Εγκύκλιος Συμβολαιογραφικού Συλλόγου: Νέα διαδικασία χορήγησης Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας και Βεβαίωσης Οφειλής για μεταβίβαση ακινήτου

θέμα: «Νέα διαδικασία χορήγησης Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας και Βεβαίωσης Οφειλής για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού»

Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι,

1) Σύμφωνα με το άρθρ. 56 Ν. 4940/2022 (Α’ 112), στο άρθρ. 25 του ν. 4611/2019 (Α’ 73), περί αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, προστέθηκε παρ. 3, και το άρθρ. 25 διαμορφώθηκε ως εξής:

«Άρθρο 25: Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος

1. Ειδικά για τη μεταβίβαση ακινήτου εξ επαχθούς αιτίας ή για τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, ισχύουν οι ακόλουθοι όροι:

α) Αν υπάρχει ρυθμισμένη οφειλή και τηρούνται οι όροι της ρύθμισης, χορηγείται αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας, εφόσον η οφειλή είναι διασφαλισμένη, σύμφωνα με τους όρους που ορίζει η απόφαση της παρ. 1 του άρθρου 29. Η οφειλή θεωρείται διασφαλισμένη ιδίως όταν παρέχεται εμπράγματη ασφάλεια σε άλλο ακίνητο κυριότητας του οφειλέτη ή όταν προσκομίζεται εγγυητική επιστολή πιστωτικού ιδρύματος ισόποσης αξίας. Αν η οφειλή δεν είναι διασφαλισμένη, χορηγείται βεβαίωση οφειλής, που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας, υπό τον όρο της παρακράτησης από το τίμημα ποσού μέχρι του ύψους της οφειλής.

β) Αν υφίσταται οφειλή που δεν είναι ρυθμισμένη, χορηγείται βεβαίωση οφειλής, που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας προς τον σκοπό της μεταβίβασης, με τον επιπρόσθετο όρο παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα και απόδοσής του στον οικείο φορέα από τον συμβολαιογράφο.

γ) Στις περιπτώσεις που το τίμημα από τη μεταβίβαση ακινήτου δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας αυτού και δεν επαρκεί για την ολοσχερή εξόφληση του αναγραφόμενου ποσού στις Βεβαιώσεις Οφειλής προς τη ΔΟΥ και τους φορείς κοινωνικής ασφάλισης, από αυτό ικανοποιούνται συμμέτρως οι απαιτήσεις της Φορολογικής Διοίκησης με τις απαιτήσεις του e-ΕΦΚΑ, μετά την ολοσχερή εξόφληση των φόρων κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής και ΕΝ.Φ.Ι.Α. και τη χορήγηση των πιστοποιητικών του άρθρου 105 του Κώδικα διατάξεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’ 266) και του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (Α’ 170).

2. Για τη μεταβίβαση ακινήτου λόγω χαριστικής αιτίας, εφόσον υφίσταται οφειλή, ρυθμισμένη ή μη, χορηγείται αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας προς τον σκοπό της μεταβίβασης ή της παραχώρησης, εφόσον υπάρχει ισόποση διασφάλισή της.
3. Για τους σκοπούς εφαρμογής του παρόντος, για την έκδοση του αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας και της βεβαίωσης οφειλής που επέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας, λαμβάνονται υπόψη μόνον οι βεβαιωμένες, κατά τον χρόνο υποβολής του αιτήματος, οφειλές.».

2) Η υπ’ αριθμ. 27 Εγκύκλιος του e-ΕΦΚΑ σχετικά με την χορήγηση Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας και Βεβαίωσης Οφειλής για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού

α) Σε συνέχεια της ανωτέρω τροποποίησης του άρθρ. 25 Ν. 4611/2019, εκδόθηκε  η συνημμένη στην παρούσα από 15.07.2022 υπ’ αριθμ. 27 Εγκύκλιος του e-ΕΦΚΑ σχετικά με την χορήγηση Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας και Βεβαίωσης Οφειλής για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού.

β) Σύμφωνα με τη συγκεκριμένη Εγκύκλιο 27/2022 εφεξής, κατά την διενέργεια του ελέγχου για την εξέταση αίτησης χορήγησης Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ) ή Βεβαίωσης Οφειλής (ΒΟ) για τις συναλλαγές που προβλέπονται στο άρθρ. 25 του Ν. 4611/2019, δηλαδή μόνο για την μεταβίβαση ακινήτου ή την σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, θα λαμβάνονται υπ’ όψιν μόνο οι βεβαιωμένες στο Κ.Ε.Α.Ο. ληξιπρόθεσμες ασφαλιστικές οφειλές.

