Τακτοποίηση Ημιυπαιθρίων Χώρων - Συμβούλιο Επικρατείας

[BAS]

Πρέπει όλοι να καταλάβουμε ότι η ύπαρξη αυθαιρεσιών και διαφθοράς , η παγιοποίηση των μιζών , αποτελούν πολιτικές αποφάσεις όλων των κομμάτων , τουλάχιστον 30 χρόνια τώρα . Ολοι οι μαυρογιαλούροι μικροί και μεγάλοι , προσπαθούν να αποσπάσουν πολιτικά οφέλη ικανοποιώντας τα χαμηλότερα ένστικτα του λαού . Και ο λαός δίνει την ψήφο του με αντιπαροχή , είτε με μαζικές μετακινήσεις από το ένα κόμμα στο άλλο , όπως συμβαίνει τα τελευταία χρόνια .

 

Πάμε τώρα στο θέμα μας . Οι οικοπεδούχοι ανεβάζουν τις τιμές των οικοπέδων και συνακόλουθα τις τιμές των σπιτιών , γιά 3 κυρίως λόγους . 1. Το οικόπεδο δεν τους κοστίζει τίποτα όσο δεν χτίζεται , 2. Δεν ζούν από αυτό , αφού κάνουν άλλη δουλειά και 3. Επειδή συνήθως δεν έχουν άλλο , πρέπει από αυτό να λύσουν το οικονομικό τους πρόβλημα . Αποτέλεσμα , χτεσινή "προσφορά" οικοπέδου από μεσίτη στο Μαρούσι . Αντιπαροχή 50 % , ΦΠΑ και παροχές πληρωμένες από τον κατασκευαστή και 50.000 € μετρητά γιά τα μικροέξοδα τους προφανώς . Θα μου πείτε , με μέση τιμή πωλήσεως στην περιοχή 3200 € / τμ , ποιός τρελλός θα τα δώσει ? Εμ εδώ είναι το πρόβλημα . Αφού 35 χρόνια δεν κάνει η παρεούλα του τεε το ΜΗΚΙΕ , αφού ο κάθε μπακάλης γίνεται κατασκευαστής , αφού τα τελευταία χρόνια μέχρι και ξένοι παράνομοι εμφανίζονται ως διάττοντες αστέρες στον χώρο , αγοράζοντας πανάκριβα και πουλώντας φτηνά η σε γνωστούς νομιμοποιόντας έτσι μαύρο χρήμα , συζητάμε εμείς γιά η/χ , σοφίτες , πατάρια και λοιπές αστειότητες .

 

Το θέμα είναι λοιπόν ότι αυτό το οικόπεδο όπως γίνεται πάντα , κάποιος μπακάλης θα το πάρει , κάποιος 23χρονος φαντάρος θα το υπογράψει και ο μπακάλης θα πουλήσει φτηνά και γιά να μην μπεί μέσα θα κάνει την χειρότερη κατασκευή που μπορεί . Σκεφτείται να επιτρεπόταν να πωλούνται αυτοκίνητα με ελαττωματικά φρένα και γενικά χωρίς προδιαγραφές , εγκρίσεις τύπου κλπ . Ε αυτό γίνεται στην ρημάδα την οικοδομή .

[achille]

Ήθελα να 'ξερα πως το ΜΗΚΙΕ θα ρίξει τις τιμές των ακινήτων.

Μάλλον θα τις αυξήσει αν θεσμοθετηθεί, κατά τα πρότυπα των αντίστοιχων ΜΕΚ - ΜΕΕΠ στα Δημόσια Έργα, τα οποία δεν φημίζονται ούτε για την αισθητική ούτε για την ποίοτητά τους.

