Τι ακριβώς σημαίνει το 'εκτός σχεδίου' στην πράξη!;

[KonstantinosMel]

Καλησπέρα σας!
Ενδιαφέρομαι για αγορά κατοικίας και μπαίνει πάντα ο προβληματισμός όταν βλέπω μια αγγελία όπου μια κατοικία αναγράφετε ως 'εκτός σχεδίου' αλλά  νομιμοποιημένη. Έχω διαβάσει πάρα πολλά άρθρα, αλλά δεν είμαι σίγουρος εάν έχω καταλάβει τι ακριβώς σημαίνει αυτό επί του πρακτέου! Αναφέρω τι κατάλαβα και επιβεβαιώστε με ή διαψεύστε με. Αυτό που κατανοώ είναι ότι πρόκειται για αυθαίρετη κατασκευή όπου με κάποιο νόμο νομιμοποιήθηκε! Προκύπτουν όμως η εξής απορίες! Που με επηρεάζει εμένα σαν αγοραστή;; Δεν μπορώ να το επεκτείνω; πχ να χτίσω ένα δωμάτιο ακόμα; Είναι αμφιβόλου ποιότητάς κατασκευή εφόσον είναι αυθαίρετη; Ή αυτό δεν παίζει κανένα ρόλο; Έχω ακούσει ότι δεν μπορείς να καταλάβεις εάν θα έχεις θέματα στατικότητας! Ισχυεί ή γνωρίζεις τα πάντα; Σε γενικές γραμμές δηλαδή πότε ενδείκνυται και πότε όχι να αγοράσεις ένα σπίτι εκτός σχεδίου; Ξέρω ότι είναι πολύ βασικά πράγματα και συγγνώμη εάν ξεφεύγω από την θεματική της ιστοσελίδας, απλά δεν μπορώ να βρω μια σαφή απάντηση και προβληματίζομαι γιατί έχω βρει κάποια 'καλά' φαινομενικά σπίτια απλά είναι εκτός σχεδίου!
Κάθε απάντηση καλοδεχούμενη και σας ευχαριστώ εκ των προτέρων!  

[MAKAP]

"Εκτός σχεδίου" σημαίνει αυτό που λένε οι ίδιες οι λέξεις.

Δηλαδή η συγκεκριμένη περιοχή (και όχι το σπίτι και η όποια κατασκευή) δεν έχει μελετηθεί πολεοδομικά, δεν έχουν καθορισθεί όροι και περιορισμοί δόμησης, είετε για κάποιο λόγο, πχ είναι προστατευόμενη περιοχή είτε γιατί άλλους λόγους.

Για τις περιοχές εκτός σχεδίου υπάρχουν διατάξεις με τις οποίες επιτρέπεται η δόμηση, αλλά, συνήθως, αυτές ορίζουν ένα ελάχιστο εμβαδόν αγροτεμαχίου που δεν το έχουν αυτά στα οποία έχουν ανεγερθεί οι κατασκευές που ανεγέρθηκαν χωρίς οικοδομική άδεια.

Η "τακτοποίηση" και όχι "νομιμοποίηση" είναι μια άλλη πονεμένη και παρεξηγημένη ιστορία  που θέλει μεγάλη προσοχή στον υποψήφιο αγοραστή.

Προσωπικά, δεν θα επένδυα ένα κεφάλαιο (και ίσως τους κόπους μιας ζωής) σε ένα τέτοιο σπίτι που δεν παρέχει καμία εγγύηση τόσο από πλευράς κατασκευής όσο και από πλευράς εξασφάλισης του κεφαλαίου.

[tetris]

2 ώρες πριν, KonstantinosMel said:

Καλησπέρα σας!

Επειδή το ερώτημα δεν μπορεί να απαντηθεί (λόγω της πολυπλοκότητάς του) από το φόρουμ, σου συνιστώ να απευθυνθείς σε έμπειρο μηχανικό. Ο μηχανικός όχι μόνο θα σου λύσει οποιεσδήποτε απορίες αλλά και θα αξιολογήσει σωστά το κάθε ακίνητο.  Είναι κάτι απαραίτητο ακόμη και για "απλούστερες" περιπτώσεις. 

[jbosdas]

Το εκτός σχεδίου σημαίνει ότι το γεωτεμάχιο που αγοράζεις είναι χωράφι (=αγροτεμάχιο =τμήμα αγρού) και απευθύνεται κυρίως για γεωργική παραγωγή. Κοντά στα εκτός σχεδίου υφίσταται ένα χωριό (οικισμός) όπου εγκαθίστανται οι αγρότες, αλλά και οι λοιπές επαγγελματικές ομάδες που απαιτούνται για την συγκρότηση του (εμπόριο, εκπαίδευση, θρησκευτικοί χώροι κλπ). Στα αγροτεμάχια η δόμηση επιτρέπεται υπό περιορισμούς. Στην ουσία ανάλογα το μέγεθος του αγροτεμάχιου σε αφήνει ή όχι να χτίσεις ένα μικρό τμήμα του.

