Αρτιότητα συνενούμενων αγροτεμαχίων

[tetris]

Θα το πω για τελευταία φορά κι όποιος καταλάβει, κατάλαβε.

1. Νομικά, δεν υφίσταται πράξη συνένωσης διότι δεν μεταγράφεται. Το επιβεβαιώνει και η ανωτέρω απόφσαη ΑΠ.

2. Η "συνένωση" μέσω ΔΓΜ, είναι καθαρά τεχνική διαδικασία που αφορά μόνο στη β.δ. του Κτηματολογίου ως προς την απόδοση ενός ΚΑΕΚ στο ενιαίο.

3. Το Κτηματολόγιο (και κάθε φορέας) ΔΕΝ νομοθετεί και, συνεπώς, δεν είναι υπεράνω του ανωτάτου δικαστηρίου. Οφείλει (όπως και κάθε πολίτης) να εφαρμόζει τις αποφάσεις της Δικαιοσύνης.

όλα τα άλλα, είναι για να κάνουμε κουβέντα...

συμπλήρωση

@Gousgounis   Το ανέφερα και πιο πάνω. Η αλλοίωση (με αποκοπή και μεταβίβαση μέρους του ώστε να καταστεί το γήπεδο μη άρτιο) του τοπογραφικού διαγράμματος της άδειας, επιφέρει ακυρότητα αυτής και καθιστά το κτίσμα αυθαίρετο. Μπορεί να γινόταν παλαιότερα (και το έχω συναντήσει), αλλά μετά το 2011 (και την ταυτότητα ακινήτου) είναι εξαιρετικά δύσκολο (αν όχι αδύνατο) να συνεχιστεί. 

 

Edited Οκτώβριος 11 by tetris

[Gousgounis]

Η συνένωση όντως δε μεταγράφεται μόνη της ως πράξη, όμως μεταγράφεται αν συνδυαστεί με κάποια άλλη πράξη (πχ δεσμευση ΘΣΑ ή με ταυτόχρονη μεταβίβαση ενός εκ των γεωτεμαχίων). Αυτή είναι η λύση που ακολουθούν οι πιο "υποψιασμένοι" συμβολαιογράφοι.

Ας πιάσουμε ένα (όχι και τόσο) υποθετικό σενάριο:

Έρχεται ένας πελάτης και σου λέει ότι θέλω να μεταβιβάσω το 69 γήπεδο με ΚΑΕΚ 123123123. Το συμβόλαιο αναφέρει μόνο αυτό. Πας κάνεις αυτοψία και το βλέπεις αδόμητο. Δίπλα στο 68 υπάρχει ένα σπίτι. Επειδή φαίνεται καινούριο και ωραίο ρωτάς τον ιδιοκτήτη και σου απαντάει ότι το έχτισε ένας γείτονας με τις τελευταίες διατάξεις για τα εντός ζώνης (2στρμ γαρ). Δίνεις βεβαίωση και το αγοράζει ο δίπλα με το 70 που έχει άλλα 2στρμ και χτίζει σε αυτό με λειτουργική συνένωση.

Μετά απο 2 χρόνια η ίδια διαδικασία για το 71 που το πουλάει στον δίπλα που έχει το 72 (άλλα 2 στρμτ) κτλ κτλ.

Το πρόβλημα θα φανερωθεί μόνο εάν πάει να μεταβιβαστεί το γήπεδο με το κτίσμα. Ίσως και εκεί να βρεθεί κάποιος συνάδερφος που θα ελέγξει και θα δει ότι δεν έχει υπερβάσεις δόμησης κάλυψης ή ύψους....

Δε νομίζω πως κάποιος νόμος μας υποχρεώνει κάθε φορά που δίνουμε βεβαίωση για ένα αδόμητο γήπεδο, να πρέπει να ψάχνουμε και όλα τα όμορα μήπως είναι του ίδιου ιδιοκτήτη σε περίπτωση που μας έχει αποκρύψει στοιχεία. Τώρα βέβαια με το κτηματολόγιο γίνεται ευκολότερα, για όποιον θέλει να το κάνει, παλαιότερα όμως ήταν αδύνατο.

[sdtopo]

Η απόφαση 1296/06 του Α.Π. αφορούσε το ότι η χρονολογία δημιουργίας του ενιαίου γηπέδου μπορεί να θεωρηθεί ο τίτλος απόκτησης του τελευταίου τμήματος και τίποτε άλλο. Ότι δηλαδή για την τεκμηρίωση της αρτιότητας του συνόλου δεν λαμβάνεται ως χρονολογία δημιουργίας η αίτηση για άδεια ή η πώληση ως συνόλου ή η χωρική μεταβολή για συνένωση. Δεν χρειάζεται να μεταγραφεί για να υπάρξει χρόνος δημιουργίας του ενιαίου. 

Όπως και για την κατάτμηση, ακόμα και αν υπήρχε μεταγεγραμμένος τίτλος διανομής, αυτή ίσχυε μόνο όταν πωλούνταν κάποιο τμήμα σε τρίτο και αυτή ήταν και η χρονολογία δημιουργίας του νέου τεμαχίου. Για την συνένωση, που φυσικά και υφίσταται αλλά είναι ακριβώς το αντίθετο από την κατάτμηση, δεν χρειάζεται μεταγραφή για να οριστεί η χρονολογία δημιουργίας της, αυτό λέει ο Α.Π. και είναι και σωστό κατά την άποψή μου. 