[spy1551]

. Οι οικοπεδούχοι ανεβάζουν τις τιμές των οικοπέδων και συνακόλουθα τις τιμές των σπιτιών , γιά 3 κυρίως λόγους . 1. Το οικόπεδο δεν τους κοστίζει τίποτα όσο δεν χτίζεται , 2. Δεν ζούν από αυτό , αφού κάνουν άλλη δουλειά και 3. Επειδή συνήθως δεν έχουν άλλο , πρέπει από αυτό να λύσουν το οικονομικό τους πρόβλημα . Αποτέλεσμα , χτεσινή "προσφορά" οικοπέδου από μεσίτη στο Μαρούσι . Αντιπαροχή 50 % , ΦΠΑ και παροχές πληρωμένες από τον κατασκευαστή και 50.000 € μετρητά γιά τα μικροέξοδα τους προφανώς . Θα μου πείτε , με μέση τιμή πωλήσεως στην περιοχή 3200 € / τμ , .

 

 

Χαxα , πάλι καλά να λες.Εδώ στο κέντρο της Λάρισας δίνουν ποσοστά πάνω από 50% με μέση τιμή πώλησης το πολύ 2.000 € / τμ .Βέβαια πουλάνε με βάση τα καθαρά.Άντε να γίνουν 2.500 με βάση τα μεικτά.Γι'αυτό βαρέσανε μπουρλότο μερικοί.Και καλά να πάθουν αφού οι μόνοι κερδισμένοι την τελευταία 5ετία είναι οι οικοπεδούχοι.

[Brasco]

achille από αυτό που λες δίχνεις πως δεν έχεις βαθιά επίγνωση της οικοδομής.

Όταν λέμε οικοδομή δεν ενοούμε μία άδεια και μία επίβλεψη.

Μόνο όποιος έχει δουλέψει κάποια χρόνια ως εργοδηγός, ως υπεργολάβος ή ακόμα και ως τεχνίτης σε οικοδομοτεχνικά έργα μπορεί να καταλάβει την αξία του ΜΗΚΙΕ!

Φτάνει το ΜΗΚΙΕ να δουλεύει σωστά...

[achille]

Εσύ που έχεις "βαθιά επίγνωση" λοιπόν, για πες, απο τα σχέδια ΠΔ για το ΜΗΚΙΕ που έχουν δημοσιευθεί, πως θα μειωθούν οι τιμές των ακινήτων και πως θα βελτιωθεί η ποιότητα των κατασκευών;

[BAS]

Εντάξει μπορεί τα σχέδια γιά το ΜΗΚΙΕ να δείχνουν μιά τάση ένταξης των εργοληπτών δημοσίων έργων στα ιδιωτικά , αλλά όλα αυτά μπορούν να διορθωθούν αν αποφασίσουν πραγματικά να το ψηφίσουν . Οσο γιά την βελτίωση στην ποιότητα των έργων , πιστεύω ότι αυτό θα είναι προφανές , σε συνδυασμό με την δημιουργία ιδιωτικών εταιρειών παραλαβής των κτιρίων , στα πρότυπα του φυσικού αερίου και του αναλκυστήρα , την απλοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και την προσωποποίηση της κατασκευαστικής ευθύνης . Επίσης λόγω της νέας οργάνωσης θα υπάρχουν λιγότεροι πιθανοί ενδιαφερόμενοι , γιά κάποιο οικόπεδο , ώστε να αποφεύγονται οι πλειστηριασμοί που συνήθως δεν γίνονται από επαγγελματίες του χώρου , αλλά από διάττοντες "αστέρες" . Αυτό από μόνο του μπορεί να οδηγήσει τουλάχιστον σε συγκράτηση του κόστους γής . Μαζί με το ΜΗΚΙΕ , θα πρέπει να προχωρήσει και η πιστοποίηση υλικών και προσωπικού και βέβαια να απαγορευθεί η αυτεπιστασία ιδωτών γιά οποιοδήποτε έργο , εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων . Από την άλλη μεριά , η ταυτότητα μιάς κατασκευαστικής εταιρείας , θα της δώσει καλύτερη πρόσβαση και δύναμη στον τραπεζικό τομέα , σαν χρηματοδότηση αγοράς οικοπέδου , ανέγερσης κτιρίου , στεγαστικών δανείων πελατών , πράγμα που θα αυξήσει των ανταγωνισμό των τραπεζών και την μείωση του τραπεζικού κόστους γιά τις κατασκευαστικές . Προφανώς επειδή και μετά την λειτουργία του ΜΗΚΙΕ , θα υπάρχουν αρκετές επιχειρήσεις και έντονος ανταγωνισμός , οι οποιεσδήποτε μειώσεις στα κόστη , θα περνάνε τουλάχιστον κατά μεγάλο μέρος στον αγοραστή και έτσι ίσως υπάρξει ορθολογικοποίηση της αγοράς . Τέλος το ξεκαθάρισμα του χώρου , θα οδηγήσει σε ένα σοβαρό συνδικαλιστικό φορέα , που δεν θα ενδιαφέρεται μόνο γιά τα ένσημα και τα χρωστούμενα στο ικα , αλλά και δεν θα επιτρέπει σε λαμόγια δημοσιογράφους , να καταστρέφουν την οικοδομή , όπως έγινε τώρα , πείθοντας τον κόσμο ότι τα σπίτια θα πέσουν 30 % και καταρρακώνοντας την ψυχολογία του κόσμου , ενώ αντίθετα δεν τολμούν σε καμμιά περίπτωση να παίξουν με την αγορά του αυτοκινήτου μιά και εκεί ο ΣΕΑΑ έχει τεράστια πολιτική και κοινωνική δύναμη .

