Οδηγός για την μετάβαση από τα Υποθηκοφυλάκεια στα Κτηματολογικά Γραφεία

Ολοκληρώνεται πλέον η κτηματογράφηση στο μεγαλύτερο ποσοστό των Δήμων της χώρας και μέχρι τέλους του 2024 θα πρέπει όλοι οι ιδιοκτήτες να έχουν δηλώσει τα ακίνητα τους στο κτηματολόγιο για να μην καταγραφούν ως αγνώστου ιδιοκτήτη και διεκδικηθούν από το δημόσιο μελλοντικά. Μετά το πέρας της κτηματογράφησης «κλειδώνει» η βάση των κτηματολογικών δεδομένων για τα ακίνητα της περιοχής που αφορά η μελέτη και γίνονται ο αρχικές εγγραφές και ξεκινά η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου.

Όμως οι πολίτες έχοντας το συμβόλαιο ιδιοκτησίας, δεν καταλαβαίνουν τη νέα κατάσταση μετάβασης από το Υποθηκοφυλάκειο στο Κτηματολογικό Γραφείο και αναρωτιούνται ποια είναι η διαφορά μεταξύ Υποθηκοφυλακείου και Κτηματολογίου και γιατί γίνεται αυτή η αλλαγή που τους ταλαιπωρεί στις συναλλαγές τους. Πράγματι, αυτή η μετάβαση δεν είναι εύκολη από τη μια μέρα στην άλλη και θέλει χρόνο για να λειτουργήσει αποτελεσματικά. Όμως η ψηφιοποίηση όλων των εγγράφων και η σωστή καταγραφή των ιδιοκτησιών με τη χρήση της τεχνολογίας θα κάνει τη ζωή μας πιο εύκολη στο άμεσο μέλλον, διότι θα μπορούμε να λαμβάνουμε αξιόπιστες και περισσότερες πληροφορίες σε λιγότερο χρόνο για την ιδιοκτησία μας.

Γιατί υπερέχει το Κτηματολόγιο έναντι του Υποθηκοφυλακείου;

Το κτηματολόγιο υπερέχει στα ακόλουθα:

α) Στο γεγονός πως σε σχέση με το υποθηκοφυλακείο είναι βασισμένο στο κτηματοκεντρικό σύστημα δημοσιότητας και όχι στο προσωποκεντρικό. Πρακτικά αυτό σημαίνει πως όποιος θέλει να λάβει γνώση για την ύπαρξη ή την ανυπαρξία ορισμένων δικαιωμάτων θα αναζητήσει το ακίνητο με τον Κωδικό Αριθμό Ειδικού Κτηματολογίου, γνωστό και ως ΚΑΕΚ και εκεί θα βρει ποια είναι τα πρόσωπα που έχουν δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο. Με το κτηματολόγιο λοιπόν μπορούμε πιο εύκολα να αναζητήσουμε τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου ή να διαπιστώσουμε αν αυτό έχει βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, αγωγές, κατασχέσεις κ.τ.λ).

β) Το κτηματολόγιο λειτουργεί ως τεκμήριο ακρίβειας και εγγύησης των νομικών πληροφοριών. Συγκεκριμένα, σε αντίθεση με το βιβλίο μεταγραφών το οποίο σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα επιβάλλει τη δημοσιότητα των εμπραγμάτων δικαιοπραξιών για το ενεργό αυτών στο κτηματολόγιο κατοχυρώνεται επιπρόσθετα και η ουσιαστική δημοσιότητα της εμπράγματης κτήσης.

γ) Κάθε πράξη που κατοχυρώνεται στο κτηματολόγιο έχει υποστεί ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας, τόσο για τη διασφάλιση της απόλυτης ακρίβειας της πληροφορίας όσο και για τη παροχή της μεγαλύτερης δυνατής προστασίας των συναλλασσομένων.

δ) Με το κτηματολόγιο γίνεται πλέον πραγματικότητα η εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου (όπως είναι η θέση του, τα όρια του, το μέγεθος του, η μορφή του), με την εγγύηση που παρέχει για το αληθές των πληροφοριών το δημόσιο.

ε) Με το κτηματολόγιο παρέχεται μια ολοκληρωμένη, σφαιρική εικόνα μιας ακίνητης περιουσίας διαθέσιμη σε κάθε ενδιαφερόμενο. Πληροφορίες όπως το τοπογραφικό διάγραμμα ή τα σύνορα του ακινήτου δεν υπήρχαν στα υποθηκοφυλακεία όπου το ακίνητο απεικονιζόταν λεκτικά στο συμβόλαιο.

