Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

[ksteve]

Η άδεια έχει εκδοθεί το 2013. Η οικοδομή είναι νόμιμη. Το υπόγειο θα  δοθεί ως γκαράζ (η χρήση της άδειας). Ποσοστό επί ακαλύπτου πράγματι εννοώ ποσοστό συν/σιας των οριζοντίων. Το ερώτημα είναι αν μπορεί να γίνει αυτή η σύσταση και να μεταβιβαστεί η υποχρεωτική θέση στάθμευσης σε έναν και η οικία στον άλλον. Η θέση στάθμευσης (με συμβολαιογραφική πράξη) μπορεί να μεταβιβαστεί ως οριζόντια ιδιοκτησία σε άλλον?

[dimitris GM]

η ΘΣΑ στο υπογειο

μπορει να αποτελεσει ΟΙ

και να πουληθει "εκτος"  οικιας

 

 

 Οταν πρόκειται γιά θέση στάθμευσης στό υπόγειο του ακινήτου, η μεταβίβαση κυριότητας πρός οποιονδήποτε είναι πάντοτε  ΑΠΟΛΥΤΑ ΕΓΚΥΡΗ (Ολομ. Α.Π. 23/2000, Ε.Δ.Πολ. 2000, 292).

Edited Οκτώβριος 14 , 2016 by dimitris GM

[Ιάμβλιχος]

Θέλω να κάνω πίνακα ποσοστών για σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Τα δεδομένα είναι τα εξής.

Σε διώροφο κτίριο υπάρχουν:

 

1) Ισόγειο

Α. 100τ.μ. κατοικίας (εκ των οποίων 80τμ βάσει αδείας και 20τμ με ν.4178, κτίριο και αυθαίρετα αποπερατωμένα πριν το 1975, αλλά κατηγορία 2 λόγω αλλαγής χρήσης σε κατοικία μεταξύ '75 και '83).

Β. Ένα Εξωτερικό wc 3τμ  ρυθμισμένο με 4178- κατηγ. 2

Γ. 1 αποθήκη 5τ.μ. σε τμήμα κάτω από την εξωτερική σκάλα και αυτό ρυθμισμένο με 4178 - κατ.1 

Δ. Κοινόχρηστος χώρος 10τ.μ. που οδηγεί στον πίσω ακάλυπτο και μέσω ανοικτού του κλιμακοστασίου (κάτω από τμήμα του οποίου υπάρχει η τακτοποιημένη αποθήκη) γίνεται η πρόσβαση στον όροφο. 

 

2) Όροφος

Α. 120τ.μ. κατοικίας (εκ των οποίων 100τμ βάσει αδείας και 20τμ με ν.4178, όλα αποπερατωμένα πριν το 1975 και κατ.1). 

 

 

 

-----------------------

Σημ.:Αναφέρω τις κατηγορίες για να διευκρινίσω ότι εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης( υποθέτω είναι περίπτωση που σίγουρα μπορούν και τα αυθαίρετα να συμμετέχουν στη σύσταση, αφού δεν είναι μόνο για 30 χρόνια η διατήρησή τους).

----------------------

 

Σκέφτομαι ως εξής: Ή να προσθέσω στα τμ της ισογείου κατοικίας το εξωτερικό wc ή να το βάλω ως βοηθητική χρήση δηλαδή

Ισόγειο       Κ.Χ.100τ.μ.  -   Β.Χ. 3+5=8τ.μ.     ή      Κ.Χ. 103τμ  -   Β.Χ. 5    -        κοινόχρηστα        10τμ

                  

                 

(Μήπως πρέπει να βάλω και την αποθήκη στους κοινόχρηστους χώρους αφού θα αφεθεί σε κοινή χρήση?)

 

Όροφος      Κ.Χ. 120τμ    -    Β.Χ. 0    -    κοινόχρηστα  0   (η εξωτερική σκάλα που εξυπηρετεί αποκλειστικά την πρόσβαση στην κατοικία του 1ου πρέπει να δηλωθεί στους κοινόχρηστους χώρους? και αν ναι στου ορόφου? επίσης στο τελείωμα της σκάλας υπάρχει φαρδύ πλατύσκαλο στην ουσία εξώστης είναι).

Edited Νοέμβριος 22 , 2016 by Ιάμβλιχος

[dimitris GM]

Θέλω να κάνω πίνακα ποσοστών για σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Τα δεδομένα είναι τα εξής.

Υπάρχουν:

 

1) Ισόγειο

Α. 100τ.μ. κατοικίας (εκ των οποίων 80τμ βάσει αδείας και 20τμ με ν.4178, κτίριο και αυθαίρετα αποπερατωμένα πριν το 1975, αλλά κατηγορία 2 λόγω αλλαγής χρήσης σε κατοικία μεταξύ '75 και '83).

