Συνένωση οριζοντίων ιδιοκτησιών / διαφορετικά ΚΑΕΚ

[AVA]

Καλησπέρα σε όλους! Θα ήθελα την καθοδήγησή σας στο εξής:

Εχω ενιαία οριζόντια ιδιοκτησία Α-1 σύμφωνα με Ο.Α. (1970) και αρχική Σ.Ο.Ι. Γίνεται διαίρεση σε Α-1 και Α-2 με ανάλογη τροποποίηση της Σ.Ο.Ι. το 1971 απο οικοπεδούχους και εργολήπτες. Η διαίρεση ωστόσο δεν πραγματοποιείται ποτέ και το διαμέρισμα μέχρι και σήμερα είναι ενιαίο. Στα Κτηματολογικά Φύλλα εμφαίνονται ως Α-1 και Α2. Σήμερα, η μοναδική ιδιοκτήτρια θέλει να μεταβιβάσει με γονική παροχή στο παιδί της. Η μηχανικός στην ΗΤΚ αναφέρει οτι τα Α-1 και Α-2 αποτελούν τμήματα του ενιαίου διαμερισματος του Α οροφου,  και έχει υπαγάγει στον 4495/2017 για κλείσιμο ανοίγματος και διαφορετική διαρρύθμιση. Δεν αναφέρει καμία άλλη αυθαιρεσία.

Σκέφτηκα να προβώ σε μονομερή τροποποίηση για συνένωση και κατόπιν Γονική παροχή σε μια πραξη, γιατι οι πελάτες θέλουν να φανει και στο Κτηματολόγιο ως μια η ιδιοκτησία. 

Το πρόβλημα είναι, οτι ο Κανονισμός του 1970 έχει ένα πολύ περιοριστικό λεκτικό σε σχέση με το δικαίωμα μονομερούς για διαίρεση/ενοποίηση οριζοντίων, και δίνει αυτό το δικαίωμα αποκλειστικά σε εργολήπτες και οικοπεδούχους, χωρίς την κλασσική αναφορά σε ειδικούς και καθολικούς διαδόχους. 

Ετσι, έχω διαφορετική πραγματική κατάσταση σε σχέση με τελευταία Τροποποίηση Σ.Ο.Ι. και Ο.Α. και χωρίς δυνατότητα Τροποποιησης της Σ.Ο.Ι. για την ενοποίηση. Απο το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο δόθηκε σε σεμινάριο για τον 5142/2024 η οδηγία οτι η διάταξη του Αρ. 16 παρ.1 δεν εφαρμόζεται σε ενοποίηση/διαίρεση και σε τέτοιες περιπτώσεις χρησιμοποιούμε μόνο Σ.Ο.Ι. και Κανονισμό.

Οι πελάτες είναι σύμφωνοι με το ενδεχόμενο να μεταβιβαστούν οι οριζόντιες ως χωριστές ιδιοκτησίες αλλά μπορει να γίνει αυτο δεδομένης της αυτοψίας της μηχανικού που βρίσκει ένα ενιαίο διαμέρισμα? Θα μπορούσε να θεωρηθεί η ενοποιηση ως απλη αλλαγη διαρρθυμισης?

Μου είχε τύχει ανάλογη περίπτωση στο παρελθόν αλλά ο τότε μηχανικός δεν ανέφερε τίποτα για ΔΔ, δεν υπήγαγε και έβγαλε ΗΤΚ χωρίς καμία αυθαιρεσία, οπότε μεταβιβάστηκαν ως χωριστές με απλή μνεία οτι αποτελούν ενιαίο χώρο και φυσικα χωρίς Τροποποιηση Σ.Ο.Ι. 

Εχετε καμία ιδέα για το πως προχωράω?

Ευχαριστώ πολύ.

[kierion]

Καλησπέρα.

Ορθώς ενήργησε η Μηχανικός που συνέταξε την ΗΤΚ αφού προέβη πρώτα σε Υπαγωγή στον Ν.4495!

Ο έλεγχος γίνεται βάσει της Ο.Α., όχι των συμβολαίων ή/και της Σ.Ο.Ι.!

Φυσικά και δεν μπορεί να λογιστεί η όποια ενοποίηση, που δεν υπάρχει βέβαια εν τοις πράγμασι, ως αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης!

Η πρόσφατη ρύθμιση για μονομερή τροποποίηση δεν σας καλύπτει;

Edited Δεκέμβριος 7 by kierion
Συμπλήρωση

[dimitris GM]

  Ειχες,  "ενα" και στην αδεια  και στην αρχικη  συσταση.

