Δόμηση σε χωρισμένα με κάθετη, αγροτεμάχια και ύπαρξη αυθαιρέτων

[palex]

Υποψηφίος πρώτος μου πελάτης εχει το 1/3 αγροτεμαχιου που χωρίστηκε το 85 σε 3 καθετες ιδιοκτησιες.

Θελει να βγαλει αδεια...

Εδω όμως αρχίζουν τα προβλήματα του και πλεον και δικά μου..

 

Ο πελάτης έχει το μεσαιο τεμάχιο ας το ονομάζουμε (2).

Ο ιδιοκτήτης του (1) έχει κτήσει με άδεια απο το 73, εκανε υπερβάσεις δόμησης και εφαγε καταγγελία το 83.

 

Καταρχάς παρατηρείτε την περίεργη χρονολογικη σειρά; ο (1) είχε κτήσει πρωτος το 73 όταν ακόμα ήταν εξαδιαιρετου το αγροτεμαχιο την οικία του που στο συμβολαιο συστασης καθέτης του 1985 περιγραφεται ως "οικεια περίπου 120μ2 δαπάνης του (1)''.

Δηλαδή εγινε συμβολαιογραφική πράξη καθετης που περιγράφει αυθαίρετο που έχει φάει καταγγελία, περιγράφοντας μονο τα νόμιμα τετραγώνικα της άδειας εκτός και αν προλαβα να τα νομιμοποιήσει ενδιάμεσα με νέα άδεια και οι υπόλοιποι δεν πήραν ούτε μοιρωδία.

 

Δεν ξέρω αν το θέμα της καταγγελίας αυθαιρετου του 1983 έχει σήμερα λυθεί με καποια τροπο, ουτε πια είναι τα νόμιμα τετραγωνικα της άδειας του 73 ή της σημερινής νόμιμης καταστασης του (1).

Aπο το σκαρίφημα της αυτοψίας της πολεοδομίας φαινονται ώς νομιμα τα 120 που λεει και στη σύσταση και περίπου αλλα 60τετραγωνικα είναι τα παρανομα στην εκταση του ισογειο και ενα υπογειο εξτρα.

Πάντως τσοντα -τσόντα σήμερα πρεπει να εχει φτάσει αυθαιρέτως κοντα στα 225μ2 κστην κατοχη ισογείου!!!

 

Το ερωτήμα είναι πώς επηρρεάζει η κατασταση του (1) την δυνατότητα δόμησης του (2)?

α) αν εκκρεμει ακόμη η διευθέτηση της καταγγελίας του 83, γίνεται να εκδοσει οικοδομική αδεια ο (2)?

β) Αν γίνεται να εκδόσει, τα επιπλεόν αυθαίρετα τετραγωνικά του (1) αφαιρούνται απο τον (2)???

γ) Αν ο (1) έχει νομιμα κτίσει παραπανω μ2 απο αυτα που αναλογούν στο τεμαχίο με δεδομένο ότι εκτισε πριν την "καθετη" και θα μπορούσε να είχε βγαλει άδεια στο συνολικό αγροτεμάχιο, τότε πάλι δεν θα πρέπει να μενει τίποτα στους υπόλοιπους ετσι?

δ) απαιτείται η έγγραφή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητων για να κτήσει και το πως θα κτήσει ο (2)?, γιατι όπως καταλαβαίνετε οι σχεσεις δεν είναι και τοσο καλές...

ε) μπορεί να διεκδικήσει ο πελάτης μου καποια έστω αποζημίωση σε περίπτωση που ο (1) έχει υπερκαλύψει και τα τετραγωνικά δόμησης που του αναλογούν και δεν μπορεί να κτήσει??

 

Εχω την εντύπωσει λοιπόν από αυτα ότι ο ιδιοκτήτης του (1) είτε έχει νομιμοποιήσει τα επιπλέον τετραγωνικα παιροντας όλο το μερίδιο που αναλογή στο (2) και (3) είτε δεν τα εχει νομιμοποιήσει όποτε εκρεμμει η καταγγελία.

Από την αλλη ακόμα και να είχε κτίσει μονο τα νομιμα 120 της αδειας παλι μενουν μονο 90(210-120) για το (2) και (3) μαζί δηλαδή 45μ2 στο καθένα οπότε πάλι δεν κτίζει.