στ) Επιπλέον, στο κτηματολόγιο καταγράφονται δικαιώματα που σήμερα δεν είναι καταχωρισμένα σε καμία βάση δεδομένων, όπως είναι η συνήθης στην ελληνική περιφέρεια άτυπη πρακτική της χρησικτησίας.

Τι γίνεται όταν αλλάζει ένα ακίνητο που καταγράφηκε στο κτηματολόγιο;

Εάν με την συμβολαιογραφική πράξη επέρχεται και χωρική μεταβολή (π.χ. λόγω κατάτμησης, συνένωσης, σύστασης πραγματικής δουλείας διόδου, αποτύπωσης χώρων αποκλειστικής χρήσης λόγω σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας), τότε, εκτός από την ενημέρωση των κτηματολογικών βιβλίων, θα απαιτηθεί η ενημέρωση και των κτηματολογικών διαγραμμάτων, με μέριμνα των ενδιαφερομένων.

Συγκεκριμένα, οι τελευταίοι, μετά την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου θα πρέπει να αιτηθούν και να παραλάβουν κτηματογραφικό διάγραμμα, ώστε ο ιδιώτης μηχανικός να προβεί σε σύνταξη διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών για την σκοπούμενη γεωμετρική μεταβολή σύμφωνα με το τοπογραφικό διάγραμμα που έχει επισυναφθεί στην πράξη.

Στην περίπτωση αυτή αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος θα συνυποβληθεί με το διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών. Μόνο υπό την προϋπόθεση αυτή θα ολοκληρωθεί η καταχώριση της πράξης στα κτηματολογικά βιβλία και διαγράμματα.

Τι είναι η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των κτηματολογικών εγγραφών;

Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή που έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου). Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον.

α) Εάν πρόκειται για διόρθωση που αφορά επίλυση ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, τότε αυτή θα πρέπει να επιλυθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου.

β) Εν πρόκειται για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, απαιτείται η προηγούμενη αίτηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την έκδοση και χορήγηση κτηματογραφικού διαγράμματος, όπου θα εμφανίζονται και τα όμορα γεωτεμάχια και θα δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους. Εφόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν για την επιδιωκόμενη διόρθωση, τότε η σχετική αίτηση μπορεί να υποβληθεί υπογεγραμμένη από κοινού, συνοδευόμενη και από τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται.

γ) Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρημένου εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της πρώτης εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται η υποβολή αίτησης ενώπιον του Δικαστή.

Τι γίνεται σε περίπτωση που ένα ακίνητο που για οποιαδήποτε λόγω δεν δηλώθηκε κατά την κτηματογράφηση;

Εάν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, που δε συναινεί σε αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Εάν πρόκειται για ακίνητο με ένδειξη «Αγνώστου Ιδιοκτήτη», δηλαδή για ακίνητο που για οποιοδήποτε λόγο δε δηλώθηκε στη διάρκεια της κτηματογράφησης, τότε απαιτείται η άσκηση αγωγής (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) ενώπιον του αρμοδίου κατά τόπο Δικαστηρίου.

Πώς γίνονται οι διορθώσεις στο κτηματολόγιο;

Οι διόρθωση των πρώτων εγγραφών γίνονται μετά την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου και διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

1. Με δικαστικές ενέργειες, όπου απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση και

2. Με εξωδικαστική διαδικασία, όπου μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και η διόρθωση θα γίνει με απόφαση του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου ή με αίτηση του Οργανισμού Κτηματολογίου κατά περίπτωση.

Τι είναι η Κτηματολογική Διαμεσολάβηση;

Από 1η Απριλίου 2022 είναι πλέον υποχρεωτική η τήρηση της αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης (ΥΑΣ) και στις κτηματολογικές διαφορές.

Ο ενάγων οφείλει να καλέσει τον εναγόμενο σε ΥΑΣ είτε με το δικόγραφο της αγωγής, είτε με ξεχωριστό δικόγραφο επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης.

Η ΥΑΣ διεξάγεται από «κτηματολογικό διαμεσολαβητή», ο οποίος διαθέτει ειδικές γνώσεις επί του αντικειμένου, που έχει αποκτήσει από ειδικά σεμινάρια επιμόρφωσης.

Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, ο διαμεσολαβητής συντάσσει το πρακτικό επιτυχούς διαμεσολάβησης, ενώ το πρακτικό αυτό καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή.

Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;

1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ).

2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες).

3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης,που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.

4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.

Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;

Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]