Αγορά διαμερίσματος με ρυθμισμένους χώρους βάσει Ν. 3843/10

[Andrianos1986]

Γεια σας. Ενδιαφέρομαι για αγορα ενος διαμέρισματος πρώτου ορόφου(μόνο του στον όροφο) με από πάνω δύο ορόφους. Η ημερομηνία της οικοδομικής άδειας είναι 2004. Το διαμέρισμα στο συμβόλαιο  του 2005 αναφέρθηκε ως 54 τμ και το 2011 η ιδιοκτήτρια νομιμοποίησε με τον 3843/10 ημιυπαίθριους χώρους και φωταγωγό και το διαμέρισμα έγινε 72 τμ. Ο δικηγόρος που έκανε το νομικό έλεγχο στο κτηματολογικό φύλλο πριν λίγες μέρες βρήκε ωστόσο ότι το διαμέρισμα παραμένει στα 54 τμ.... Δεν ήξερε ακριβώς αν αυτό χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης και μου πρότεινε να συμβουλευτώ μηχανικό και έπειτα συμβολαιογράφο.... Παίζει όντως να θέλει τροποποίηση της σύστασης; Η αυτό μόνο ισχύει για πριν του 1983 κτίσματα; Επίσης εφόσον μιλάμε για φωταγωγό άρα θεωρείται κοινόχρηστος και άρα θέλει πολυμερή τροποποίηση; 

Edited April 3, 2025 at 07:55 μμ by Pavlos33
έγινε αλλαγή τίτλου για καλύτερη κατανόηση του θέματος

[Pavlos33]

@Andrianos1986 Kαλησπέρα. Κρίσιμα ερωτήματα τα οποία χρήζουν περαιτέρω διερεύνησης. Αρχικά θα πρέπει να απευθυνθείς σε μηχανικό που θα ελέγξει το ακίνητο. Σε πολλές περιπτώσεις ( η πλειονότητα) ακινήτων που ρυθμίστηκε η αλλαγή χρήσης ΗΧ σε κύρια με το ν.3843, έχουν λάθη και παραλείψεις καθώς με τον τότε νόμο η αποτύπωση δεν γινόταν,  παρά μόνο γινόταν τακτοποίηση με βάση τα αναγραφέντα στο διάγραμμα κάλυψης και τις κατόψεις της άδειας. Σημείωσε δε, ότι η ρύθμιση χώρων με τον Νόμο 3843/10 έδινε διατήρηση χρήσης (υπό αναστολή κυρώσεων) για 40 χρόνια από την περαίωση και όχι οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Η κατάληψη φωταγωγού  συνεπάγεται κατάληψη κοινόχρηστου χώρου οικοδομής. Εδώ έρχεται η απαίτηση για τροποποίηση της σύστασης. Αν ήταν μόνο το κλείσιμο των Η.Χ θα μπορούσε να γίνει η μεταβίβαση χωρίς τροποποίηση. Στο κτηματολόγιο, ορθώς μέχρι τώρα δεν έχει περάσει η υφιστάμενη κατάσταση. Αυτό θα γίνει μόνο μετά την τροποποίηση της σύστασης.

Υ.γ Για το πρόγραμμα "σπίτι μου ΙΙ" είναι η αγορά;

Edited April 3, 2025 at 07:58 μμ by Pavlos33

[Andrianos1986]

Σε ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Όχι κανονική αγορά είναι με τίμημα έμβασμα και μικρό ποσό στεγαστικού.

[Pavlos33]

@Andrianos1986 Για να είσαι προετοιμασμένος. Η τράπεζα δεν πρόκειται να προβεί σε οριστική έγκριση αν δεν προσκομιστεί η τροποποίηση. Θα σε μπλοκάρει πρώτα ο τεχνικός έλεγχος του μηχανικού της.

[Andrianos1986]

Μα προφανώς φαντάζομαι η συμβολαιογράφος των τελικών συμβολαίων δεν νομίζω να κάνει συμβόλαιο χωρίς τροποποίηση..... Για το πολυμερές η το μονομερές γνωρίζεις; Ειδικά το πρώτο το θεωρώ σχεδόν αδύνατο.... Να πραγματοποιηθεί εννοώ αν απαιτείται....

Edited April 3, 2025 at 08:05 μμ by Andrianos1986

[Pavlos33]

Τέτοιες λεπτομέρειες μπορούν να απαντηθούν από τον μηχανικό σου και τη συμβολαιογράφο καθώς κάθε υπόθεση έχεις τις δικές της ιδιαιτερότητες που εμείς εδώ δεν μπορούμε να γνωρίζουμε. 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ας σημειωθεί δε συμπληρωματικώς ότι, με το Ν.3843/2010 δεν είχε ο μηχανικός το δικαίωμα να ρυθμίσει το φωταγωγό!!!

[Gousgounis]

Ο δικηγόρος σπίρτο. Κατέβασε ένα κτλμλ φύλλο και κατάλαβε ότι το διαμέρισμα παραμένει 54τμ! Κόβει ΑΠΥ μερικά κατοστάρικα για νομικό έλεγχο και στέλνει τον πελάτη σε μηχανικό να βγάλει το φίδι απο την τρύπα...

Το κτηματολόγιο είναι η συνέχεια των υποθηκοφυλακείων. Μεταγράφονται συμβόλαια, όχι τακτοποιήσεις. Το διαμέρισμα θα φανεί και στο κτηματολόγιο 72τμ όταν μετεγγραφεί το δικό σου το συμβόλαιο.

