Δυστυχώς ο ασθενής απεβίωσε ... (Αντισυνταγματικός κρίθηκε από της Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός για τα ύψη των κτιρίων)

[stathis.mp]

1 hour ago, [email protected] said:

Αυτή η άποψη είναι μονόπλευρη, μόνο η μία όψη του νομίσματος.

 

Η άλλη όψη του νομίσματος είναι ότι τα ακίνητα θα ανεβάσουν τις τιμές τους ακόμα περισσότερο. Ειδικά τα νεόδμητα. Καθώς τώρα που τα μπόνους κόπηκαν, θα πρέπει με κάποιο τρόπο κάποιος να αναλάβει το επιπλέον κόστος των αυξημένων προδιαγραφών τους (πχ ενεργειακή απόδοση, νέος ΚΤΣ κλπ). Άρα αφού οι επιφάνειες μικραίνουν και το κόστος κατασκευής παραμένει το ίδιο, αυτό σημαίνει αύξηση της τελικής τιμής.

 

Και είναι πολύ λογικό, αν σκεφτεί κανείς ότι τη δεκαετία 2010-2020 όλη η δυτική ευρώπη ήταν σε ποσοτική χαλάρωση, ενώ η ελλάδα λόγω μνημονίων σε ποσοτική σύσφιξη. Άρα και οι τιμές όχι μόνο έπεσαν στην ονομαστική αξία, αλλά καταβαραθρώθηκαν και στην πραγματική αποπληθωρισμένη. Αυτή τη στιγμή οι δείκτες δείχνουν ότι έχουμε ισοφαρίσει την ονομαστική που υπολειπόμασταν. Την πραγματική όμως δεν την ξέρει κανείς, είναι εντελώς σίγουρο ότι υπάρχει ακόμα μεγάλο περιθώριο φούσκας. Η δική μου εκτίμηση για το πόσο υπολειπόμαστε της αποπληθωρισμένης οδηγεί σε μια αύξηση της ΣΗΜΕΡΙΝΗΣ τιμής κατά +40%, όσο απίστευτο κ αν φαίνεται αυτό. Γιατί στη διαφορά πληθωρισμού μεταξύ QE-QT σε περίοδο δεκαετίας ΚΑΝΕΝΑΣ δεν μπορεί να ξέρει την αλήθεια, γιατί τα επίσημα στοιχεία είναι μαγειρεμένα με πολύ αγάπη και προδερμ από την ΕΚΤ και τη λοιπή τρελοπαρέα προς απόκρυψη του πραγματικού πληθωρισμού και αποφυγή εξεγέρσεων των πληβείων.

 

Από μια αγνωστικιστική προσέγγιση του τι συμβαίνει, αυτό που θα περίμενε κανείς ΕΤΣΙ Κ ΑΛΛΙΩΣ είναι οι τιμές να ανέβουν κ άλλο, εξ' αιτίας της εξισορρόπισης της αποπληθωριστικής αξίας. Αυτοί όμως που σκέφτονται θεμελιωδώς, πιστεύουν ότι η είδηση είναι αυτή που επιφέρει τη μεταβολή της τιμής, δηλαδή ότι η τιμή θα αλλάξει λόγω της είδησης του ΣτΕ. Στην αγνωστικιστική προσέγγιση όμως, πάντα θα υπάρχει ένα γεγονός το οποίο θα συσχετίζεται με τη μεταβολή της τιμής, και εδώ είναι που όλοι διχάζονται και πρέπει να διαλέξουν στρατόπεδο σκέψης, δηλαδή να διαλέξουν μοναδιαία αν το αυγό κάνει την κότα ή η κότα κάνει το αυγό.

 

Η τιμή δεν θα αλλάξει λόγω της είδησης αξιότιμοι συνάδελφοι. Θα αλλάξει επειδή για 10 χρόνια υπάρχει μεγάλο κενό στις τιμές ακινήτων μεταξύ ελλάδας και δυτικής ευρώπης. Γιατί η ελλάδα έπεφτε παραβολικά, ενώ η ευρώπη ανέβαινε εκθετικά. Το κενό αυτό πάει να εξισορροπηθεί τώρα, και όσοι κατάλαβαν, κατάλαβαν. Εννοώ ότι αυτός είναι ο δικός μου τρόπος σκέψης, και οδηγεί σε αυτό το συμπέρασμα, γιατί αυτό το στρατόπεδο έχω επιλέξει και συμπληρώνει την οπτική των άλλων, που σκέφτονται με τον ανάποδο τρόπο, ότι το ΣτΕ ευθύνεται για το τί θα συμβεί.

