Νέα ευκαιρία για ιδιωτική πολεοδόμηση με τα τοπικά χωρικά σχέδια

Η ιδιωτική πολεοδόμηση αποτελεί χρήσιμο εργαλείο, με το οποίο επιτυγχάνεται η ένταξη σε ρυμοτομικό σχέδιο αδόμητων περιοχών, οι οποίες μπορούν να οικοδομηθούν οργανωμένα εξασφαλίζοντας τους απαιτούμενους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και τις κατάλληλες υποδομές. Η διαδικασία είναι εξαιρετικά πολύπλοκη και χρονοβόρα, γιατί απαιτούνται σχετικές εγκρίσεις από πολλές υπηρεσίες που σχετίζονται με τον χώρο (Υ.Π.Ε.Ν., Δασαρχείο, Πολεοδομία, Αρχαιολογικές Υπηρεσίες κ.ά.).

Με τα νέα τοπικά χωρικά σχέδια που σχεδιάζει να καταρτίσει η πολιτεία, πρόκειται να «ξεμπλοκαριστούν» χιλιάδες στρέμματα ιδιωτικής γης κατάλληλα για πολεοδόμηση. Σήμερα παρ’ όλο που προβλέπεται η εν λόγω ρύθμιση από την πολεοδομική νομοθεσία, δεν μπορεί να λειτουργήσει, γιατί δεν καθορίζονται αυτές οι περιοχές στα εγκεκριμένα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και ΣΧΟΟΑΠ της χώρας με αποτέλεσμα χιλιάδες στρέμματα που ανήκουν σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς και σε ιδιώτες να είναι «εγκλωβισμένα».

• Τι είναι ιδιωτική πολεοδόμηση;

Εδαφική έκταση, που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών, η οποία ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή ανήκει κατά διαιρετά τμήματα σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή και σε φορείς αστικού αναδασμού ή σε Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς. Η έκταση αυτή μπορεί να πολεοδομηθεί προς εξυπηρέτηση διαφόρων χρήσεων γης, όπως γενική ή αμιγής κατοικία, τουρισμός-αναψυχή, πολεοδομικό κέντρο.

• Ποιους μπορεί να ενδιαφέρει η ιδιωτική πολεοδόμηση;

1. Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς.
2. Ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων.
3. Ιδιοκτήτες μικρών αγροτεμαχίων μη αρτίων που συνενώνονται.

• Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να γίνει ιδιωτική πολεοδόμηση;

 α) Να προβλέπεται ως περιοχή κατάλληλη για κύρια ή παραθεριστική κατοικία και να βρίσκεται στα όρια εγκεκριμένων ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή στα όρια των Νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ) που θα καταρτιστούν.

 β) Να μην εμπίπτει σε περιοχή ειδικού νομικού καθεστώτος όπως δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους, δημόσιο κτήμα, κοινόχρηστους χώρους αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης, να μην αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας και να μην εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση, σύμφωνα με τις διατάξεις που τις διέπουν.

 γ) Η προς πολεοδόμηση έκταση πρέπει να είναι ενιαία και να έχει ελάχιστη επιφάνεια 50 στρέμματα.

• Ποια έκταση θεωρείται κατάλληλη για ιδιωτική πολεοδόμηση και ποιες εκτάσεις εξαιρούνται;

1. Ενιαία θεωρείται η έκταση που δεν διακόπτεται από εγκεκριμένες εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές ή κοινοτικές οδούς ή δεν διατρέχεται μέσα από αυτήν από υδατορέματα, τα οποία λόγω του μεγέθους τους και της λειτουργίας τους προκύπτει ότι διασπούν το ενιαίο της έκτασης.
2.  Σε περίπτωση που η συνολική επιφάνεια της έκτασης υπερβαίνει τα εκατό πενήντα (150) στρέμματα, ακόμη και αν διακόπτεται από επαρχιακές, δημοτικές ή κοινοτικές οδούς ή υδατορέματα, μπορεί να πολεοδομηθεί κατά ξεχωριστές πολεοδομικές ενότητες, εφόσον οι ενότητες αυτές που διαχωρίζονται και τελικώς πολεοδομούνται είναι μεγαλύτερες των είκοσι (20) στρεμμάτων. Η καθεμία από τις ενότητες αυτές πρέπει να έχει οδική πρόσβαση ή να εξασφαλίζεται η σύνδεσή της με τις υπόλοιπες ενότητες.
3.  Σε περιπτώσεις εκτάσεων ή τμημάτων αυτών σε κλίσεις άνω του τριάντα πέντε τις εκατό (35%) δεν επιτρέπεται η χάραξη οδικού δικτύου πλάτους άνω των τριών (3) μέτρων κατά μήκος της κλίσης και τα κτίρια κατά την πολεοδομική μελέτη θα πρέπει να προσαρμόζονται με το ανάγλυφο του φυσικού εδάφους.
4.  Επίσης στην πολεοδομούμενη έκταση απαγορεύεται να χρησιμοποιηθούν για οικιστικούς σκοπούς (δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, περιοχές προστασίας).