Τα παραπάνω όμως δεν σημαίνουν ότι με την άδεια συντελείται και η συνένωση. Δεν υποκαθιστά η άδεια το Κτηματολόγιο ούτε και αυτό εννοούσε ο Α.Π. με την απόφασή του για την χρονολογία δημιουργίας σε καταγγελία για άδεια.

Τα γεωτεμάχια που μετέχουν σε έκδοση άδειας ως συνενωμένα χάνουν την αυτοτέλειά τους και αυτό δεν είναι τυπική τεχνική διαδικασία αλλά αφορά σημαντική αλλαγή της νομικής υπόστασης της ιδιοκτησίας.

 

 

[tetris]

14 ώρες πριν, Gousgounis said:

Ας πιάσουμε ένα (όχι και τόσο) υποθετικό σενάριο:

Από τη στιγμή που, για τον έλεγχο δόμησης, απαιτείται να έχουν υλοποπιηθεί τα όρια, μάλλον το σενάριο είναι υποθετικό. Ποιός τρελός οριοθετεί, καταστρέφει και επαναοριοθετεί? Επί πλέον, κατά τη μεταβίβαση, δεν ελέγχεται μόνο το κτίσμα αλλά και το γεωτεμάχιο (αποτύπωση). Άρα, θσ πρέπει να έχει "συνωμοτήσει το σύμπαν" για υλοποιηθεί το σενάριο.

 

10 ώρες πριν, sdtopo said:

Η απόφαση 1296/06 του Α.Π.

Δεν προσπαθώ να σε πείσω για τα προφανή ούτε είναι δουλειά μου(μας) η ερμηνεία των νόμων. Απλώς η εφαρμογή τους. Αν όμως θέλεις να έχεις τον τελευταίο λόγο, πάω πάσο. Τουλάχιστον, διάβαζε προσεκτικά αυτά που γράφω

[sdtopo]

Διαβάζω προσεκτικά αυτά που γράφεις και απαντώ για να γίνει κατανοητή η άποψή μου:

17 ώρες πριν, tetris said:

Θα το πω για τελευταία φορά κι όποιος καταλάβει, κατάλαβε.

1. Νομικά, δεν υφίσταται πράξη συνένωσης διότι δεν μεταγράφεται. Το επιβεβαιώνει και η ανωτέρω απόφσαη ΑΠ.

Νομικά υφίσταται πράξη συνένωσης κανονικά αλλά η μεταγραφή της δεν σημαίνει και χρονολογία δημιουργίας του ενιαίου. 

2. Η "συνένωση" μέσω ΔΓΜ, είναι καθαρά τεχνική διαδικασία που αφορά μόνο στη β.δ. του Κτηματολογίου ως προς την απόδοση ενός ΚΑΕΚ στο ενιαίο.

Η συνένωση μέσω ΔΓΜ είναι μία σημαντική αλλαγή της νομικής υπόστασης των, μη αυτοτελών πλέον, γεωτεμαχίων που συντελείται μόνο στο Κτηματολόγιο. Είναι εσφαλμένη η άποψη ότι μπορεί η Πολεοδομία ή ο ιδιώτης να υποκαταστήσει το Κτηματολόγιο.

3. Το Κτηματολόγιο (και κάθε φορέας) ΔΕΝ νομοθετεί και, συνεπώς, δεν είναι υπεράνω του ανωτάτου δικαστηρίου. Οφείλει (όπως και κάθε πολίτης) να εφαρμόζει τις αποφάσεις της Δικαιοσύνης.

Δεν νομοθετεί το Κτηματολόγιο,  είναι απλά ο μόνος φορέας όπου μπορεί να συντελεστεί η συνένωση. Το Κτηματολόγιο δεν ασχολείται ούτε αναφέρεται σε όρους δόμησης όπως είναι η αρτιότητα οπότε δεν συγχέεται με την απόφαση του Α.Π.

όλα τα άλλα, είναι για να κάνουμε κουβέντα...

Η απόφαση του Α.Π. αφορά την χρονολογία δημιουργίας του ενιαίου και το κτηματολόγιο την απόδοση της ενιαίας ιδιοκτησίας.

 

 

 

Edited Οκτώβριος 12 by sdtopo

[penekar]

Καλησπέρα!!Έχω ιδιοκτήτη που αγόρασε πολλά και μικρά αγροτεμάχια άτυπα έχοντας συνολικά το 2024 ένα μεγάλο 4 στρεμμάτων. Θέλει να χτίσει γιατί έχει και το πρόσωπο στον αγροτικό δρόμο πλέον και την αρτιότητα εμβαδού. Ετσι και αλλιώς θα γίνει δικαστική απόφαση για τη χρησικτησία. Αν γίνει αναφορά ότι όλο περιήλθε στον ίδιο πριν το 2020 (και συγκεκριμένα πριν το 2010 γιατί είναι και σε περιοχή NATURA) θα πετύχω να έχω αρτιότητα αφού θα έχει χρόνο δημιουργίας πριν το νόμο 4759/2020, και όσα λέει για την υποχρέωση ενός τουλάχιστον άρτιου κατά κανόνα ή παρέκλιση κατά το χρόνο ψήφισης του νόμου,(δηλ να προυφίσταται του νόμου επομένως να μην έχει υποχρέωση εφαρμογής του άρθρου 33 παρ.6 Ν.4759/2020 ?

[Gousgounis]

Μιλήστε με τον δικηγόρο να φαίνεται στη δικογραφία ως ένα. Αν στην δικαστική απόφαση αναγράφεται ένα συνενωμένο γεωτεμάχιο, τότε είναι ενιαίο και μεταγράφεται ως ενιαίο.