Σε εφαρμογή από 1 Απριλίου 2022 η Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Κτιρίου

Σε πλήρη εφαρμογή τίθεται από την 1η Aπριλίου του 2022 η Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Κτιρίου, η οποία θα αποτελέσει ουσιαστικά το Μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Με αυτήν την ψηφιακή καταγραφή των ακινήτων, το κράτος δημιουργεί ένα μόνιμο σύστημα παρακολούθησης των κατασκευών, αλλά και των μεταβολών σε υφιστάμενα κτίρια καθ’ όλη τη διάρκεια ζωής τους, με σκοπό να τεθεί ένα τέλος στις νέες αυθαιρεσίες και να θωρακισθεί η ιδιοκτησία των πολιτών. Επιπλέον, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα διασυνδεθεί με άλλες πληροφοριακές υποδομές που βρίσκονται σε φάση ψηφιακής δημιουργίας όπως είναι: το Κτηματολόγιο, η ηλεκτρονική έκδοση Οικοδομικών Αδειών (e-adeies) και ο ψηφιακός χάρτης. 

Σε ποιες πράξεις θα ζητείται υποχρεωτικά η Ταυτότητα Κτιρίου;

• Στα συμβόλαια αγοραπωλησίας, γονικής παροχής, δωρεάς κ.λπ.
• Οικοδομικές Άδειες εργασιών ανακαίνισης, προσθήκης, αλλαγής χρήσης κ.λπ.
• Επιδοτούμενα προγράμματα (Εξοικονομώ, ΕΣΠΑ κ.λπ.)
• Άδειες λειτουργίας επιχειρήσεων
• Δανειακές συμβάσεις με τράπεζες
• Συνδέσεις με δίκτυα κοινής ωφέλειας κ.λπ.

Θα υπάρξει διασταύρωση των στοιχείων;

Ναι. Ολα τα στοιχεία του φακέλου θα μπαίνουν σε μία ηλεκτρονική βάση δεδομένων, που θα συνδέεται με τα αρχεία του ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, της ΔΕΗ, του Δήμου και της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών (Ε9) και στη συνέχεια με το Περιουσιολόγιο. Σε περίπτωση που, από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των ανωτέρω βάσεων δεδομένων, προκύπτει ότι δεν τηρήθηκαν οι σωστές διαδικασίες, θα ενημερώνεται άμεσα η αρμόδια ΥΔΟΜ για τον έλεγχο και την καταγραφή τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών. Πέραν της διαπίστωσης αυθαιρέτων κατασκευών για την έλλειψη συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου επιβάλλεται πρόστιμο από το ΥΠΕΝ.

Πότε αρχίζει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα των Αυθαιρέτων;

Οσον αφορά στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, που το προηγούμενο διάστημα μπήκαν στη ρύθμιση τακτοποίησης με οποιοδήποτε νόμο, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η διαδικασία θεωρείται ολοκληρωμένη, μόνο όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του. Δηλαδή, η μη έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας. Για αυτό οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα πρέπει άμεσα να απευθυνθούν σε αρμόδιο μηχανικό για την σύνταξη της ταυτότητας του κτιρίου τους.

Οσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τα τακτοποίησαν, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε περιορισμούς και απαγορεύσεις για την αξιοποίηση της περιουσίας τους.

Σημειώνεται ότι, όσοι τακτοποίησαν τα αυθαίρετά τους μελλοντικά με τη διασταύρωση των στοιχείων θα ελέγχουν για οποιεσδήποτε μελλοντικές παραβάσεις, αφού πλέον είναι υποχρεωτική η ηλεκτρονική ταυτότητα σε κάθε μεταβίβαση.

Τι γίνεται με τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα και τα ακίνητα με μεγάλες αυθαιρεσίες, που δεν πρόλαβαν να «τακτοποιηθούν»;

Κατ’ αρχάς θα πρέπει να θυμίσουμε ότι οι διαδικασίες νομιμοποίησής των κτιρίων με μεγάλες αυθαιρεσίες της Κατηγορίας 5 σταμάτησαν τον Οκτώβριο του 2020. Ωστόσο, λίγους μήνες αργότερα, με νέες νομοθετικές ρυθμίσεις κτίρια της «Κατηγορίας 5» μετακινήθηκαν στην «Κατηγορία 4» προκειμένου να μπορούν να δηλωθούν και να αξιοποιηθούν ενώ προωθήθηκαν και άλλες ρυθμίσεις για τακτοποίηση κτιρίων της Κατηγορίας 5, τα οποία διαχειρίζονται οι τράπεζες μετά από πλειστηριασμούς, εκμισθώνονται με σύμβαση leasing, μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ, κληρονομούνται ή βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν το 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης.

Για τα υπόλοιπα μεγάλα αυθαίρετα, που περιλαμβάνονταν κτίρια δίχως οικοδομική άδεια, ή εκείνα που έχουν υπερβάσεις άνω του 40% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους και δεν πρόλαβαν να τακτοποιηθούν, το Υπουργείο Περιβάλλοντος ετοιμάζει νέα νομοθετική ρύθμιση.

