Κατανομή υπόλοιπου δόμησης και κάλυψης (ερώτηση ιδιώτη)

[pitprok]

(Μεταφέρθηκε στην ενότητα ιδιωτών. Pavlos 33)

Καλησπέρα,

Υπάρχει οικόπεδο στο οποιό είναι χτισμένη πολυκατοικία με 4 συνιδιοκτήτες, με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Οι συνιδιοκτήτες έχουν ίσα δικαιώματα επί του οικοπέδου (250/1000 ο καθένας) αλλά διαφορετικά μεγέθη διαμερισμάτων.

Οι δυο συνιδιοκτήτες έχουν από ένα οροφοδιαμέρισμα με έκταση περίπου το 25% της επιτρεπόμενης δόμησης έκαστος και οι άλλοι δύο μοιράζονται έναν όροφο.

Υπάρχει υπόλοιπο δόμησης 25% (της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης) και ταυτόχρονα υπάρχουν και 50τ.μ. υπόλοιπο κάλυψης.

 

Αυτά τα υπόλοιπα δόμησης και κάλυψης, πως μοιράζονται στους συνιδιοκτήτες?

Έχουν δικαίωμα σε αυτά τα υπόλοιπα οι δύο συνιδιοκτήτες που έχουν ήδη διαμερίσματα ίσα με το 25% της δόμησης?

Υπάρχει τρόπος να μοιραστεί η υπολοιπόμενη κάλυψη ή το μόνο που μοιράζεται είναι η δόμηση?

Αν γνωρίζετε και ποιά είναι η σχετική νομοθεσία για αυτά θα βοηθούσε πολύ.

Ευχαριστώ

 

Edited Saturday at 10:16 μμ by Pavlos33

[Didonis]

4 ώρες πριν, pitprok said:

... ή το μόνο που μοιράζεται είναι η δόμηση?

....

Κάλυψη, Δόμηση, Όγκος μοιράζονται σύμφωνα με τα χιλιοστά που έχει κάθε διηρημένη και το οικόπεδο βάση των χιλιοστών που της αναλογεί.

Τώρα αν αυτό θα είναι κατ επέκταση του υφιστάμενου κτιρίου ή καθ ύψος ή και τα δύο είναι άλλο ζήτημα και θα εξαρτηθεί από τι προβλέπει ο κανονισμός, το μέγεθος και σχήμα του οικοπέδου και οι γενικότερες πολεοδομικές διατάξεις του ΝΟΚ 

Edited Νοέμβριος 21 by Didonis

[pitprok]

Δηλαδή ο κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα σε κάθε τι από αυτά ανάλογα το μερίδιο του επί των χιλιοστών? Και πως μπορεί να μοιραστεί η κάλυψη σε μια περίπτωση πολυκατοικίας από τη στιγμή που οι όροφοι καταλαμβάνουν την ίδια κάλυψη?

Edited Saturday at 10:15 μμ by Pavlos33
διαγραφή παράθεσης του αμέσως προηγούμενου μηνύματος (βλ. κανόνες συμμετοχής)-Pavlos 33

[Didonis]

δεν μπορούμε να σου κάνουμε μάθημα τι και πως μετράει η κάλυψη σύμφωνα με τους ΓΟΚ και τον ΝΟΚ....

άμα θες σε παραπέμπω στους νόμους να δεις και μόνος σου. (για να ξέρω σε ποιον ΓΟΚ αφορά την πολ/κία σου γράψε έτος κατασκευής.

 

Ενδεικτικά όμως αν η όποια προσθήκη δόμησης γίνει καθ ύψος υφιστάμενου νόμιμα κτηρίου και δεν υπερβαίνει η προβολή του το περίγραμμα της κάλυψης δεν προσμετρά κι άλλη κάληψη.

Οι προσθήκες κατ επέκταση στο 99% των περιπτώσεων ναι προσμετρά στην κάλυψη που θα κάνει χρήση.

 

[ΚΑΝΑ]

On 21/11/2024 at 5:51 ΜΜ, pitprok said:

Υπάρχει υπόλοιπο δόμησης 25% (της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης) και ταυτόχρονα υπάρχουν και 50τ.μ. υπόλοιπο κάλυψης.

