Κατάτμηση οικοπέδου: Πρίν ή μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας;

[GEORGE KARA]

Μπορεί να βγεί οικοδομική άδεια σε οικοπεδο αρτιο και οικοδομήσιμο και έπειτα να γίνει η κατατμηση του ιδιου οικοπέδου σε δύο άρτια και οικοδομησιμά οικόπεδα?Στο ένα θα συμπεριλαμβάνεται και η οικοδομή ή θα πρέπει η κατατμηση να γίνει πρίν την έκδοση της οικοδομικής άδειας?

[GRTOPO]

Γίνεται υπό τη προϋπόθεση ότι το οικόπεδο με το κτίσμα είναι σύννομα με τις πολεοδομικές διατάξεις. Αλλά γιατί να βάζεις περιορισμούς και προϋποθέσεις και να δυσκολεύεις τη ζωή σου αργότερα...

Καλύτερα είναι να κόψεις ΤΩΡΑ!.

[SIGIO]

Σκέψου επίσης ότι ο φόρος που θα πρέπει να πληρωθεί είναι πολύ μεγαλύτερος με το κτίσμα παρά χωρίς αυτό.

[maria_]

Συνάδελφοι γεια σας,

 

θα ήθελα να ρωτήσω για μια παρόμοια περίπτωση.

Έχει γίνει κατάτμηση σε οικόπεδο εντός οικισμού από τον Ιανουάριο του 1987. Στο ένα εκ των δύο οικοπέδων που δημιουργήθηκαν υφίσταται παλαιά οικία (προ του '55).

Το Μάρτιο του 1987 εκδίδεται οικοδομική άδεια νέας κατοικίας, για το ως άνω αναφερθέν οικόπεδο (υπενθυμίζω, στο οποίο συμπεριλαμβάνεται και η παλαιά οικία).

Τώρα, μου ζητούν οι ιδιοκτήτες εκ νέου κατάτμηση που να διαχωρίζει ουσιαστικά τις δύο κατοικίες. (νέα κατάτμηση στο δεύτερο κατατμημένο οικόπεδο του 1987).

Έστω ότι ξεκινώ με την παλαιά οικία και κάποιο μέρος του οικοπέδου (κάτι παραπάνω από το ελάχιστο της αρτιότητας - βάση αυτών των μέτρων ελέγχω αν με καλύπτουν τα επιτρεπόμενα κάλυψης και δόμησης). Επιπλέον ελέγχω αν το υπόλοιπο της έκτασης του οικοπέδου με καλύπτει -δόμηση και κάλυψη (ως προς την κατοικία με την οικοδομική άδεια του 1987).

Η ερώτηση μου είναι κατά πόσο και με ποιο τρόπο θα χρειαστεί ενημέρωση της άδειας για την αλλαγή του τοπογραφικού που θα προκύψει από την κατάτμηση. Και αν αυτό πρέπει να γίνει πριν την συμβολαιογραφική πράξη πώλησης της παλαιάς οικίας με το νέο οικόπεδο που θα έχει δημιουργηθεί.

Ακόμα, είναι επιτρεπτό από πλευράς ιδιοκτήτη, να κάνω συνένωση των δύο αρχικών οικοπέδων (που κατατμήθηκαν το '87) και να μετά εξ' αρχής τις κατατμήσεις που ζητούνται. Τι θεωρείτε πως θα ήταν πιο εύκολο και άμεσο;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων (κατανοώντας την πολυπλοκότητα του θέματος),

μια νέα συνάδελφος

[SIGIO]

Κατατμήσεις μπορείς να κάνεις όσες θέλεις αρκεί να μην "θίγεις" τους πολεοδομικούς και κτιριοδομικούς κανονισμούς. Σκέψου πάντως πως η κατάτμηση ή η συνένωση συντελείται με μεταβίβαση τμήματος ή και κτιρίου και συνεπώς υπόκειται σε ανάλογη φορολόγηση.

[agios]

Θα μου επιτρέψετε να διαφωνήσω. Εφόσον έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια σε ένα αρχικά ενιαίο οικόπεδο, "χρησιμοποιώντας" τα στοιχεία του (εμβαδό) για υπολογισμό δόμησης (ασχέτως αν έχει εξαντληθεί) δεν μπορεί να γίνει νόμιμη κατάτμηση (άσχετα αν τελικά γίναι η κατάτμηση αφού τα πάντα γίνονται στην Ελλάδα).

Κάνοντας μια "μπακαλίστικη" προσέγγιση ας υποθέσουμε ότι το οικόπεδο έχει 200 τ.μ. δόμηση και η οικοδομή του 1987 εξάντλησε μόνο τα 150 τ.μ. Άρα αν υποθετικά γίνει η κατάτμηση το δεύτερο τμήμ θα έχει περιθώριο δόμησης 50 τ.μ. Και ερωτώ ποιος θα ελέγξει όταν εκδωθεί η άδεια για αυτό το τμήμα ότι πρέπει να δομηθούν μόνο 540 τ.μ. και δε θα υπολογιστεί η επιτρεπόμενη δόμηση σαν να ήταν αυτοτελές οικόπεδο?

Με βάση το παραπάνω σκεπτικό και άλλα (με την κατάτμηση μπορεί η υπάρχουσα οικοδομή του 1987 να προέκυπτε αυθαίρετη) η πολιτεία θεωρητικά δεν δέχεται την κατάτμηση μετά την έκδοση ΟΑ.

Μάλιστα έχουν υποπέσει στην αντίληψη μου απορριπτικές εισηγήσεις σε ενστάσεις πράξης εφαρμογής όπου οι ενιστάμενοι είχαν κάνει ακριβώς αυτό και ζητούσαν να θεωρηθούν οι αρχικές ιδιοκτησίες ως ξεχωριστές προκειμένου να λάβουν ξεχωριστά τελικά οικόπεδα.

[Kane]

Μα φίλε άγιε, τις Ο.Α. πλέον τις συνοδεύουν και έντυπα ιδιοκτησιακού καθεστώτος, ήτοι τα συμβόλαια, στο οποίο σίγουρα θα αναγράφει την κατάτμηση και θα εμπεριέχει πίνακα ποσοστών.

Συνεπώς θα φαίνονται στον πίνακα τα "50τ.μ." και μόνο,μελλοντικής δόμησης.

[agios]

Τον πίνακα ποσοστών που τον έχεις δεί σε συμβόλαια κατάτμησης?

Στο συμβόλαιο μπορεί απλώς να αναγράφεται ότι υπάρχει κατοικία χωρίς καν εμβαδό.

Αλλά και να αναγράφεται εμβαδό πιστεύεις ότι θα γίνεται έλεγχος για να προσδιορίσει ο υπάλληλος τι μένει να δομηθεί?

Αλλά ακόμα και αυτό να γίνεται αν μετά την κατάτμηση μεταβιβαστεί περαιτέρω το αδόμητο τμήμα δε θα κατατεθεί στην πολεοδομία το τελευταίο συμβόλαιο που απλώς θα αναγράφει τα στοιχεία του (εμβαδό, διαστάσεις κ.α.)?

[Kane]

Ενίοτε μας έχε ζητηθεί απο συμβολαιογράφους, γι'αυτό και το ανέφερα. Ο μηχανικός που θα αναλάβει την κατάτμηση,όπως και να έχει θα λάβει υπόψιν τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις στις οποίες υπόκειται το οικόπεδο.

[Didonis]

Έχει δίκιο ο Άγιος.

 

Σε περίπτωση κατάτμησης με κτίσμα για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια επί του όλου οικόπεδου ενέχει τον κίνδυνο ακυρωτικής διαδικασίας της οικοδομικής άδειας που είχε εκδοθεί από την πολεοδομία.

 

Μια άδεια έχει ισχύ επί του οικόπεδου που έχει δείξει ότι υπάρχει. Αν το οικόπεδο άλλαξε στον χρόνο από απαλλοτρίωση ή άλλες ειδικές αναπόφευκτες από το κράτος αλλαγές είναι άλλη περίπτωση.

 

Ο συμβολαιογράφος δεν έχει ιδέα από πολεοδομικά και μπορεί να σου πει, υπόγραψε εσύ ως μηχανικός ότι έλεγξες ότι υπάρχουν οι αναλογίες ή οτιδήποτε άλλο, αλλά αν ακυρωθεί η άδεια τότε μπορούν να στραφούν εναντία στον μηχανικό και δίκαια που αντικατέστησε με δήλωση του και ευθύνη του την όποια πολεοδομική διαδικασία.

 

Οπότε

Ιδου η Ρόδος….

κι όποιος μηχανικός θέλει ας το υπογράψει επειδή του το ζήτησε ο συμβολαιογράφος.