 

Από την πολεοδόμια (Μαρκοπουλου δυστυχώς), μου ζήτησαν τοπογραφικό με συντεταγμενες, πριν δώσουν οποιαδηποτε απαντηση ή στοιχείο αλλα εγώ ούτε θελω να βάλω τον πελάτη να πληρωσει τοπογραφικό για μια αδεια που μάλλον δεν βγαίνει, ουτε ξερω τι να κάνω με το θέμα της απεικονισης των αυθαιρεσιων του (1).

Αλλα δεδομένα στην υπόθεση είναι ότι το κτίριο που φαινεται στο αγροτεμαχιο (4) είναι αυθαίρετο δηλωμένο με Τρίτση και το χρησιμοποιεί ο πελάτης μου (2), ενώ το ίδιο το (4) ανήκει εξαδιαιρέτου στον (2) και τον (3) και την αδελφή αυτών.

 

Εμβαδα:

-Χωρισμενο με κάθετες (1) + (2) +(3)=4390μ2

-(2) μόνο του1411,80μ2 (ναι το ξέρω ότι δεν αντιστοιχει στο 33% άλλο περίεργο και αυτό).

 

-(4) 2569μ2

 

Το συμβολαιο της καθετης περιγραφει το ακίνητο ώς εκτος σχεδίου, εντός ζώνης χωρίς να διευκρινίζει τη ζώνη εννοεί, πάντως δεν μοίαζει να ειναι στα 500μ από χαρακτηρισμένο οικισμό.

Αν ήταν σε ζώνη οικισμου θα μπορούσε να κτίζει και το (4) και να εκτιζε εκει κατι ο ανθρωπος..

 

Καμμια πρόταση τουτη την δύσκολη ώρα, εχω πέσει πουθενά εξω στους συλλογισμούς μου?

Ευχαριστώ εκ των προτερων..

[GRTOPO]

Το θέμα με τα εξ' αδιαιρέτου είναι ακόμα νεφελώδες. Επειδή έχω πέσει κι εγώ αρκετές φορές πάνω του εξαρτάται από την ερμηνεία που δίνει ο υπάλληλος της εκάστοτε πολεοδομίας!!!!

Υπάρχει μια απόφαση του Α.Π η οποία έλεγε ότι ο μη αυθαιρετούντας συνιδιοκτήτης μπορεί να δομήσει τα τετραγωνικά που του αντιστοιχούν, αφού πρώτα έχει επιληφθεί το τμήμα αυθαιρέτων. Όμως στην πράξη αυτό που ισχύει είναι ότι δεν φθάνει να έχουν καταγραφεί και καταλογισθεί τα πρόστιμα αλλά να έχουν αποκατασταθεί ΚΑΙ οι αυθαιρεσίες.* Έτσι οι απαντήσεις σου είναι:

1) Ναι, επηρεάζει.

2) Αν δεν αποκατασταθούν ναι αφαιρούνται

3) Ναι, οι άλλοι περνουν τον "μουτζούρη".

4) Όχι δεν απαιτείται αλλά θα πρέπει να προσκομίσει τους τίτλους ώστε να προκύπτουν τα μέτρα που προτίθεται να δομήσει.

5) Ναι. Το θέμα είναι περισσότερο Αστικού δικαστηρίου παρά πολεοδομίας. Στην ουσία αν η δόμηση δεν έχει υπερβεί τα δικαιούμενα του συνολικού γηπέδου, δηλαδή εάν δεν υπάρχει πολεοδομική παράβαση .... τότε είναι θέμα Αστικού καθότι έχει γίνει καταστρατήγηση της μεταξύ τους σύμβασης.

 

Δεν μπορώ βέβαια να φανταστώ ότι καταγγελία για αυθαίρετο .... εκκρεμεί 26 ΧΡΟΝΙΑ!!!

 

Επίσης βλέποντας το σχέδιο σου ... και από τα λεγόμενά σου δεν κατάλαβα καλά το ενιαίο γήπεδο αποτελείται από τα (1+2+3+4) και έχει γίνει σύσταση καθέτου στου (1+2+3), ή (1+2+3) και το 4 είναι αυτοτελή γήπεδα???

* Τελεσιδικήσει.

ΗΘΙΚΟ ΔΙΔΑΓΜΑ: "Μοναχός σου χόρευε ... κι όσο θέλεις πήδα"

[palex]

Σε ευχαριστώ GRTOPO!

