Οικόπεδο εν μέρει εκτός οικισμού

[Aspitieris]

ευχαριστω
 
γνωριζω οτι αν ειναι εντος εστω και 1τμ παιρνει την αρτιοτητα...........αυτο που ρωτησα ειναι εαν μπορουν να προστεθουν και τα ''200'' τμ για το εκτος τμημα που ειναι στη ζωνη (προυφισταμενο του 1977) και το ολο γηπεδο/οικοπεδο δινει ΣΔ 400 ή 400+200 τμ ........ ως ενιαιο υπαρχει συμβολαιο του 1966...... προφανως τωρα δεν μπορω να το αποτμησω διοτι θα δηνιουργηθει τωρα.......

Edited Δεκέμβριος 7 , 2017 by Pavlos33

[dimitris GM]

εγω "θεωρω" οτι  δεν μπορεις...

 

 η γραμμη του οικισμου δεν δημιουργει   "κατατμηση" ...

εχεις "ενα"   γηπεδο,  που ανηκει σε τομεις.

Edited Δεκέμβριος 7 , 2017 by dimitris GM

[Pavlos33]

Aspitieris

Σε καμία περίπτωση δεν προστίθενται τα τετραγωνικά από το εκτός οικισμού τμήμα. Αν υποθέσουμε ότι το εκτός οικισμού τμήμα πληροί την κατά παρέκκλιση αρτιότητα ως προ 77 τότε μπορείς να υλοποιήσεις σε αυτό 200 τμ και να κάνεις χρήση των 5 μ πλάγιων αποστάσεων.

Αν επιλέξεις να τοποθετήσεις την οικοδομή στο εντός οικισμού τμήμα θα έχεις δόμηση 400 τμ με μέγιστη κάλυψη 60% και λοιπούς όρους δόμησης σύμφωνα με τους  οριοθετημένους κάτω των 2000 κατοίκων οικισμούς.

[Aspitieris]

Η γνώμη μου είναι ότι για να είχε το εκτός οικισμού τμήμα συντελεστή δόμησης προς υλοποίηση θα έπρεπε να είναι τουλάχιστον 4.000 τ.μ. Το εντός οικισμού τμήμα δεν οικοδομείται. Αυτό που θα μπορούσε να γίνει, αν το εντός οικισμού τμήμα ήταν οικοδομήσιμο, είναι η προς ανέγερση οικοδομή να τοποθετούνταν στο εκτός οικισμού τμήμα (παρά το ότι δεν θα ήταν οικοδομήσιμο) τηρώντας όμως τις αποστάσεις της εκτός οικισμού δόμησης.

Δες και το παρακάτω έγγραφο της ΔΟΚΚ

 

Εγγρ-39518/5-7-89   

Δόμηση γηπέδων που τέμνονται από όρια οικισμού

(τοποθέτηση κτιρίου σε οικόπεδο που τμήμα του εμπίπτει εντός

και εκτός σχεδίου, συντελεστής δόμησης)

 

Σε απάντηση των εγγράφων σας, σας γνωρίζουμε τα εξής:

 

1) Η οικοδομή σε ένα οικόπεδο που τμήμα του εμπίπτει εντός των ορίων του οικισμού και τμήμα του εκτός αυτών δύναται να τοποθετηθεί σε οποιοδήποτε τμήμα του ανωτέρω οικοπέδου, αρκεί στο τμήμα αυτό να εφαρμόζονται οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις (αρτιότητα, αποστάσεις από όρια, κλπ).

 

2) Εάν το εναπομένον εκτός των ορίων του οικισμού τμήμα του οικοπέδου δεν είναι άρτιο κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης (σδ). Στην περίπτωση αυτή η οικοδομή που προκύπτει στο άρτιο εντός του οικισμού τμήμα του οικοπέδου δύναται να τοποθετηθεί στο εκτός οικισμού τμήμα του, αρκεί να τηρηθούν οι αποστάσεις αυτής από τα όρια του οικοπέδου σύμφωνα με τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης.

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ

Υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ

Διεύθυνση Οικοδομικού και Κτιριοδομικού Κανονισμού (ΔΟΚΚ)

Τμήμα: Β

Δηλαδη εφοσον ο οικισμος εχει ζωνη (οικισμος προ 1923) και το εναπομενων εκτος σχεδιου ειναι πανω απο 2,000 τμ και βεβαιωμενα το ολον προϋφισταται του 1977 τοτε εφοσον το εντος του οικισμου ειναι αρτιο κατα κανονα και κτιζει για κατοικια 400 τμ τοτε παιρνει και 200 τμ εχτρα απο το εκτος σχεδιου τμημα αρα συνολο 400+200=600 τμ ? 

