Βαρύ «φορτίο» στα ακίνητα οι νέες αντικειμενικές τιμές

[TheoTDM900]

ΔΙΠΛΟ «χτύπημα» δέχθηκε χθες η κτηματαγορά μετά τη δεύτερη αύξηση των αντικειμενικών αξιών στα εκτός σχεδίου ακίνητα, που ισχύει από την προσεχή Τρίτη 8 Απριλίου, αλλά και την εκτίναξη του Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής Οικοδομών ενώ, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν» (φ. 26.3.2008, σελ.1), η τρίτη και τελευταία αύξηση 25% - 30% για τα εντός σχεδίου αναμένεται το φθινόπωρο.

 

Οι αυξήσεις στα εκτός σχεδίου ακίνητα που σε αρκετές περιπτώσεις (π.χ. στην περιοχή της Βάρης) φθάνουν ακόμη και το 238%, αλλά και το ΕΚΟ που αυξάνεται από 60% έως και 200%, θα έχουν αλυσιδωτές επιπτώσεις στην αγορά κατοικιών αφού, όπως ισχυρίζονται παράγοντες της αγοράς, ανεξάρτητα από το ύψος τους θα επιβαρύνουν την άμεση και έμμεση φορολογία, ενώ και όσοι προγραμματίζουν να αποκτήσουν ακίνητο θα υποχρεωθούν να πληρώσουν περισσότερα χρήματα σε δικηγόρους και συμβολαιογράφους.

 

Από την πλευρά της βέβαια η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, που έδωσε χθες στη δημοσιότητα τους σχετικούς πίνακες με τις νέες τιμές, υποστηρίζει ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων για τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και οικισμούς που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης είναι ήπια αφού ο μέσος όρος, ανώτερων - κατώτερων τιμών, σε όλη τη χώρα αυξάνεται κατά 23,5%.

 

Συγκεκριμένα, το οικονομικό επιτελείο υποστηρίζει ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών γίνεται στο πλαίσιο εξορθολογισμού του συστήματος, δεδομένου ότι είχε δημιουργηθεί σωρευτικά πολύ μεγάλη απόκλιση από τις αγοραίες τιμές των ακινήτων.

 

Θα πρέπει πάντως να αναφερθεί ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών στα εκτός σχεδίου ακίνητα θα επιβαρύνει και τα διάφορα τέλη που επιβάλλουν οι δήμοι, αφού συμπαρασύρει σε ανάλογες αυξήσεις:

 

* τα τέλη καθαριότητας - φωτισμού,

 

* το δημοτικό φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων,

 

* τα δημοτικά τέλη κατάληψης πεζοδρομίου - κοινόχρηστων χώρων

 

* τα δυνητικά δημοτικά τέλη

 

* τα τέλη αποχέτευσης (σύνδεση-χρήση).

 

Ταυτόχρονα λόγω των νέων αντικειμενικών αξιών αυξάνονται αναλογικά και οι επιβαρύνσεις από:

 

* το τέλος υπέρ του Ταμείου Νομικών κατά τη σύνταξη συμβολαίων (0,9%).

 

* το τέλος μεταγραφής υπέρ του Ταμείου Νομικών (1,025%)

 

* τα πρόσθετα τέλη μεταγραφής συμβολαίων (4,5-7,5ο/οο)

 

* οι εργοδοτικές εισφορές προς το ΙΚΑ-ΤΕΑΕΔΞΕ κ.λπ. κατά την ανοικοδόμηση (90% επί του τεκμαρτού ημερομισθίου)

 

* τα τέλη και εισφορές κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών.

 

* το ελάχιστο κόστος οικοδομής.

 

Η αύξηση εξάλλου των αντικειμενικών αξιών, για ακόμη ένα χρόνο, εκτός από τις ανωτέρω επιβαρύνσεις, ενδέχεται να δημιουργήσει και εντονότατες πληθωριστικές προσδοκίες και πιέσεις, χωρίς μάλιστα να αποκλείεται να υπάρξουν δυσμενείς επιπτώσεις στην παραγωγή και στην απασχόληση.

 

Η απόφαση

 

Με την υπ' αρίθμ. 1039741/1161/00ΤΥ/Δ'/ΠΟΛ.1068/3.4.2008 απόφαση του υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών κ. Αντ. Μπέζα, αναπροσαρμόζονται οι τιμές για τον αντικειμενικό προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας της με οποιαδήποτε αιτία μεταβιβαζομένης γης σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού που δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης.

