Σε δύο φάσεις και μέσω της Τράπεζας Γης η οριστική τακτοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων – κατηγορίας 5

Επανέρχεται με νέα νομοθετική ρύθμιση το φθινόπωρο η δυνατότητα τακτοποίησης των κτισμάτων με μεγάλες αυθαιρεσίες. Η επαναφορά της υπαγωγής της κατηγορίας 5 θεωρείται άμεσης προτεραιότητας για την κυβέρνηση, διότι εδώ και τρία χρόνια έχουν παγώσει μεταβιβάσεις χιλιάδων ακινήτων, ενώ δεν μπορούν να ενταχθούν και στον αναπτυξιακό νόμο προς χρηματοδότηση εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες λόγω των αυθαιρεσιών τους.

Υπενθυμίζεται ότι, η προθεσμία για την τακτοποίηση των «μεγάλων» αυθαιρέτων ( κατηγορία 5) έληξε στις 30/09/2020 και δόθηκε η δυνατότητα να συνεχιστεί η διαδικασία δηλώσεων για αυτήν την κατηγορία ΜΟΝΟ κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως: ακίνητα που αποκτήθηκαν από πλειστηριασμό, από κληρονομιά , που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing, που βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης κ.α..

Ποια είναι η νέα νομοθετική ρύθμιση ;

Οι προϋποθέσεις που θα ισχύουν για την επαναφορά της τακτοποίησης των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 είναι:

1. Η δυνατότητα νομιμοποίησης θα ισχύει για αυθαίρετα που χτίστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011.
2. Κάθε αίτηση υπαγωγής θα ελέγχεται από ελεγκτή δόμησης(ιδιώτη μηχανικό και όχι την Πολεοδομία) για να διαπιστωθεί ότι το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις για να ενταχθεί στον νόμο.
3. Μετά τον επιτυχή πρώτο έλεγχο η δήλωση θα περνά στο επόμενο στάδιο της οριστικής υπαγωγής με την καταβολή των αναγκαίων προστίμων.
4. Ο έλεγχος δεν θα γίνεται δειγματοληπτικά, αλλά στο 100% των περιπτώσεων.
5. Το πρόστιμο θα είναι κατά αναλογία των προηγούμενων ρυθμίσεων και θα προσαυξάνεται ανάλογα με τον χρόνο υπαγωγής.
6. Το πρόστιμο θα μπορεί να εξοφληθεί σε πολλές μηνιαίες δόσεις, ενώ θα δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης, όπως ισχύει και στα υπόλοιπα αυθαίρετα. Δηλαδή 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούντος προστίμου.
7. Με την καταβολή του προστίμου, ο ιδιοκτήτης του κτίσματος θα εξασφαλίζει τη διατήρησή του για 30 έτη.
8. Τα αυθαίρετα μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση με την εξαγορά ίσου με την υπέρβαση συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων,«Τράπεζα Γης», η οποία έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν έχει λειτουργήσει ακόμη.
9. Τα έσοδα, σε ποσοστό -περί το 60% όσων συγκεντρωθούν να αποδίδονται σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο και από εκεί στους δήμους αποκλειστικά για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για την εφαρμογή παλαιών σχεδίων πόλεως (προ του 1983).
10. Οι ελεγκτές δόμησης που θα αναλάβουν το συγκεκριμένο καθήκον θα πρέπει να πληρούν κάποιες προϋποθέσεις προϋπηρεσίας και ειδικής εκπαίδευσης κατά τα πρότυπα των ενεργειακών επιθεωρητών.

Τι είναι το συμπληρωματικό πρόστιμο που θα πληρώσουν μετά την τακτοποίηση τους «εξαγορά» τα μεγάλα αυθαίρετα;

Είναι ένα περιβαλλοντικό τέλος το οποίο καταβάλλεται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (Τράπεζα Γης) , με την αγορά Συντελεστή Δόμησης για την εκπλήρωση και την ταχεία πρόοδο της διαδικασίας περιβαλλοντικής αποκατάστασης, καθώς και για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού.

Τι είναι η Τράπεζα Γης ;

Η Ψηφιακή Τράπεζας Γης διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

• Ποιοι εισφέρουν συντελεστή δόμησης στην ψηφιακή τράπεζα;
• Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα.
• Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.
• Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (βλέπε απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι.
• Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιέςυποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής.
• Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.

Ποια είναι η διαδικασία που θα ακολουθείται για την εξαγορά;

Η διαδικασία είναι η εξής:

Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει. Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία.

Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.

Πως θα αγοράζεται ο Συντελεστής Δόμησης από τους ιδιοκτήτες «μεγάλων» αυθαιρέτων;

Για να καταλάβουμε τη διαδικασία δίνουμε το παρακάτω παράδειγμα . Έχουμε ένα αυθαίρετο χωρίς άδεια που τακτοποιήθηκε και βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης στο Βόλο, 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ. Η αγορά συντελεστή δόμησης υπολογίζεται σε 120.000 ευρώ. Από αυτά το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (6.000 ευρώ) για δράσεις αποκατάστασης του περιβάλλοντος. Ακολουθεί ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο (ΖΥΣ) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Ύστερα από όλα αυτά, εκδίδεται η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αντίστοιχα από αυτά τα χρήματα, αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης για παράδειγμα, διατηρητέου για τα 100 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης που είχε εισφέρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης.

Ποια θεωρούνται «μεγάλα» αυθαίρετα;

Α) Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα

Β) Αυθαίρετες κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.

Οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αγορά Συντελεστή Δόμησης όταν δημοσιευθεί η σχετική Υπουργική Απόφαση.