 

Τέλος, προβλέπω ακόμα μεγαλύτερο αντικείμενο στα χρέπια από εδώ και στο εξής, όπως και στις αλλαγές χρήσης απολιθωμάτων γραφειακών χώρων, οι οποίοι στη meta-covid εποχή δεν έχουν και λόγο ύπαρξης πλέον. Και αν θέλετε, θυμηθείτε αυτό το ποστ να το κάνουμε quote σε 2-3 χρόνια από τώρα.

 

Ο προφήτης.

Εύστοχη η ανάλυση (και διαυγής ο λόγος). Να προσθέσω, ότι η εξίσωση συμπεριλαμβάνει σημαντικούς "εξωτερικούς" παράγοντες  (airbnb, χρυσή βίζα, αφανείς ξένοι αγοραστές από EU) και λουφαγμένους εσωτερικούς (ακίνητα servicers) . Πιθανότατα, να υπάρξουν βίαιες κινήσεις και προς τις δύο κατευθύνσεις, με κρατική μπαγκέτα, σπρώχνοντας το 'price discovery' της εγχώριας αγοράς. Οι βίαιες κινήσεις (είτε πάνω είτε κάτω), μόνο κακό κάνουν μακροπρόθεσμα

[Geomicha]

Είμαι από του τυχερούς (ΝΟΤ) που η άδεια μου εγκρίθηκε στις 12/12/24. Ευτυχώς, τα έρκερ για την ώρα δεν είναι...αντισυνταγματικά! Στην ανακοίνωση δεν βλέπω κάτι για το εμβαδό των θερμοπροσόψεων, αυτό θα προσμετράτε στην δόμηση με τον νέο (συνταγματικό) ΝΟΚ;

Edited Δεκέμβριος 15 by Geomicha

[JohnnyHoliday]

9 hours ago, adadim said:

Ναι αλλά από ότι γνωρίζω ο ρόλος του ΣΤΕ είναι γνωμοδοτικος. Δεν είναι υποχρεωμένο το κράτος να ακολουθήσει την άποψή του

Όλα τα ανώτατα συμβούλια είναι κατά βάση γνωμοδοτικά. Ναι μεν γνωμοδοτούν και δεν αποφαίνονται, πλην όμως είναι τα καθ' ύλην υπεύθυνα για την εξέταση θεμάτων που καταλήγουν εκεί (αλλιώς δεν θα κατέληγαν εκεί...). Οπότε, σε μια αντίθετη περίπτωση που το κράτος αποφασιζε κάτι αντίθετο (ως πιο "ειδικό" σε κάτι που είχε ήδη ζητήσει τη γνώμη κάποιου  πιο "ειδικού";...), θα ήταν πρακτικά σαν να μην λαμβανε υπόψη τη γνωμοδότηση, άρα και τον λόγο ύπαρξής τους.

[BAS]

Ως προς το μέλλον της αγοράς, θα πρέπει κάποια στιγμή να σταματήσουν οι στατιστικές ανοησίες της ΤτΕ, που συνεχίζει να συγκρίνει τις τιμές με αυτές του 2007, γιατί το 2007 το κόστος κατασκευής ήταν 800-1000 €/τμ ενώ σήμερα είναι 1800-2000 €/τμ και ο αριθμός των διαθέσιμων οικοπέδων έχει μειωθεί. 

Αρα οι πραγματικές τιμές είναι ακόμα κάτω από αυτές του 2007 και για αυτό είμαστε πολύ φτηνή χώρα σε σχέση με τις άλλες χώρες της Δύσης, κάτι που θα συνεχίσει να κάνει ελκυστική την αγορά μας σε κατοίκους των άλλων χωρών. 