 

Αναλυτικότερα, το πλήρες κείμενο της ανωτέρω αποφάσεως έχει ως εξής:

 

Έχοντας υπόψη κ.λπ., αποφασίζουμε:

 

1. Αναπροσαρμόζουμε τις τιμές εκκίνησης για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας γης με το αντικειμενικό σύστημα, σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού που δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, όπως στους συνημμένους πίνακες. Παρεμβάλλονται πίνακες τιμών.

 

2. Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην εφημερίδα της Κυβερνήσεως και θα αρχίσει να ισχύει από τις 8 Απριλίου 2008.

 

Μεγάλη άνοδος και του Κόστους Κατασκευής

 

Όσον αφορά στην αύξηση του Ελάχιστου Κόστους Οικοδομών, από 60% έως 200%, οι παράγοντες της κτηματαγοράς θεωρούν ότι θα έχει σημαντικές επιπτώσεις, αφού θα οδηγήσει στην αύξηση των αδειών δόμησης, των αμοιβών των μηχανικών, του ΦΠΑ των εργασιών, των ενσήμων του ΙΚΑ και κατ΄ επέκταση των τιμών πώλησης.

 

Για τους λόγους εξάλλου αυτούς υποστηρίζουν ότι η αγορά ακινήτων, σε συνδυασμό με τη δεύτερη αύξηση των αντικειμενικών αξιών στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αλλά και την επικείμενη στα εντός που θα κυμαίνεται κατά μέσο όρο από 25% έως 30%, θα «παγώσει».

 

Ειδικότερα, οι επιπτώσεις από την αύξηση του Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής θα είναι οι εξής:

 

* θα αυξηθεί το κόστος έκδοσης της οικοδομικής άδειας, αφού η αμοιβή του μηχανικού κ.λπ., υπολογίζονται από το ύψος στο οποίο διαμορφώνεται το ελάχιστο κόστος ανέγερσης.

 

* ο ιδιοκτήτης της κατοικίας που οικοδομεί με αυτεπιστασία θα ζητά περισσότερα τιμολόγια για τα υλικά και τις εργασίες

 

* τα επαγγέλματα που απασχολούνται στο «κύκλωμα» της οικοδομής θα υποχρεωθούν να δηλώνουν στην Eφορία υψηλότερα εισοδήματα από τη δραστηριότητά τους

 

* θα αυξηθούν τα έσοδα του δημοσίου από τον ΦΠA, αλλά και από τα υψηλότερα εισοδήματα που θα δηλώνουν στην Εφορία όσοι ασχολούνται με την οικοδομή

 

* θα περιοριστεί η εισφοροδιαφυγή, αφού θα αυξηθούν τα υποχρεωτικά ένσημα των εργατοτεχνιτών για κάθε φάση εργασιών.

 

Επισημαίνεται ότι με τη σχετική απόφαση (σελίδα 66) που προβλέπει την αύξηση του ΕΚΟ (ΠΟΛ.1067), την οποία υπέγραψαν ο υφυπουργός Οικονομίας και Οικονομικών κ. Αντ. Μπέζας και ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιάς, επέρχονται σύμφωνα με τους παράγοντες του υπουργείου Οικονομίας οι κατωτέρω τροποποιήσεις:

 

1. Αυξάνονται οι τιμές εκκίνησης κόστους κατασκευής των οικοδομών κατά τετραγωνικό μέτρο. Επισημαίνεται, ότι οι τιμές είχαν παραμείνει οι ίδιες τα τελευταία δεκατρία χρόνια, από το 1995.

 

2. Στον υπολογισμό του ΕΚΟ συμπεριλαμβάνεται ο ΦΠΑ και στην παροχή υπηρεσίας, όπως ισχύει για την αξία αγοράς υλικών, προκειμένου να αντιμετωπίζεται ισότιμα η έννοια των δαπανών.

 

3. Εξαιρούνται από τη διαδικασία του ΕΚΟ οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με την κατασκευή και πώληση οικοδομών για τα ακίνητα που υπάγονται στο ΦΠΑ. Για τις επιχειρήσεις αυτές προβλέπεται η τήρηση ειδικού βιβλίου κοστολογίου οικοδομών και η υποβολή στη ΔΟΥ ειδικών εντύπων απεικόνισης του συνολικού κόστους της οικοδομής προϋπολογιστικά και απολογιστικά.

 

4. Τα πρόστιμα που προβλέπονται από τις διατάξεις του άρθρου 35 του ν. 2238/1994 (πρόστιμο ίσο με το 50% της διαφοράς του ΦΠΑ που προκύπτει μεταξύ αρχικού και τελικού πίνακα των επιμέρους εργασιών και πρόστιμο 300 ευρώ λόγω ανακρίβειας στοιχείων εργολάβων κ.λπ.) συμβιβάζονται στο 1/3 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 9 του ν.2523/1997.

