Ποσοστά συνιδιοκτησίας - Κατανομή χιλιοστών

[Didonis]

....

Το επισημαίνετε στις παρατηρήσεις? Δίνετε σε αυτούς τους χώρους χιλιοστά?

 

Δεν το έχω αντιμετωπίσει ακόμα, αλλά ναι θα έδινα κανονικά.

Χιλιοστά και δικαιώματα δίναμε και σε αδόμητα τμήματα της ιδιοκτησίας.

Επίσης στα δομημένα που δίναμε χιλιοστά δεν είχαμε καμία υποχρέωση να σημειώνουμε ότι αυτό σύμφωνα με την άδεια τάδε ή την νομιμοποίηση τάδε ή την αναθεώρηση τάδε.

Τα χιλιοστά και τα συνημμένα σχέδια του τίτλου προσδιορίζουν την ιδιοκτησιακή κατάσταση του ακινήτου και όχι την πολεοδομική.

Η πολεοδομική προσδιορίζεται πια με την βεβαίωση του μηχανικού σύμφωνα με τον 4014.

 

Αν υπάρξει επ αυτού κάποια νέα διάταξη που να κάνει πιο συγκεκριμένο προσδιορισμό ή ειδικά να υπάρχει σημείωση ή παρατήρηση για ταχτοποιημένα τότε αλλάζει το θέμα.

 

Πιθανά με την ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου και όταν βγουν οι εφαρμοστικοι αυτά να συμμαζευτούν μια κι έξω. Να μη λέει ο κόσμος το συμβόλαιο μου λέει ότι αυτό έχω σαν σπίτι και η πολεοδομία μου έλεγε άλλο ότι είχα.

Δημόσιο έγγραφο σου λέει το ένα, δημόσιο και το άλλο.

[dimitris GM]

καλημερα

,θα θεσω το εξης ερωτημα

 

Σε 4οροφη οικοδομη, με 4 ιδια οροφοδιαμερισματα, με υπογειο και πυλωτη, κανονικα θα εδινες 250 χιλ. στο καθενα...

Στην οικοδομη αυτη ο ιδιοκτητης-οικοπεδουχος- κατασκευαστης, κρατησε το διαμερισμα του α' οροφου, με "παρακολουθημα" μια κλειστη ΘΣΑ στην πυλωτη που την τακτοποιησε και ολο το υπογειο...που επισης το τακτοποιησε...

Αν υπολογισεις τα χιλιοστα με βαση τα τακτοποιημενα τμ. αυτος θα εχει περι τα 430 χιλιοστα...

Εγω νομιζω οτι τα χιλιοστα θα τα κατενειμεις με βαση τα τμ. της αδειας.

Πλην, για την ορθη κατανομη των δαπανων, διπλα στην στηλη τμ. θα προσθεσεις στηλη με "τακτοποιημενα" και διπλα στηλη με "συνολο" και με βαση αυτο θα γινουν οι αναλογισμοι δαπανων ανα διαμερισμα.

 

Με τον τροπο αυτο, σε μια οικοδομη, αυτος που τακτοποιησε -εστω- 40 τμ. οροφου θα πληρωνει περισσοτερα απο τον άλλον που δεν τακτοποιησε- εστω- τιποτε.

Ετσι το βλεπω.

καλημερα διδονις

Edited Νοέμβριος 6 , 2012 by dimitris GM

[Didonis]

Μπονζούρ δικηγόρε

Τα χιλιοστά ιδιοκτησίας με επιφάνειες ιδιοκτησίας απ οσο ξέρω (διόρθωσε με αν κάνω λάθος) πουθενά από νομικής απόψεως δεν είναι υποχρεωτικό να είναι αναλογικά.

Πιθανά και για αυτό το ονομάζουν πίνακα χιλιοστών σκέτο και όχι αναλογικό πίνακα κλπ.

Φέρνω εχτρεμ παράδειγμα το οποίο όμως πολλοί το έχετε συναντήσει.

4 όροφο όπως λες όλα ίδια διαμερίσματα.

