Τακτοποίηση αυθαιρέτου και πρόβλημα με την άδεια

[betad2]

Καλησπέρα σας

Ενδιαφερόμαστε με τη σύζυγό μου να αγοράσουμε ένα διαμέρισμα. Τα δεδομένα έχουν ως εξής

Σε οικόπεδο εντός οικισμού 251 τμ έγινε σύσταση καθέτου με 2 τμήματα αποκλειστικής χρήσης 150τμ και 101τμ.

Στο τμήμα των 150τμ ανεγέρθηκε στα τέλη του 80’ οικοδομή με 2 ορίζοντες ιδιοκτησίες (ισόγειο και 1^ος όροφος) ~51τμ.+51τμ.

Στο τμήμα των 101τμ ανεγέρθηκε το 92 διώροφη οικοδομή με 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες (ισόγειο και 1^ος όροφος) ~66τμ + 66τμ. Το διαμέρισμα του 1^ου είναι και αυτό που μας ενδιαφέρει να αγοράσουμε.

Η άδεια του 92 είχε εκδοθεί για την κατασκευή μεζονέτας 54+54 τμ. Έγινε τακτοποίηση με Ν.4495/2017  από μηχανικό του πωλητή για υπέρβαση δόμησης και κάλυψης, εκδόθηκε ηλεκτρονική ταυτότητα και βεβαίωση περαίωσης.

Δίνω τα χαρτιά σε μηχανικό για τον έλεγχο και διαπιστώνει το εξής θέμα. Στην άδεια του 1992 δεν παρουσιάζεται το σύνολο του οικοπέδου (251τμ), αλλά ένα τμήμα της καθέτου ως αυτοτελές οικόπεδο 79 τμ. και ένα τμήμα της ως κοινοτικός δρόμος. Η άδεια εκδόθηκε σε αυτό το «οικόπεδο» αναφέροντας συντελεστή κάλυψης 70% και δόμησης 1,6. Ο μηχανικός μου είπε ότι υπάρχει πολύ σοβαρό πρόβλημα. Ότι η άδεια είναι άκυρη και ότι οι τακτοποιήσεις έπρεπε να έχουν ενταχθεί στην κατηγορία 5 (σαν να χτίστηκε η οικοδομή χωρίς άδεια). Το μόνο που μπορεί να γίνει σήμερα είναι ανάκληση της άδειας, με αμφίβολο αποτέλεσμα και μεγάλο κόστος.

Απευθύνομαι σε δεύτερο μηχανικό ο οποίος μου είπε ότι δεν υπάρχει περίπτωση ανάκλησης της άδειας του 92. Μου ανέφερε ότι την εποχή εκείνη έτσι έβγαιναν οι άδειες (με κάποια βεβαίωση του κοινοτάρχη…) και ότι από τη στιγμή που δεν έχει γίνει υπέρβαση της δόμησης στο σύνολό του οικοπέδου (χτίζει περίπου 280τμ) δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα. Θεωρεί ότι τα 12 τμ για υπέρβαση της άδειας που τακτοποιήθηκαν έχουν τακτοποιηθεί καλώς και ότι μπορώ να προχωρήσω στην αγορά χωρίς να έχω κάποιο μελλοντικό πρόβλημα.

Γνωρίζω ότι ένα τόσο σοβαρό θέμα δε μπορεί να λυθεί μέσα σε ένα φόρουμ. Αλλά επειδή έχω πελαγώσει και πριν απευθυνθώ σε τρίτο μηχανικό θα ήθελα τη βοήθειά σας. Πιστεύετε ότι το πρόβλημα είναι τόσο σοβαρό που δεν επιδέχεται κάποιας λύσης; Σας έχει τύχει κάποια ανάλογη περίπτωση; Έχετε να μου προτείνετε κάποια σημεία να εφιστήσω την προσοχή μου και να τα συζητήσω με τους μηχανικούς;

Ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας. Εκτιμώ κάθε άποψη και συμβουλή

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καλό είναι να βρείτε κάποιο άλλο ακίνητο για να αγοράσετε...

