Τροποποίηση φορολογητέας αξίας μεταβιβαζόμενων ακινήτων εντός & εκτός σχεδίου

[kan62]

Τροποποίηση

της υπό στοιχεία 1067780/82/Γ0013/09.06.1994 (ΠΟΛ.1149) απόφασης του Υπουργού Οικονομικών «Τροποποίηση, βελτίωση και κωδικοποίηση των διατάξεων που αφορούν τη φορολογητέα αξία μεταβιβαζόμενων με οποιαδήποτε αιτία ακινήτων εντός σχεδίου, κατά το αντικειμενικό σύστημα» (Β’ 549),

της υπό στοιχεία 1129485/479/Γ0013/03.12.1996 (ΠΟΛ.1310) απόφασης του Υπουργού Οικονομικών «Προσδιορισμός κατ’ άρθρο 41α του ν. 1249/1982 με αντικειμενικά κριτήρια, αξίας κτισμάτων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού» (Β’ 1152) και

της υπό στοιχεία 1144814/26361/30.12.1998 (ΠΟΛ.1310) απόφασης του Υπουργού Οικονομικών «Προσδιορισμός της αξίας γης εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού» (Β’ 1328), όπως ισχύουν.

Τροποποίηση της ΠΟΛ 1149.pdf

Edited Νοέμβριος 17 by kan62

[Pavlos33]

(τροποποίηση της υπό στοιχεία 1067780/82/Γ0013/09.06.1994 (ΠΟΛ.1149)

Μια σημαντική αλλαγή σε σχέση με την προηγούμενη ΠΟΛ είναι η δυνατότητα καταχώρησης του πραγματικού Σ.Α.Ο (συντελεστή αξιοποίησης ακινήτου) όταν έχει επέλθει αλλαγή όρων δόμησης, ενώ παλαιότερα λαμβάνονταν ο ΣΑΟ από τους πίνακες του ΥΠ.ΟΙΚ. με αποτέλεσμα όταν ο Σ.Δ ήταν μειωμένος (το πιο συνηθισμένο σε περιπτώσεις αλλαγής όρων δόμησης) να επιβαρύνεται η φορολογητέα αξία του ακινήτου. Σε πολλές περιπτώσεις έγινε επιτέλους η αυτονόητη τροποποίηση να αποδεικνύεται το πολεοδομικό καθεστώς του ακινήτου, όροι δόμησης κλπ και με βεβαίωση μηχανικού, ενω παλαιότερα ζητούνταν βεβαίωση Πολεοδομίας, όπου τα τελευταία χρόνια οι Υ.Δομ δήλωναν αναρμόδιες με αποτέλεσμα να υπάρχουν καθυστερήσεις στις δηλώσεις Φ.Μ.Α, είτε οι συμβολαιογράφοι να θέτουν στα έντυπα προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών τις δυσμενέστερες περιπτώσεις (πχ τελευταίο μέρος εντύπου ΑΑΓΗΣ σε μη άρτιο-μη οικοδομήσιμο γήπεδο να τίθεται συντελεστής σαν να ήταν άρτιο-οικοδομήσιμο αν δεν χορηγούνταν βεβαίωση από ΥΔΟΜ παρά το ότι στο συνημμένο τοπογραφικό ο μηχανικός δήλωνε στην δήλωση Ν. 651/77 ότι ήταν μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο.

(...) Αν το οικόπεδο δεσμεύεται από πολεοδομικές ή άλλες διατάξεις ή έχει γίνει στο μεταξύ τροποποίηση των όρων δόμησης της περιοχής, ώστε ο Σ.Δ. που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί, συνεπεία τούτου, να είναι διαφορετικός από τον Σ.Α.Ο. που αναγράφεται στους πίνακες τιμών(μικρότερος ή μεγαλύτερος), για τον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου, ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται αυτός που μπορεί ή έχει ήδη πραγματοποιηθεί και όχι εκείνος των πινάκων τιμών. Η ρύθμιση αυτή δεν εφαρμόζεται όταν υπάρχει δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) σε άλλο ακίνητο καθώς και σε περιοχές όπου ο Σ.Δ. είναι διαφορετικός για κάθε χρήση οικοπέδου, οπότε ως Σ.Α.Ο. λαμβάνεται ο μέσος όρος των Σ.Δ. όλων των χρήσεων. Ο εφαρμοζόμενος Σ.Δ. αποδεικνύεται με την προσκόμιση του φύλλου της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως, στο οποίο έχει δημοσιευθεί το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα ή η διοικητική πράξη, ή με βεβαίωση της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας, ή με βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού.»