 Με τροποποιηση της συστασης εγιναν δυο και μεταβιβασθηκαν σαν ανεξαρτητες ΟΙ, χωρις ενημερωση της αδειας.

Μεχρις εδω εχεις ΔΔ.

Εξακολουθουν  να παραμενουν  σαν ενιαιο,  χωρις μεσοτοιχια.

Στο κτηματολογιο σωστα δηλωθηκαν σαν  "δυο"

Δεν εχεις    αλλαγη εσωτερικης διαρρυθμισης, ουτε εφαρμογη του αρθρου 16..

 Εχεις γκρεμισει την μεσοτοιχια...[ασχετα εαν δεν κατασκευαστηκε  ποτέ....]

αρα εχεις μια αυθαιρετη λειτουργικη συνενωση δυο ΟΙ του αρθρου 23 παρ. 5 του ΝΟΚ.

Αυτην τακτοποιεις και θα παραμενουν μεν "δυο" αλλα νομιμα ενωμενα σε "ενα", εσαεί.

[εχεις και ενα προβλημα με την απαιτουμενη συναινεση του 67%....]

  Γνωμη μου ειναι οτι κανενας δεν θα ενδιαφερθει για την συνενωση,

ειδικα που δεν θα κανεις καμμια εμφανή εργασια......

 

 [δεν καταλαβα απο πού προκυπτει  εδω το "κλεισιμο ανοιγματος και η διαφορετικη διαρρυθμιση" :

"Η μηχανικός στην ΗΤΚ αναφέρει οτι τα Α-1 και Α-2 αποτελούν τμήματα του ενιαίου διαμερισματος του Α οροφου,  και έχει υπαγάγει στον 4495/2017 για κλείσιμο ανοίγματος και διαφορετική διαρρύθμιση. Δεν αναφέρει καμία άλλη αυθαιρεσία."]

 

 Η δε προηγουμενη "παρόμοια" περιπτωσή σου,  μαλλον πασχει, οταν αναφερει  οτι δεν υπαρχει καμμια αυθαιρεσια...τεσπα...

 

 

[AVA]

Καλημέρα και ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Νομίζω με βοήθησαν προς την σωστη κατευθυνση..

@kierion Για το Αρθρο 16 απο το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο δόθηκε σε σεμινάριο για τον 5142/2024 η οδηγία οτι η διάταξη του Αρ. 16 παρ.1 δεν εφαρμόζεται σε ενοποίηση/διαίρεση και σε τέτοιες περιπτώσεις χρησιμοποιούμε μόνο Σ.Ο.Ι. και Κανονισμό. Δυστυχως ο Κανονισμος δεν μου επιτρεπει μονομερη τροποποιηση για συνενωση.

@dimitris GM

Το ¨κλείσιμο ανοίγματος και διαφορετική διαρρύθμιση¨ ειναι το ακριβές λεκτικό που χρησιμοποιεί η Μηχανικός στην Τεχνική Περιγραφή της ΗΤΚ. Κάτι θα ξέρει παραπάνω..

Συμφωνώ απόλυτα οτι η προηγούμενη περίπτωση πάσχει και έπρεπε να ειχε τακτοποιηθεί το ζητημα της λειτουργικής συνένωσης με υπαγωγή. 

Αρα, απο όσα αναφέρετε, καταλαβαίνω οτι θα μπορούσε να προχωρήσει η μεταβίβαση ως ξεχωριστές Ο.Ι. διότι αυτές παρα την λειτουργική συνένωση παραμένουν αυτοτελείς, απλως με τον τοιχο μεταξύ τους καθαιρεμένο μεν αυθαίρετα, όμως σήμερα ρυθμισμένο/τακτοποιημένο σύμφωνα με τις διατάξεις του 4495/2017. Αρα, περιγραφή ως αυτοτελείς με μνεία στην τακτοποίηση και διατήρηση δυο ΚΑΕΚ. 

Πιθανή "νομική¨ συνένωση με τροποποιηση της Σ.Ο.Ι., δεδομένου οτι δεν επιτρέπεται μονομερώς βάσει Κανονισμου, θα μπορούσε να γίνει μονο με εφαρμογή του Αρθρου 23 παρ 5 ΝΟΚ, με τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών Ο.Ι. του κτηρίου και εφοσον διασφαλιζεται η στατικη επάρκεια του κτηρίου. 

Διορθώστε με ελευθερα...

[kierion]

7 ώρες πριν, AVA said:

Καλημέρα και ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Νομίζω με βοήθησαν προς την σωστη κατευθυνση..