 

5. Αυξάνεται το ποσοστό αυτεπιστασίας από το 30% στο 40% όταν η οικοδομή ανεγείρεται σε οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκους και η επιφάνειά της δεν υπερβαίνει τα 150 τμ., ενώ το ποσοστό 30% ισχύει για οικοδομή άνω των 150 τμ.

 

Υπολογισμός αντικειμενικής για τα εκτός σχεδίου

 

Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας των εκτός σχεδίου οικοπέδων και αγροτεμαχίων λαμβάνονται υπόψη:

 

1. Η Βασική Αξία Γης, που υπολογίζεται για κάθε τετραγωνικό μέτρο αξίας γης μη αρδευόμενης με μονοετή καλλιέργεια, που δεν έχει πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό, δημοτικό ή Κοινοτικό δρόμο και απέχει από τη θάλασσα απόσταση μεγαλύτερη από 800 μέτρα.

 

Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι ανά Δήμο εφαρμόζεται μία Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ), ενιαία για όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές που βρίσκονται εντός των διοικητικών ορίων του. Έτσι, έχουν την ίδια φορολογική αντιμετώπιση ένα οικόπεδο που απέχει 200 μέτρα, από το σχέδιο πόλεως και έχει μεγάλες πιθανότητες να ενταχθεί άμεσα σε αυτό, με ένα οικόπεδο που είναι ένα ή και δύο χιλιόμετρα μακριά.

 

Εξαίρεση, από την «ισοπεδωτική» αυτή αντιμετώπιση, αποτελούν οι εκτός σχεδίου εκτάσεις γης κάθε δήμου ή δημοτικού διαμερίσματος, οι οποίες βρίσκονται σε παραλιακές ζώνες και σε απόσταση μέχρι 800 μέτρα από τη θάλασσα ή συνορεύουν με εθνικές ή επαρχιακές οδούς ή κοινοτικούς ή ιδιωτικούς δρόμους ισχύουν ξεχωριστές «τιμές αφετηρίας» - συνήθως υψηλότερες από την ενιαία Α.Β.Α. - που ονομάζονται Ειδικές Βασικές Αξίες (Ε.Β.Α.).

 

2. Η οικοπεδική αξία που υπολογίζεται για όσες εδαφικές εκτάσεις έχουν κτίσμα με επιφάνεια μεγαλύτερη από 15 τετραγωνικά μέτρα και βρίσκονται:

 

* μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και

 

* εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης, αλλά έχουν πρόσωπο σε εθνική ή επαρχιακή οδό ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα.

 

3. Η Αξία Δυνατότητα Περαιτέρω Αξιοποίησης (A.Δ.) που υπολογίζεται μόνο για όσες εδαφικές εκτάσεις βρίσκονται μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης και εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης, αλλά έχουν πρόσωπο σε εθνική ή επαρχιακή οδό ή είναι σε ζώνη πλάτους μέχρι και 800 μέτρα από τη θάλασσα, εκτός εάν στις πιο πάνω περιπτώσεις δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμηση εν όλω ή εν μέρει λόγω απαγόρευσης οποιασδήποτε δόμησης σε ολόκληρη την εδαφική έκταση ή σε τμήμα της, οπότε η Aξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης υπολογίζεται για επιφάνεια εδαφικής έκτασης ανάλογης με το ποσοστό της δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί. Αν δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί καμιά δόμηση, δεν θα υπολογιστεί Αξία Δυνατότητας περαιτέρω εκμετάλλευσης.

 

Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας, εκτός από το άθροισμα των ανωτέρω στοιχείων, λαμβάνονται υπόψη και ορισμένοι άλλοι συντελεστές:

 

* συντελεστής χρήσης

 

* συντελεστής ειδικών συνθηκών

 

* συντελεστής θέσης

 

* συντελεστής μεγέθους

 

* συντελεστής αυξομείωσης.

 

Όσον αφορά στα αγροτεμάχια στα οποία υπάρχει κτίσμα, μεγαλύτερο από 15 τ.μ., οι τιμές αυξομειώνονται ανάλογα με τη χρήση του κτίσματος, την παλαιότητα, αν έχει σύνδεση με τη ΔΕΗ [DEHr.AT] Σχετικά άρθρα και το δίκτυο ύδρευσης κ.λπ., όπως επίσης και το αν έχει υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα.