[ΚΑΝΑ]

ψάξτε   εδώ  μήπως και βρείτε κάποια όμοια περίπτωση (υπόψη ότι αν δεν υπερβαίνονται σ.δ κάλυψη ύψος και αποστάσεις θα μπορούσατε να το δηλώσετε στον 4495/17 και "προς νομιμοποίηση" )

 

[tetris]

Ο πρώτος μηχανικός έχει δίκιο. Η άδεια του 92 εκδόθηκε με ψευδή στοιχεία και, συνεπώς, είναι ανακλητέα. Αυτό που αναφέρει ο δεύτερος (βεβαιώσεις προέδρων ή δημάρχων) είναι εντελώς άσχετο με την υπόθεση. Οπότε, μακριά κι αλάργα

[betad2]

Καλησπέρα και σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις

Χωρίς να έχω διάθεση να κατηγορήσω κανένα για ότι έγινε στο παρελθόν, καταλαβαίνω ότι η άδεια που εκδόθηκε το 92 για κάποιο λόγο παρουσιάζει ψευδή στοιχεία για το οικόπεδο (κακώς αλλά έγινε). Μηχανικός δεν είμαι, αλλά έχοντας ψάξει αρκετά στο φόρουμ λόγω της περίπτωσης που αντιμετωπίζω, μου φαίνεται πολύ ακραίο ένα ατόπημα 32 ετών να μη μπορεί να διορθωθεί με κάποιο τρόπο και να βγαίνουν άχρηστα 2 διαμερίσματα. Πόσο μάλλον από τη στιγμή που δεν έχει γίνει υπέρβαση του σ.δ και κάλυψης στο οικόπεδο.

Η ανάκληση της άδειας τι συνεπάγεται; Μπορεί γίνει διόρθωσή της; Μπορεί να βγει νέα άδεια για κτίσμα του 92 και να κλείσει το ζήτημα;

Εύλογα θα με ρωτήσετε για ποιο λόγο ασχολούμαι με ένα πρόβλημα που δεν είναι δικό μου και δε το παρατάω όπως με συμβουλέυετε. Γιατί δυστυχώς ζούμε σε τουριστικό νησί με πολύ σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα... Είναι το μόνο ακίνητο στα 5 χρόνια που ψάχνω που έχει μια -κάπως- φυσιολογική τιμή.   

[betad2]

11 hours ago, ΚΑΝΑ said:

ψάξτε   εδώ  μήπως και βρείτε κάποια όμοια περίπτωση (υπόψη ότι αν δεν υπερβαίνονται σ.δ κάλυψη ύψος και αποστάσεις θα μπορούσατε να το δηλώσετε στον 4495/17 και "προς νομιμοποίηση" )

Καλησπέρα σας και ευχαριστώ για την υπόδειξη. Θα τα κοιτάξω και ελπίζω να βρω κάποια παρόμοια περίπτωση

Και οι 2 μηχανικοί και ο δικηγόρος μου επεσήμαναν ότι δεν υπερβαίνονται οι συντελεστές κάλυψης και δόμησης στο σύνολο του οικοπέδου. Συγκεκριμένα, ο πρώτος μηχανικός μου είπε ότι το οικόπεδο χτίζει περίπου 280τμ. Δε γνωρίζουν για ποιο λόγο εκδόθηκε η αδεια κατ' αυτό τον τρόπο.

Ο μηχανικός του πωλητή έχει εκδώσει βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στο Ν.4495/2017 ως παραβάσεις κατηγορίας 4 για υπέρβαση δόμησης 12τμ, υπέρβαση κάλυψης 12τμ, υπέρβαση καθ’ ύψος 0, Παραβίαση πλαγίων αποστάσεων: όχι. Εκτός από τις επεκτάσεις αναφέρεται διαφορετική διαμερισμάτωση, τροποποίηση ανοιγμάτων και προσθήκη στεγασμένων εξωστών.

Επίσης έχει εκδώσει Ταυτότητα Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και Πιστοποιητικό Πληρότητας

Όταν τα έλαβα όλα αυτά στα χέρια μου πίστευα ότι το διαμέρισμα ήταν πολεοδομικά εντάξει...