Γενικά όποια κατασκευή  και κάνετε (είτε καθ΄ύψος είτε καθ' επέκταση) με την σημερινή σύσταση θα πάρετε ο καθένας το 25% αυτής

Μπορείτε όμως να τροποποιήσετε την υπάρχουσα σύσταση και να κατανείμετε τα ποσοστά εντελώς διαφορετικά. Τότε όμως θα σας υπολογισθούν φόροι ανάλογοι των νέων ποσοστών σας. 

[pitprok]

20 hours ago, Didonis said:

δεν μπορούμε να σου κάνουμε μάθημα τι και πως μετράει η κάλυψη σύμφωνα με τους ΓΟΚ και τον ΝΟΚ....

άμα θες σε παραπέμπω στους νόμους να δεις και μόνος σου. (για να ξέρω σε ποιον ΓΟΚ αφορά την πολ/κία σου γράψε έτος κατασκευής.

 

Ενδεικτικά όμως αν η όποια προσθήκη δόμησης γίνει καθ ύψος υφιστάμενου νόμιμα κτηρίου και δεν υπερβαίνει η προβολή του το περίγραμμα της κάλυψης δεν προσμετρά κι άλλη κάληψη.

Οι προσθήκες κατ επέκταση στο 99% των περιπτώσεων ναι προσμετρά στην κάλυψη που θα κάνει χρήση.

 

Το έτος κατασκευής είναι 1964. Ήδη γνωρίζω πως η κατ' έκταση επέκταση μετράει στην κάλυψη (και αντίστοιχα και στην δόμηση). Αυτό που κυρίως με ενδιαφέρει για την κάλυψη είναι να βρω αν νοείται τρόπος να μοιραστεί ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Και επίσης προσπαθώ να βρω πως μοιράζεται η υπολοιπόμενη δόμηση ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες με ανόμοιες ιδιοκτησίες. Αν μπορείτε να με παραπέμψετε στους σχετικούς νόμους θα το εκτιμούσα.

13 hours ago, ΚΑΝΑ said:

Γενικά όποια κατασκευή  και κάνετε (είτε καθ΄ύψος είτε καθ' επέκταση) με την σημερινή σύσταση θα πάρετε ο καθένας το 25% αυτής

Μπορείτε όμως να τροποποιήσετε την υπάρχουσα σύσταση και να κατανείμετε τα ποσοστά εντελώς διαφορετικά. Τότε όμως θα σας υπολογισθούν φόροι ανάλογοι των νέων ποσοστών σας. 

Δηλαδή δεν έχει σημασία το μέγεθος των υπάρχουσων ιδιοκτησιών?

Όλοι έχουν δικαίωμα στο 25% της προσθήκης χωρίς να έχει σημασία η δόμηση που ήδη κατέχουν?

Υπάρχει κάποιος σχετικός νόμος τον οποίο θα μπορούσα να μελετήσω?

[Didonis]

Ερώτηση.... επι συνολικής επιφάνειας που έχει το οικόπεδο σας πόσα τετραγωνικά περίπου είναι ο ακάλυπτος χώρος

Δηλαδή γράψε

• Επιφάνεια Οικοπέδου
• Επιφάνεια που καλύπτει το υφιστάμενο κτίριο

 

Υ.Γ.

σχετικά με πολεοδομική νομοθεσία.

1. Το κτήριο σου αφού είναι του 1964 κατασκευάστηκε με τον Γ.Ο.Κ. 55
2. Για οποιαδήποτε κατασκευή σήμερα θα κατασκευαστεί με ΝΟΚ

Μπορείς να τους κατεβάσεις εδώ και καλή ανάγνωση. (φυσικά για τον κάθε ένα νόμο υπάρχουν και εκατοντάδες σελίδες επιπλέον ερμηνείες, εγκυκλίους κλπ)

 

* * * * 

Επικουρικά αν θες να μελετήσεις έχουμε και τις ειδικές ενότητες για μηχανικούς αλλά ανοιχτοί προς ανάγνωση και στους ιδιώτες.

• Για ΝΟΚ εδώ με περίπου 14800 κείμενα έως σήμερα
• Για τους ΓΟΚ και κτηριοδομικό κανονισμό, γενικά εδώ με περίπου 21500 κέιμενα έως σήμερα

Edited Saturday at 08:49 μμ by Didonis

[ΚΑΝΑ]

13 ώρες πριν, pitprok said:

Δηλαδή δεν έχει σημασία το μέγεθος των υπάρχουσων ιδιοκτησιών?

