Η επίλυση των διαφορών στο Κτηματολόγιο με τον «Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή» και τον «Διαπιστευμένο Μηχανικό»

Το Κτηματολόγιο οδεύει προς ολοκλήρωση και στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας έχει περατωθεί η συλλογή των δηλώσεων ιδιοκτησίας και ακολουθεί η διαδικασία της ανάρτησης και στη συνέχεια η εγγραφή των αρχικών δικαιωμάτων. Το έργο του Κτηματολογίου είναι σύνθετο και απαιτεί αρχικά τη συνδρομή νομικού και τοπογράφου μελετητή, για να επιτυγχάνεται η σωστή καταγραφή της νομικής πληροφορίας του ακινήτου, καθώς και η ορθή τοποθέτηση των ορίων και του εμβαδού της.

Το μεγάλο θέμα, όμως, που θα προκύψει το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα είναι πώς θα επιλύονται τα προβλήματα μετά την ολοκλήρωση του κτηματολογίου και εφόσον ορισμένοι ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι έχει γίνει λανθασμένη εγγραφή των δικαιωμάτων τους και η ιδιοκτησία τους δεν έχει αποτυπωθεί ορθά.

Προκειμένου να διευκολύνει το κράτος τους πολίτες και να μην ταλαιπωρούνται στις αγοροπωλησίες, δίνεται η δυνατότητα να επιλύονται οι διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών, με τη συνδρομή ιδιωτών διαμεσολαβητών - δικηγόρων. Στη διαδικασία της διαμεσολάβησης θα συνδράμουν και διαπιστευμένοι μηχανικοί, οι οποίοι θα διορθώνουν το κτηματολογικό διάγραμμα, με τρόπο αξιόπιστο σύμφωνα με τα πρότυπα και τις διαδικασίες που ορίζονται από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

• Τι είναι η διαμεσολάβηση;

Η διαμεσολάβηση είναι μια μέθοδος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών, στην οποία τα μέρη, με τη βοήθεια και συνδρομή του διαμεσολαβητή, δηλαδή, ενός τρίτου, ανεξάρτητου και ουδέτερου ως προς τα μέρη προσώπου, επιχειρούν να καταλήξουν μέσω της διαπραγμάτευσης μεταξύ τους, σε μία βιώσιμη και αμοιβαία ικανοποιητική διευθέτηση της διαφοράς τους.

• Τι γίνεται αν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών;

 Σε αυτήν την περίπτωση είναι μονόδρομος η προσφυγή στη Δικαιοσύνη και σε 2ο βαθμό η υπόθεση παραπέμπεται στον Κτηματολογικό Εφέτη.

• Πότε ξεκινούν οι κτηματολογικές διαμεσολαβήσεις;

Η έναρξη της υποχρέωσης προσφυγής σε αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ορίζεται η 1η Απριλίου 2022 και ήδη έχουν ξεκινήσει από πιστοποιημένους φορείς τα σεμινάρια εκπαίδευσης των κτηματολογικών διαμεσολαβητών.

• Ποιος θα είναι κτηματολογικός διαμεσολαβητής;

Οι διαμεσολαβητές θα εγγράφονται στο Ειδικό Μητρώο Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών, ανά Περιφέρεια Πρωτοδικείου από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης, εφόσον παρακολουθήσουν πρόγραμμα εκπαίδευσης διάρκειας 20 ωρών, που θα περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστο την κατάρτιση των συμμετεχόντων σε θέματα που αφορούν ιδίως το εμπράγματο δίκαιο, τους ν. 2308/1995 και ν. 2664/1998, την εκπαίδευση σε τεχνικά ζητήματα που αφορούν την καταχώριση εγγραπτέων πράξεων στο Κτηματολόγιο και ιδίως στη διαδικασία και τις προϋποθέσεις διόρθωσης ανακριβούς πρώτης δήλωσης, και τη χρήση των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο.

• Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται υποχρεωτικά η διαμεσολάβηση;

Σύμφωνα με τις νέες νομοθετικές διατάξεις του Ν. 4821/2021 ορίζεται ότι:

(α) πριν από τη συζήτηση της αγωγής και επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης, ο ενάγων οφείλει να καλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία (ΥΑΣ) διαμεσολάβησης,

(β) η ΥΑΣ διεξάγεται ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.

(γ) η διαδικασία της διαμεσολάβησης είναι υποχρεωτική για όλα τα δικόγραφα των αγωγών που κατατίθενται από την έναρξη ισχύος της, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς, δηλαδή αφορά και αγωγές ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με αξία αντικειμένου κάτω των € 30.000. Δεν απαιτείται στις αγωγές με αναγκαίο διάδικο το Δημόσιο, ΟΤΑ ή άλλο ΝΠΔΔ

(δ) Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, το πρακτικό του διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή.

(ε) Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα.

(στ) Η επίλυση της διαφοράς απαγορεύεται να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου και υπόκειται σε διάρρηξη κατά τους όρους του Αστικού Κώδικα.