Τα μπόνους και τα πατάρια - σοφίτες, έδιναν πρακτικά μία μείωση της τιμής της γης, με το να γίνονται υποψήφια για ανοικοδόμηση μικρά οικόπεδα που είχαν μονόροφα και διόροφα σπίτια ανάγκης, προπολεμικά ή μεταπολεμικά και μεγάλους συντελεστές δόμησης, ώστε οι οικοπεδούχοι να μπορούν να πάρουν σαν αντιπαροχή τουλάχιστον αυτά τα τμ που έχουν σήμερα, ή ακόμα και λίγο λιγότερα, αλλά σύγχρονα σε ψηλότερους ορόφους και με θέσεις στάθμευσης.  

Ο συνδυασμός των δύο παραπάνω, οδηγεί σε επέκταση του φαινομένου, να υπάρχουν ολόκληρες πόλεις, αλλά και μεγάλες περιοχές στις μεγάλες πόλεις που δεν θα χτίζεται τίποτα, αφού η τιμή πώλησης που θα προκύπτει από το κόστος κατασκευής και μία λογική αντιπαροχή, δεν θα μπορεί να υποστηριχτεί από πραγματικές πωλήσεις.

Ακόμα πολλά μικρά οικόπεδα που θα έπαιρναν ότι είχαν χτίσει, ή έστω 10-20 % μικρότερο, με την κατάργηση των επιπλέον τμ, θα πάνε στο μισό και λιγότερο από ότι έχουν, οπότε η διατήρηση του υπάρχοντος σπιτιού με μία ενεργειακή αναβάθμιση, να είναι μονόδρομος, ενώ η εναλλακτική της πώλησης του ακινήτου και η αγορά νέων σπιτιών σε άλλη οικοδομή, είναι αδύνατη με  το τίμημα που θα τους δώσει η αγορά. 

Θα οδηγηθούμε λοιπόν σε μία διαδικασία όπου μόνο μεγάλα οικόπεδα, ή οικόπεδα που θα μπορούν να χτίσουν πολλά τμ λόγω μεγάλου συντελεστή δόμησης, να έχουν επιχειρηματικό ενδιαφέρον και αυτά να είναι σε περιοχές που η αγορά θα μπορεί να στηρίξει τιμές πώλησης άνω των 5-6000 ευρώ το τμ.

Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι η ήδη μικρή προσφορά νέων ακινήτων θα μειωθεί έως και στο μισό της σημερινής, οπότε οι τιμές των καινούργιων θα ακριβύνουν και άλλο, αφού έτσι και αλλιώς θα απευθύνονται σε λίγους, ενώ για τους ξένους που στις χώρες τους τα καινούργια ξεκινάνε στις κακές περιοχές από 10000 το τμ, ενώ φτάνουν εύκολα στις 20000 έως 50000 το τμ , η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα σε καλή περιοχή θα φαίνεται ελκυστική.

Οσο προχωράμε σε τηλεργασία, αυτό θα γίνεται ελκυστικότερο για τους ξένους, όπως και για τους συνταξιούχους που όλο και μεγαλώνει ο αριθμός τους, ενώ το γεγονός ότι η υπογεννητικότητα στην Δύση υπάρχει εδώ και μία τουλάχιστον γενιά, υπάρχουν πολλοί που είτε είναι μόνοι τους, είτε ζευγάρια χωρίς να έχουν απογόνους, άρα εύκολα μετακομίζουν σε καλύτερα κλίματα. 

Συμφωνώ με τον Ζάβι σε πολλά από αυτά που έγραψε και μάλλον θα έχουμε μετατροπή σε κατοικίες, πολλών γραφειακών χώρων που θα κλείσουν ή και εμπορικών χώρων, ενώ γενικά η ανακαίνιση των υπαρχόντων κατοικιών θα προχωρήσει εύκολα σαν μία νέα επιλογή. 