Στον Πίνακα χιλιοστών ζητά ο αντιπαροχεας (παλιές εποχές) πρόβλεψη σε χιλιοστά για άλλον 1 όροφο.

Οπότε αντί να δοθούν από 250 χιλιοστά στα υπαρχτά 4 διαμερίσματα για να υπάρχει αναλογική σχέση δομημένων επιφανειών με ψήφους χιλιοστών βάζουν από 200 χιλιοστά το κάθε διαμέρισμα και 200 τον αέρα. Άλλες φορές όταν ήταν αβέβαιος ο αέρας έβαζαν 100 κλπ.

Ο αντιπαροχεας ή ιδιοκτήτης που συνήθως είχε ένα διαμέρισμα + τον αέρα είχε περισσότερα χιλιοστά ιδιοκτησίας.

Ανάλογες καταστάσεις έχουν υπάρξει και σε πιλοτές και υπόγεια και αποκλειστικές χρήσεις ακαλύπτων.

 

Όταν υπάρχουν παρόμοιες καταστάσεις φυσικά και δεν έχουμε μια καλή αναλογία επιφάνεια δομημένη με χιλιοστά και επειδή δεν έκανε ο συμβολαιογράφος διαφορετική διανομή δαπανών από αυτές που πρόεκυπταν στα χιλιοστά ιδιοκτησίας συχνά πυκνά σφάζονταν μεταξύ τους οι συνιδιοκτήτες.

Νομίζω πρέπει να έχεις ιδία εμπειρία από εκατοντάδες αστικά δικαστήρια.

Το κουμπί λοιπόν (με βάση τα δεδομένα) για έναν σωστό πινάκα χιλιοστών είναι να μπορεί να προβλέψει σωστά και αναλογικά τις δαπάνες στον χρόνο, τα δικαιώματα ψήφου (που αποφασίζει ο ιδιοκτήτης) για να υπάρχουν καλές σχέσεις των συνιδιοκτητών. Ότι δεν είναι γραμμένο σαφέστατα και είναι ερμηνευμένο είναι πηγή καβγά και συχνά κακή συντήρησης του ακίνητου έως και απαξίωση του.

 

Εγώ προσωπικά εφάρμοζα συχνά μια πρακτική να δίνω χιλιοστά σύμφωνα με την επιθυμία του ιδιοκτήτη, βάζοντας και ειδική παρατήρηση στο πινακίδιο για αυτό, και του πρότεινα στον ίδιο πίνακα να έβαζα και χιλιοστά δαπανών διαφορετικά.

 

Παράδειγμα

Είχα χιλιοστά ιδιοκτησίας - ψήφων με βάση όσα είπα.

Μετά είχα χιλιοστά ανακαινίσεις συντηρήσεις κλπ όψεων. Άλλη συμμετοχή πρέπει να έχει ένα διαμέρισμα που έχει πρόσωπο 6 μέτρα και άλλο το διαμέρισμα με πρόσωπο 12 κι μη έχουν την ιδία αναλογία επιφανειών χώρων ή χιλιοστών ψήφων - ιδιοκτησίας. Συχνό φαινόμενο αυτό.

 

Χιλιοστά δαπανών ταράτσες ή πιλοτές ή ειδικών χώρων.

 

Έβαζα και τις σχετικές παρατηρήσεις στον πίνακα χιλιοστών οπότε ο συμβολαιογράφος το μόνο που έκανε ήταν το copy paste με συμβολαιογραφική σάλτα.

 

Φυσικά αυτό απαιτούσε κάποια μετρήματα ακόμα και επηρέαζε και το κόστος για τον Πίνακα, οι σοφοί ιδιοκτήτες ποτέ δεν παραπονέθηκαν για αυτό όταν το κατανόησαν καλά έχοντας ο καθένας τους παραδείγματα από καβγάδες συνιδιοκτητών

 

Τώρα για την περίπτωση που ρωτάς, ναι θα πρέπει να ξαναδούν την ανακατανομή χιλιοστών. Ειδικά επειδή αλλάζει η επίσημη (και με τον νόμο) χρήση τμημάτων του ακινήτου που δεν προβλεπόταν στα αρχικά σχέδια.