[Didonis]

1 ώρα πριν, betad2 said:

... Είναι το μόνο ακίνητο στα 5 χρόνια που ψάχνω που έχει μια -κάπως- φυσιολογική τιμή.   

ενδεχόμενα γνώριζαν τα "πολεοδομικά ελαττώματα" με τα αβέβαια αποτελέσματα και χρονολογικά και κόστους πως θα επιλυθούν ....

Οπότε η τιμή είναι ιδιαίτερα υψηλή ..... 

Η δική μου συμβουλή είναι μία και μοναδικά. Προ αγοράς να μη υπάρχουν αυτά τα προβλήματα με άδεια στον "αέρα" .... 

Αν και όταν το αγοράσεις, το οποιοδήποτε ¨ελάττωμα¨ η πρόστιμο ακόμα κι αν έγινε πρι 30 χρόνια ακολουθεί το Οικόπεδο και τον εκάστοτε ιδιοκτήτη που θα το έχει. Δεν θα έχει καμία υποχρέωση ο παλαιός ιδιοκτήτης. Ακόμα και το συμβόλαιο κάπου γράφει ότι τα έλεγξες ό α και  τα βρήκες όλα οκ.... 

Edited Δεκέμβριος 15 by Didonis

[ΚΑΝΑ]

Εφόσον στο συνολικό οικόπεδο εκδόθηκε Ο.Α έχεις κατηγορία αυθαιρεσιών 4. Γύρισε την ρύθμιση σε αρχική υποβολή και βάλε όλες τις οικοδομές προς νομιμοποίηση και ως προς τη στατική επάρκεια της β' οικοδομής παρουσιάζεις την υπάρχουσα μελέτη συν το ότι η υπέρβαση λόγω αυθαιρεσιών δεν ξεπερνά τα 25τ.μ οπότε προσθέτεις και μια Τ.Ε. απαλλαγής 

[dkasotakis]

15 ώρες πριν, Didonis said:

Η δική μου συμβουλή είναι μία και μοναδικά. Προ αγοράς να μη υπάρχουν αυτά τα προβλήματα με άδεια στον "αέρα" .... 

Καλημέρα σας και ευχαριστώ για την απάντηση

Συμφωνώ απόλυτα. Γι αυτό άλλωστε θέλω να έθρω σε συνεννόηση με τον πωλητή, ο οποίος υποστηρίζει ότι όλα είναι καλώς καμωμένα. Προφανώς δεν είναι. Αλλά αρχικά προσπαθώ εγώ να καταλάβω το μέγεθος του προβλήματος και αν λύνεται

Παρατήρηση.

Δεν είναι επιτρεπτό να έχεις δύο λογαριασμούς και να γράφεις και με τους δύο. Πέραν των άλλων μπερδεύει τους άλλους.

Αποφάσισε ποιος από τους δυο θα μείνει ενεργός και ο άλλος θα καταργηθεί.

Το θέμα κλειδώνει μέχρι να επιλυθεί αυτό το ζήτημα.

Didonis

Edited Δεκέμβριος 16 by Didonis

[dkasotakis]

1 hour ago, ΚΑΝΑ said:

Εφόσον στο συνολικό οικόπεδο εκδόθηκε Ο.Α έχεις κατηγορία αυθαιρεσιών 4.

Καλημέρα σας

Στην Ο.Α. του 1992 δεν αποτυπώνεται το συνολικό οικόπεδο (251τμ), αλλά αποτυπώνεται (ανακριβώς) αυτοτελές οικόπεδο 79τμ. Πάνω σε αυτή την "ανακριβή" άδεια στηρίχθηκε ο μηχανικός του πωλητή και έκανε σήμερα τις τακτοποιήσεις. Το δίαγραμμα κάλυψης που χρησιμοποιήθηκε για τις υπερβάσεις είναι το "ανακριβές" διάγραμμα κάλυψης της ΟΑ του 1992

Και πάλι ευχαριστώ πολύ για τις συμβουλές σας  

Edited Δεκέμβριος 16 by dkasotakis