Εγω προκρινω το συνολικο 400+200=600 τμ βασει του ΠΔ3-5-1985 ΦΕΚ 181Δ Αρθρο 7 παρ 1. Εχω δικιο ή εχει δικιο υπαλληλος της πολεοδομιας που λεει οτι το εκτος οικισμου τμημα δεν δινει Συντελεστη Δομησης ........... και αρα η συνολικη δομηση ειναι 400 τμ ;

Χρησιμοποιείστε σωστή ορθογραφία και τόνους, τόσο στους τίτλους των θεμάτων όσο και στο κείμενο των δημοσιεύσεων.

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής

Pavlos33

Edited Δεκέμβριος 7 , 2017 by Pavlos33

[Pavlos33]

Δεν παίρνει καθροιστικά.καμία δόμηση το ένα από το άλλο 

Αν το εντός οικισμού είναι άρτιο  και πάνω από 700 τμ έχει δόμηση 400 τμ. Αν το εκτός οικισμού είναι όπως λες άρτιο κατά παρέκκλιση δομεί 200 τμ. Ανάλογα που θα βάλεις την οικοδομή έχεις και την επιτρεπόμενη εκμετάλλευση. 

Αν το εκτός δεν είχε την αρτιότητα θα μπορούσε να μεταφέρεις την οικοδομή στο εκτός εφόσον τηρούνταν οι διατάξεις περί εκτός σχεδίου.

Δηλαδή αν για παράδειγμα είχες εντός 1000 τμ (δόμηση 400 τμ) και το εκτός οικισμού τμήμα ήταν 500 τμ  (για τις ανάγκες του  παραδείγματος υποθέτουμε διαστάσεις στο εκτός οικισμού τμήμα 20Χ25.) Επειδή τηρουμένων των αποστάσεων 15 μ (εκτός οικισμού τμήμα) δεν χωράει να τοποθετηθεί το κτίριο αναγκαστικά θα οικοδομηθεί στο εντός οικισμού τμήμα.

[Aspitieris]

Το εντός τμήμα είναι 1000 τμ με αρτιότητα 800 τμ και το εκτός 2700 τμ.
 
Για αυτά τα δεδομένα το '' δεν παίρνει αθροιστικά καμία δόμηση το ένα από το άλλο'' και ''Ανάλογα που θα βάλεις την οικοδομή έχεις και την επιτρεπόμενη εκμετάλλευση'' σημαίνει :
Α= στο σύνολο του οικοπέδου/γηπέδου η συνολική δόμηση είναι 400 τμ η οποία υπάρχει η ευχαίρια να αναπτυχθεί οπουδήποτε στο εντός, αρκεί να έχει τις προβλεπόμενες αποστάσεις από τα όρια.Με μέγιστη δόμηση στο εκτός 200 τμ και να έχει τις προβλεπόμενες αποστάσεις από τα όρια και τα υπόλοιπα, από τα 400 τμ, στο εντός τμήμα..........
ή Β=δύναται να δομηθούν στο εντός 400 μ ΚΑΙ στο εκτός 200 τμ οπότε η συνολική δόμηση είναι 600 τμ.η οποία θα πρέπει να αναπτυχθεί 400 τμ στο εντός και 200 τμ στο εκτός και θα πρέπει να έχουν τις προβλεπόμενες αποστάσεις από τα όρια

 

Μην κάνετε άσκοπη παράθεση ολόκληρου του αμέσως προηγούμενου μηνύματος, για λόγους οικονομίας του Φόρουμ.
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
Pavlos33

Edited Δεκέμβριος 7 , 2017 by Pavlos33

[Pavlos33]

Τα 400 τμ έχω τη γνώμη ότι δεν μπορούν να πάνε στο εκτός οικισμού τμήμα αφού παραβιάζουν τη μέγιστη δόμηση που θα μπορούσε να λάβει ως άρτιο.

Η δόμηση θα είναι ή 400 τμ (εντός οικισμού) ή 200 τμ (εκτός οικισμού). Όχι 600 τμ.

[Faethon11]

Δεν ξέρω συνάδελφοι αλλά από το συγκεκριμένο έγγραφο δεν προκύπτει που και πόση δόμηση μπορεί να κατασκευαστεί.

Δηλαδή λέει 

1. Μπορεί να οικοδομήσεις όπου θέλεις αρκεί το τμήμα που θέλεις να οικοδομήσεις να έχει την αρτιότητα και αφού τηρήσεις τις αποστάσεις από όρια κλπ.

2. Αν το εκτός σχεδίου δεν είναι άρτιο (ΚΚ+ΚΠ) δεν έχεις δόμηση από αυτό αλλά μπορείς να οικοδομήσεις σε αυτό αρκεί να τηρήσεις τις αποστάσεις από τα όρια της εκτός σχεδίου δόμησης.