Όλοι έχουν δικαίωμα στο 25% της προσθήκης χωρίς να έχει σημασία η δόμηση που ήδη κατέχουν?

Υπάρχει κάποιος σχετικός νόμος τον οποίο θα μπορούσα να μελετήσω?

αν σήμερα  επιχειρήσετε να εκδώσετε Ο.Α,  χωρίς προηγουμένως να αλλάξετε την υπάρχουσα  σύσταση, ότι κτίσετε θα ανήκει εξ αδιαιρέτου σε όλους, κατά ποσοστό 25%. Αυτό προκύπτει:

1. από τους νόμους  Ν 3741/1929 "Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους" και Ν.Δ. 1024/1971 – Περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί
οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου (που αναγράφονται και στην υπάρχουσα σύστασης) και

2. από την υπάρχουσα σύσταση σας, στην οποία όλα τα ποσοστά, δηλ το 100% είναι ήδη διανεμημένα- χωρίς πρόβλεψη μελλοντικών με αντίστοιχη πρόβλεψη σε ποιον από σας θα ανήκει αυτή

υ.γ βλέπω όμως, ότι μέσω του φόρουμ, προσπαθείτε  -άδοξα πιστεύω- να βγάλετε άκρη και στο θέμα της κατασκευής και στον τρόπο κατανομής των ιδιοκτησιών, που και τα 2 είναι είναι πολύπλοκα

Δηλαδή απαντήστε μας, (έτσι από περιέργεια!) μέχρι στιγμής δεν απευθυνθήκατε  ούτε σε τεχνικό γραφείο ούτε σε Συμβολαιογραφείο!   

Edited Sunday at 09:02 πμ by ΚΑΝΑ

[pitprok]

14 hours ago, Didonis said:

Ερώτηση.... επι συνολικής επιφάνειας που έχει το οικόπεδο σας πόσα τετραγωνικά περίπου είναι ο ακάλυπτος χώρος

Δηλαδή γράψε

• Επιφάνεια Οικοπέδου
• Επιφάνεια που καλύπτει το υφιστάμενο κτίριο

 

Το οικόπεδο είναι 730τ.μ. με μέγιστη κάλυψη 40%. Αυτή τη στιγμή το κτήριο καλύπτει 240 τ.μ.

2 hours ago, ΚΑΝΑ said:

αν σήμερα  επιχειρήσετε να εκδώσετε Ο.Α,  χωρίς προηγουμένως να αλλάξετε την υπάρχουσα  σύσταση, ότι κτίσετε θα ανήκει εξ αδιαιρέτου σε όλους, κατά ποσοστό 25%. Αυτό προκύπτει:

1. από τους νόμους  Ν 3741/1929 "Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους" και Ν.Δ. 1024/1971 – Περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί
οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου (που αναγράφονται και στην υπάρχουσα σύστασης) και

2. από την υπάρχουσα σύσταση σας, στην οποία όλα τα ποσοστά, δηλ το 100% είναι ήδη διανεμημένα- χωρίς πρόβλεψη μελλοντικών με αντίστοιχη πρόβλεψη σε ποιον από σας θα ανήκει αυτή

υ.γ βλέπω όμως, ότι μέσω του φόρουμ, προσπαθείτε  -άδοξα πιστεύω- να βγάλετε άκρη και στο θέμα της κατασκευής και στον τρόπο κατανομής των ιδιοκτησιών, που και τα 2 είναι είναι πολύπλοκα

Δηλαδή απαντήστε μας, (έτσι από περιέργεια!) μέχρι στιγμής δεν απευθυνθήκατε  ούτε σε τεχνικό γραφείο ούτε σε Συμβολαιογραφείο!   

Προς ικανοποίηση της περιέργειάς σας, έχω απευθυνθεί σε 2 διαφορετικούς μηχανικούς, δικηγόρο και συμβολαιογράφο.

