Δυνατότητα καθ' ύψους προσθήκης σε πολυκατοικία με τακτοποιημένες- ν.4495/17- αυθαιρεσίες σε διαμερίσματα

[rouboffice]

Καλησπέρα συνάδερφοι ,

Θα ήθελα την γνώμη σας στο εξής θέμα  = Σε μια πολυκατοικία  5 ορόφων κατασκευασμένη το 1977 – 1978 , υπάρχουν 5 οροφοδιαμερίσματα . Ο κατασκευαστής  εργολάβος  (παλιός πολ. Μηχανικός) σήμερα  κατέχει 3 ορόφους με 3 διαμερίσματα . Τα υπόλοιπα  2  διαμερίσματα  των υπολοίπων 2 ορόφων ανήκουν σε άλλους ιδιοκτήτες . Ο εργολάβος – μηχανικός  όταν έβγαλε την οικ. Άδεια (1977)  άφησε υπόλοιπο δόμησης 68 τ.μ. Αργότερα το 1987  έβγαλε μία οικοδομική άδεια προσθήκης καθ ύψος με τα υπόλοιπα 68 τ.μ της δόμησης που είχε δικαίωμα τότε , αλλά αμέλησε να κτίσει διότι ασχολήθηκε με άλλα μεγάλα έργα .

Απο τότε , πριν 4 χρόνια έκανε τακτοποιήσεις (με ν.4495/17) στις 3 ιδιοκτησίες του (διαμερίσματα) συμπεριλαμβάνοντας επιφάνειες υπέρβασης δόμησης συνολικά 85 τ.μ . Αρα παραπάνω από 68 τμ που είχε υπόλοιπο (85 > 68) . Παρατηρώντας στην πολυκατοικία  τους υπόλοιπους 2 ξένους ορόφους , εύκολα διαπιστώνεις ότι και οι άλλες 2 ιδιοκτησίες έχουν υπέρβαση περίπου 22 τμ , πράγμα που δεν γνωρίζεις αν έχουν τακτοποιήσει !  Σήμερα λοιπόν ο συνταξιούχος εργολάβος – μηχανικός  θέλει να εκδώσει οικοδομική άδεια προσθήκης για τα υπόλοιπα τ.μ δήμησης που σαν ύψος και όρους δόμησης έχει δικαίωμα . Σαν υπόλοιπη δόμηση θεωρώ δεν έχει !

Ρωτάω λοιπόν την γνώμη σας

1. Σήμερα  η οικοδομικη άδεια του 1987  δεν ισχύει , οπότε θέλει καταγραφή υπάρχοντος κτίσματος και … κλπ κλπ για τσέκ νέας αδείας !
2. Οι 2 ξένες ιδιοκτησίες υπολογίζονται σαν επιφάνειες βασει οικοδομικης αδείας ή χτυπάς κουδούνια και ελέγχεις ?
3. Οι επιφάνειες των δικών του 3 διαμερισμάτων , υπολογίζονται σαν υπάρχουσες επιφάνειες βάσει οικοδομικής αδείας + και επιφάνειες τακτοποίησης ?  Η όχι η τακτοποίηση δεν θα προσμετρήσει , αλλά τότε ..?  
4. Αν ναι , τότε δεν μπορεί να βγάλει νέα οικοδ. Άδεια . Οι υποψίες μου είναι σωστές ?  ή υπάρχει κάποια λύση ή εγκύκλιος  που δεν γνωρίζω ?

Edited Νοέμβριος 16 by Pavlos33
έγινε αλλαγή τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος-Pavlos 33

[dimitris GM]

[υποθετοντας οτι ο εργολαβος εχει στο ονομα του τα υπολειπομενα χιλιοστα, ειτε γιατι ηταν οικοπεδουχος, ειτε γιατι τα αγορασε..]

αρθρο 107

2. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών και την έκδοση οικοδομικής άδειας που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

 

Επομενως, εχει υπερκαλυψει τα δικαιουμενα τμ. του αερα, ως ιδιοκτητης ΟΙ με αυθαιρεσιες που εκανε ο ιδιος στις δικες του ΟΙ.

 

Edited Νοέμβριος 15 by dimitris GM

[rouboffice]

Σε ευχαριστώ για την απάντηση .