Αν τα βρουν μεταξύ τους στα πλαίσια μια καλής συγκατοίκησης θα είναι ότι καλύτερο. Αν όμως δεν τα βρουν προβλέπει κάτι σαφές ο νομοθέτης ή είναι αέρα πατέρα η υπόθεση κι ανάλογα αν ο πρόεδρος που το εκδικάσει έχει τακτοποίηση κι αυτός γκαράζ για διαμέρισμα του γιου του είναι επηρεασμένος?

Λέω εγώ τώρα…

 

 

---

(ενδεικτικές παρατηρήσεις που βάζω στα πινακάκια χιλιοστών)

Πίνακας χωρίς τις ειδικές κατανομές δαπανών.

 

I. Η Επιφάνεια των ιδιοκτησιών που αναγράφεται στον πίνακα είναι μικτή δηλ. περιλαμβάνει την

επιφάνεια των ωφέλιμων χώρων και αυτήν που καταλαμβάνεται από τους τοίχους και μάλιστα

ολόκληρη αν οι τοίχοι είναι:

* εξωτερικοί πρός τους δρόμους

* διαχωριστικοί διαμερισμάτος - κοινοχρήστου - μεσότοιχοι

* και κατά το ήμιση άν πρόκειται για τοίχους που διαχωρίζουν δύο διηρημένες ιδιοκτησίες.

II. Το ύψος που αναγράφεται στον πίνακα είναι μικτό, δηλ. άθροισμα καθαρού ύψους και του πάχους

της οροφής.

III. Οι κοινόχρηστες δαπάνες κατανέμονται σύμφωνα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας και είναι οι

δαπάνες επισκευής συντηρήσεως τοίχων σκελετού, πεζ/μίων, κεντρικών αγωγών

διοχετεύσεων νερού ηλεκτρικού ρεύματος τηλεφωνικών καλωδίων ως και οι δαπάνες

ασφαλίσεως των κοινοχρήστων χώρων και έργων κατά του κινδύνου φωτιάς ή σεισμού.

IV Οι κοινόχρηστες δαπάνες για επισκευές διαμορφώσεις συντηρήσεως εξωτερικών όψεων και κλιμακοστασίου

δεν περιλαμβάνονται στον παρόντα πίνακα

V. Στις αναγραφομενες επιφάνειες επιτρέπεται ανοχή +- 3%

VI Η κατανομή των χιλιοστών συνιδιοκτησίας και δαπανών έγινε με την σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών

και δεν ανταποκρίνονται απόλυτα στην σχετική αναλογία των διηρημένων ιδιοκτησιών

Edited Νοέμβριος 6 , 2012 by Didonis

[Kapa]

Δεν συμφωνώ με την ανακατανομή των χιλιοστών επί του οικοπέδου στις περιπτώσεις τακτοποιημένων χώρων, εκτός εάν ο Χ ιδιοκτήτης που τακτοποίησε θέλει να ανακατανείμει τα ΔΙΚΑ ΤΟΥ χιλιοστά δίνοντας κάποια σε χώρους που ο ίδιος έχει τακτοποιήσει.

Δηλαδή.... έκανε που έκανε την αυθαιρεσία... του δόθηκε και η ευκαιρία να τη διατηρήσει.... εεεεεε μη ζητάει και χιλιοστά επί του οικοπέδου εις βάρος αυτών που τα έχουν ΠΛΗΡΩΜΕΝΑ!!

 

Σε κάθε περίπτωση όμως, επειδή μέσω της αλλαγής χρήσης χώρων δημιουργούνται στην πράξη διαφοροποιήσεις που επιφέρουν αδικίες ως προς τα χιλιοστά συμμετοχής στα κόστη συντήρησης, αυτά θα έπρεπε να ανακατανεμηθούν σύμφωνα με την πραγματική κατάσταση..

