Η διαδικασία για την εξαγορά καταπατημένων ακινήτων του δημοσίου

Χιλιάδες ιδιώτες που κατέχουν εκτάσεις του Δημοσίου για πολλές δεκαετίες έχουν πλέον τη δυνατότητα να εξαγοράσουν τις εκτάσεις αυτές καταβάλλοντας τιμήματα υπολογιζόμενα βάσει των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, με εκπτώσεις οι οποίες μπορεί να φθάσουν σωρευτικά μέχρι και το 80%.

Τη δυνατότητα αυτή προβλέπει ο νόμος 5024/2023, που ψηφίστηκε από τη Βουλή τον Φεβρουάριο και θα αρχίσει πλέον να ενεργοποιείται με την έκδοση των προβλεπόμενων εφαρμοστικών αποφάσεων.

Αναλυτικότερα, οι βασικές διατάξεις του νέου αυτού νόμου προβλέπουν τα εξής:

1. Αίτηση εξαγοράς δημοσίου ακινήτου δικαιούται να υποβάλει όποιος, κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νόμου, δηλαδή κατά την 24η Φεβρουαρίου 2023, και μέχρι σήμερα:

α) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για 30 τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, εφόσον το κτίσμα αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο μέχρι την 31η-12-1991

β) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για 40 τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η-12-1981 και στο οποίο:

βα) βρίσκεται η κύρια κατοικία του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, ή

ββ) ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή

βγ) ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.

Στο χρόνο της κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος κατοχής των δικαιοπαρόχων του. 

2. Ο αιτών δικαιούται να εξαγοράσει:

α) Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδό άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία που ισχύει κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης εξαγοράς. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης, εφόσον σε αυτήν υφίστανται, εν όλω ή εν μέρει, κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο. Στις περιπτώσεις του πρώτου εδαφίου, εάν το τμήμα που απομένει μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

β) Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση 10 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά δημοσίων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 20 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υπερβαίνει τα 10 στρέμματα. Είναι δυνατή η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης και μέχρι τριάντα 30 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον είτε αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής ή εγκαταστάσεις παντός είδους, νόμιμα λειτουργούσης επιχείρησης είτε έχει γίνει χρήση του συντελεστή δόμησης της έκτασης αυτής για την ανέγερση των κτισμάτων. Σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις, εάν το εναπομείναν τμήμα μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

Ειδικά στην περίπτωση δημοσίων ακινήτων εντός των οποίων λειτουργούν βιομηχανικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις ή ασκείται αγροτική ή κτηνοτροφική δραστηριότητα, είναι δυνατή η εξαγορά έκτασης μεγαλύτερης των 30 στρεμμάτων και μέχρι 100 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον το δημόσιο ακίνητο ή τα δημόσια ακίνητα για τα οποία ασκείται το δικαίωμα εξαγοράς είναι αναγκαία για την εξυπηρέτηση των λειτουργικών σκοπών των βιομηχανικών ή βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ή την άσκηση της αγροτικής ή κτηνοτροφικής δραστηριότητας. 

3. Εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου βρίσκεται έκταση δασικού χαρακτήρα, εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο το 20% του εμβαδού του, εξαγοράζεται ενιαία με το δημόσιο ακίνητο, με διατήρηση των όρων προστασίας της, που απορρέουν από τη φύση της και από την κείμενη νομοθεσία. 

4. Εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου περιλαμβάνονται περιοχές οι οποίες υπάγονται στο εθνικό σύστημα προστατευόμενων περιοχών, εξακολουθούν να εφαρμόζονται μετά την εξαγορά αυτού οι περιορισμοί οι οποίοι ορίζονται στη σχετική για τις περιοχές αυτές νομοθεσία. 

5. Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου με προσαύξηση 25%, εάν υπάρχει κτίσμα. Σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, ο υπολογισμός του τιμήματος γίνεται βάσει συγκριτικών στοιχείων. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο, καταβάλλεται το διπλάσιο ποσό του τιμήματος. 