Ο εργολάβος έχει χιλιοστά γιατί ήταν οικοπεδούχος . Επίσης έχει χιλιοστά αέρα (ΚΑΕΚ) σε περίπτωση νέας δόμησης επιπλέον άν προέκυπτε και όχι του υπόλοιπου συντελεστή δόμησης . Δυστυχώς δεν έχει γίνει  μέχρι σήμερα (κανονισμός και)  σύσταση οριζοντίου  για τις 3 ιδιοκτησίες του , οπότε θέλει  να εκδώσει νέα οικοδομική άδεια προσθήκης 68 τ.μ (να τα κατοχυρώσει)  , να δώσει χιλιοστά από  αυτά που έχει (διότι μόνο οι συνιδιοκτήτες έχουν ιδανικά μερίδια) και μετά  να τα οργανώσει όλα ..! 

[Didonis]

50 λεπτά πριν, rouboffice said:

...πολυκατοικία  5 ορόφων κατασκευασμένη το 1977 – 1978 , υπάρχουν 5 οροφοδιαμερίσματα . ...

...Σήμερα λοιπόν ο συνταξιούχος εργολάβος – μηχανικός  θέλει να εκδώσει οικοδομική άδεια προσθήκης για τα υπόλοιπα τ.μ ....

ερώτηση.... και ανεξάρτητα από τις υπερβάσεις που ήδη υπάρχουν....

Έχεις τσεκάρει αν κτίριο με στατικά και αντισεισμικό κανονισμό του 1977 θα μπορείς στην στατική μελέτη που θα απαιτηθεί να βγαίνει ?? 

(ακόμα και στην περίπτωση που στην τότε άδεια η στατική μελέτη είχε πρόβλεψη για δύο ορόφους. Σίγουρα όμως δεν είχε πρόβλεψη η τότε στατική μελέτη για τις επιφάνειες καθ υπέρβαση που έγιναν)

Και από σεισμούς στην περιοχή σας πως είσαστε??

Edited Νοέμβριος 15 by Didonis

[ΚΑΝΑ]

Η απάντηση του Δημήτρη έπρεπε να σου αρκεί. Δηλαδή εφόσον δεν υπάρχει Σ.Ο.Ι λογαριάζεις όλες τις κατασκευές (νόμιμες και αυθαίρετες) και αν έχει υπόλοιπο σ.δ κτίζει, αλλιώς όχι 

Δεν μας ενδιαφέρει τι θα κάνει με τα στατικά.- Π.Μ είναι και μπορεί να υπογράψει ότι θέλει δηλαδή ότι αντέχει και ας μην αντέχει- έτσι και αλλιώς σήμερα ΟΛΕΣ οι μελέτες δεν ελέγχονται από τις ΥΔΟΜ 

[rouboffice]

Ευχαριστώ όλους τους συναδέλφους για την απάντησή τους .

Δεν μπήκα σε αναλυτικές λεπτομέρειες περιγραφής της πολυκατοικίας .

Είναι 5 στάθμες δομημένες βαθμιδωτά  ανά 2 ορόφους σε βραχώδη  πλαγιά λόφου στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης με πρόβλεψη 2 επι πλέον ορόφων στα εντατικά μεγέθη υπολογισμού της στατικής μελέτης . Βέβαια με τους σημερινούς συντελεστές για αποφυγή επιπλέον φορτίσεων τα 68 τμ θα γινόντουσαν με ελαφρύτερα υλικά (μεταλλικό σκελετό .. κλπ κλπ) .

Ο τρόπος εκσκαφής της  και η θεμελίωσή της  έγινε έτσι ώστε σε μέρος των  πίσω  υπόγειων αποθηκευτικών   χώρων  (που βρίσκονται σε συνέχεια των διαμερισμάτων) , να αλλάξουν χρήση και να ενσωματωθούν στα διαμερίσματα δημιουργώντας υπέρβαση δόμησης .

Περί αυτού λοιπόν πρόκειται .

Όμως επειδή υπάρχουν πολλά κενά στην σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών του εργολάβου και ανύπαρκτος Κανονισμός Διοίκησης Πολυκατοικίας με σχετικό Πίνακα χιλιοστών - χρήσεων - επιφανειών κλπ κλπ

Οπότε , εγώ και οι συνεργάτες μου αποφασίσαμε ότι δεν μπορεί να γίνει προσθήκη καθ ύψος και θα βοηθήσουμε τουλάχιστον να νοικοκυρευτεί η οικοδομή .