Τιμή ζώνης: Μας διευκρινίζει (αφορά και την επιλογή τιμής ζώνης για τις υπαγωγές αυθαιρέτων) ότι αν ένα ακίνητο έχει πρόσωπο σε δρόμο από τον άξονά του διέρχονται δυο κυκλικές ζώνες, τότε επιλέγεται η μεγαλύτερη. Ανάλογα ισχύουν όταν έχουμε συνδυασμό, γραμμικής και κυκλικής ή δυο γραμμικών. Πάντοτε λαμβάνεται η μεγαλύτερη τιμή.

Προσόψεις: Διευκρινίστηκε αυτό που είχε κατά το παρελθόν δημιουργήσει αμφιβολίες για την λήψη της γραμμικής ζώνης. Ακίνητο με πρόσοψη σε ακάλυπτο ο οποίος φτάνει μέχρι το δρόμο θεωρούνται ότι έχουν πρόσοψη στο δρόμο και δεν είναι τυφλά και λαμβάνουν την τιμή γραμμικής ζώνης της οδού.

Ακίνητα που έχουν πρόσοψη στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχουν πρόσοψη στον δρόμο, 
την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται 
γραμμική ζώνη.

Ειδικά τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (όπου μεταξύ του ακάλυπτου χώρου και του δρόμου, της πλατείας ή άλλου κοινόχρηστου χώρου, παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου), σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στο δρόμο, θεωρείται ότι δεν έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και δεν λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.
Ως προσόψεις ενός ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές του που έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα, ή προθήκη) σε δρόμο, στοά ή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Διευκρινίζεται ότι ειδικά όσον αφορά τα υπόγεια, που η οροφή τους βρίσκεται κάτω ή μέχρι την επιφάνεια του εδάφους, η ύπαρξη τυχόν φεγγίτη σε αυτά, δεν λογίζεται ως άνοιγμα. Κατά τα λοιπά, για τις προσόψεις των υπογείων, ισχύουν οι διατάξεις της παρούσας.

Ημιυπόγεια: Διευκρινίστηκε  ότι λαμβάνονται σαν ισόγειοι χώροι.
Ημιυπόγειοι χώροι θεωρούνται ισόγειοι, εκτός αν αποδεικνύεται, μετά από προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας ή αρμόδιου μηχανικού, ότι αυτοί είναι υπόγειοι.»

Παλαιότητα κτισμάτων:  Ενδιαφέρουσες προσθήκες-τροποποιήσεις και στο θέμα της παλαιότητας.

4) Η παρ. 20 του άρθρου 2 της ως άνω απόφασης αντικαθίσταται ως εξής:

Αν υπάρχει οικοδομική άδεια:
«20. Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980) και εκφράζεται σε 
ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος. (σ.σ: αυτό ήταν γνωστό σε όλους τους ασχολούμενους με το αντικείμενο των αξιών. Νομίζω περισσότερο διευκρινιστικά μπήκε παρά ότι άλλαξε κάτι)

Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια: Η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης.

