Ποια είδη ακινήτων εμφανίζουν ισχυρές προοπτικές στην αγορά

Εκτός από τις κατοικίες, που προσελκύουν σημαντική ζήτηση, υπάρχουν τρία είδη κατηγοριών επαγγελματικών ακινήτων που υπόσχονται εξασφαλισμένες αποδόσεις στους επενδυτές. Κι αυτό επειδή, κυρίως, η ζήτηση υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά, γεγονός που αποδίδεται, σε μεγάλο βαθμό, στην πανδημία που τροφοδότησε τη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο. Ειδικότερα, σύμφωνα με έκθεση της συμβουλευτικής εταιρίας NAI React, τα ποιοτικά γραφεία, οι αποθηκευτικοί χώροι, αλλά και τα κέντρα δεδομένων εμφανίζουν ισχυρές προοπτικές.

Οι διαφορετικές ταχύτητες των γραφείων

Αναλυτικότερα, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, τα ενοίκια γραφειακών χώρων πρώτης κατηγορίας έχουν ενισχυθεί λόγω της έλλειψης διαθέσιμου και νέου αποθέματος. Αυτό οδήγησε τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε καλές τοποθεσίες να αρχίσουν να επενδύουν στην ανακαίνιση υφιστάμενων χώρων, ενσωματώνοντας νέες τεχνολογίες και υιοθετώντας καλύτερα πρότυπα απόδοσης. Αποτέλεσμα; Στην Αθήνα, επαναδιαπραγματεύσεις υφιστάμενων μισθώσεων και μετεγκαταστάσεις καταγράφηκαν κυρίως σε γραφεία δεύτερης κατηγορίας, που βρίσκονται κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς, σταθμούς μετρό και κεντρικούς δρόμους. Αυτή η τάση προήλθε από τη χαμηλή και, σε ορισμένες περιοχές, σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα προνομιακών γραφειακών χώρων. Την ίδια στιγμή, η έλλειψη ρευστότητας από ορισμένους ιδιοκτήτες οδήγησε στην αποδοχή ελκυστικών κινήτρων ενοικίασης σε περιπτώσεις όπου οι απαιτούμενες εργασίες ανακαίνισης θα πραγματοποιούνταν και θα πληρώνονταν από τον ενοικιαστή.

Επίσης, τα ενοίκια καλοδιατηρημένων γραφειακών χώρων σε β’ κατηγορίας συνοικίας αυξήθηκαν, ενώ τα ενοίκια τρίτης κατηγορίας ακινήτων, δηλαδή χαμηλών προδιαγραφών γραφείων που βρίσκονται σε λιγότερο συμφέρουσες εμπορικές περιοχές παρέμειναν σταθερά. Σε κάθε περίπτωση, κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς γραφείων παραμένει η απουσία αποθέματος γραφείων υψηλών προδιαγραφών με σύγχρονους χώρους υποδοχής και βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι λόγω απουσίας ποιοτικών χώρων, οι κενοί χώροι αντιπροσωπεύουν τουλάχιστον το 20% ποσοστό που αφορά παλαιούς χώρους γραφείων σε κτίρια μικτής χρήσης σε β’ κατηγορίες αγορές.

Για να γίνει αυτό αντιληπτό, αρκεί να αναφερθεί ότι γραφεία καλής ποιότητας σε καλές τοποθεσίες, που είναι δυσεύρετα εμφανίζουν ποσοστά πληρότητας άνω του 90%.

Η εκρηκτική ζήτηση για logistics

Η ενίσχυση του ηλεκτρονικού εμπορίου λόγω κορονοϊού, έχει θέσει στο επίκεντρο της ζήτησης τους χώρους αποθήκευσης και διαλογής (logistics). Στην ευρύτερη αυτή τάση έρχεται να προστεθεί η ισχυροποίηση της ζήτησης για επαγγελματικούς αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών, βιοκλιματικού σχεδιασμού και μεγάλου μεγέθους που λείπουν από την αγορά. Βασική παθογένεια της συγκεκριμένης αγοράς, που εντοπίζει η Nai React, είναι η ύπαρξη κατακερματισμένων ιδιοκτησιών με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η ανάπτυξη μεγάλης έκτασης χώρων logistics που να είναι μπορούν να διασυνδεθούν με τις υποδομές μεταφορές και διακίνησης αγαθών.

