Αρτιότητα συνενούμενων αγροτεμαχίων

[ΤΣΙΑΡΑΣ]

Αρχικό αγροτεμάχιο διανομής 1929  (επί της εθνικής οδού Δράμας – Νευροκοπίου) συνολικού εμβαδού 6.250τμ. (αδόμητο).

Βάση συμβολαίων αγοροπωλησίας 1992 όπου περιγράφεται ότι απο το έτος 1945 το νέμονται διαιρετά τρεις ιδιόκτητες (3 διαφορετικά διαιρετά μη άρτια & οικοδομήσιμα τμήματα 2000τμ,1500τμ & 2750τμ) όπως δηλώθηκαν στο κτηματολόγιο με τρία διαφορετικά ΚΑΕΚ

Το έτος 2024 απο πλειστηριασμό περιήλθαν σε έναν ιδιοκτήτη. 

Eρώτημα:

Μπορεί να θεωρηθεί ενιαίο οικόπεδο για να προχωρήσει σε έκδοση οικοδομικής άδειας;

Παρατήρηση : Σύμφωνα με το υπ’ αριθμ. 42985/11332/83 έγγραφο της νομικής υπηρεσίας δ/νσης ΥΠΕΧΩΔΕ, μπορούν να θεωρηθούν ενιαίο οικόπεδο χωρίς να απαιτείται ιδιαίτερη συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης, δεδομένου ότι η συνένωση μπορεί να γίνει στην πράξη με την ανέγερση οικοδομής στο ενιαίο οικόπεδο.

 

Edited Οκτώβριος 11 by ΤΣΙΑΡΑΣ

[sdtopo]

Κατά την άποψή μου θα πρέπει να κατατεθεί στην άδεια ένα ΚΑΕΚ (να έχει γίνει συνένωση δηλαδή) και το εναίο να είναι κατά κανόνα άρτιο και οικοδομήσιμο (όχι κατά παρέκκλιση).

[tetris]

Θα παραθέσω, για άλλη μια φορά, την 1296/06 απόφαση ΑΠ που αναφέρει (μεταξύ άλλων):

Με τη συνένωση ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων του αυτού ιδιοκτήτη ή πολλών συνιδιοκτητών, δεν συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα, επομένως δεν είναι πράξη που υπόκειται σε μεταγραφή. Εξαρτάται μόνο από τη φύση της έκτασης ως συνεχόμενης και αρκεί η έκφραση της βούλησης του ιδιοκτήτη, και όχι απαραίτητα μόνο σε περίπτωση έκδοσης οικοδομικής άδειας

Συνεπώς, στην άδεια θα δειχθεί το όλον και, το πολύ-πολύ, θα περαστούν τα όρια των τριών ΚΑΕΚ με διακεκομμένες

 

ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗ

Στην ίδια απόφαση αναφέρεται (και αφορά στην ανωτέρω περίπτωση) :

Σε περίπτωση που τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυτοτέλειά τους και εξετάζονται ως ενιαία ιδιοκτησία. 

Edited Οκτώβριος 10 by tetris

[sdtopo]

Οκ, πολύ καλά τα έλεγε ο Άρειος Πάγος και διευκόλυνε την ερμηνεία της αρτιότητας σε πολλές περιπτώσεις. Όμως και πολύ σωστά, πιστεύω, όλο και περισσότερες ΥΔΟΜ ζητούν να κατατίθεται ένα ΚΑΕΚ για έκδοση άδειας ώστε να έχει ήδη παραγματοποιηθεί από τα πριν η χωρική μεταβολή που όντως συντελείται και να εκλείψει και η δυνατότητα μεταβίβασης αυτοτελούς γεωτεμαχίου που συμμετείχε σε άδεια μαζί με άλλα.

Σε κάθε περίπτωση δεν νομίζω ότι είνα πλέον δύσκολο να μεταγραφεί η συνένωση εφ' όσον δυμπεριληφθεί ως χωρική μεταβολή σε άλλη πράξη όπως π.χ. η πράξη γκαράζ.

[tetris]

Μα, από τη στιγμή που εκδίδεται άδεια στο ενιαίο, έχει υλοποιηθεί η βούληση του ιδιοκτήτη. Επί πλέον αν, μετά την έκδοση της άδειας και για όσο χρόνο αυτή  ισχύει, μεταβιβαστεί τμημα του γεωτεμαχίου καθιστώντας το μη άρτιο, η άδεια παύει να ισχύει. Αν, δε, έχει κατασκευαστεί το κτίριο, αυτό είναι αυθαίρετο

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

2 ώρες πριν, tetris said:

Συνεπώς, στην άδεια θα δειχθεί το όλον και, το πολύ-πολύ, θα περαστούν τα όρια των τριών ΚΑΕΚ με διακεκομμένες

Καλό θα ήταν ν' αναγραφεί (εκδηλωθεί) και επί του τοπογραφικού διαγράμματος της ΟΑ ότι, "....η συνένωση των επιμέρους γηπέδων αποτελεί βούληση του ιδιοκτήτη τους κ.λπ."....