Για τον φωταγωγό τατκοποιείται μεν, όχι όμως με το νόμο Μπιρμπίλη που το έκαναν. Σήμερα χρειάζεσαι 51% συναίνεση, εκτός αν υφίσταται απο κατασκευής της οικοδομής και είναι κλειστός σε όλους τους ορόφους. Επίσης υπάρχει μία ακόμη προϋπόθεση που πολλοί παραβλέπουν, να έχει παρέλθει η δεκαετία από την τέλεση των αυθαίρετων μεταβολών μέχρι και την δημοσίευση του ν.4495/17 (2017 - 2005 = 12 οκ) και να μην έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να διατάσσει την  κατεδάφιση των κατασκευών αυτών.

[Andrianos1986]

38 λεπτά πριν, Gousgounis said:

Ο δικηγόρος σπίρτο. Κατέβασε ένα κτλμλ φύλλο και κατάλαβε ότι το διαμέρισμα παραμένει 54τμ! Κόβει ΑΠΥ μερικά κατοστάρικα για νομικό έλεγχο και στέλνει τον πελάτη σε μηχανικό να βγάλει το φίδι απο την τρύπα...

Το κτηματολόγιο είναι η συνέχεια των υποθηκοφυλακείων. Μεταγράφονται συμβόλαια, όχι τακτοποιήσεις. Το διαμέρισμα θα φανεί και στο κτηματολόγιο 72τμ όταν μετεγγραφεί το δικό σου το συμβόλαιο.

Για τον φωταγωγό τατκοποιείται μεν, όχι όμως με το νόμο Μπιρμπίλη που το έκαναν. Σήμερα χρειάζεσαι 51% συναίνεση, εκτός αν υφίσταται απο κατασκευής της οικοδομής και είναι κλειστός σε όλους τους ορόφους. Επίσης υπάρχει μία ακόμη προϋπόθεση που πολλοί παραβλέπουν, να έχει παρέλθει η δεκαετία από την τέλεση των αυθαίρετων μεταβολών μέχρι και την δημοσίευση του ν.4495/17 (2017 - 2005 = 12 οκ) και να μην έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να διατάσσει την  κατεδάφιση των κατασκευών αυτών.

Το θέμα είναι ότι θα χρειαστει τροποποίηση. Αυτό είπε ο δικηγόρος απλά δεν ξέρει αν πάει μονομερές η πολυμερές.... Για αυτό ίσως πετάει το μπαλάκι σε άλλους....αν ισχύουν αυτά που έγραψες, δλδ εκ κατασκευης και ειναι κλειστός σε όλους τους ορόφους και δεκαετία και να μην έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση κατεδάφισης, τότε πάει.μονομερες;

[Pavlos33]

@Gousgounis Στο ν. 3843/10 μπορούσε να υπαχθεί κάθε αλλαγή χρήσης σε χώρο εντός εγκεκριμένου κτιριακού όγκου (απόσπασμα από Εγκ-25172/8/10  (ΔΟΚΚ) Εγκ-8/10 

4) Στην έννοια "προσθήκη χώρων εντός του όγκου των κτιρίων " περιλαμβάνεται η δημιουργία παταριών, σοφιτών, καθώς και χώρων εντός του όγκου της pilotis, φωταγωγού ή άλλου ανοιχτού χώρου, που προσμετράται στην κάλυψη, δεδομένου οτι ο πραγματικός όγκος, που καλύπτει ένα κτίριο είναι διαφορετικό μέγεθος από το συντελεστή όγκου και τους χώρους που προσμετρώνται σ' αυτόν.

Για την δεκαετία που λες δεν δίνεται ιδιαίτερη σημασία θεωρώντας (και έτσι είναι) ότι αφού το δικαίωμα υπαγωγής στο Ν. 4495/17 αφορά αυθαιρεσίες προ 28.7.2011 και η διάταξη που συμπλήρωσε το άρθρο 98 ν. 4495 (προϋποθέσεις για μονομερή τροποποίηση ήταν με το ν. 4759/20 (έναρξη ισχύος 9.12.020) ότι θα έχει συμπληρωθεί η δεκαετία. 

@Andrianos1986  Αναφερόμαστε σε μονομερή τροποποίηση σύστασης ή ολική τροποποίηση . Τα "πολυμερή" και τα "μονομερή" που αναφέρεις, δεν υπάρχουν ως έννοιες. Η δουλειά του δικηγόρου είναι να ελέγξει τους τίτλους και τα βάρη του ακινήτου. Το πολεοδομικό σκέλος θα στο ελέγξει ο μηχανικός που πρέπει άμεσα να απευθυνθείς αν δεν το έχεις ήδη κάνει. Οι συνάδελφοι εδώ έχουν αναπτύξει απόψεις, οι οποίες είναι πολύ χρήσιμες, πλην όμως έναν που δεν είναι της δουλειάς, μπορεί και να τον μπερδεύουν όλα αυτά. Επιγραμματικά θα σου πω δυο πράγματα για να το κλείσουμε. 

1. Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και οι αυθαιρεσίες ενταχθούν στο νέο νόμο, ενδέχεται να μπορέσεις μέσω μονομερούς τροποποίησης να ενσωματώσεις (απόκτηση κυριότητας) το χώρο του φωταγωγού στο διαμέρισμα.

2. Χωρίς τροποποίηση σύστασης (από τη στιγμή που καταπατάται φωταγωγός και συνεπώς μιλάμε για κοινόχρηστο χώρο), η τράπεζα δεν θα σου δώσει οριστική έγκριση και προφανώς δεν θα γίνει μεταβιβαστικό συμβόλαιο. Αν είχες μόνο τους κλεισμένους Η.Χ θα μπορούσε να γίνει συμβόλαιο χωρίς τροποποίηση αλλά και τότε στο κτηματολόγιο δεν θα αναγράφονταν η επιπλέον -από τον τίτλο-επιφάνεια που προέκυψε από το κλείσιμο αυτών των χώρων.