Η λύση στην οποία φαίνεται να καταλήγει το Υπουργείο συνίσταται σε τέσσερις βασικούς άξονες:

• Ολα τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 θα δηλωθούν κανονικά στην πλατφόρμα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου αποκλειστικά ηλεκτρονικά.
• Τα πρόστιμα στην περίπτωση αυτής της κατηγορίας θα είναι προσαυξημένα, ενώ τα χρήματα από τα πρόστιμα τακτοποίησης αποκλειστικά των συγκεκριμένων αυθαιρέτων, τα οποία είναι άλλωστε και τα μεγαλύτερα σε επίπεδο εσόδων, θα κατευθύνονται σε έναν ξεχωριστό κωδικό του Πράσινου Ταμείου, με στόχο να χρησιμοποιηθούν για την αποζημίωση δεσμευμένων οικοπέδων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Με τον τρόπο αυτό ουσιαστικά τα χρήματα θα επιστρέφουν στις τοπικές κοινωνίες τηρώντας το περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
• Θα υπάρχει αυστηρός έλεγχος όλων των δηλώσεων στο σύνολο τους.
• Η τακτοποίησή τους θα συνοδεύεται από πόρισμα ελεγκτή δόμησης.

Πώς αποκτά ηλεκτρονική ταυτότητα ένα κτίριο με πρόσφατα αυθαίρετα;

Σε κάθε περίπτωση διατηρείται η κόκκινη γραμμή – την οποία έχει αποδεχθεί και το Συμβούλιο της Επικρατείας – που βάζει φρένο στην τακτοποίηση όσων παράνομων κτισμάτων έχουν κτιστεί μετά την 27η Ιουλίου του 2011.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;

Κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε ιδιώτη μηχανικό ο οποίος θα τον υποστηρίξει στην συγκέντρωση όλων των σχετικών εγγράφων που βρίσκονται σε διάφορες υπηρεσίες όπως: πολεοδομία, υποθηκοφυλακείο, κτηματολόγιο κλπ. Με τη συγκέντρωση όλων των σχετικών εγγράφων δημιουργείται οι φάκελος του ακινήτου, ο οποίος θα τηρείται και θα ενημερώνεται από τον αρμόδιο μηχανικό σε περίπτωση αλλαγών και θα φυλάσσεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Ποια είναι η εργασία του μηχανικού;

Ο μηχανικός αφού κάνει την αποτύπωση του κτιρίου ελέγχει το ακίνητο σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας (εφόσον υπάρχουν).

Ο έλεγχος αφορά στα εξής:

• τη νομιμότητα του χώρου
• την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου
• την στατική του επάρκεια
• τον ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό

Ποια έγγραφα και στοιχεία περιλαμβάνει ο φάκελος της Ταυτότητας Κτιρίου;

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,

β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,

γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,

δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,

ε) οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,

στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων α’, β’ και ε’,

ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται,

η) ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται,

θ) το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Γιατί να κάνω ταυτότητα κτιρίου, ενώ το έχω χτίσει με νόμιμη οικοδομική άδεια;

Σκοπός της ηλεκτρονικής ταυτότητας εκτός της καταγραφής του ακινήτου είναι και ο έλεγχος του τρόπου κατασκευής του κτιρίου καθώς και η παρακολούθησή του μετά την ολοκλήρωσή του σε όλη τη διάρκεια του χρόνου ζωής του, με σκοπό τον έλεγχο της ασφάλειάς του, τη συντήρηση του, καθώς και την αποτροπή εκτέλεσης πολεοδομικών αυθαιρεσιών στην πορεία. Επίσης με την ταυτότητα του κτιρίου μπορεί να ενημερωθεί ο κάθε ενδιαφερόμενος (αγοραστής ή ενοικιαστής ή επιχειρηματίας κλπ) σε τι κατάσταση βρίσκεται το κτίριο και να αποφύγει μελλοντικά προβλήματα με την Πολεοδομία και την Εφορία.

Κάθε φορά που θα μεταβιβάζεται το ίδιο ακίνητο θα χρειάζεται Ταυτότητα Κτιρίου;

Η σύνταξη Ταυτότητας Κτιρίου είναι απαραίτητη από την 1η Ιανουαρίου 2021 για τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, γεγονός που σημαίνει ότι για κάθε δικαιοπραξία, η οποία θα αλλάζει το καθεστώς ιδιοκτησίας ενός ακινήτου θα πρέπει να έχει προηγηθεί καθώς η προσάρτηση της σχετικής δήλωσης στο συμβόλαιο μεταβίβασης κυριότητας είναι απαραίτητη.

Στις επόμενες μεταβιβάσεις ο μηχανικός που θα ορίζει εκάστοτε ο ιδιοκτήτης, θα εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας, από το οποίο θα βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες αλλαγές στην ιδιοκτησία αυτή, ή ότι έχει ενημερωθεί η Ταυτότητα Κτιρίου αν έχει μεσολαβήσει έκδοση οικοδομικής αδείας ή εργασιών μικρής κλίμακας για την εκτέλεση εργασιών στην ιδιοκτησία αυτή. Στις νέες οικοδομές η Ταυτότητα Κτιρίου θα εκδίδεται μαζί με την οικοδομική τους άδεια.

Τι ισχύει για τα διαμερίσματα και γενικά για μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Ειδικά για τη διηρημένη ιδιοκτησία η Ηλεκτρονική Ταυτότητα περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

• το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της,
• τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
• το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
• το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
• δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
• τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση πλην των κοινοχρήστων χώρων,
• το δελτίο δομικής τρωτότητας,
• τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφ’ όσον απαιτούνται,
• το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας της Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού, [email protected]