 

Αυτό εμένα μου λέει πως γήπεδο 4000μ² (που δεν ανήκει σε καμμία παρέκκλιση) όπου τα 100μ² είναι εντός σχεδίου και τα υπόλοιπα 3900μ² εκτός σχεδίου δεν μπορεί να οικοδομηθεί. Διότι κανένα από τα τμήματα δεν είναι άρτια από μόνα τους.

Ενώ αν έχεις γήπεδο 5000μ² (που δεν ανήκει σε καμμία παρέκκλιση) όπου τα 1000μ² είναι εντός σχεδίου (έχεις αρτιότητα) και τα υπόλοιπα 4000μ² εκτός σχεδίου (έχεις αρτιότητα) μπορεί να οικοδομηθεί είτε στο εντός είτε στο εκτός. 

Και αν έχεις γήπεδο 5000μ² (που δεν ανήκει σε καμμία παρέκκλιση) όπου τα 1500μ² είναι εντός σχεδίου (έχεις αρτιότητα) και τα υπόλοιπα 3500μ² εκτός σχεδίου (δεν έχεις αρτιότητα) μπορεί να οικοδομηθεί και στο εκτός αφού σεβαστείς τις αποστάσεις από τα όρια της εκτός σχεδίου δόμησης. 

 

Το πόσα δόμηση δεν το πραγματεύεται το παραπάνω έγγραφο...

 

Έχω λάθος?

[Pavlos33]

Ας έχουμε τη βάση από το άρθρο 7 ΦΕΚ 181/Δ/85, ως συμπληρώθηκε με τον ν 4315/14

 

1. "Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή". 

"Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. 

Όταν το τμήμα που εμπίπτει εκτός του ορίου οικισμού δεν έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης και η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει, σύμφωνα με τα παραπάνω"

 

Φαέθων

Το γήπεδο με 100 τμ εντός και 3900 εκτός οικοδομείται. Καταρχάς, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά, μπορεί να έχεις τμήμα άρτιο κατά παρέκκλιση στο εντός οικισμού τμήμα λόγω προΰπαρξης αυτού προ του 1985 (άρτια με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν κατά την ισχύ του ΠΔ του 85).

Ακόμη όμως και αν υπολείπονταν το τμήμα αυτό σε αρτιότητα (έστω ότι η απόφαση περί οριοθέτησης ενός οικισμού όριζε ελάχιστη αρτιότητα 300 τμ και δεν επέτρεπε να θεωρείται άρτιο με όποιες διατάσεις και εμβαδόν είχε), θεωρείται άρτιο. Οπότε, σε κάθε περίπτωση αρκεί να έχεις ένα τμήμα (όσο και να είναι αυτό εντός οικισμού). 

Αν το εκτός οικισμού τμήμα δεν πληροί αρτιότητα απλά αυτό λειτουργεί ως "αυλή" (το λέω πολύ απλά) και μπορείς να βάλεις την οικοδομή (εφόσον χωράει και δεν παραβιάζει πλάγιες, ύψος κλπ που αντιστοιχούν σε ένα άρτιο γήπεδο) στο εκτός τμήμα και να μην την βάλεις στο εντός.

 

Υ.Γ Προτείνω  να μη γράφουμε πολλές υποθέσεις γιατί θα μπερδέψουμε κόσμο έτσι. Καλύτερα ένα ερώτημα κάθε φορά.

[pirsogiannis]

(από μεταφορά. Pavlos33)

Καλησπέρα. Οικόπεδο εμβαδού περίπου 300 τ.μ. έχει και οικία κατασκευασμένη περί το 1880. Το οικόπεδο βάσει του ΦΕΚ που καθορίζει τους όρους δόμησης και τα όρια του οικισμού (ΦΕΚ του 1987) έχει τμήμα εντός και τμήμα εκτός οικισμού. Ακριβέστερα, το όριο του οικισμού τέμνει το οικόπεδο και την οικία περίπου στην μέση...Βάσει των δασικών χαρτών της περιοχής που κυρώθηκαν με ΦΕΚ το 2018, βλέπω στην εφαρμογή της ΚΤΗΜΑΝΕΤ απ'όπου και επισυνάπτω απόσπασμα, ότι όλο το οικόπεδο είναι εντός της μαύρης polyline που απ'ότι καταλαβαίνω οριοθετεί τον οικισμό (?) δηλαδή  το οικόπεδο δεν είναι δασικό. Τί απ'όλα ισχύει? Ισχύουν τα όρια του οικισμού που έχουν τον παραλογισμό να "κόβουν" σπίτι του 19ου αιώνα και οικόπεδο στην μέση ή οι δασικοί χάρτες? Η μαύρη polyline που βλέπω στον δασικό χάρτη είναι όριο οικισμού ή κάτι άλλο? Ευχαριστώ.

Edited Ιανουάριος 19 , 2019 by Pavlos33