γ) Αντίθετα, δεν θα κωλύουν την έκδοση ΑΑΕ και ΒΟ –για τις εν λόγω συναλλαγές– εκκρεμείς έλεγχοι κατά το χρόνο εξέτασης της αίτησης, εφόσον δεν έχουν εκδοθεί οι σχετικές καταλογιστικές πράξεις επιβολής εισφορών ούτε έχουν, επακόλουθα, διαβιβαστεί στο Κ.Ε.Α.Ο. προκειμένου να βεβαιωθούν ως ληξιπρόθεσμες οφειλές.

δ) Η εξαίρεση των μη βεβαιωμένων οφειλών από τον έλεγχο κατά την χορήγηση του ΑΑΕ και της ΒΟ ισχύει μόνο για τις συναλλαγές του άρθρ. 25 του Ν. 4611/2019, δηλ. για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος και δεν αφορά στις λοιπές συναλλαγές που προβλέπονται στην οικεία Υπουργική Απόφαση, όπως π.χ. είναι η εξόφληση τίτλων πληρωμής και η είσπραξη εκκαθαρισμένων απαιτήσεων από το Δημόσιο, η σύναψη ή ανανέωση δανειακών συμβάσεων και πιστώσεων, η συμμετοχή σε διαγωνισμούς προμηθειών του Δημοσίου κ.λπ., ούτε και στις περιπτώσεις μεταβίβασης αυτοκινήτων Δημόσιας Χρήσης (Δ.Χ.) που προβλέπονται από το άρθρ. 26 του Ν. 4611/2019, όπως ισχύει.

3) Πρόσβαση στη νέα ηλεκτρονική υπηρεσία λήψης ΒΟ

α) Στην νέα ηλεκτρονική υπηρεσία λήψης ΒΟ έχουν πρόσβαση και οι πιστοποιημένοι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι διενεργούν τις εν λόγω συμβολαιογραφικές πράξεις και ζητούν τις ΒΟ ως δικαιολογητικό από τα υποκείμενα πρόσωπα.

β) Οι ήδη πιστοποιημένοι συμβολαιογράφοι στην υφιστάμενη μέχρι σήμερα ηλεκτρονική υπηρεσία λήψης ΑΑΕ μπορούν να συνδεθούν και στη νέα υπηρεσία για την λήψη ΒΟ με τους ίδιους κωδικούς πρόσβασης που δημιούργησαν κατά την διαδικασία πιστοποίησής τους και χρησιμοποιούν έκτοτε.

γ) Οι μη πιστοποιημένοι συμβολαιογράφοι θα πρέπει να ολοκληρώσουν πρώτα τη διαδικασία πιστοποίησής τους μέσω της ηλεκτρονικής υπηρεσίας «Πιστοποίηση Φορέων για την λήψη Αποδεικτικών Ενημερότητας» επιλέγοντας «Εγγραφή Χρήστη» ακολουθώντας τις σχετικές οδηγίες της οθόνης.

4) Τύπος και περιεχόμενο της ηλεκτρονικής ΒΟ

α) Η ηλεκτρονικά εκδοθείσα ΒΟ, όπως και το ΑΑΕ, αποτελούν, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρ. 3 της υπ’ αριθμ. 15435/913/ 20/16-04-2020 (ΦΕΚ Β’ 1559) Απόφασης του Υπουργού Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων δημόσια έγγραφα και γίνονται υποχρεωτικά αποδεκτά ως:

(1) ηλεκτρονικά έγγραφα διακινούμενα με χρήση Τεχνολογιών Πληροφορικής και Επικοινωνιών (Τ.Π.Ε.), χωρίς να απαιτείται ηλεκτρονική υπογραφή ή άλλη ηλεκτρονική σφραγίδα καθώς και

(2) ως έντυπα έγγραφα, εφόσον εκτυπωθούν από τη διαδικτυακή εφαρμογή της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης, χωρίς περαιτέρω διατυπώσεις ή διαδικασία επικύρωσης.