(ζ) Ως προς τα ζητήματα σχετικά με τη διαδικασία της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης το περιεχόμενο και την ισχύ του πρακτικού διαμεσολάβησης εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 4640/2019 αντίστοιχα.

• Τι ακριβώς θα κάνει ο διαπιστευμένος μηχανικός;

Ο διαπιστευμένος μηχανικός θα αναλαμβάνει τις διορθώσεις που αφορούν την λανθασμένη καταγραφή του ακινήτου και θα συμβάλλει στην επίσπευση των διαδικασιών διόρθωσης και ενημέρωσης των κτηματολογικών διαγραμμάτων, με τρόπο αξιόπιστο σύμφωνα με τα πρότυπα και τις διαδικασίες που ορίζονται από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Ο διαπιστευμένος μηχανικός θα ελέγχεται από τον Φορέα του Κτηματολογίου, για τη διασφάλιση της ορθής εκτέλεσης των καθηκόντων του.

• Ποιοι μηχανικοί θα μπορούν να διαπιστευτούν για τις εργασίες του κτηματολογίου;

Η ιδιότητα του διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο αποκτάται με τη χορήγηση άδειας από τον υπεύθυνο φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο», ο οποίος θα τηρεί ένα Ειδικό Μητρώο Διαπιστευμένων Μηχανικών. Την ιδιότητα του διαπιστευμένου μηχανικού δεν μπορούν να την αποκτήσουν μόνιμοι υπάλληλοι ή υπάλληλοι με σχέση εργασίας ιδιωτικού δικαίου σε φορείς του δημόσιου τομέα.

• Ποια είναι τα προσόντα του διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο;

Για τη λήψη άδειας διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο και την εγγραφή στο μητρώο, ο υποψήφιος πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον τα ακόλουθα προσόντα:

α) να διαθέτει πτυχίο ή δίπλωμα κλάδου μηχανικού Π.Ε. ή T.E. ή ισότιμο τίτλο αντίστοιχης ειδικότητας σχολών της αλλοδαπής, με αναγνωρισμένα επαγγελματικά προσόντα στην Ελλάδα και να είναι εγγεγραμμένος σε μητρώο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (Τ.Ε.Ε.), με επαγγελματικό δικαίωμα εκπόνησης τοπογραφικών μελετών/εργασιών,

β) να διαθέτει τουλάχιστον τετραετή επαγγελματική εμπειρία σε τοπογραφικές εργασίες,

γ) να έχει παρακολουθήσει εξειδικευμένα σεμινάρια που διενεργούνται με πιστοποίηση του Φορέα για τις διαδικασίες και τον έλεγχο γεωμετρικών μεταβολών στη χωρική κτηματολογική βάση και να διαθέτει βεβαίωση επιτυχούς παρακολούθησης, και

δ) να έχει διεκπεραιώσει ευδόκιμα εργασίες ηλεκτρονικής υποβολής ψηφιακών τοπογραφικών διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών στον υποδοχέα του Φορέα, σχετικά με τη διενέργεια χωρικών μεταβολών και να έχουν τύχει αποδοχής και επεξεργασίας από τον Φορέα.

• Ποιες εργασίες μπορεί να εκτελεί ο διαπιστευμένος μηχανικός;

Ο διαπιστευμένος μηχανικός αναλαμβάνει και εκτελεί τις ακόλουθες εργασίες:

α) τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και της τεχνικής εισήγησης για την ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω εγγραπτέας προς καταχώριση πράξης ή τη διόρθωσή τους,

β) τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων και δικαστικών αποφάσεων,

γ) τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για τη γεωμετρική διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων στα κτηματολογικά διαγράμματα, και

δ) τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για την καταχώριση στην κτηματολογική βάση διοικητικών πράξεων, όπως απαλλοτριώσεων, πράξεων εφαρμογής και αναδασμών.

• Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών;

Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.

• Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη διόρθωση Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών;

Α) Αίτηση Διόρθωσης

Β) Αντίγραφο του συμβολαίου

Γ) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο

Δ) Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή.

• Πού οφείλονται τα προβλήματα στα εμβαδά και στις διαστάσεις των ακινήτων του Κτηματολογίου;
• Δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια (π.χ. ένα γεωτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί σαν δύο γεωτεμάχια αν πρόκειται για καλλιέργειες).
• Τα παλιά εμβαδά μετρήθηκαν με κορδέλα και έχουν σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματικότητα.
• Οι παλιοί τίτλοι ανέφεραν π.χ. αγροτεμάχιο έκτασης δύο στρεμμάτων, πλέον ή λιγότερο ή όση έκταση και αν είναι, χωρίς διαστάσεις παρά μόνο μνημονεύοντας παλιούς ιδιοκτήτες και φυσικά όρια.
• Στο Κτηματολόγιο δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες το εμβαδό του συμβολαίου και τελικά αναγράφεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο το εμβαδό του ψηφιακού υποβάθρου του κτηματολογίου. Από την επιλογή αυτή προκύπτει πρόβλημα με επιμέρους επιπτώσεις.