Οριζόντια ιδιοκτησία σε εκτός σχεδίου με αποκλειστικές χρήσεις

[toposa]

Σε άρτιο κατά κανόνα γήπεδο 5 στρεμμάτων, υπάρχει ισόγεια κατοικία και μια ανεξάρτητη αποθήκη. Όλα τακτοποιημένα με τον ν4495 (κατασκευασμένα πριν το 2011).

Ο ιδιοκτήτης ήθελε να πουλήσει από μισό γήπεδο σε 2 ιδιοκτήτες, έστω και εξ αδιαιρέτου (όπως συνήθιζαν αρκετοί στην περιοχή, με όλα τα γνωστά προβλήματα που υπάρχουν).

Εκμεταλλευόμενος τα 2 ανεξάρτητα κτίσματα, πρότεινα στον ιδιοκτήτη να κάνουμε σύσταση Ο.Ι. και να ορίσουμε αποκλειστικές χρήσεις.

Η ερώτησή μου είναι:

Όταν πάει να χτίσει μελλοντικά, οι πλάγιες αποστάσεις των 15 μ. θα πρέπει να ισχύουν μόνο από τα όρια του γηπέδου ή και από τα όρια αποκλειστικής χρήσης?

[dimitris GM]

Δικαιουται 220 τμ.

α] ποσα τμ. κτισματων εχει, συνολικα, σημερα [νομιμα και τακτοποιημενα]?

β] οταν γινεται  πωληση  εξ αδιαιρετου, μεταβιβαζονται  και τα κτισματα.

γ] η χρηση δεν δινει  δικαιωμα ανοικοδομησης  [και οσα γινονταν "παληά" ξεχάστε τα οριστικα]

δ] Προφανως ,  δεν υπαρχουν αυτα τα "15 μ απόσταση"... που αφορουν σε ανεξαρτητα γηπεδα.

Αρα, ξαναδες τις προτασεις που εκανες.

 

Εάν εχει υπολοιπα    τμ. αχτιστα,

μπορεις να πας με το αρθρο  6 του Δ 270/85, με εκδοση αδειας σε αποσταση μεταξυ των κτιριων,  που θα κριθει απο επιτροπη

και να συστησεις ΟΙ στα υπαρχοντα και μελλοντικα κτισματα.

 

 

 

[toposa]

Ένα σπιτάκι 30 τ.μ. και μια αποθήκη 10 τ.μ έχει. Έχει σε ισχύ οικοδομική άδεια (από το 2010) για 2 εμπορικές αποθήκες, την οποία τελικά δεν θα μπορέσει να την υλοποιήσει λόγω οικονομικών... Οπότε ιδανικά θέλει να το πουλήσει σε 2 διαφορετικούς ιδιοκτήτες, για να χτίσει ο καθένας από  μία εμπορική αποθήκη (απλά για να καταλάβεις το σκεπτικό της όλης υπόθεσης).

Ναι, εξ αδιαιρέτου δεν θα γίνει σε καμία περίπτωση. Απλά το πρότεινε ο ιδιοκτήτης. 

Άρα επομένως να τηρούνται μόνο οι αποστάσεις από τα όρια γηπέδου και κτιρίων μόνο.

1) Όταν λες η χρήση δεν δίνει δικαίωμα ανοικοδόμησης? Με μπέρδεψες λιγάκι.. Εννοείς πως χάνεται το υπάρχον δικαίωμα οικοδόμησης αν γίνει Ο.Ι. ή ότι απλά δεν μπορεί να δημιουργηθεί το δικαίωμα οικοδόμησης με τον ορισμό αποκλειστικής χρήσης, αν δεν υπάρχει ήδη από πριν?

2) Μπορεί να συστήσει και ΟΙ στα μελλοντικά κτίσματα? Γιατί ο ν4495  λέει οτι γίνεται Ο.Ι. μόνο για κτίσματα πριν το 2011. Βέβαια το νέο νομοσχέδιο για την εκτός σχεδίου, αναφέρει ότι πλέον θα μπορεί να γίνει ακομά και κάθετη, ανεξαρτήτου έτους κατασκευής. Αναμένουμε όμως...

[dimitris GM]

 - η χρηση δεν ειναι δικαιωμα δομησης

ειναι χρηση και μαλιστα "χρηση συμφωνη με την γη" οχι με δικαιωμα δομησης,

αλλα  νομιζω οτι πλεον  οι συμβ/φοι δεν δεχονται να κανουν "χρησεις" σε εκτος σχεδιου [όσοι  δεχονταν....]

- συσταση ΟΙ και σημερα μπορεις να κανεις

"οριζοντίου"..... οχι καθετου

Χρειαζεσαι συμβ/φο

θα σου τα εξηγησει  ...
"σχολαστικά"

εδιτ

αν πηρες αδειες για αποθηκες

και εχεις τακτοποιήσει μερικα τμ σαν "κατοικια"

θεωρω οτι εχεις προβλημα...

 

 

Edited Οκτώβριος 5 , 2020 by dimitris GM

[toposa]

Ας επανέλθω λίγο στο Άρθρο 98 του Ν.4495 μετά και από όλες τις αλλαγές:

Quote

Παρ. 1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος

Quote

Παρ. 3. Με π.δ., που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28.7.2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου. 