Β. Ένα Εξωτερικό wc 3τμ  ρυθμισμένο με 4178- κατηγ. 2

Γ. 1 αποθήκη 5τ.μ. σε τμήμα κάτω από την εξωτερική σκάλα και αυτό ρυθμισμένο με 4178 - κατ.1 

 

2) Όροφος

Α. 120τ.μ. κατοικίας (εκ των οποίων 100τμ βάσει αδείας και 20τμ με ν.4178, όλα αποπερατωμένα πριν το 1975 και κατ.1). 

 

-----------------------

Σημ.:Αναφέρω τις κατηγορίες για να διευκρινίσω ότι εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης( υποθέτω είναι περίπτωση που σίγουρα μπορούν και τα αυθαίρετα να συμμετέχουν στη σύσταση, αφού δεν είναι μόνο για 30 χρόνια η διατήρησή τους).

----------------------

 

 

υποθετω οτι εχεις αξαντλησει τον σδ...

 

440 χιλ. το ισογειο με παρακολουθηματα το WC και τμημα κατω απο την σκαλα

460 χιλ. ο οροφος

 

και 100 χιλ. εξ αδιαιρετου τον "αερα"

 

[μπορει να υπολογισεις τις αντικειμενικες αξιες σε συμβ/φο και να αντιλογισεις ολα αυτα...

Θεωρω οτι τα χιλιοστα που προανεφερα ετσι πρεπει να βγαινουν, χωρις μεγαλη αποκλιση]

Edited Νοέμβριος 22 , 2016 by dimitris GM

[Ιάμβλιχος]

υποθετω οτι εχεις αξαντλησει τον σδ...

 

Η απορία μου είναι περισσότερο στον τρόπο που πρέπει να γινει ο πίνακας όπως σκέφτομαι στο ΙΙ)

Σαν ποσοστό 50-50 μου είπαν οι ιδιοκτήτες, δεν πρόκειται να κτιστεί κάτι, μετά από 50 χρόνια και αν κατεδαφιστεί, θα έχουμε πεθάνει. Ζωή μας! Εννοείται έχει εξαντληθεί με τα σημερινά δεδομένα. Στις άδειες δεν έγραφε την επιτρεπόμενη προ '70 άδειες. Είναι σε οικισμό. Έχω τροποποιήσει το μηνυμά μου με τα δεδομένα και την προσέγγισή μου, δεν είχε ολοκληρωθεί.  Τα ξαναπαραθέτω παρακάτω. Ευχαριστώ.

 

Θέλω να κάνω πίνακα ποσοστών για σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Τα δεδομένα είναι τα εξής.

Ι) Σε διώροφο κτίριο υπάρχουν:

 

1) Ισόγειο

Α. 100τ.μ. κατοικίας (εκ των οποίων 80τμ βάσει αδείας και 20τμ με ν.4178, κτίριο και αυθαίρετα αποπερατωμένα πριν το 1975, αλλά κατηγορία 2 λόγω αλλαγής χρήσης σε κατοικία μεταξύ '75 και '83).

Β. Ένα Εξωτερικό wc 3τμ  ρυθμισμένο με 4178- κατηγ. 2

Γ. 1 αποθήκη 5τ.μ. σε τμήμα κάτω από την εξωτερική σκάλα και αυτό ρυθμισμένο με 4178 - κατ.1 

Δ. Κοινόχρηστος χώρος 10τ.μ. που οδηγεί στον πίσω ακάλυπτο και μέσω ανοικτού του κλιμακοστασίου (κάτω από τμήμα του οποίου υπάρχει η τακτοποιημένη αποθήκη) γίνεται η πρόσβαση στον όροφο. 

 

2) Όροφος

Α. 120τ.μ. κατοικίας (εκ των οποίων 100τμ βάσει αδείας και 20τμ με ν.4178, όλα αποπερατωμένα πριν το 1975 και κατ.1). 

 

 

-----------------------

Σημ.:Αναφέρω τις κατηγορίες για να διευκρινίσω ότι εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης( υποθέτω είναι περίπτωση που σίγουρα μπορούν και τα αυθαίρετα να συμμετέχουν στη σύσταση, αφού δεν είναι μόνο για 30 χρόνια η διατήρησή τους).