Τα εντός σχεδίου σημαίνει ότι το γεωτεμάχιο που αγοράζεις είναι πλέον οικόπεδο (=οικία+πέδον  -από το πούς-πόδι-). Στην περιοχή έχουν οργανωθεί, σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, οι λειτουργίες της πόλης και έχει χωριστεί σε δομημένη και αδόμητη επιφάνεια. Αποτελείται από οικοδομικά τετράγωνα  και έχουν οριστεί οι χρήσεις του καθενός: κατοικία, χώρος πρασίνου, λατρείας, εμπορικό κέντρο, εκπαίδευση, ψυχαγωγία, βιοτεχνία, γραφεία κλπ.  

Αυτό είναι το υπεραπλουστευμένο θεωρητικό κομμάτι. 

Στην ελληνική πραγματικότητα αγροτεμάχια έχουν οικοδομηθεί αυθαίρετα και κατά κύριο λόγο χωρίς καμιά απολύτως προδιαγραφή (αρχιτεκτονικά, στατικά, μηχανολογικά κλπ). Τα ποιοτικά κριτήρια είχαν αποκλειστικά οικονομικά κίνητρα και μπορείς να εντοπίσεις πολλά σφάλματα στην εφαρμογή και κυρίως στα θέματα στατικότητας αφού γινόταν -και γίνονται- πολλές αν όχι ακόμα και εγκληματικές εκπτώσεις. Ανά καιρούς βγαίνουν νόμοι - συγχωροχάρτια που εξαγοράζουν την αυθαιρεσία και την τακτοποιούν, την ρυθμίζουν με ένα πρόστιμο αλλά δεν την νομιμοποιούν. Μετρημένες στα δάχτυλα οι περιπτώσεις νομιμοποίησης. Επέκταση δόμησης συνήθως δεν είναι εφικτή. 

Για να αγοράσεις ένα αγροτεμάχιο (εκτός σχεδίου) θα πρέπει να είσαι πάρα πολύ προσεκτικός και θα πρέπει να αναθέσεις οπωσδήποτε σε μηχανικό για πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο, ο οποίος θα σε ενημερώσει για την κατηγορία της αυθαιρεσίας καθώς και για την κατάσταση του ακινήτου. Αυτό που θα πρέπει να σου μείνει σαν γενικός κανόνας είναι ότι τα ακίνητα εκτός σχεδίου, χωρίς άδεια, είναι μια μεγάλη παγίδα που ίσως μερικές φορές να κρύβει και ευκαιρίες. 

[avgoust]

18 ώρες πριν, KonstantinosMel said:

Αυτό που κατανοώ είναι ότι πρόκειται για αυθαίρετη κατασκευή όπου με κάποιο νόμο νομιμοποιήθηκε!
Είναι άλλο πράγμα η νομιμοποίηση και άλλο η "τακτοποίηση" ή "ρύθμιση".
Το 99% των αυθαιρέτων που αναφέρονται ως νομιμοποιημένα είναι "τακτοποιημένα" ή "ρυθμισμένα".

Προκύπτουν όμως η εξής απορίες! Που με επηρεάζει εμένα σαν αγοραστή;; Δεν μπορώ να το επεκτείνω; πχ να χτίσω ένα δωμάτιο ακόμα;
Για να μπορείς να επεκτείνεις το υφιστάμενο κτίριο πρέπει να συντρέχουν όλα τα παρακάτω:
To αγροτεμάχιο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο , να υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης , κάλυψης και όγκου και η προσθήκη να είναι σε νόμιμη θέση.
Όπου νόμιμη θέση σημαίνει ( εν γένει ) να πληρούνται οι απαιτούμενες αποστάσεις από όρια αγροτεμαχίου , ρέμα , δρόμο κλπ.
Αλλιώς θα μείνεις με αυτό ακριβώς που αγόρασες. Να λάβεις υπόψη σου ότι στα "ρυθμισμένα" αυθαίρετα έχουν καταχωρηθεί και φωτογραφίες του ακινήτου στο ηλεκτρονικό σύστημα.

Είναι αμφιβόλου ποιότητάς κατασκευή εφόσον είναι αυθαίρετη;

Η εξ'ολοκληρου αυθαίρετη είναι εξ'ορισμού αμφιβόλου ποιότητας τουλάχιστον ως προς τον φέροντα οργανισμό της.

Ή αυτό δεν παίζει κανένα ρόλο; Έχω ακούσει ότι δεν μπορείς να καταλάβεις εάν θα έχεις θέματα στατικότητας! Ισχυεί ή γνωρίζεις τα πάντα;

Για αυθαίρετα που έχουν κατασκευαστεί μετά το 1983 και έχουν τακτοποιηθεί με τον Ν.4495 υπάρχει υποχρεωτικά μελέτη στατικής επάρκειας.
Για τα πριν το 1983 δεν υπάρχει τίποτα.
 

Επειδή λοιπόν είναι λίγο περίπλοκο το θέμα , θα ζητήσεις όλα τα σχέδια και έγγραφα του ακινήτου και θα τα πας σε μηχανικό να σου πει ακριβώς τι ισχύει για αυτό.