[sdtopo]

4 ώρες πριν, tetris said:

Μα, από τη στιγμή που εκδίδεται άδεια στο ενιαίο, έχει υλοποιηθεί η βούληση του ιδιοκτήτη. Επί πλέον αν, μετά την έκδοση της άδειας και για όσο χρόνο αυτή  ισχύει, μεταβιβαστεί τμημα του γεωτεμαχίου καθιστώντας το μη άρτιο, η άδεια παύει να ισχύει. Αν, δε, έχει κατασκευαστεί το κτίριο, αυτό είναι αυθαίρετο

1. Η βούληση του ιδιοκτήτη πρέπει πρώτα να υλοποιείται στο Κτηματολόγιο αλλιώς δεν ισχύει η ενοποίηση αλλά παραμένουν 3 KAEK και όχι ενιαία ιδιοκτησία που είναι η βούληση του.

2. Επίσης με την αποκοπή ενός ΚΑΕΚ δεν είναι απαραίτητο να καθίσταται το όλο μη άρτιο.

3. Στα εκτός σχεδίου δεν απαγορεύεται ρητά η δημιουργία αυθαίρετου με κατάτμηση.

Αν η βούληση του ιδιοκτήτη είναι η εκμετάλλευση του ενιαίου με διοικητική πράξη πρέπει πρώτα να εκφράσει την βούληση του με χωρική μεταβολή.

[tetris]

12 ώρες πριν, sdtopo said:

1. Η βούληση του ιδιοκτήτη πρέπει πρώτα να υλοποιείται στο Κτηματολόγιο αλλιώς δεν ισχύει η ενοποίηση αλλά παραμένουν 3 KAEK και όχι ενιαία ιδιοκτησία που είναι η βούληση του. Από πού προκύπτει αυτο?

2. Επίσης με την αποκοπή ενός ΚΑΕΚ δεν είναι απαραίτητο να καθίσταται το όλο μη άρτιο. Σαφώς, αλλά αναφέρθηκα στην περίπτωση που  δημιουργείται μη άρτιο. Επί πλέον, η οποιαδήποτε μεταβολή της γεωμετρίας του γεωτεμαχίου, επιφέρει ενημερωση φακέλου ή αναθεώρηση άδειας

3. Στα εκτός σχεδίου δεν απαγορεύεται ρητά η δημιουργία αυθαίρετου με κατάτμηση. Άλλο πράγμα είπα...

Αν η βούληση του ιδιοκτήτη είναι η εκμετάλλευση του ενιαίου με διοικητική πράξη πρέπει πρώτα να εκφράσει την βούληση του με χωρική μεταβολή. Επαναλαμβάνεις την άποψή σου χωρίς να τη στηρίζεις νομικά. Το Κτηματολόγιο δεν νομοθετεί.

 

@ΙΑΣΟΝΑΣ

Περιττό. Από τη στιγμή που εκδίδεται άδεια στο ενιαίο, είναι αυτονόητο. Το έχω κάνει κατ' επανάληψιν, και μάλιστα σε Υ.ΔΟΜ. που "φημίζεται" για την αυστηρότητα και τυπικότητά της. Επί πλέον (για τη συγκεκριμένη περίπτωση συνεχόμενων μη αρτίων) έχουμε τη σαφή απόφαση του ΑΠ. 

Edited Οκτώβριος 11 by tetris

[Gousgounis]

Δεν είναι λίγα τα παραδείγματα, ιδίως σε τουριστικές περιοχές, που η άδεια εκδίδεται με λειτουργική συνένωση μη άρτιων, το κτίριο χτίζεται σε ένα εκ των τριών και μετά μεταβιβάζονται τα άλλα δύο για να συνεχιστεί το κόλπο.

Με τον Ν. 4759/2020 έγινε προσπάθεια να διορθωθεί το πρόβλημα. Επιτρέπεται η συνένωση όμορων οικοπέδων για την ενιαία λειτουργική τους αξιοποίηση μόνο εφόσον προκύπτει γήπεδο εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων και ταυτόχρονα ένα από τα οικόπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο, βάσει των διατάξεων που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του.

Αργότερα με την διευκρινιστική εγκύκλιο ανεφέραν ότι μη άρτια συνενώνονται συμβολαιογραφικά για να προκύψει άρτιο.

Οπότε και εγώ θεωρώ πως πρέπει να γίνει χωρική μεταβολή και μετά να εκδοθεί άδεια.

[sdtopo]

Δεν νομίζω ότι απαιτείται νομική τεκμηρίωση για το ότι η απόφαση του Α.Π. δεν υποκαθιστά το Κτηματολόγιο αλλά μόνο εξασφαλίζει την αρτιότητα όμορων εκτάσεων του ίδιου ιδιοκτήτη αν θεωρηθουν ως μια.

Η συνένωση τεμαχίων επέρχεται μόνο με χωρική μεταβολή στο Κτηματολόγιο, αλλιώς η άδεια αναφέρεται σε άρτιο ενιαιο που είναι άρτιο αλλά δεν έχει προκύψει από συνένωση οπότε δεν είναι συνενωμενο.