Ενδεικτικά, στην Αττική υπολογίζονται πάνω από 3,3 εκατ. τ.μ. ως διαθέσιμη επιφάνεια αποθηκευτικών χώρων, ωστόσο μόνο το 14% αυτών διαθέτει είναι μεγαλύτεροι από 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% έχουν επιφάνεια μικρότερη από 10.000 τ.μ. Ως αποτέλεσμα, ολοένα και περισσότερες εταιρείες τοποθετούνται στη συγκεκριμένη κατηγορία της κτηματαγοράς, όπου κάθε νέος χώρος επιφάνειας 20.000 τ.μ. εκτιμάται ότι ενοικιάζεται άμεσα, λόγω της συσσωρευμένης ζήτησης που υφίσταται για τέτοιου είδους ακίνητα. Για τα συγκεκριμένα ακίνητα οι αποδόσεις έχουν υποχωρήσει περίπου στο 7% με 8% έναντι 11% πριν από λίγα χρόνια. Κτίρια υψηλών προδιαγραφών όπως ύψος άνω των 9 μ., κατηγορίας πυρασφάλειας «Ζ3 κα», παρουσιάζουν ιδιαίτερη ζήτηση ενώ η προσφορά είναι εξαντλημένη.

Το τελευταίο δωδεκάμηνο κατασκευάστηκαν νέοι αποθηκευτικοί χώροι στο Θριάσιο, συνολικής επιφάνειας άνω των 100.000 τετραγωνικών μέτρων, ενώ εντός του επόμενου χρόνου θα παραδοθούν άλλες 100.000 τ.μ., με την αγορά των logistics να βρίσκεται στο επίκεντρο εγχώριων και ξένων επενδυτών. Σχεδόν όλες οι ελληνικές εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) και ξένα χαρτοφυλάκια σπεύδουν στον Ασπρόπυργο και στη Μαγούλα, ενώ ψάχνουν και σε άλλες περιοχές, όπως τα Μεσόγεια και τα Οινόφυτα, με τις επενδύσεις σε αποθήκες να ξεπερνούν τα 120 εκατ. ευρώ στη διετία.

Τα πολλά υποσχόμενα data centers

Τα κέντρα δεδομένων μπορεί να αποτελούν τεχνολογικές εγκαταστάσεις, όμως, κατά βάση, είναι δραστηριότητα real estate. Δεν είναι τυχαίο ότι η Microsoft αγόρασε από την Lamda Development, προς 14 εκατ. ευρώ, τα δύο οικόπεδα (έκτασης 69,5 στρεμμάτων και 15 στρεμμάτων το καθένα) στο επιχειρηματικό πάρκο των Σπάτων όπου θα δημιουργήσει το πρώτο από τα συνολικά τρία κέντρα δεδομένων που σχεδιάζει να δημιουργήσει στην Ελλάδα. Σύμφωνα με την NAI React, η αγορά των data centers στη χώρα μας, βρίσκεται σε εμβρυακό στάδιο: υπάρχουν πολύ λίγα κατάλληλα κτίρια, ενώ είναι περιορισμένος ο αριθμός των παικτών που προσφέρουν υπηρεσίες μίσθωσης κέντρων δεδομένων. Εκτός από την απουσία κτιρίων με τις απαιτούμενες προδιαγραφές, το υφιστάμενο -πενιχρό-απόθεμα είναι κατακερματισμένο επειδή η Ελλάδα δεν διαθέτει ακόμη ένα υψηλών προδιαγραφών τεχνολογικό πάρκο.

Σύμφωνα με την έκθεση, υπάρχουν 17 κέντρα δεδομένων διάσπαρτα στην Ελλάδα, δέκα στην Αθήνα, ένα στο Κορωπί, τέσσερα στη Θεσσαλονίκη, ένα στο Βόλο και άλλο ένα στα Χανιά. Τα μεγαλύτερα από αυτά περιλαμβάνουν τα «Interxion ATH1» και «Interxion ATH2» που ανήκουν στην Digital Realty-εξαγόρασε πέρυσι την Lamda Hellix- και πληρούν τα υψηλότερα πρότυπα του κλάδου, το «TI Sparkle Greece» με εγκαταστάσεις άνω των 8.000 τ.μ. στη Μεταμόρφωση (MedNautilus Athens) και στο Κορωπί (MedNautilus Koropi Data Center), όπως και στο Lamda Hellix Athens Campus στο Κορωπί. Άλλα κέντρα δεδομένων περιλαμβάνουν τις εγκαταστάσεις Cloud Module (1.310 τ.μ.) στο Μαρούσι, το Lancom Athens DC και το Cloudrock CR1 στον Άγιο Στέφανο. Τέλος, υπάρχουν οι εγκαταστάσεις Synapsecom SNC-2 Athens εντός του Βιομηχανικού Πάρκου στα Άνω Λιόσια.

Όσον αφορά τις αξίες, οι τιμές πώλησης αντίστοιχων οικοπέδων (με αυτό που αγόρασε η Microsoft στα Σπάτα) κυμαίνονται μεταξύ 80 ευρώ / τ.μ. και 150 ευρώ / τ.μ., ανάλογα με το μέγεθος, τη συντήρηση, την προβολή και τη θέση του ακινήτου, καθώς και τις ιδιαίτερες αναπτυξιακές δυνατότητές του.

Οι μηνιαίες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 12 ευρώ / τ.μ. και 16 ευρώ / τ.μ.