 

Αυτό βέβαια απαιτεί τη συναίνεση όλων, αλλά στην περίπτωση που δεν συναινούν, θεωρώ πως αν το τραβήξει δικαστικά κάποιος αδικούμενος......θα δικαιωθεί.

 

Προσωπικά και σε συνεννόηση με κατασκευαστή, σε αρχική σύσταση Ο.Ι και προ οποιασδήποτε πώλησης, έχω κατανείμει τα χιλιοστά του οικοπέδου ανάλογα με την αντικειμενική αξία των ιδιοκτησιών που προκύπτει σύμφωνα με τις πραγματικές επιφάνειες των κλειστών χώρων τους (συμπεριλαμβανομένων και των Η/Χ), ενώ για κάθε είδος κόστους κοινοχρήστων έχω κάνει ξεχωριστή κατανομή που να ανταποκρίνεται επίσης στην πραγματικότητα (όπως π.χ. λέει ο didonis σε σχέση με τις όψεις κ.λ.π.).

 

Έφτασε ο πίνακας να εκτυπωθεί σε μέγεθος Α0 και με μικρά γράμματα για να χωρέσει σε ένα φύλλο..... (45 διαμερίσματα δυο πολυκατοικιών με ενιαίο υπόγειο γκαράζ σε δυο στάθμες)... αλλά νομίζω ότι είναι ό,τι πιο δίκαιο έχω φτιάξει για τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες, τόσο σε σχέση με τα χρήματα που έδωσαν ή θα δώσουν για να αποκτήσουν το διαμέρισμα, όσο και σε σχέση με τις οικονομικές υποχρεώσεις επί των κοινοχρήτων δαπανών κάθε είδους.....

[dimitris GM]

καλησπερα

 

κατ' αρχας, σιγουρα ναι, οταν εχει ηδη συσταθει ΟΙ, δεν υπαρχει θεμα "ανακατανομης" των χιλιοστων...λογω των γενόμενων τακτοποιήσεων...εκτος αν συμφωνουν "ολοι", οπότε ειναι δικο τους θεμα...να προχωρήσουν στο σχετικο συμβολαιο ή όχι....

Διαφορετικο θεμα ειναι η ανακατανομη των δαπανων...λογω της αυξησης των τμ. διάφορων χώρων λογω των "ταχτοποιησεων"

Αυτο σιγουρα θα δημιουργήσει πλειστες όσες "διενεξεις" στο μελλον μεταξυ των συνιδιοκτητων....

 

Ναι, η αντικειμενικη αξια, ειναι και πρεπουσα λυση για τον υπολογισμο των χιλιοστων...οταν συντασσεται ο πινακας και των χιλιοστων και των δαπανων της οικοδομης.

Υπαρχοντος δε του κανονισμού, το Δικαστήριο βασιζεται στους πινακες του κανονισμού και μονον σε αυτους.

Και, για τους μεχρι τωρα κανονισμούς ειναι βεβαιο οτι "δεν" περιελαμβαναν Η/Υ ή άλλες αλλαγες...αφου δεν "φαινονταν" στα συμβόλαια...αρα ο ανω τρόπος ηταν και ο σωστος...ως προς τα χιλιοστα..και ..ανακριβης ως προς τις δαπάνες...

Για τους κανονισμούς που θα συνταγούν σημερα και στο μέλλον, σε οικοδομες με "τακτοποιησεις" , οι οποίες, όλες, πρεπει να καταγραφονται, προκυπτει το θεμα πώς θα κατανεμηθουν τα χιλιοστα και πώς οι δαπανες.

Και, επειδη, το ποσοστο εξ αδιαιρετου οικοπεδου το οποίο αντιστοιχει σε καθε διηρημενη ιδιοκτησία, ειναι "περιουσιακο" στοιχείο και εχει σχεση με τα δικαιώματα καθε ιδιοκτητη...οταν θα καταστραφει η οικοδομη...

και επειδη καποιοι μπορει να μην εκαναν καθόλου ή να εκαναν μικρές κατα το εμβαδον αυθαιρεσιες και άλλοι μεγαλύτερες

και επειδη η τακτοποιηση ισχυει για "30" - "40" χρονια,

και επειδη καποιος που εχτισε εναν παραπανω οροφο και τον τακτοποίησε, θα βρεθεί να κατεχει διπλασια χιλιοστα στο...μελλον...