Κάτι που θα πρέπει να προωθηθεί άμεσα, είναι η δυνατότητα κάθε ιδιοκτήτη διαμερίσματος, να μπορεί μόνος του με μία άδεια μικρής κλίμακας και μονομερή τροποποίηση της σύστασης να κάνει διαχωρισμό της ιδιοκτησίας του σε μικρότερες, πράγμα που θα βοηθήσει στην προσφορά σπιτιών για αγορά ή για ενοικίαση, αφού υπάρχουν πολλά παλιά μεγάλα διαμερίσματα των 100-200 τμ τα οποία σήμερα δεν έχουν κοινό που να ενδιαφέρεται για αυτά, ενώ αντίθετα θα αυξηθεί η ζήτηση για διαμερίσματα 30-60 τμ αφού θα αυξηθεί ο αριθμός των μοναχικών ανθρώπων. 

Οπως και για κλινικές και γηροκομεία. 😇

Edited Δεκέμβριος 15 by BAS

[tetris]

7 ώρες πριν, Geomicha said:

Είμαι από του τυχερούς..

μην είσαι τόσο βέβαιος γιατί η απόφαση αναφέρεται σε εργασίες που έχουν ξεκινήσει τη συγκεκριμένη ημερομηνία

[JohnnyHoliday]

5 minutes ago, tetris said:

μην είσαι τόσο βέβαιος γιατί η απόφαση αναφέρεται σε εργασίες που έχουν ξεκινήσει τη συγκεκριμένη ημερομηνία

(νομίζω ότι γράφει "ΝΟΤ" εντός παρενθέσεως, ακριβώς για να υπονοήσει τον αυτοσαρκαστικό τόνο της διατύπωσής του)

[tetris]

Δε το έγραψε με μικρά (not) για να καταλάβουμε...

[Geomicha]

19 λεπτά πριν, tetris said:

Δε το έγραψε με μικρά (not) για να καταλάβουμε...

Έχετε δίκιο! Όπως και να έχει, κοιτούσα το διάγραμμα κάλυψης για να δω εάν ειμαι στα μπόνους. Από "μπονους" στην ουσία υπάρχει το κλιμακοστάσιο, το έρκερ και η θερμομόνωση 7εκ. Από ότι καταλαβαίνω λοιπόν δεν είμαι σε αυτούς που επηρεάζονται.

Όπως και να χει, μην ξεφεύγω από την κυρίως είδηση με προσωπικά θέματα.

[tetris]

Τότε, δεν έχεις πρόβλημα. Και τα προσωπικά θέματα, αν είναι τεχνικής φύσεως, είναι εντός των κανόνων του φόρουμ

[Γιαννης Παπ]

Με τη σοφίτα τι γινεται; επηρεάζεται;; Θα μετράει ή οχι στη δόμηση η σοφίτα μέχρι το 1/2 του υποκείμενου ορόφου; ή μονο τα εσωτερικά πατάρια (εξώστες) θα μετράνε κανονικά από εδώ και πέρα ;

Επίσης ξέρει κάποιος αν ακυρώνεται η παρακάτω παράγραφος του άρθου 19 παρ. 2γ του ΝΟΚ που αναφέρει οτι επιτρέπονται απολήξεις κλιμακοστασίων πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής ;

Άρθο 19 παρ. 2γ
" γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και φρεάτων
ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος τεσσάρων
κόμμα είκοσι μέτρων (4,20 μ.) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου
του κτιρίου. Σε αυτήν την περίπτωση ο χώρος κύριας χρήσης της παρ. 2.α) δύναται να έχει
μέγιστο εξωτερικό ύψος τεσσάρων κόμμα είκοσι μέτρων (4,20 μ.) από την τελικά διαμορφωμένη
επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Απολήξεις κλιμακοστασίων χωρίς στάση
ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και μέγιστο εξωτερικό ύψος τριών κόμμα σαράντα
μέτρων (3,40 μ.) από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου.
Πάνω στις ανωτέρω απολήξεις, με ή χωρίς στάση ανελκυστήρα στο δώμα, καθώς και στην οροφή
του χώρου κύριας χρήσης της περ. α) της παρ. 2, απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε
κατασκευής ή εγκατάστασης, πλην φωτοβολταϊκών πανέλων τα οποία τοποθετούνται σε
οριζόντια θέση με δυνατότητα κλίσης έως δύο τοις εκατό (2%) για την απορροή των ομβρίων
υδάτων."

Edited Δεκέμβριος 15 by Γιαννης Παπ