Αυτό που μου είπαν είναι πως το δικαίωμα δόμησης του κάθε ιδιοκτήτη είναι ίσο με το ποσοστό του επί του οικοπέδου, και αν έχουν καλύψει το ποσοστό δόμησης τους, δεν έχουν δικαίωμα σε περαιτέρω δόμηση, εκτός κι αν προβλέπεται κάτι διαφορετικό στη σύσταση.
Αυτή ήταν η ερμηνεία των νόμων που μου έδωσαν, συμπεριλαμβανομένου του 3741/1929, αλλά ρώτησα και εδώ γιατί ψάχνω να βρω αν υπάρχει νόμος που να ορίζει ρητά το πώς μοιράζονται η δόμηση και κάλυψη, και να μην χρειάζεται να βασιστώ σε ερμηνείες (ακριβώς επειδή από την απάντηση σας αποδεικνύεται πως κάποιος μπορεί να τους ερμηνεύσει διαφορετικά).
Στο Ν.Δ. 1024/1971 δεν βλέπω κάποια αναφορά για τον τρόπο κατανομής των τετραγωνικών δόμησης και κάλυψης.

Σχετικά με το υ.γ., δεν έχω απορία για με την κατανομή των υπαρχουσών ιδιοκτησιών, αλλά μόνο για την κατανομή των υπόλοιπων δόμησης και κάλυψης μεταξύ συνιδιοκτητών.
 

[Didonis]

Δεν είμαστε γενικά περίεργοι…. Αλλά όταν δίνει ο άλλος τα δεδομένα κομματιαστά δεν μπορούμε να έχουμε άποψη….

Οπότε δεν έλκουμε ικανοποίηση όπως λες αλλά προσπαθούμε να ικανοποιήσουμε τις δικές σου ανησυχίες  όχι δικές μας.

Γενικά και αόριστα απαντήσεις δεν βγάζεις άκρη…. Το νομικά και πολεοδομικά δεδομένα είναι τεράστια …

Ή το να ζητάς γράψτε μου νόμο που θα αναφέρει αυτό που εσύ έχεις στο κεφάλι σου πάλι είναι τεράστιο κεφάλαιο και γενικό.

 

Στο δια ταύτα και με ότι κατάλαβα και τέλος από εμένα.

Με βάση αυτά που λες και υπό την προϋπόθεση ότι ισχύουν τα μεγέθη οικοπέδου, κτιρίου και ΣΚ … έχουμε

• Υφιστάμενο κτίριο 1964
• Υπόλοιπο κάλυψης 52τ.μ.
• Δυνατότητες αξιοποίησης
• Επέκταση καθ’ ύψος και ακόμα να έχετε υπόλοιπο ύψους στην περιοχή σας θα είναι επιλογή με ιδιαίτερα μεγάλο κόστος κατασκευής διότι κτίριο του 1964 θα χρειαστεί στατική ενίσχυση για να αντέξει ορόφους

 

Το υπόλοιπο κάλυψης μπορεί να κατασκευαστεί καθ’ επέκταση όσο είναι το όριο ύψους σας (ενδεχόμενα και 4 ορόφους). Δηλαδή να έχετε 4 Χ 52τ.μ.

(το όριο πόσο θα κάνετε θα εξαρτηθεί από την εξάντληση του συντελεστή δόμησης και όγκου)

Η προσθήκη μπορεί να γίνει ή σε επαφή με το υφιστάμενο κτήριο με αρμό ή σε απόσταση που ορίζουν οι πολεοδομικές διατάξεις.

Τι δικαίωμα έχει ο καθένας.

Υπολογίζεις το ποσοστό επί του οικοπέδου που έχει και βγάζεις δικαίωμα ΣΔ. Αφαιρείς την επιφάνεια δόμησης που έχει κάνει χρήση και δικαιούται το υπόλοιπο.

Συντελεστή δόμησης το ίδιο μεν αλλά στην προσθήκη μετράει μόνο μια φορά η κάλυψη και όχι για κάθε στάθμη ξαναμετράει η κάλυψη.

Άρα αν το μέγιστο περίγραμμα της προσθήκης θα είναι τα 52τμ μέσα σ αυτά τα 52τμ κάνουν όλοι την δόμηση και όγκο που τους αναλογεί η κάλυψη παραμένει 52τμ.

Μόνο αν κάνετε με τον/ τους μηχανικούς σας 1 ή 2 σενάρια σχεδιασμούς μελλοντικής αξιοποίησης θα μπορείς να έχεις τελικό συμπέρασμα.

Όλα τα άλλα είναι υποθέσεις που πάσχουν

Edited Sunday at 04:51 μμ by Didonis