• Οι ιδιωτικοί δρόμοι επιτρέπονται;

 Οι μη εγκεκριμένες οδοί που περιλαμβάνονται στην εδαφική έκταση της προς πολεοδόμησης περιοχής, προσμετρούνται στο απαιτούμενο, ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων. Μπορεί δε να μετατοπίζονται κατά το σχήμα και τη θέση τους, σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, που θα εγκριθεί, εξασφαλίζοντας όμως τον αρχικό λειτουργικό σκοπό τους και διασφαλίζοντας τη χρήση τρίτων παρακείμενων στην περιοχή, που εξυπηρετούνται από αυτές τις οδούς.

• Ποια είναι η διαδικασία για ιδιωτική πολεοδόμηση;

 1. Η ιδιωτική πολεοδόμηση γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων και εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του αρμόδιου υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).

 2. Για την ιδιωτική πολεοδόμηση απαιτείται η χορήγηση βεβαίωσης από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός Περιοχής Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και πληροί τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής προς έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της τριετίας.

 3. Για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης απαιτείται η γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία εκδίδεται και κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται στο δήμο η σχετική μελέτη. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη χωρίς τη γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου.

• Ποιοι είναι οι όροι δόμησης της πολεοδομικής μελέτης;

Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο συντασσόμενο σε οριζοντιογραφικό και υψομετρικό τοπογραφικό υπόβαθρο και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως.

 Συντάσσεται, σύμφωνα με ειδικές προδιαγραφές και περιέχει ιδίως:

 α) Τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.

 β) Τα δίκτυα και έργα υποδομής, τις εκτάσεις περιβαλλοντικής προστασίας που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο ή στο δήμο.

 γ) Τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, οι οποίοι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον 50% της συνολικής έκτασης της περιοχής ιδιωτικής πολεοδόμησης.

 δ) Τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδομικές ανάγκες.

 ε) Τον καθοριζόμενο μέσο συντελεστή δόμησης, στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 για χρήσεις κατοικίας και το 0,6 για όλες τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις. Σε κάθε περίπτωση, ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέσο συντελεστή δόμησης που έχει θεσπιστεί από το αντίστοιχο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή τον προβλεπόμενο συντελεστή από το ΤΧΣ. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται από την πολεοδομική μελέτη.

 στ) Τη μέση πυκνότητα κατοίκησης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα (50) άτομα/εκτάριο πολεοδομούμενης έκτασης.

 ζ) Το ύψος του κτίσματος, το οποίο για χρήση κατοικίας δεν θα υπερβαίνει τα 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος. Το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,50 μ.

• Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για τα μεγάλα αστικά κέντρα, Αττική, Θεσσαλονίκη, Πάτρα κ.λπ.;

 Οι εκτάσεις που βρίσκονται εντός των περιοχών Αττικής, Θεσσαλονίκης, Ιωαννίνων, Πάτρας, Βόλου, Λάρισας και Ηρακλείου Κρήτης, που καταλαμβάνονται από τα αντίστοιχα όρια αρμοδιότητας των προβλεπόμενων ρυθμιστικών σχεδίων, δύνανται να καθορίζονται περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης, με τις εξής προϋποθέσεις.

ü Για την έκδοση του προεδρικού διατάγματος έγκρισης στα σχετικά διαγράμματα αποτυπώνονται οι εκτάσεις που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο ως προστατευόμενες περιοχές, οι εκτάσεις που διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας και παραμένουν ως εκτός σχεδίου αδόμητες περιοχές και οι εκτάσεις που τελικώς πολεοδομούνται.

ü  Η συνολική υπό ρύθμιση έκταση θα πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον εκατό (100) στρέμματα και να επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη από τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού, ως γενική κατεύθυνση οικιστικών αναπτύξεων και οργανωμένης δόμησης.

ü Ποσοστό πενήντα τις εκατό (50%) της υπό ρύθμιση έκτασης αποδίδεται κατά κυριότητα στο Ελληνικό Δημόσιο.

ü Σε περίπτωση που τμήμα της συνολικής υπό ρύθμιση έκτασης εμπίπτει σε προστατευόμενη από τις κείμενες διατάξεις περιοχή (δάσος, δασική ή αναδασωτέα έκταση, αρχαιολογικός χώρος) ή αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας ή εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, η διαδικασία της ρύθμισης επιτρέπεται μόνον κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

ü Με προεδρικό διάταγμα, εφόσον προκύπτει η αναγκαιότητα από τη μορφολογία και τη φυσιογνωμία της περιοχής, τμήματα των εκτάσεων που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο, μπορεί να ανταλλάσσονται με τμήματα πολεοδομούμενης έκτασης, σύμφωνα με τις σχετικές μελέτες με σκοπό την πολεοδόμηση.

ü Εφόσον η τελικώς πολεοδομούμενη έκταση είναι μικρότερη του 20% της συνολικής υπό ρύθμιση έκτασης ο μέσος συντελεστής πυκνότητας και δόμησης δύναται να αυξάνεται έως 0.5.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,

τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

[email protected]