφόσον βέβαια πληρεί τις εκάστοτε προυποθέσεις.

Σε περίπτωση που η κατάτμηση έχει γίνει πριν τη μεταγραφή της Πράξης τότε η εισφορά σε γη υπολογίζεται σε κάθε τεμάχιο ξεχωριστά.

[silvi]

Καλημέρα! Για να γίνει τεμαχισμός σε ακίνητο που δεν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής ποιο λαμβάνω ως εμβαδό αρτιότητας? Γενικά λαμβάνω υπ όψιν του πίνακες της πράξης εφαρμογής ή εφόσον δεν έχει κυρωθεί είανι σα να μην υπάρχουν?

[nbr]

Οι πίνακες δίνονται εφόσον κυρωθεί μια πράξη και συνήθως δηλώνουν τι έχει μεταγραφεί, με την κύρωση της πράξης, στο υποθηκοφυλακείο. Δεν γράφεις όμως σε ποια φάση είναι τώρα η πράξη που εξετάζεις. Π.χ. το ρυμοτομικό σχέδιο έχει εγκριθεί? Έχει και αυτό μεγάλη σημασία στην έρευνά σου. Πάντως, απ' ότι γνωρίζω, οι υπηρεσίες δεν δίνουν πίνακες αν δεν υπάρχει κυρωμένη πράξη.