γι' αυτο και προτεινα...τα μεν χιλιοστα να επιμερισθουν με βαση τα "νομιμα" τμ. οι δε δαπανες με βαση τα "πραγματικα" εμβαδα.

 

Για την πληρότητα του θεματος, να προσθεσω οτι, αν δεν υπαρχει κανονισμος και υπαρχει δικαστικη διενεξη για καταβολη των κοινοχρηστων, το Δικαστηριο απαιτει την προσκομιση ολων των εντυπων της αντικειμενικης αξιας ολων των διαιρετων χωρων, οπως τα εμβαδα αυτων προκυπτουν απο τα συμβολαια...μεταβιβασης και συστασης ΟΙ...

καλη συνεχεια

 

 

 

...

Edited Νοέμβριος 6 , 2012 by dimitris GM

[makou11]

Καλημερα,

 

θα προσπαθησω να σας περιγραψω το προβλημα και αν τυχον εχετε αντιμετωπισει κατι παρομοιο, ή εχετε κατι να προτεινετε, θα εκτιμουσα πολυ τη βοηθεια σας.

 

οπως και στις περισσοτερες πολυκατοικιες, ετσι κ στη περιπτωση μας εχει δημιουργηθει προβλημα αναθεωρησης των χιλιοστων θερμανσης. Η πολυκατοικια ειναι πριν το 1980 και δεν εχει αυτονομια. Μεχρι πριν 2-3 χρονια το πετρελαιο επιμεριζοταν με βαση τα τετραγωνικα.Τωρα χρησιμοποιουν χιλιοστα θερμανσης, τα οποια φαινεται να ειναι λαθος. Για παραδειγμα, σε μια γκαρσονιερα 38τμ του 2ου οροφου αναλογουν 67 χιλιοστα ενω στο 2αρι του ισογειου 66τμ αναλογουν 48 χιλιοστα και στο 2αρι του 4ου με 55 τμ αναλογουν 65 χιλιοστα.

 

σας φαινονται λογικα αυτα τα νουμερα? Υπαρχει οντως ελαφρυνση για τον πρωτο και τελευταιο θερμαινομενο οροφο?

 

Μετα απο ψαξιμο ανακαλυψα πως ο μηχανικος δεν ειχε υπολογισει καθολου τα χιλιοστα θερμανσης. Κατοπιν, αλλος μηχανικος με βαση μια αποφαση του ΤΕΕ του 1975 για την κατανομη των δαπανων κεντρικης θερμανσης της πολυκατοικιας, εφτιαξε ενα πινακα, με στηλες τον ογκο διαμερισματων (κοινοχρηστο και ιδιοκτητο), απωλειες ανευ παραθυρων (μονο τιμες, χωρις μεθοδο), βασικο ειδικο φορτιο (δλδ διαιρει το συνολο των απωλειων με το συνολο του ογκου) και πολλαπλασιαζοντας με τον μεικτο ογκο του καθε διαμερισματος υπολογιζει τις "βασικες" απωλειες" διαμερισματος τις οποιες προσθετει στις απωλειες μεθ' αρμων και βγαζει χιλιοστα συνυπολογιζοντας και μια ποσοστιαια αποκλιση απο το εμβαδο σωματων μελετης και πραγματικων. Και καταληγει για τα ιδια διαμερισματα να υπολογιζει 54, 120 και 122 χιλοστα.

Αυτος ο τροπος αν και φαινεται πιο κοντα στη πραγματικοτητα, δε λαμβανει υποψη τυχον αλλαγες στα κουφωματα η στα σωματα που εχουν γινει απο τους ιδιοκτητες εδω και 40 χρονια, οποτε και να στεκει αυτος ο υπολογισμος, φοβαμαι πως δε θα τον δεχτουν οι ιδιοκτητες...