----------------------

 

ΙΙ)  Σκέφτομαι ως εξής: Ή να προσθέσω στα τμ της ισογείου κατοικίας το εξωτερικό wc ή να το βάλω ως βοηθητική χρήση δηλαδή

Ισόγειο       Κ.Χ.100τ.μ.  -   Β.Χ. 3+5=8τ.μ.     ή      Κ.Χ. 103τμ  -   Β.Χ. 5    -        κοινόχρηστα        10τμ

                  

(Μήπως πρέπει να βάλω και την αποθήκη στους κοινόχρηστους χώρους αφού θα αφεθεί σε κοινή χρήση?)

 

Όροφος      Κ.Χ. 120τμ    -    Β.Χ. 0    -    κοινόχρηστα  0   (η εξωτερική σκάλα που εξυπηρετεί αποκλειστικά την πρόσβαση στην κατοικία του 1ου πρέπει να δηλωθεί στους κοινόχρηστους χώρους? και αν ναι στου ορόφου? επίσης στο τελείωμα της σκάλας υπάρχει φαρδύ πλατύσκαλο στην ουσία εξώστης είναι).

 

 

Θα γίνει σύσταση και μετά μεταβίβαση του 50% της ισόγειας κατοικίας και του wc από τον έναν αδερφό στον άλλο. Η αποθήκη κάτω από τη σκάλα θα αφεθεί κοινόχρηστη.

Edited Νοέμβριος 23 , 2016 by Ιάμβλιχος

[Ιάμβλιχος]

Εξωτερικό wc (άλλο κτίσμα) κατ' επέκταση του κυρίως κτιρίου πρέπει προσμετρηθεί στους χώρους κύριας χρήσης στον πίνακα? Δεν υπάρχει άλλο wc που να εξυπηρετεί την ιδιοκτησία.

[Roukat]

Καλησπέρα! Δύο ερωτήσεις κι από μένα:

1) σε μία ενιαία μεζονέτα που αποτελείται από ισόγειο και Α' όροφο και από υπόγειο με αποθήκη , γκαράζ και λεβητοστάσιο, μπορεί να γίνει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών? Δηλαδή μπορεί να γίνουν 3 οριζόντιες ιδιοκτησίες, μία το ισόγειο, μία ο Α' όροφος και μία το υπόγειο, ΧΩΡΙΣ να γίνει κάποια επέμβαση στο κτίσμα (δηλαδή χωρίς να χωριστούν πραγματικά και με έκδοση άδειας δόμησης)? Το έχω δει σε συμβόλαιο πελάτη μου αλλά θα ήθελα μία επιβεβαίωση....

---> η συμβολαιογράφος μου είπε ότι πράγματι γίνεται χωρίς κανένα πρόβλημα αλλά ότι το αποφεύγει διότι δεν είναι και τόσο σωστό... 

σε αυτήν την περίπτωση, που θα χρειαστεί ΠΕΑ στην πώληση του ακινήτου, θα κάνω ΠΕΑ για ολόκληρη την κατοικία προφανώς, όχι για κάθε οριζόντια σωστά?

 

2) σε άλλη περίπτωση τώρα, θέλω να κάνω σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, όπου στη μία κάθετη περιλαμβάνεται κτίσμα με οικοδομική άδεια και η άλλη είναι κενή. Πέραν του εξαρτημένου τοπογραφικού, της βεβαίωσης νομιμότητας και του πίνακα χιλιοστών που πρέπει να κάνω τι άλλο απαιτείται? Πχ πρέπει να καταθέσω σχέδια κατόψεων κλπ ή αρκούν της αδείας?

---> η συμβολαιογράφος μου είπε ότι ΑΥΤΆ ΑΡΚΟΎΝ

Ευχαριστώ πολύ!

Edited Νοέμβριος 29 , 2016 by Roukat

[tetris]

Καλησπέρα! Δύο ερωτήσεις κι από μένα:

1) σε μία ενιαία μεζονέτα που αποτελείται από ισόγειο και Α' όροφο και από υπόγειο με αποθήκη , γκαράζ και λεβητοστάσιο, μπορεί να γίνει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών? Δηλαδή μπορεί να γίνουν 3 οριζόντιες ιδιοκτησίες, μία το ισόγειο, μία ο Α' όροφος και μία το υπόγειο, ΧΩΡΙΣ να γίνει κάποια επέμβαση στο κτίσμα (δηλαδή χωρίς να χωριστούν πραγματικά και με έκδοση άδειας δόμησης)? Το έχω δει σε συμβόλαιο πελάτη μου αλλά θα ήθελα μία επιβεβαίωση....