Ισχυει τo τελευταιο που λες τα (1+2+3) αποτελουν ενα αυτοτελες γήπεδο και το 4 αλλο αυτοτελες γήπεδο.

Απο ότι καταλαβα η υπόθεση είναι τελείως καμμενη..

Εγκυκλοπαιδικά όμως συζητώντας εχω να πώ οτι δεν μπορώ να αντιληφθω την λογική που ο ένας συνιδιοκτήτης μπορεί να σχιζει τελειως τον αλλο και να ειναι μια χαρα νομιμος.

Δηλαδή τόσο στα εξαδιαιρέτου όσο και όταν εχεις συστασης καθέτης ισχύει οτι οποιος προλαβε τον κύριο είδε???

Αφού ζημιώνεται αυτος που μενει με τον μουτζουρη, η πολεοδομία πως βγαζει άδεια για τετραγωνικά που αντιστοιχουν σε αποκλειστική χρήση γής αλλων ιδιοκτητων??

Δεν βλέπει τα συμβόλαια; Μηπώς αυτος που βγαζει την αδεια τους παει αλλα παλαιότερα συμβόλαια πριν τις συστασεις και τους αποκρίπτει τα νεότερα?

Ενας συνιδιοκτήτης ακόμα και αν παρακολουθει το γήπεδο και δει ξαφνικά τον αλλον να κτίζει εξαντλώντας τα τετραγωνικά δεν μπορέι να κανει τίποτα;

Με αυτήν την λογική στη συγκεκριμένη περιπτωση αν η συνολική δομηση ειναι 210μ2 και ο (1) έχει κτισει μονο τα νομιμα πες 120μ2 μενουν για τον (2) και τον (3) μαζί 90μ2.Αν ισομοιραστουν αναλογουν στον καθένα εναπομείναντα, 45μ2 οποτε δεν κτίζει κανεις τους, αλλα μπορουμε να παμε να "φαμε" όλα του (3) και να κτισουμε 90μ2 και ο (3) να κοιταει????

Ουτε ασφαλιστικά μετρα μπορει να κανει ούτε τίποτα? Απίστευτα πραγματα!

 

Υπάρχει κανενα βιβλιο που να αναλύει αυτα τα θέματα? Ο ΓΟΚ γραφει πουθενα τιποτα για τα δικαιώματα του καθε συνιδιοκτήτη?

Εχει ενα αρχειο στα downloads αλλα δεν εξεταζει το θέμα των αναλογούντων τετραγωνικών.

 

Αλλη απορία, είναι νορμαλ όταν πας να ξεκινήσεις σαν μηχανικός τις πρώτες σου δουλείες να ερχονται σε εσενα όλες οι καμμενες υποθέσεις που δεν μπορουν ουτε πολυ εμπειροι μηχανικοι να βγαλουν ακρη?

Αλλάζει καποια στιγμή αυτό ή σε παει ετσι ...για παντα??

[DOOM]

Αλλη απορία, είναι νορμαλ όταν πας να ξεκινήσεις σαν μηχανικός τις πρώτες σου δουλείες να ερχονται σε εσενα όλες οι καμμενες υποθέσεις που δεν μπορουν ουτε πολυ εμπειροι μηχανικοι να βγαλουν ακρη?

Αλλάζει καποια στιγμή αυτό ή σε παει ετσι ...για παντα??

 

ΝΑΙ, είναι.

 

Το ενδεχόμενο να έχει περάσει ο εν λόγω πελάτης από "παλαιότερα" γραφεία με στάνταρ πελατεία πρίν από εσένα, να αρνήθηκαν να αναλάβουν την υπόθεση λόγω του όλου μπλεξίματος, και να κατέληξε σε σένα το σκέφτηκες???

 

Σε αντίστοιχες δικές μου περιπτώσεις, οι ίδιοι οι πελάτες μου το έχουν αναφέρει κανονικότατα..

 

όσο για το αν αλλάζει κάποτε...will see

[palex]

Οχι μονο το σκεφτηκα αλλα ειμαι σίγουρος ότι με ειχε παρει τηλεφωνο ο ιδιοκτητης του (3) ο οποιος δηλωσε ναυτικός και επειδη επρεπε να φυγει δεν μπορουσε να περιμενει να γυρισω απο τις διακοπες και πηγε σε αλλον γνωστο πολυ παλαιο μηχανικο που σίγουρα τελικά θα τον γείωσε!

