Οριζόντια ιδιοκτησία σε εκτός σχεδίου με αποκλειστικές χρήσεις

[toposa]

Ας επανέλθω πάλι στο θέμα.

Σε αδόμητο γήπεδο, θέλουμε με διάσπαση όγκου να κατασκευαστούν 2 ανεξάρτητες κατοικίες.

Μπορώ να προβώ σε σύσταση οριζοντίου, μία δηλαδή για κάθε κατοικία, ως κτίσματα μετά του 2011;

 

[dimitris GM]

 κατ' αρχας

-  Εχεις  γηπεδο αδομητο εκτος σχεδιου

Με ποιες διαταξεις ειναι αρτιο και οικοδομησιμο;

-  Το 2011 τι σχεση εχει;

- Ως προς την διασπαση, πας με το Δ 270/85 παρ. 6.

«α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις: αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο, ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να έχει πλάτος κατ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους συντελεστές δόμησης ή κάλυψης.

Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και κάθε άλλου συναρμόδιου Υπουργού δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παρούσας, καθώς και περιπτώσεις τυχόν εξαιρέσεων όταν αυτές επιβάλλονται από εγκρίσεις άλλων φορέων ή υπηρεσιών σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.»"

 

 

 

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2023 by dimitris GM

[toposa]

Το 2011 έχει σχέση με το Αρθ. 98 του Ν.4495/17 (Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 και του ν. 3741/1929).

Είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως εντός ζώνης (κλασσικά με ΦΕΚ 270/Δ/85, χωρίς οτιδήποτε άλλο στην περιοχή). Έχει πάρει προέγκριση και έχει περάσει από ΣΑ η διάσπαση.

Απλώς θέλει ο ιδιοκτήτης να τις πουλήσει ξεχωριστά.

Είχα την εντύπωση πως ο νόμος ανέφερε για συστάσεις οριζοντίων και για κτίσματα που κατασκευάστηκαν και μετά το 2011, αλλά δεν μπορώ να το εντοπίσω..

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2023 by toposa

[dimitris GM]

το 98 αναφερεται σε "χτισμενα" γηπεδα

  Εσυ τωρα βγαζεις αδεια.

"Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011"

 

Προφανως δεν θα συστησεις καθετες, αλλα αποκλειστικες χρησεις, για εκει οπου "παταει" καθε οικοδομη/ΟΙ.

Για "αποκλειστικες χρησεις"  στους ακαλυπτους...

μιλα με τον συμβ/φο...

 

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2023 by dimitris GM

[toposa]

Ο συμβολαιογράφος μου λέει πως κάνει οριζόντιες μόνο για ενιαίο όγκο. Δεν έχει ξανατύχει με διάσπαση όγκου.

Ωστόσο, και πάλι δεν μπορώ να βρω την αντίστοιχη νομοθεσία όπου αναφέρεται αυτό...

[Pavlos33]

Πολύ σωστά σου λέει ο συμβ/φος. Οι συνήθεις πρακτικές ώστε δυο κτίρια σε απόσταση να αποτελούν ενιαίο κτίριο με ενιαίο φέρων οργανισμό ώστε να μπορέσει γίνει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών είναι να γίνει σύνδεση των υπογείων με κάποια υπόγεια δεξαμενή οπλισμένου σκυροδέματος και σύνδεση των υπέργειων τμημάτων με στοιχεία οπλισμένου σκυροδέματος, όπως για παράδειγμα ημιυπαίθριος χώρος. Δεν μπορεί να γίνει ΠΣΟΙ σε δυο κτίρια σε απόσταση μεταξύ τους χωρίς κοινό-ενιαίο φέρων οργανισμό (δεν μιλάμε για περίπτωση μικτής κάθετης, δηλαδή οριζόντιες επί καθέτων).

 

[toposa]

Δεν το σκέφτηκα η αλήθεια είναι. Κάπως έτσι θα γίνει λοιπόν... Σε ευχαριστώ.

Διευκρινίζεται πάντως κάπου νομικά αυτό με τον ενιαίο όγκο; Δεν μπορώ να εντοπίσω κάτι σχετικό.

[Pavlos33]

Δεν έχει να κάνει με τον ενιαίο όγκο, αλλά με την απαίτηση για ενιαίο φέροντα οργανισμό (τα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής που γράφονται στη σύσταση). Πήγαινε στο τι είναι και που γίνεται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών και θα το κατανοήσεις πλήρως. Μπράβο στο συμβολαιογράφο που δεν άφησε καμία παρερμηνεία. Να προσθέσω ότι παλαιότερα κάποιοι "περνούσαν" σημεία και τέρατα ακόμη και δείχνοντας στις μελέτες σύνδεση κτιρίων με ξύλινες πέργκολες και στην πράξη, μάντεψε, ούτε και αυτές κατασκευάζονταν.

[dimitris GM]

  Εχω την γνωμη οτι,

αυτες οι συνδεσεις με υπογειες... περγκολες....

-που, τελικα,  δεν γινονταν ποτέ-  εφαρμοζονταν  πριν την τροποποιηση του Δ270.

  Μετεπειτα, επιτραπηκε η διασπαση με τους ανω ορους και επίσης οτι:

[ή και σε περίπτωση που προβλέπονται περισσότερα ανεξάρτητα κτίρια αυτά δεν δύναται να είναι περισσότερα από τρία και δεν δύνανται να απέχουν, ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη του 2Δ, όπως το Δ ορίζεται στο άρθρο 3 του ν. 4067/2012].

  Αυτο καταργηθηκε και σημερα ισχυει οτι επιτρεπεται η διασπαση μετα απο εγκριση του ΣΑ, με βαση το ανω "αα"

"αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο"

   Επομενως, οπως προανεφερα θα συσταθει  ΟΙ για καθε κτιριο  και θα αναφερθει οτι επιτραπηκε η διασπαση  μετα απο εγκριση του ΣΑ.

https://diavgeia.gov.gr/doc/6Ψ1Ι46Ψ842-ΓΑ1?inline=true

 

Για αποκλειστικες χρησεις υπαρχει θεμα., αναλογα με  την διατυπωση στο συμβολαιο και τον υποθηκοφυλακα.

Για την μεταβιβαση δεν λες ποιος εχει και τι θελει να κανει...παντως χωρις εκδοση αδειας ανοικοδομησης δεν μπορει να πουλησει ΟΙ αλλα μονον το 50% εξ αδιαιρετου....

 

 

 

[Pavlos33]

Δημήτρη άλλο πράγμα το επιτρεπτό της διάσπασης των κτιρίων σε ένα εκτός σχεδίου πόλης γήπεδο και άλλο οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για να μπορέσει να επέλθει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Το ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο που αναφέρεται στην πολεοδομική νομοθεσία δεν συνεπάγεται και ενιαίο κτίριο με ενιαίο φέρων οργανισμό. Στο προηγούμενο μήνυμα αναφέρω ότι οι κατασκευαστικές πρακτικές που συντελούν σε ενιαίο φέρων οργανισμό είναι και αυτές που γίνονται αποδεκτές ώστε μετά να γίνει η σύσταση και επισημαίνω ότι ο συμβ/φος ορθότατα απαίτησε αυτό που είπε στο συνάδελφο. Σε ανεξάρτητα-ασύνδετα χωρίς κοινό Φ.Ο-κτίρια, σύσταση οριζοντίων δεν επιτρέπεται.