@kierion Για το Αρθρο 16 απο το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο δόθηκε σε σεμινάριο για τον 5142/2024 η οδηγία οτι η διάταξη του Αρ. 16 παρ.1 δεν εφαρμόζεται σε ενοποίηση/διαίρεση και σε τέτοιες περιπτώσεις χρησιμοποιούμε μόνο Σ.Ο.Ι. και Κανονισμό. Δυστυχως ο Κανονισμος δεν μου επιτρεπει μονομερη τροποποιηση για συνενωση.

@dimitris GM

Το ¨κλείσιμο ανοίγματος και διαφορετική διαρρύθμιση¨ ειναι το ακριβές λεκτικό που χρησιμοποιεί η Μηχανικός στην Τεχνική Περιγραφή της ΗΤΚ. Κάτι θα ξέρει παραπάνω..

Συμφωνώ απόλυτα οτι η προηγούμενη περίπτωση πάσχει και έπρεπε να ειχε τακτοποιηθεί το ζητημα της λειτουργικής συνένωσης με υπαγωγή. 

Αρα, απο όσα αναφέρετε, καταλαβαίνω οτι θα μπορούσε να προχωρήσει η μεταβίβαση ως ξεχωριστές Ο.Ι. διότι αυτές παρα την λειτουργική συνένωση παραμένουν αυτοτελείς, απλως με τον τοιχο μεταξύ τους καθαιρεμένο μεν αυθαίρετα, όμως σήμερα ρυθμισμένο/τακτοποιημένο σύμφωνα με τις διατάξεις του 4495/2017. Αρα, περιγραφή ως αυτοτελείς με μνεία στην τακτοποίηση και διατήρηση δυο ΚΑΕΚ. 

Πιθανή "νομική¨ συνένωση με τροποποιηση της Σ.Ο.Ι., δεδομένου οτι δεν επιτρέπεται μονομερώς βάσει Κανονισμου, θα μπορούσε να γίνει μονο με εφαρμογή του Αρθρου 23 παρ 5 ΝΟΚ, με τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών Ο.Ι. του κτηρίου και εφοσον διασφαλιζεται η στατικη επάρκεια του κτηρίου. 

Διορθώστε με ελευθερα...

Καλησπέρα. 

1. Αδυνατώ να κατανοήσω α) για ποιό λόγο εκδόθηκε η "οδηγία" του Συλλόγου Συμβολαιογράφων που αναφέρατε και β) πως τέτοιες "οδηγίες" μπορούν να υπερισχύουν του Νόμου, ειδικώς όταν ο τελευταίος είναι σαφής.

2. Η παράγραφος 5 του άρθρου 23 του ΝΟΚ πράγματι αναφέρει όσα είπατε.  Αλλά πως θα προχωρήσετε με αυτήν, όταν το ακίνητο είναι εκ κατασκευής ενιαίο, κάτι το οποίο, αν κατάλαβα καλά, αναφέρεται και στην εκδοθείσα ΗΤΚ;

Edited Δεκέμβριος 8 by kierion
Λάθος αρχικό

[AVA]

@kierion Η οδηγια αυτη δοθηκε προφορικά σε ενα σεμιναριο που διοργανωθηκε απο τον Συλλογο και ειναι μαλιστα δημοσια αναρτημενο, εις επηκοον δε και Μηχανικων ΤΕΕ που συνεργαζονται με τον Συλλογο. Κι εμεις απογοητευτηκαμε πολυ οταν το ακουσαμε, διοτι ο νομος αυτος ειναι ενα εξαιρετικο εργαλειο στα χερια τοσο Συμβολαιογραφων/Νομικων οσο και Μηχανικων προκειμενου να λυθουν προβληματα που ταλανιζουν τοσο τους πελατες μας αλλα εμας τους ιδιους ως επαγγελματιες.

Ισως ελεχθει με στοχο να μην περασουν σε παντελη αχρησια συσταση και Κανονισμος και αλλες διαταξεις που οριζουν τα περι μονομερους τροποποιησης. Ελπιζουμε μεσα απο την πρακτικη να αλλαξουν γνωμη.

Παντως και το Αρθρο 16 παρ. 1α απαιτει εκ κατασκευης διαφοροποιηση. Η Μηχανικος δεν αναφέρει εκ κατασκευής οποτε δεν μπορει να τυχει εφαρμογης του αρθρο. 

Σχετικά με την τροποποίηση κατ' εφαρμογή του Αρθρου 23 παρ 5 ΝΟΚ, απαιτειται στην περιπτωση της αυξημενης πλειοψηφιας το στοιχείο του εκ κατασκευής? Ειχα την αισθηση οτι δεν απαιτειται.