Θα σας αναφέρω και ένα τελευταίο σχετικά διασταυρωμένο στοιχείο , ότι οι πωλήσεις των μεγάλων εταιρειών σκυροδέματος και τούβλων είναι σήμερα στο 15-20 % του 2006 . Καταλαβαίνεται ότι ουσιαστικά πλέον ΔΕΝ υπάρχει οικοδομή και κάθε μέρα που περνάει και δεν λαμβάνονται δραστκά πολιτικά και οικονομικά μέτρα η κατάσταση θα επιδεινώνεται ραγδαία . Αλλωστε σαν χώρα , οικοδομή , τουρισμός και ναυτιλία είναι τα μόνα που παράγουμε και ουσιαστικά μόνο η οικοδομή αφορά τους Ελληνες , μιά και τα άλλα δύο αφορούν κυρίως την διεθνή κατάσταση .

 

Kαι γιά να καταλάβουμε το θράσος των οικοπεδούχων και τι ανεβάζει τις τιμές των σπιτιών , θα σας κάνω μιά ανάλυση του οικοπέδου που αναφέρω παραπάνω . Αν δεχθούμε ότι κτίζει 1000 τμ με προβλεπόμενο κόστος ανά τμ συμπεριλαμβανομένης αναλογίας κοινοχρήστων , πιλοτις και υπογείου 1200 € , τότε το κόστος κατασκευής ανέρχεται σε 1200000 € . Το ΦΠΑ του οικοπεδούχου , οι παροχές και το δωράκι των 50000 € που ζητάει θα είναι 200000-300000 € με λογική αύξηση των αντικειμενικών αξιών , μιά και ο ΦΠΑ πληρώνεται στην παράδοση , με τις τότε τιμές . Τελικό κόστος χωρίς αυξήσεις υλικών κατά την διάρκεια της κατασκευής , ζημιές και απρόβλεπτες δαπάνες 1400000-1500000 € δηλαδή κόστος πωλούμενου τετραγωνικού , εργολαβικού ανταλλάγματος (500 τμ) , από 2800 έως 3000 € . Επειδή τα απρόβλεπτα θα είναι περίπου 10-15 % σε βάθος διετίας το τελικό κόστος θα κυμαίνεται από 3000 έως 3200 € , όσο δηλαδή η σημερινή τιμή πώλησης . Τώρα σε αυτό το κόστος θα πρέπει να προστεθεί ο φόρος εισοδήματος , που σήμερα είναι περίπου 4 % στη τιμή συμβολαίου η δηλαδή 100-150 € το τμ και γιά το σύνολο 50000-75000 € και τα χρηματοοικονομικά έξοδα που γιά χρηματοδότηση 400,000 € ανέρχονται στις 60000 € . Δηλαδή με αυτά που ζητά ο οικοπεδούχος , υπάρχει ΖΗΜΙΑ 130,000 € , χωρίς να υπολογιστεί το κόστος λειτουργίας της επιχείρησης και η προσωπική αμοιβή καθώς και οι χαμένοι τόκοι του ιδίου κεφαλαίου . Τώρα θα μου πείτε γιατί τα αγοράζουν οι κατασκευαστές . Ο κύριος λόγος είναι ότι λόγω της μόρφωσης τους δεν ξέρουν να κάνουν την παραπάνω ανάλυση κόστους , αλλά και αν ξέρουν ευελπιστούν ότι θα πουλήσουν ακριβότερα . Επειδή αυτό δεν συμβαίνει πάντα , αλλά και αν συμβεί παράλληλα αυξάνεται το κόστος εργασίας και υλικών μιά και όλα είναι προσφορά και ζήτηση , τις περισσότερες φορές μειώνουν στο ελάχιστο την ποιότητα κατασκευής , πουλάνε όσο-όσο και φεύγουν από τον χώρο , γι' αυτό και αυτός ο χώρος έχει πάρα πολλούς ευκαιριακούς . Πιστεύω με το ΜΗΚΙΕ να ομαλοποιηθεί η κατάσταση .