Και το λεω γιατι κατι πηρε το αυτι μου οτι απο την γιαγια του (2) ότι ο γαμπρος της του (3) ταξιδευει.. αλλα μολις το ανεφερα κανανε τους κινέζους!!

Πονηρηδιδες και αυτοι, όπως ο μηχανικός που ξεχασε στο επισυναπτόμενο τοπογραφικο που χρησιμευσε σε μεταβιβαση ψιλης κυριότητας να δειξει το αυθαίρετο του (1) και οπως ο συμβολαιογραφος της καθετης συστασης που ειχε επισυναπτομενο ρεαλιστικο τοπογραφικο με τα 150μ2 του αυθαιρετου και αυτος το περιεγραψε ως οικεία περίπου 120μ2 όσο ακριβώς της νομιμης άδειας!

Κατα τα αλλα κανεις δεν ξερει τιποτα εκει αν εχουν τακτοποιηθει ή οχι οι αυθαιρεσιες και περιμένουν απο εμενα να τους λύσω τα προβλήματα.

Να υποθέσω δηλαδη ότι αυτοι που συνεταξαν τα συμβολαια και τα τοπογραφικά δεν τους γκρινιαξαν για τις αυθαιρεσιες και τα ρίσκα και δεν τους πηραν παραπανω λεφτα για την διεκπεραίωση και τωρα ανενημερωτοι αμα τους τα πω εγω θα πέσουν απο τα συννεφα?

Και ποσο παρασκηνιο υπαρχει ακομη και δεν το ξερω αναρωτιεμαι..!!!

[MAKAP]

@palex

Αναζητώντας θέματα στο forum σχετικά με την κάθετη ιδιοκτησία θα βρεις ότι, πολεοδομικά, το συνολικό ακίνητο θεωρείται ως ενιαίο και οι κύριοι κάθε τμήματος έχουν μόνο το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης του τμήματός τους. Άλλωστε, δεν θα μπορούσε να γίνει διαφορετικά γιατί έτσι θα νομιμοποιούνταν η κατάτμηση του ακινήτου.

 

Για την έκδοση άδειας σε κάθε επί μέρους τμήμα αποτυπώνεται στο τδ όλο το ακίνητο και τα εφαρμοζόμενα πολεοδομικά μεγέθη (πκ και σδ) υπολογίζονται σε όλο το ακίνητο.

 

Σχετικά με την απορία σου θα ήθελα να σου πω ότι σήμερα υπάρχει 1) το σπουδαίο εργαλείο που λέγεται internet και 2) το ακόμη πιο σημαντικό και πολύτιμο forum που συζητάμε και ενημερωνόμαστε για όλα όσα συμβαίνουν είτε στη δουλειά μας είτε στην καθημερινότητα. Φαντάζεσαι να αντιμετώπιζες αυτό το πρόβλημα πριν από 10 χρόνια και να μην είχες κάποιον να σε συμβουλεύσει?

[palex]

Ναι τα βρήκα αυτα τα θεματα και με βοήθησαν, οπως και γενικα το forum το βρίσκω σωτηριο καθως εκτός απο επιστημονική συζήτηση για θεματα που ξερεις καλα, μπορεις να προστατευθείς και απο αλλα θέματα στα οποια εχεις αγνοια και μπορουν να γίνουν πολύ επικινδυνα!

Παντως ηθικά δεν το βρισκω σωστο να κτίζει όποιος προλαβει ολα τα τετραγωνικά, νομίζω ότι εδω υπάρχει πρόβλημα. Ας κτιζόταν ενα εννιαιο κτιριο με προβλεψη οροφου για όσους δεν μπορούν να κτίσουν άμεσα, δεν ειναι σωστο!

Και αυτο που δεν καταλαβαίνω είναι το γιατι δεν δικαιούνται οι συνιδιοκτητες να έχουν αποψη γιατο τι συμβαινει μεσα στο οικοπεδο τους αν κτιζει και ο αλλος ή οχι και ποσο , αφου έχουν συγκυριότητα-συνιδιοκτησια όλου του γηπέδου, το "όλο" του γήπεδο δεν επιρεάζεται απο την υπάρξη ή οχι κτισίματος???