 

Πηγή : http://www.http://www.naftemporiki.gr/news/static/08/04/05/1497232.htm

[Yorgos]

Πολύ κατατοπιστικό Theo. Νομίζω ότι η Πολιτεία βλέπει την οικοδομή σαν μια αγελάδα, την οποία προσπαθεί να αρμέξει ολοένα και περισσότερο. Το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες αυξάνονται ίσως να μην είναι τόσο κακό, το ζήτημα είναι ότι δεν μειώνονται ταυτόχρονα οι συντελεστές με τους οποίους αυτές πολλαπλασιάζονται ώστε να προκύψουν οι αμοιβές των συμβολαιογράφων, οι φορολογικές επιβαρύνσεις κλπ.

Εκείνο που δεν κατάλαβα είναι γιατί "θα αυξηθεί το κόστος έκδοσης της οικοδομικής άδειας, αφού η αμοιβή του μηχανικού κ.λπ., υπολογίζονται από το ύψος στο οποίο διαμορφώνεται το ελάχιστο κόστος ανέγερσης". Νομίζω πως είναι λάθος. Η αμοιβή του μηχανικού υπολογίζεται με βάση τον συμβατικό προϋπολογισμό του έργου και όχι με βάση το ΕΚΚΟ. Για τον ίδιο λόγο δεν κατάλαβα τί σχέση έχουν τα ένσημα του ΙΚΑ, αφού η επιβάρυνση αυτή εξαρτάται από την Εθνική Συλλογική Σύμβαση Εργασίας και όχι από τον όποιου είδους προϋπολογισμό.

[Yorgos]

Προς ενημέρωση όλων παραθέτω τις νέες τιμές Κόστους Εκκίνησης, όπως τις δημοσίευσε το kathimerini.gr.

"Οι τιμές του ΚΕ (Κόστους Εκκίνησης) καθορίζονται ως εξής:

α. κτήρια με χρήση την κατοικία (εκτός μονοκατοικιών): 400 ευρώ/μ2

β. μονοκατοικίες: 460 ευρώ/μ2

γ. κτήρια γραφείων - καταστημάτων: 360 ευρώ/μ2

δ. σταθμοί αυτοκινήτων – βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτήρια: 280 ευρώ/μ2

ε. γεωργικά και κτηνοτροφικά κτήρια -αποθήκες: 200 ευρώ/μ2

στ. ξενοδοχεία – νοσηλευτήρια: 650 ευρώ/μ2

ζ. εκπαιδευτήρια: 350 ευρώ/μ2

η. μουσεία και γενικά μη κατονομαζόμενα κτήρια που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες: 500 ευρώ/μ2"

[Barracuda]

Να κανω μια αφελή ερωτηση, αυτα ισχύουν ανεξάρτητα απο απο το πότε εχει εκδοθεί η άδεια η ανεξάρτηταααπο το αν υπάρχει φακέλος στην πολεοδομία?

[SOFIA VAMVOUNI]

Ξερει κανεις αν προβλεπει η αποφαση σε περιπτωση αγοραπωλησιας κλπ

αν πληρωσεις τους φορους μεχρι και την Δευτερα με τις παλιες αντικειμενικες,να μπορεις να κανεις συμβολαιο με αυτες μεσα σε δυο π.χ. μηνες ? (οπως ειχε ισχυσει την προηγουμενη φορα που ειχαν παλι αυξηθει οι αντικειμενικες )?

[adadim]

Να κανω μια αφελή ερωτηση, αυτα ισχύουν ανεξάρτητα απο απο το πότε εχει εκδοθεί η άδεια η ανεξάρτηταααπο το αν υπάρχει φακέλος στην πολεοδομία?

 

Επαναλαμβάνω την ερώτηση : για όσους φακέλους έχουν κατατεθεί στην Πολεοδομία τι ισχύει ? Μπορεί κανείς να ανεβάσει την απόφαση ? Από πότε τίθεται σε ισχύ?Και τέλος για ποια ακίνητα ισχύει ? Για όλα ή μόνο για τα εκτός σχεδίου?

[ZaXoYs]

http://www.mnec.gr/export/sites/mnec/el/nomothesia/apofaseis_egk/apofaseis/Documents/pol1067_03_04_2008.pdf

[SIRADRAB]

Τελικά δόθηκε παράταση για τις νέες αντικειμενικές, πιστεύω να το μάθατε.

[Barracuda]

Τελικά δόθηκε παράταση για τις νέες αντικειμενικές, πιστεύω να το μάθατε.

εγω όχι, για δώσε μας πληροφρίες, υπαρχει περιθώριο να μπει φάκελος στην πολοεοδομία και να υπολογιστεί το ΕΚΚΟ με τις παλιες τιμές?

[Barracuda]

οπ, συγνώμη τα μπέρδεψα, νόμιζα, νόμιζα αφορά το κοστός εκκινησης