[lightname]

θα οδηγήσει σε ένα σοβαρό συνδικαλιστικό φορέα

 

Χωρίς καμιά διάθεση ειρωνείας και ανεξάρτητα από την συνολική τοποθέτηση η οποία είναι γενικά ευχολόγιο και πολύ καλό για να γίνει κάποτε αληθινό: ΧΑ ΧΑ ΧΑ

[BAS]

Προφανώς είναι ευχολόγιο αλλά είναι και απάντηση στο τι θα μπορούσε να γίνει αν θεσμοθετείτο το ΜΗΚΙΕ και γενικά μπορούσε να γίνει ένα ξεκαθάρισμα στο χώρο . Τουλάχιστον από το να πηγαίνουμε στις συγκεντρώσεις της "Ενωσης Κατασκευαστών" , μπορούμε να ονειρευόμαστε , ένα καλύτερο εργασιακό τοπίο .

[achille]

BAS απο όλα αυτά που γράφεις για το ΜΗΚΙΕ, το συμπέρασμα είναι ότι ελπίζεις ότι όταν θεσμοθετηθεί θα μειωθούν οι "διάττοντες αστέρες" όπως τους αποκαλείς ή οι "τυχάρπαστοι" και έτσι θα μειωθούν οι ενδιαφερόμενοι για αγορά οικοπέδων και άρα θα υπάρξει μείωση των τιμών.

Μόνο που αυτό δεν πρόκειται να γίνει. Όποιος δραστηριοποιείται στον χώρο της οικοδομής δεν πρόκειται να τον εγκαταλείψει έτσι απλά, επειδή ψηφίστηκε ένα ΜΗΚΙΕ. Θα ψάξει (και θα βρεί) τα "πτυχία" που θα είναι απαραίτητα για την στελέχωση της εταιρίας του κατά τα πρότυπα των δημοσίων έργων, και θα συνεχίσει να πορεύεται μετακυλίοντας το κόστος στον αγοραστή.

Το μόνο που θα αλλάξει με το ΜΗΚΙΕ θα είναι η αύξηση της γραφειοκρατίας και του κόστους.

 

Και η κατάσταση δεν πρόκειται να αλλάξει όσο υφίσταται στην χώρα η πατέντα του "όλα σε ένα": ιδιοκτήτη-developer-κατασκευαστή-(ενίοτε και μελετητή)-επιβλέποντα-μεσίτη.

[myri]

πως κατά τη γνώμη σου θα καταργηθεί η παντέντα;