 

Υπαρχει καποιος κανονισμος η καποιος γενικα αποδεκτος τροπος υπολογισμου να με παραπεμψετε?

Χρειαζεται αναθεωρηση του καταστατικου της πολυκατοικιας υποχρεωτικα? Αν ζητησουν απο μηχανικο να υπολογισει τα χιλιοστα θερμανσης, με ποιον τροπο θα το κανει?

Edited Δεκέμβριος 2 , 2012 by makou11

[jbosdas]

Χρειαζεται αναθεωρηση του καταστατικου της πολυκατοικιας υποχρεωτικα? Αν ζητησουν απο μηχανικο να υπολογισει τα χιλιοστα θερμανσης, με ποιον τροπο θα το κανει?

1. υποχρεωτικό τίποτα δεν είναι. Αν συμφωνήσουν όλοι με τον νέο τρόπο υπολογισμού τότε δεν θα έχεις πρόβλημα. Αν όμως έρθω και μείνω εγώ στην πολυκατοικία σας, και δω οτι τα χιλιοστά θέρμανσης δεν είναι σύμφωνα με τα συμβόλαια τότε... θα έχεις πρόβλημα.

2. θα κάνει μια νέα μελέτη θέρμανσης.

[dib]

1. ...........

2. θα κάνει μια νέα μελέτη θέρμανσης.

 

Σε κτήρια με υπάρχουσα εγκατάσταση θέρμασνης (δισωλήνιο ή μονοσωλήνιο ή οτι τέλος πάντων είναι αυτό) δεν γίνεται νεα μελέτη θέρμανσης (όπως την εννοείς), αλλα υπολογισμός θερμικών απωλειών του κάθε διαμέρισματος του κτηρίου και στη συνέχεια γίνεται η κατανομή δαπανών θέρμανσης του κτηρίου

 

ΥΓ

Η μελέτη θέρμανσης περιλαμβάνει 3 πτυχές :

1) Υπολογισμός θερμικών απωλειών

2) // εγκαταστασης θέρμανσης (σωλήνες - λέβητα - καυστήρα - κλπ.)

3) // κατανομής δαπανών θέρμανσης

[makou11]

σας ευχαριστω για τις απαντησεις. αυτο που με ενδιαφερει κυριως ειναι εαν υπαρχει καπου, αν εφαρμοζεται η εαν ειναι τελοσπαντων μια πιθανη εναλλακτικη αντιμετωπιση η αιτιολογηση, η ελαφρυνση των ακραιων οροφων στα χιλιοστα θερμανσης, επειδη ειναι σε επαφη με ΜΘΧ, για να ξερω πως θα χειριστω τις αντιδρασεις των ευνοημενων με τη παρουσα κατασταση ιδιοκτητων.

εαν και εφοσον ξεπερασουμε αυτο, τοτε θα προτεινω προσωρινη λυση την κατανομη του κοστους θερμανσης με τα τετραγωνικα και αν δεχτουν να πληρωσουν μηχανικο να παμε στη μελετη απωλειων για να τακτοποιηθει μια και καλη το θεμα.

[pardamaskou]

Καλημέρα. Προσπαθώ κ γω να κάνω την πρώτη μου σύσταση Ο.Ι.

Πρόκειται για υφιστάμενη οικοδομή του '79, η οποία δεν έχει φυσικά μελέτη θέρμανσης αλλά ούτε κ εγκατάσταση (είναι σε παραθεριστική περιοχή).

Να φανταστώ ότι απαλλάσσομαι από τη στήλη "Δαπανών Θέρμανσης" ή θα πρέπει να μπει κάτι θεωρητικό/υποθετικό για το μέλλον?

 

ευχαριστώ

 

*επίσης, αν γνωρίζει κανείς, προσμετράται στα τ.μ. το εμβαδόν του τοιχείου που διαχωρίζει το (πρωην) υπόγειο από το μπάζωμα? [Δηλ. η κάτοψη του (πρώην) υπογείου είναι το μισό του απο πάνω ορόφου σε οικόπεδο με κλίση]

Edited Μάιος 29 , 2013 by pardamaskou