6. Επί του βασικού τιμήματος εξαγοράς (επί της αντικειμενικής αξίας ή της προσδιοριζόμενης με βάση συγκριτικά στοιχεία τιμής του ακινήτου προσαυξημένης κατά 25% αν υπάρχει και κτίσμα) προβλέπεται έκπτωση σε ποσοστό:

α) 2% ανά έτος μετά την πάροδο 30 ετών αδιάλειπτης κατοχής, για κάθε περίπτωση δικαιούχου που υπάγεται στην περίπτωση α’ της παραπάνω παραγράφου 1.

β) 1% ανά έτος μετά την πάροδο 40 ετών αδιάλειπτης κατοχής, για κάθε περίπτωση δικαιούχου που υπάγεται στην περίπτωση β’ της παραπάνω παραγράφου 1.

Το ανώτατο όριο της έκπτωσης αυτής δεν μπορεί να υπερβεί το 50%. 

7. Προβλέπεται επιπλέον και μία δεύτερη κατηγορία έκπτωσης που προσδιορίζεται με βάση κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια. Η πρόσθετη αυτή έκπτωση ανέρχεται σε:

* 30% εάν ο αιτών είναι άτομο με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω ή φιλοξενεί άτομο με αναπηρία 80% και άνω για περισσότερο από ένα έτος και έχει ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ.

* 20% εάν ο αιτών είναι άτομο με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω ή εάν φιλοξενεί τέτοιο άτομο και έχει ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.

* 20% εάν είναι παλιννοστών ομογενής ο οποίος έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμος κάτοικος παραμεθόριων περιοχών.

* 20% εάν είναι πολύτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ.

* 15% εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα 25.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα μέχρι 40.000 ευρώ. Αυτό το ποσοστό έκπτωσης εφαρμόζεται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.

* 15% εάν ο αιτών είναι μακροχρόνια άνεργος ή εάν εντός του ακινήτου υπάρχει κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του.

* 20% εάν ο αιτών είναι δικαιούχος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.

Εφόσον ο αιτών εμπίπτει σε περισσότερες της μίας εκ των παραπάνω περιπτώσεων, εφαρμόζεται μόνο η περίπτωση που προβλέπει τη μεγαλύτερη έκπτωση.

Η διαδικασία για την υποβολή των αιτήσεων 

8. Οι αιτήσεις για την εξαγορά των ακινήτων και των συνοδευτικών δικαιολογητικών θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά σε ειδική ψηφιακή πλατφόρμα -στο ειδικό πληροφοριακό σύστημα «Αιτήσεων Εξαγοράς Δημοσίων Ακινήτων»- που θα διαχειρίζεται η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης (ΓΓΠΣΔΔ). Η είσοδος του αιτούντος στην πλατφόρμα αυτή θα γίνεται με τη χρήση των κωδικών του TAXISnet. Με την ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης εξαγοράς θα πρέπει να καταβάλλεται παράβολο 300 ευρώ μέσω του συστήματος e-paravolo της ΓΓΠΣΔΔ. Το παράβολο θα συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς κατά τη διαδικασία εξόφλησής του.

9. Η εξαγορά θεωρείται «δυνητική» και το Δημόσιο θα μπορεί να εγείρει ζήτημα και να την μπλοκάρει μέσω ειδικής επιτροπής που συστήνεται και είναι αρμόδια να γνωμοδοτεί στο αρμόδιο όργανο του υπουργείου Οικονομικών για την αποδοχή ή την απόρριψη της κάθε αίτησης εξαγοράς.

Οι επιλογές εξόφλησης του τιμήματος

10. Εφόσον η επιτροπή εισηγηθεί να γίνει αποδεκτή η αίτηση εξαγοράς, εκδίδεται από το αρμόδιο όργανο του υπουργείου Οικονομικών πιστοποιητικό αποδοχής. Στη συνέχεια πρέπει να ολοκληρωθεί η εξόφληση του τιμήματος για να εκδοθεί η τελική απόφαση εξαγοράς. Η εξόφληση του τιμήματος μπορεί να γίνει είτε εφάπαξ με πρόσθετη έκπτωση 10% είτε τμηματικά σε 60 μηνιαίες δόσεις, κάθε μία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 100 ευρώ.