Αν έχουμε υπαγωγή σε νόμο αυθαιρέτων: "...Επίσης, η παλαιότητα αποδεικνύεται και από την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Όσον αφορά τις τακτοποιούμενες επιφάνειες ακινήτων πέρα από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, γίνονται επίσης δεκτά για την απόδειξη της παλαιότητας, (i) τα όμοιου χαρακτήρα εκδιδόμενα έντυπα από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 της οριστικής υπαγωγής συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής και

Αν έχουμε προ 55 κτίσμα:

(ii) το έντυπο που εκδίδεται από το σύστημα για τα νομίμως προϋφιστάμενα του 1955 κτίρια, όπως κατάσταση δήλωσης περαιωμένη, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής (εάν αυτό εκδίδεται).---(σ.σ: Εδώ θα μπορούσαν να προσθέσουν και το πιστοποιητικό πληρότητας ΗΤΚ για προ 55 κτίσμα , όπως το εκδίδουμε με τεχνική έκθεση ενσωματωμένη στο απόσπασμα ΗΤΚ)

Ρυθμισμένα ακίνητα σε παραδοσιακό οικισμό:

Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό του άρθρου 116 ν. 4495/2017, εφόσον (i) έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και (ii) έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης.

Προσοχή εδώ--->Στις περιπτώσεις των τριών προηγούμενων εδαφίων, για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου  φύλλου καταγραφής.(σ.σ δηλαδή ενώ εμείς μπορεί να γράφουμε στην Τ.Ε έστω παλαιότητα έτος 1980 έχοντας φύλλο καταγραφής 1975 με 1983, όπως για παράδειγμα στην κατηγορία 2, για τον προσδιορισμό αξίας θα ληφθεί έτος 1983)

Αν έχουμε ρυθμισμένους χώρους με Ν. 3843/10:

Ειδικά για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.

Αν έχουμε άδεια αλλαγής χρήσης ή ανακαίνισης (όταν δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός)

Άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της παλαιότητας.

Αν έχουμε άδεια αλλαγής χρήσης ή ανακαίνισης (όταν  θίγεται ο φέρων οργανισμός)

Σε περίπτωση που θίγεται ο φέρων οργανισμός του ακινήτου, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της απαιτούμενης σχετικής άδειας.

Σε ποιο κατασκευαστικό στάδιο εφαρμόζεται ο συντελεστής παλαιότητας:

Για να εφαρμοσθεί ο συντελεστής παλαιότητας πρέπει το κτίσμα να είναι πλήρως αποπερατωμένο. 

Περίπτωση εκδοθείσας άδειας κατεδάφισης:

Αν έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης η οποία θα πρέπει και να προσκομίζεται, δεν λαμβάνεται υπόψη η αξία του κτίσματος, εάν η κατεδάφισή του γίνει εντός έτους από το χρόνο έκδοσης της άδειας. Αν δεν κατεδαφιστεί μέσα στην προθεσμία αυτή, υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση, εντός μηνός από τη λήξη της, άλλως η αρχική δήλωση του φορολογουμένου προς την αρμόδια ΔΟΥ 
θεωρείται ανακριβής.

Περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης με πρωτόκολλο κατεδάφισης:

Σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης υπάρχει όμως πρωτόκολλο κατεδάφισης, το οποίο θα πρέπει επίσης να προσκομίζεται, το κτίσμα δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αξίας του όλου ακινήτου. Αν το κτίσμα δεν κατεδαφιστεί εντός μηνός από την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος υποχρεούται να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.

Περίπτωση ασκεπούς ή ημικατεστραμένου κτίσματος:

Κτίσμα ή τμήμα κτίσματος (αφορά και παλαιά ή ημικατεστραμμένα ή ακόμη και διατηρητέα) που στερείται στέγης, δε λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, κατά την έκταση και τον όροφο που δεν έχει στέγη, εφόσον η αφαίρεση της στέγης οφείλεται σε καταστροφή και δεν περιλαμβάνεται στο πλαίσιο εργασιών επισκευής.

Περίπτωση επέκτασης σε υπάρχον κτίσμα:

Σε περίπτωση επέκτασης υπάρχοντος κτίσματος η παλαιότητα υπολογίζεται χωριστά για κάθε τμήμα, ανάλογα με το χρόνο κατασκευής του, που αποδεικνύεται κατά τα ανωτέρω.»

Edited Νοέμβριος 21 by Pavlos33