β) Η ηλεκτρονική ΒΟ φέρει μηχανογραφική αποτύπωση της υπογραφής του Διοικητή του e-ΕΦΚΑ, καθώς και ειδικό κωδικό αριθμό ταυτοποίησης, μέσω του οποίου μπορούν οι αποδέκτες της να επιβεβαιώσουν την εγκυρότητά της μέσω της ηλεκτρονικής υπηρεσίας του e-ΕΦΚΑ «Επιβεβαίωση Εγκυρότητας Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας» ακολουθώντας τις σχετικές οδηγίες της οθόνης, όπως και στην περίπτωση του ηλεκτρονικού ΑΑΕ. Αναλυτικές οδηγίες σχετικά με την διαδικασία επιβεβαίωσης εγκυρότητας αποδεικτικών ενημερότητας έχουν παρασχεθεί με το υπ’ αρθμ. 281789/22-07-2021 σχετικό Γενικό Έγγραφο της Γενικής Δ/νσης Εισφορών του e-ΕΦΚΑ.

5) Διάρκεια Ισχύος Βεβαίωσης Οφειλής.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτ. γ’ της παρ. 1 του άρθρ. 6 της υπ’ αριθμ. 15435/913/20/16-04-2020 (ΦΕΚ Β’ 1559) Απόφασης του Υπουργού Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων η διάρκεια ισχύος της ΒΟ ορίζεται έως το τέλος του μήνα έκδοσής της, ανεξαρτήτως του είδους της δικαιοπραξίας ή της συναλλαγής για την οποία ζητείται.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Η Βεβαίωση Οφειλής για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος εκδίδεται μόνο ηλεκτρονικά. Χειρόγραφες Βεβαιώσεις δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές.

6) Απόδοση παρακρατούμενων ποσών με Ταυτότητα Οφειλέτη.

α) Στην ηλεκτρονική ΒΟ τα προς παρακράτηση ποσά οφειλής αναγράφονται ανά μητρώο οφειλής (ΑΜΟ) και συνοδεύονται από την αντίστοιχη Ταυτότητα Οφειλέτη η οποία αποτελεί τον ηλεκτρονικό κωδικό πληρωμής με τον οποίο ο συμβολαιογράφος μπορεί πλέον να καταβάλλει το παρακρατούμενο ποσό στον e-ΕΦΚΑ απευθείας μέσω του τραπεζικού συστήματος χωρίς να προσέλθει σε υπηρεσία του Φορέα.

β) Η τραπεζική συναλλαγή με την οποία θα αποδοθούν από τον συμβολαιογράφο τα παρακρατηθέντα ποσά μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε με φυσική συναλλαγή σε κατάστημα τραπέζης είτε με ηλεκτρονική συναλλαγή μέσω e-banking με χρήση του προϊόντος ΔΙΑΣ «Κέντρο Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (Κ.Ε.Α.Ο.)».

γ) Με την αυτοματοποίηση της ΒΟ αυτοματοποιείται και ο τρόπος απόδοσης των παρακρατούμενων ποσών με την Ταυτότητα Οφειλέτη, οπότε για τις ΒΟ που εκδίδονται ηλεκτρονικά δεν ισχύουν οι προηγούμενες οδηγίες.

δ) Η προθεσμία απόδοσης από τους συμβολαιογράφους των παρακρατούμενων ποσών οφειλής λήγει ταυτόχρονα με την ισχύ της ΒΟ, δηλ. στο τέλος του μήνα έκδοσής της. Αν η απόδοση λάβει χώρα τον επόμενο μήνα από τον μήνα έκδοσής της ΒΟ, το ποσό οφειλής θα επιβαρυνθεί με προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής ενός επιπλέον μήνα.

ε) Ισχύουν ως έχουν οι Οδηγίες του Κ.Ε.Α.Ο., σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 23/2021 Εγκύκλιό του σχετικά με την διαδικασία σύμμετρης διανομής από τους συμβολαιογράφους των παρακρατούμενων ποσών οφειλής μεταξύ της Φορολογικής Διοίκησης και του e-ΕΦΚΑ ισχύουν καθώς με τις κοινοποιούμενες διατάξεις δεν έχει επέλθει καμία μεταβολή στις διατάξεις της περίπτ. γ’ της παρ. 1 του άρθρ. 25 Ν. 4611/2019 (ΦΕΚ Α’ 73), όπως ισχύουν μετά την τροποποίησή τους από τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 4756/2020 (ΦΕΚ Α’ 235), οι οποίες ρυθμίζουν το ζήτημα της σύμμετρης διανομής.