[MAKAP]

Όπως δεν βλέπεις ηθικό, σε μιά επιχείρηση με 2-3 συνεταίρους, ο ένας να αδειάζει το ταμείο και να "την κάνει".

[GRTOPO]

Για το κοσμοθεωρητικό σου ερώτημα δεν έχω πολλά να σου πω.....

Και βέβαια έχουν λόγο οι συνιδιοκτήτες ....

Στην πολεοδομία τα τελευταία χρόνια έχουν αρχίσει και ζητάνε τα συμβόλαια.... ΠΛΗΝ όμως υπάρχουν 2 εκδοχές:

α) Ο μηχανικός πάει τα σωστά συμβόλαια κλπ κλπ απο τα οποία προκύπτει και το αναλογούν ποσοστό δόμησης και καλυψης που είναι σύμφωνο με τη μελέτη του.

αα) Στην κατασκευή γίνονται όλα ΟΚ με τη μελέτη...... Αποτέλεσμα ΦΙΝΟ!!!

αβ) Στην κατασκευή ο ιδιοκτήτης χτίζει αυτό που θέλει ... τα νόμιμα + κατι τις παραπάνω για τη φουκαριαρα τη μανούλα του ... ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΑ ΔΡΑΜΑΤΙΚΟ.

β) ο ιδιοκτήτης πάει τα παλαιά συμβόλαια και χτίζει όσο καταλαβαίνει από το ενιαίο συμβόλαιο...... ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ (Βλέπε αβ)

 

Το θέμα αντιμετωπίζεται ΜΟΝΟ ως εξής: Ο έκαστος των συνιδιοκτητών να παρακολουθεί ΑΓΡΥΠΝΩΣ με ΣΥΝΔΡΟΜΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ την ΚΑΘΕ ΚΙΝΗΣΗ ΤΟΥ ΜΠΕΤΑΤΖΗ ΚΑΙ ΙΔΙΑΙΤΕΡΑ ΤΟΥ ΧΤΙΣΤΗ!!

Στη περίπτωση "παρέκκλισης" από το εγκεκριμένο σχέδιο .... ΝΑ ΞΥΠΝΑ Ο ΑΡΤΕΜΗΣ ΜΑΤΣΑΣ.

 

Υπάρχει βέβαια και ο παράγοντας του μή σύννομου μηχανικού: Βλέπεις τι έχει χτίσει ο συνιδιοκτήτης .... υπολογίζεις τι σου έχει φάει .... και στη μελέτη σου στο διάγραμμα κάλυψης ΔΕΙΧΝΕΙΣ ΤΑ ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΜΕΝΑ ΤΟΥ ΑΛΛΟΥ ΚΑΙ ΜΟΝΟ!!!

 

Με συγχωρείτε αλλά επειδή το θέμα το έχω θίξει στο παρελθόν σε άλλα ποστ και φυσικά ΚΑΙ ΓΩ απορούσα με την αδικία που γίνεται σε αυτές τις περιπτώσεις σε βάρος του μη αυθαιρετούντα..... και επειδή αν δείξω στην πολεοδομία τα σωστά.... θα είναι εις βάρος του πελάτη μου..... και επειδή αν τον καταγγείλω θα περιμένω του ΑΓΙΟΥ την παραμονή να τελεσιδικήσει η αυθαιρεσία .... και φυσικά ο πελάτης μου ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΤΗΝ ΥΠΟΜΟΝΗ ΝΑ ΠΕΡΙΜΕΝΕΙ ΩΣ ΤΟΤΕ ΓΙΑΤΙ Η ΖΩΗ ΕΙΝΑΙ ΜΙΚΡΗ...... και θα με βγάλει Μ@@@@ θα πάει σε άλλον και θα κάνει τη δουλειά του........

Κι επειδή στο ελεύθερο επάγγελμα περιμένεις να ζήσεις από τους πελάτες σου κι όχι από το Δημόσιο..... ΣΤΗ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΙ ΜΟΝΟ εγώ ΔΕΙΧΝΩ ΤΑ ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΜΕΝΑ τμ, γιατί η τελεσιδικία ... μπορεί να μην έρθει λείαν συντόμως!!!

[pk10gr]

Εχουν λογο.. Και ελεγχο.. Οταν εχτιζε τα παρανομα να φωναζανε την αστυνομια..

Αλλα βλεπεις στην Ελλαδα αυτο ειναι ρουφιανια..