---> η συμβολαιογράφος μου είπε ότι πράγματι γίνεται χωρίς κανένα πρόβλημα αλλά ότι το αποφεύγει διότι δεν είναι και τόσο σωστό... (δηλ. όπως λέμε ολίγον έγκυος?). ΔΕΝ είναι σωστό, άρα ΔΕΝ το κάνεις. Η σύσταση αναφέρεται σε λειτουργικά ανεξάρτητα διαμερίσματα-κατοικίες. Ο συμβ/φος το γνωρίζει, αλλά λόγω αναδουλειάς κάνει τα πάντα... 

σε αυτήν την περίπτωση, που θα χρειαστεί ΠΕΑ στην πώληση του ακινήτου, θα κάνω ΠΕΑ για ολόκληρη την κατοικία προφανώς, όχι για κάθε οριζόντια σωστά? Είπαμε ΔΕΝ κάνεις σύσταση, άσε να "την πατήσει" άλλος. Και ναι, ΠΕΑ εκδίδεται για όλο το κτίριο (μονοκατοικία)

 

2) σε άλλη περίπτωση τώρα, θέλω να κάνω σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών, όπου στη μία κάθετη περιλαμβάνεται κτίσμα με οικοδομική άδεια και η άλλη είναι κενή. Πέραν του εξαρτημένου τοπογραφικού, της βεβαίωσης νομιμότητας και του πίνακα χιλιοστών που πρέπει να κάνω τι άλλο απαιτείται? Πχ πρέπει να καταθέσω σχέδια κατόψεων κλπ ή αρκούν της αδείας?

---> η συμβολαιογράφος μου είπε ότι ΑΥΤΆ ΑΡΚΟΎΝ

Ευχαριστώ πολύ!

Σε περιπτώσεις καθέτων ΔΕΝ βάζουμε κατόψεις υπαρχόντων (εκτός κι αν έχει γίνει τακτοποίηση). Μόνο περιγράμματα (υπάρχοντος και μελλοντικού κτίσματος) στο τοπογραφικό

[Roukat]

tetris ευχαριστώ για την απάντηση!

συμφωνώ με όσα λες

όμως έχω μπροστά μου συμβόλαιο του 2000 που αφορά μεταβίβαση μίας μονοκατοικίας ως 3 αυτοτελών οριζόντιων ΕΝΙΑΊΩΝ (υπόγειο, ισόγειο κ Α όροφος),  σε συγκρότημα μονοκατοικιών. Το συμβόλαιο περιγράφει ακριβώς την κατάσταση, δεν λέει κάπου "ψέματα" παρά μόνο στο αυτοτελείς και ανεξάρτητες  :

«.....τις παρακάτω αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζ. ιδιοκτησίες ήτοι α)την Ι1 οριζόντια ιδιοκτησία του ισογείου η οποία αποτελείται από ένα δωμάτιο το οποίο επικοινωνεί με κλίμακα με την οριζ. ιδιοκτησία Α1 του Πρώτου ορόφου με την οποία αποτελεί ενιαίο σύνολο.....»

Τέλος πάντων εγώ έχω απαντήσει ήδη στον πελάτη μου ότι δε γίνεται, απλά τώρα θυμήθηκα κ βρήκα αυτό το συμβόλαιο.

Επιπλέον ΑΠΟΡΩ πως γίνεται να μην υπάρχει πρόβλημα συμβολαιογραφικά? Θέλω να πω, μήπως γνωρίζεις κάποιο νόμο που  το λέει ρητά? Αν και το ΑΥΤΟΤΕΛΕΙΣ & ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΕΣ τα λέει όλα.....ή μήπως οι συμβολαιογράφοι το ρίχνουν στο μηχανικό, λέγοντας ότι αυτοί γράφουν στο συμβόλαιο ότι πει ο μηχανικός στον πίνακα χιλιοστών, οπότε αποποιούνται τις ευθύνες? 

Anyway , εν κατακλείδι ΔΕΝ γίνεται.

[dimitrispsi]

Σύσταση οριζοντίων ανά επίπεδα μονοκατοικίας γινόταν κατά το παρελθόν συνέχεια. Πχ άλλη οριζόντια το ισόγειο, άλλη ο όροφος, άλλη το υπόγειο, άλλη το λεβητοστάσιο, άλλη το γκαράζ.

Ειδικά σε περιοχές που έπεσε απότομα "ανάπτυξη" όπως το Λιβάδι Παρνασσού, μπορεί να δεις ένα συγκρότημα 4-5 κατοικιών και στα συμβόλαια να αποτελείται από 20 και πλέον οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Φυσικά και είναι λάθος, καθώς δεν υπάρχει ανεξαρτησία αλλά πλήρης λειτουργική ενοποίηση, αλλά όταν έβρεχε χρήμα οι συμβολαιογράφοι υπέγραφαν τα πάντα!