7) Χορήγηση από τις περιφερειακές υπηρεσίες Κ.Ε.Α.Ο. Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ) με διασφάλιση οφειλής για την μεταβίβαση ακινήτου ή την σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού.

α) Το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ), όταν δεν υπάρχουν οφειλές προς τον e-ΕΦΚΑ εκδίδεται διαδικτυακά μέσω της ηλεκτρονικής υπηρεσίας του e-ΕΦΚΑ «Λήψη Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας» για οποιαδήποτε αιτιολογία χορήγησης, συμπεριλαμ-βανομένης και της μεταβίβασης ακινήτου ή της σύστασης εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού. Η αίτηση στην εν λόγω ηλεκτρονική υπηρεσία μπορεί να υποβληθεί είτε από τον ίδιο τον συναλλασσόμενο, είτε από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο ο οποίος πρόκειται να διενεργήσει την συμβολαιογραφική πράξη, είτε από οποιονδήποτε άλλον πιστοποιημένο στην εν λόγω ηλεκτρονική υπηρεσία φορέα (ΚΕΠ, ΔΟΥ, κ.λπ.).

β) Αν ωστόσο υποβληθεί αίτηση για την χορήγηση ΑΑΕ, ειδικά για την μεταβίβαση ακινήτου ή την σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού μέσω της προαναφερθείσας ηλεκτρονικής υπηρεσίας, ενώ υπάρχουν οφειλές προς τον e-ΕΦΚΑ, ρυθμισμένες ή μη, η αίτηση απορρίπτεται και αντί για ΑΑΕ εκδίδεται σχετικό «Ενημερωτικό Σημείωμα» το οποίο πληροφορεί τον συναλλασσόμενο ότι δεν είναι δυνατή η ηλεκτρονική έκδοση του ΑΑΕ. Το εν λόγω σημείωμα προτρέπει επίσης τον συναλλασσόμενο να επαναλάβει την αίτηση επιλέγοντας την έκδοση ΒΟ, αντί για ΑΑΕ, προκειμένου να παρακρατηθούν οι οφειλές του από το τίμημα της μεταβίβασης, εφόσον η μεταβίβαση είναι από επαχθή αιτία και περιλαμβάνει τίμημα.

γ) Αν ωστόσο ο οφειλέτης δεν επιθυμεί την παρακράτηση της οφειλής από το τίμημα ή πρόκειται για μεταβίβαση από χαριστική αιτία, είναι δυνατή η χορήγηση ΑΑΕ με διασφάλιση οφειλής.

Προϋποθέσεις χορήγησης ΑΑΕ με διασφάλιση οφειλής.

α) Σύμφωνα με τις διατάξεις των παρ. 1 και 2 του άρθρ. 25 του Ν. 4611/2019 (ΦΕΚ Α’ 73), όπως ισχύουν μετά την τροποποίησή τους από τις διατάξεις του άρθρ. 41 του Ν. 4756/2020 (ΦΕΚ Α’ 235), οι προϋποθέσεις οι οποίες πρέπει να ισχύουν για να χορηγηθεί ΑΑΕ με διασφάλιση οφειλής, είναι ανά είδος δικαιοπραξίας οι εξής:

– Πώληση: Για την μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση) απαιτείται το σύνολο των οφειλών του πωλητή να έχει υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης και να τηρούνται οι όροι αυτής καθώς και να έχει παρασχεθεί ισόποση εμπράγματη ή χρηματική διασφάλιση.

– Εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης υπέρ τρίτου: Για την σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου (υποθήκη – προσημείωση υποθήκης) απαιτείται το σύνολο των οφειλών του παρέχοντα το εμπράγματο δικαίωμα να έχει υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης και να τηρούνται οι όροι αυτής καθώς και να έχει παρασχεθεί ισόποση εμπράγματη ή χρηματική διασφάλιση, όπως και στην περίπτωση της πώλησης.