1) Καταλαβαίνω σωστά το ότι δεν απαγορεύονται και οι συστάσεις καθέτου; Αν όχι, τότε που ακριβώς απαγορεύονται;

2) Τι εννοεί η Παρ. 3 και τι διαφορά έχει με την Παρ. 1 (πέρα από το ανεξαρτήτως αν υπάρχουν κτίσματα); Εννοεί πως "ΘΑ" βγει κάποιο ΠΔ κάποτε, σύμφωνα με το οποίο θα ξεκινήσουν να επιτρέπονται οι συστάσεις εκτός, χωρίς να υπάρχει κτίσμα; 

3) Σε γήπεδο άρτιο κατά κανόνα, όπου επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου και μπορεί να βγει κανονικά άδεια, υπάρχουν δύο αυθαίρετα κτίσματα που μπορούν να τακτοποιηθούν. Αν γίνει σύσταση και δημιουργηθούν 2 χώροι αποκλειστικής χρήσης, μπορεί στη συνέχεια ο κάθε ιδιοκτήτης να βγάλει ανεξάρτητα άδεια δόμησης για τον δικό του χώρο αποκλειστικής χρήσης;

Edited Μάρτιος 11 , 2021 by Σάββας Δρόσος

[dimitris GM]

1. εννοεί  να εχουν χτισει όλοι.

2. Λογια ανευ αξιας , διοτι,πλεον, μετα την καταργηση της ακατανοησιας οτι,  επιτρεπεται

 [ή και σε περίπτωση που προβλέπονται περισσότερα ανεξάρτητα κτίρια αυτά δεν δύναται να είναι περισσότερα από τρία και δεν δύνανται να απέχουν, ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη του 2Δ, όπως το Δ ορίζεται στο άρθρο 3 του ν. 4067/2012]

 

ηδη ισχυει το εξης

Αρθρ.6.-1. Προκειμένου για την ανέγερση κατοικιών εφαρμόζονται και οι

ακόλουθοι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης επιπλέον των όσων

αναφέρονται στο άρθρ.1 του παρόντος.

«α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις: αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο, ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να έχει πλάτος κατ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους συντελεστές δόμησης ή κάλυψης

Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και κάθε άλλου συναρμόδιου Υπουργού δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παρούσας, καθώς και περιπτώσεις τυχόν εξαιρέσεων όταν αυτές επιβάλλονται από εγκρίσεις άλλων φορέων ή υπηρεσιών σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.»"

 

3. α]  Η διάσπαση δεν ειναι κανονας...ειναι "εξαιρεση",  αφορα αδειες  που θα κατατεθουν "σημερα"  και απαιτει προηγούμενη  σχετικη εγκριση.. .

β] Εαν εχει γινει συσταση,  τοτε καθε μια καθετη χτιζει τα αναλογουντα σε αυτην [αρθρο 107]

 

 

 

 

[toposa]

Με μπέρδεψες λιγάκι στο τέλος. Θεωρείς ότι επιτρέπεται και η σύσταση καθέτου στα εκτός σχεδίου;

Εάν όχι, τότε που διευκρινίζεται ότι επιτρέπεται η σύσταση οριζοντίου αλλά όχι καθέτου;

[dimitris GM]

Επιτρέπεται η συσταση καθετων υπο τους ορους του 98

Απαγορευεται σε λοιπες περιπτώσεις [σε άχτιστα]

Πάντως, δεν ειναι   πλέον πανακεια ούτε και τοσο απαραιτητη η συσταση καθετων, διοτι,

δεν εχεις κανεναν λογο να τρεχεις να κανεις καθετες

αφου την διάσπαση των κτιρίων την επιτρέπει πλεον ο νομος [υπο ορους, ως ανω]

Η σύσταση ΟΙ αποτελει την ταυτότητα καθε διηρημενης ιδιοκτησίας-διαμερίσματος

Απλά,  αντι να ειναι καθ'υψος μιας οικοδομης,  ειναι σε οικοδομη "ξαπλωμένη"🙂
 

 

 

[zulumpo]

 

Επιλογές για σύσταση ο.ι. σε εκτός οικισμού γήπεδο 10στρ (10.000τ.μ.) που δεν υπάρχει κτίσμα:

1. Το νέο κτίριο πρέπει να θεωρειται ΕΝΑ και να είναι ενιαίο, και μπορεί να διασπαστεί ο όγκος του στο βαθμό που το επιτρέπει το ΣΑ, εν συνεχεία συστήνονται οι ο.ι. με 2 χώρους αποκλειστικής χρήσης 5 στρ το καθένα.

2. Μπορούν να υπάρχουν 2 ξεχωριστά ή και παραπάνω νέα κτίρια στο γήπεδο. Συστήνεται οριζόντια ιδιοκτησία για το ένα κτίριο, με 2 χώρους αποκλειστικής χρήσης π.χ. 4500τ.μ. και 4500 τ.μ.. Για τα υπόλοιπα κτίρια αυτα θα θεωρούνται κοινοχρηστα των συνιδιοκτητών μαζί με τον κοινόχρηστο χώρο τους στο γήπεδο εμβαδού 1000τ.μ.;

3. Χτίζεται ένα νέο κτίριο με μεγάλη διάσπαση όγκου, (πεδιλοδοκός 15 μέτρων). Εν συνεχεία συστήνονται οι ο.ι. με 2 χώρους αποκλειστικής χρήσης 5 στρ το καθένα.

Αν μπορεί να με διαφωτήσει κάποιος συνάδελφος με την ορθότητα των άνω επιλογών, ή κάποιων στοιχείων που πρέπει να προσέξω, ευχαριστώ.

[dimitris GM]

θα δεις εδω

https://diavgeia.gov.gr/search?query=q:"αδεια διασπασης κτισματων εκτος σχεδιου"&page=0&sort=relative

 

  Για τις αποικλειστικες χρησεις,  καλο θα ηταν να μιλησει πρωτα  ο συμβ/φος σου με τον υποθηκοφυλακα.