– Δωρεά ή Γονική Παροχή: Για την μεταβίβαση ακινήτου από χαριστική αιτία (δωρεά – γονική παροχή) απαιτείται να έχει παρασχεθεί για το σύνολο των οφειλών του δωρεοδόχου ή του παρέχοντα γονέα ισόποση εμπράγματη ή χρηματική διασφάλιση, ενώ η υπαγωγή των οφειλών του σε καθεστώς ρύθμισης ή η τήρηση των όρων αυτής αποτελεί προαιρετική επιλογή. Ο συνήθης τρόπος διασφάλισης οφειλής στις περιπτώσεις αυτές είναι η σωρευτική αναδοχή των οφειλών του γονέα από το τέκνο στο οποίο παρέχεται το ακίνητο ή του δωρητή από τον δωρεοδόχο στον οποίο δωρίζεται το ακίνητο.

β) Στην συνημμένη στο παρόν υπ’ αριθμ. 27/2022 Εγκύκλιο του e-ΕΦΚΑ περιγράφεται διαδικασία:

– της ηλεκτρονικής υποβολής αίτησης χορήγησης ΑΑΕ με διασφάλιση οφειλών,

– της κατάθεσης δικαιολογητικών για την εξέταση αίτησης χορήγησης ΑΑΕ με διασφάλιση οφειλών,

– τις ενέργειες των υπηρεσιών ΚΕΑΟ για χειρόγραφη χορήγηση ΑΑΕ με διασφάλιση οφειλών.

9) Διάρκεια Ισχύος Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας.

α) Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 6 της υπ’ αριθμ. 15435/913/20/ 16-04-2020 (ΦΕΚ Β’ 1559) Απόφασης του Υπουργού Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων η διάρκεια ισχύος του ΑΑΕ ορίζεται κατά περίπτωση ως εξής:

– Έξι (6) μήνες, αν δεν υφίσταται οφειλή ή υποχρέωση καταβολής ασφαλιστικών εισφορών.

– Δύο (2) μήνες, αν υφίσταται ρυθμισμένη οφειλή και τηρούνται οι όροι της ρύθμισης.

– Σε περίπτωση χορήγησης ΒΟ που υπέχει θέση Ασφαλιστικής Ενημερότητας η διάρκεια ισχύος ορίζεται μέχρι το τέλος του μήνα έκδοσής της.

β) Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η διάρκεια ισχύος του ΑΑΕ συναρτάται από το αν οι οφειλές έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης και τηρούνται οι όροι αυτής ή όχι.

γ) Στην περίπτωση, ωστόσο, της μεταβίβασης από χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή, κλπ) η ρύθμιση των οφειλών αποτελεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 25 του Ν. 4611/2019 όπως ισχύουν, προαιρετική επιλογή του οφειλέτη ενώ η μόνη προϋπόθεση που ελέγχεται για την χορήγηση του ΑΑΕ είναι η παροχή από αυτόν ισόποσης εμπράγματης ή χρηματικής διασφάλισης των οφειλών του. Για το λόγο αυτό κατά την εξέταση αίτησης χορήγησης ΑΑΕ για την μεταβίβαση ακινήτου από χαριστική αιτία θα χορηγείται μεν το ΑΑΕ εφόσον οι οφειλές έχουν διασφαλιστεί, χωρίς να εξετάζεται η ρύθμιση ως προϋπόθεση, αλλά η διάρκεια ισχύος του ΑΑΕ θα διαφοροποιείται ανάλογα με το αν οι διασφαλισθείσες οφειλές έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση και τηρούνται οι όροι αυτής, οπότε η διάρκεια ισχύος θα ορίζεται δίμηνη, ενώ σε διαφορετική περίπτωση όπου οι οφειλές δεν έχουν ρυθμιστεί ή δεν τηρούνται οι όροι της ρύθμισης, τότε η διάρκεια ισχύος θα ορίζεται στο τέλος του μήνα έκδοσης του ΑΑΕ.

10) Παραρτήματα

Στη συνημμένη υπ’ αριθμ. 27/2022 Εγκύκλιο του e-ΕΦΚΑ, προσαρτώνται υποδείγματα ΑΑΕ για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση) ή για την σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού, για μεταβίβαση από χαριστική αιτία με ρύθμιση με δίμηνη διάρκεια ισχύος και για μεταβίβαση από χαριστική αιτία χωρίς ρύθμιση με διάρκεια ισχύος μέχρι το τέλος του μήνα έκδοσης του ΑΑΕ.

Συνημμένα αρχεία: