Σε ανοδική τροχιά οι τιμές των ακινήτων – Αύξηση 30,9% στο κέντρο της Αθήνας

Τυπική δημιουργία φούσκας ala greca.....

Η ψυχολογία της αγοράς οδηγεί σε εκτός λογικής αύξηση ζητούμενων τιμών. Η αύξηση όμως δεν συμβαδίζει και δεν συσχετίζεται με τους οικονομικούς δείκτες. Αυτό σημαίνει ότι σε επίπεδο ζητούμενων τιμών υπάρχει διαστρέβλωση της αγοράς. Η υπερβολική αισιοδοξία για μετατροπή των ακινήτων σε επενδυτικά μέσω των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέβασε σε επίσης υπερβολικό σημείο τις ζητούμενες τιμές (αλλά και τις πραγματικές) ενοικίων στα μεγάλα κέντρα. Επικρατεί μια "σύγχυση" στην αγορά προσπαθώντας απότομα να "ρεφάρει" τη χασούρα των τελευταίων 10 ετών. Είναι εμφανές ότι αύξηση της τάξης του 30 % ζητούμενων τιμών (μένει να δούμε αν υπάρξουν και στατιστικά στοιχεία πράξεων πώλησης στα ίδια επίπεδα) δημιουργείται από προσδοκίες οι οποίες μένει να δούμε αν επαληθευτούν σε πανελλαδικό επίπεδο. Στα 10 χρόνια κατά μέσο όρο με βάση τις στατιστικές της ΤτΕ μέχρι και το έτος 2017 είχαμε μέση πτώση στις τιμές κοντά στο 40+ %. Οπότε σίγουρα κάτι δεν πάει καλά.

Ρε παιδιά είχαν πιάσει πάτο. Τα 1500/μ2 δεν λένε και πολλά, δεν είναι φούσκα δηλαδή. Ούτε τα 2500/μ2 για νεόδμητα σε βόρεια και νότια προάστια.

2500 σε βόρεια και νότια προάστια είναι σώστη τιμή και για τον αγοραστή και για τον πωλητή. 

αυτό που δεν είναι λογικό είναι τα 2500 για τις ίδιες περιοχές στα μεταχειρισμένα δεκαετίας. 

σπίτια χαμηλότερων προδιαγραφών (ειδικά στο κομμάτι της ενεργειακής κατανάλωσης, προ ΝΟΚ ) που έχουν ίδια η και υψηλότερη τιμή από νεόδμητα ακόμα και όταν κουβαλάνε αμαρτίες του παρελθόντος (ημιυπαίθριοι , πατάρια κλπ) 

εφόσον προσφέρονται νεόδμητα σε αυτές τις τιμές , τα μεταχειρισμένα θα μείνουν απούλητα για πολύ καιρό ακόμα (και ας είχαν πληρώσει και 7000 το τμ τότε)  

Καλό θα είναι το επίπεδο τέτοιων συζητήσεων εδώ να μην γίνεται σε επίπεδο Αυτιάδων , γιατί μετά λύπης μου διαπιστώνω κάτι τέτοιο .

Τα ακίνητα που ΔΕΝ χτίστηκαν την δεκαετία του 2010 , σε σχέση με οποιαδήποτε δεκαετία του παρελθόντος από το 1950 και μετά , που ήταν 500.000-900.000 είναι τουλάχιστον 500.000 .

Αυτό σημαίνει ότι έχουμε έλλειμμα σπιτιών και πάντα είχαμε αφού οι Αυτιάδες διάβαζαν τον αριθμό των αγγελιών χωρίς να σκεφτούν ότι κατά μέσο όρο ένα ακίνητο έχει 10-15 αγγελίες από τους μεσίτες .

Απλά παλιά ο κόσμος ακούγοντας τους Αυτιάδες δεν αγόραζε τίποτα . Είναι γνωστός ηλίθιος καταναλωτής ο ελληναράς και το έχει αποδείξει πολλές φορές , είτε αγοράζοντας τα πάντα , είτε μη αγοράζοντας τίποτα .

Τώρα οι Αυτιάδες λένε αγοράστε γιατί ακριβαίνουν και έχουμε συνεχείς παρουσιάσεις σε πελάτες , είτε μέσω αγγελιών , είτε μέσω μεσιτών , ενώ έχουμε και πωλήσεις πλέον . Εχουμε όμως και το γεγονός ότι οι τράπεζες πρακτικά δεν υπάρχουν , καθυστερούν χαρακτηριστικά να δώσουν τις προεγκρίσεις , ακόμα και για υπαλλήλους τους , τα επιτόκια είναι πολύ ακριβά , θα έπρεπε να είναι γύρω στο 1-1,5 % , στο εξωτερικό έχουν εμφανιστεί και αρνητικά στεγαστικά και βέβαια έχουμε το έγκλημα ΓΑΠ που την εποχή που ανέβαζε όλους τους φόρους , του ήρθε μία λάμψη , όπως και με τα φωτοβολταικά που κατέστρεψε την δεη και μείωσε τον φόρο μεταβίβασης κατά 75 % , ενώ αύξησε τον ΦΠΑ , που επιβάλλεται και στα ακίνητα και σήμερα καινούργιο διαμέρισμα μόνο με πρώτη κατοικία συμφέρει να αγοράσεις .

Από την άλλη η υπερδεκαετής κρίση , δημιούργησε ηλικιακό πρόβλημα αφού πολλοί κατασκευαστές λόγω ηλικίας βγήκαν από το επάγγελμα κάτι που θα συνεχιστεί και στην νέα δεκαετία .

Οι νέες κατασκευές θα έχουν αυξημένο κόστος κατασκευής σε σχέση με τις παλιές για πολλούς λόγους , εύκολα θα ακουμπήσουν τα 1500 €/τμ και οι τιμές πώλησης που λέτε σήμερα ακριβές , με τις αξίες των οικοπέδων που ζητούνται ξανά , είναι κάτω από το κόστος .

Ετσι έχουμε σήμερα ελάχιστες νέες οικοδομές οι οποίες συχνά είναι προ-πωλημένες αφού τις κατασκευάζουν εταιρείες με χρήμα και επαφές και θα πωληθούν σε χρήματα που δεν θα μάθουμε αφού συχνά οι συναλλαγές γίνονται και στο εξωτερικό μεταξύ εταιρειών .  

Ταυτόχρονα το έλλειμμα κατοικιών που υπήρχε επιδεινώνεται από το γεγονός ότι τα προς ενοικίαση προσφερόμενα νέα ακίνητα , συνήθως ήταν είτε από την αντιπαροχή του οικοπεδούχου , είτε από ιδιοκτήτες που αγόραζαν για τα παιδιά τους αλλά αυτά δεν ήταν ακόμα σε ηλικία ή σε φάση δημιουργίας οικογένειας .

Δέκα χρόνια μετά όμως και αντιπαροχές δεν υπήρξαν και τα παιδιά μεγάλωσαν , οπότε τα σπίτια αποσύρθηκαν , ενώ και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και το μεταναστευτικό μείωσε το απόθεμα των παλαιών προς ενοικίαση ακινήτων στο κέντρο .

Στα προάστια όμως που το 70-80 % των εκτός αντιπαροχής ακινήτων ήταν για ιδιοκατοίκηση , τώρα πλέον αυτό έχει ανέβει στο 95-100 % για τα ακίνητα μετά το 2000 .

Εχοντας ζήσει και άλλες κρίσεις στην διάρκεια της 37ετούς πορείας μου στον χώρο αυτό , η συγκεκριμένη ήταν η μεγαλύτερη και σε διάρκεια και σε μείωση αξιών , το φαινόμενο της μεγάλης αύξησης των τιμών , γνωστού και ως φαινόμενο ελατηρίου , υπήρχε πάντα .

Η δεύτερη μεγάλη κρίση που ήταν από το 1990-1995 , είχε ανάλογα χαρακτηριστικά . Μειώθηκαν σε σταθερές τιμές περίπου 25 % και αυξήθηκαν σε βάθος τριετίας πάνω από 100 % .

Εγώ δεν ασχολούμαι με στατιστικά άλλων , αλλά με τα δικά μου που είναι από το 1983 .

Τέλος να πω ότι η κακεντρέχεια έχει το κακό ότι απλώνεται εύκολα και πολύ , οπότε καλό είναι να την αποφεύγουμε . 

Πιστεύω με λίγα λόγια:

- κόστος κατασκευής νεόδμητων πάει περίπου 1200/μ2 με φόρους κατασκευαστικό χωρίς να βάζω κόσοτος για το οικόπεδο

- αντιπαροχή είναι γύρω στο 30%

- Τιμές πώλησης παίζουν μεταξύ 2000-3000 ανάλογα την περιοχή και μέσο όρο για μία μέση περιοχή γύρω στα 2400/μ2

- Θα καταργηθεί όπου να ναι ο ΦΠΑ.

- Εκεί που υπάρχει μεγάλη φούσκα είναι στα ενοίκια όχι στις πωλήσεις.

- Ένα κτίριο προ ΚΕΝΑΚ δεν έχει πια και τόσο μεγάλες διαφορές με ένα μετά ΚΕΝΑΚ. Μιλάμε για 1εκ παραπάνω στο μονωτικό π.χ. στην Αθήνα. 

- Τέλος αν δεν ανέβουν οι μισθοί των ανθρώπων και αρχίσουν για τα καλά τα δάνεια δεν μπορεί ο κόσμος να αγοράσει σπίτια. Πρώτα από όλα πρέπει να ανέβουν οι μισθοί και να πάμε σε μέσο μισθό 1500/μήνα αλλιώς ο κόσμος δεν θα αφήσει το νοίκι του.

Νικ έχει μεγάλη σημασία η αλλαγή που έγινε με τις άδειες  ,όχι τόσο ο τωρινός ΚΕΝΑΚ , αλλά αυτός που ακούω από τους  μηχανολόγους ότι έρχεται .

Το γεγονός ότι δεν αλλάζεις εύκολα εσωτερικά τα διαμερίσματα , αλλά θέλεις συνέχεια ενημερώσεις και αναθεωρήσεις , οι ελεγκτές δόμησης , τα δελτία αποστολής και διάφορα άλλα , όπως και η διαδικασία ότι πρέπει να είσαι από ΙΚΕ και πάνω σαν εταιρεία με το κόστος που έχει και διάφορα άλλα , θα σε ανεβάσει .

Ακόμα επειδή συνήθως μιλάμε για προάστια , στις τιμές πώλησης περιλαμβάνονται συνήθως αποθήκες και θέσεις στάθμευσης , συχνά υπόγειες , οπότε στο κόστος κατασκευής θα πρέπει να υπολογιστεί και να μοιραστεί στο τμ πωλούμενου διαμερίσματος και το κόστος κατασκευής , pilotis , υπογείων κλπ . 

Αυτά τα κόστη συχνά είναι μεγάλα ιδιαίτερα σε περιοχές με μεγάλα οικόπεδα και χαμηλό ΣΔ , όπου επίσης μεγάλο είναι και το κόστος του περιβάλλοντος χώρου και της φύτευσης . 

Σκέψου οικόπεδο 30 Χ 40 , πόση μάντρα θέλει , αν έχεις 300-400 τμ υπόγειο και 700-800 ανωδομή των 200 τμ ανά όροφο , το παραπάνω κόστος είναι πολύ μεγάλο και επιβαρύνει πολύ το κόστος ανά τμ . Η μάντρα αυτή με θεμελίωση 40 Χ 40 και 1,3 μ ύψος πάνω από το πέδιλο , βγάζει πάνω από 50 κμ μπετό .

Γενικά σήμερα ακόμα και με 30 % αντιπαροχή σε περιοχές που ήταν 40 το 2006 , οι τιμές πώλησης των 2-2500 δεν είναι ικανοποιητικές . Γιατί στα 500 τμ δόμησης θα έχεις επιπλέον κοινόχρηστα , πυλωτή και υπόγειο και θα φτάσεις πάνω από 700.000 οπότε έχεις 2000 κόστος .  Αρα με 200 € μέσο κέρδος , προ λειτουργικών εξόδων και φόρων , στην καλύτερη περίπτωση , είναι καλύτερα να κάτσεις στο καφενείο ή να γράφεις στα φόρουμ . Πρακτικά μπαίνεις μέσα .

Εντάξει υπερβάλλεις λίγο. Στο 1200 είναι και οι φόροι. Βάλε και 500-800 τιμή γης εγώ σου το παω 2000 κόστος με γη με φόρους με τα πάντα. Αυτές τις τιμές μου τις λένε ενεργοί εργολάβοι.

Δεν είναι μόνο το κέρδος που στο βάζω ότι είναι 400 ευρώ/μ2 το πολύ, με ρίσκο και πολλή δουλειά 2-3 ετών. Το θέμα είναι, μπορείς να τα πουλήσεις και πότε ? Για πούλα σήμερα 500-1000μ2 οικοδομή. Και μέχρι να πουλήσεις αν είναι να έχεις ξοδέψει το 60-70% της επένδυσης άστα βράστα. 

Μην ξεχνάς ότι και εγώ ενεργός κατασκευαστής είμαι . Και με πλήρη στατιστική ανάλυση του κόστους κάθε έργου , εδώ και 35 χρόνια .

Οι τιμές της γης 500-800 είναι για περιοχές που πουλάνε κάτω από 2000 σήμερα . 

Ο καθένας λέει αυτό που νομίζει για το τι γίνεται στην αγορά, τα πιο αντικειμενικά στοιχεία μπορούν να τα δώσουν μεσίτες και εργολάβοι, οι μεσίτες βέβαια αν και γνωρίζουν τι παίζει στην αγορά, δεν τους έχω σε εκτίμηση και γενικά ανακοινώνουν τα δικά τους για προσωπικό όφελος. 

Για μένα πάντως, δεν υπάρχει καλό και κακό στο κομμάτι των τιμών ενός προϊόντος, είτε μιλάμε για ακίνητο είτε για κάτι άλλο, ο καθένας ερμηνεύει τα τεκταινόμενα από την δική του οπτική γωνία και το δικό του συμφέρον. Για εμάς που νοικιάζουμε δύο ακίνητα και μελλοντικά σκοπεύουμε να πουλήσουμε κάποιο δεν εργάζεται κανένας μας λόγω θεμάτων υγείας και επιβιώνουμε απ' την περιουσία μας, οι αυξήσεις στις τιμές είναι ευχάριστο και θετικό φαινόμενο, για όσους αναζητούν στέγη είτε μέσω αγοράς είτε ενοικίασης, δεν είναι θετικό σε καμιά περίπτωση.

Η αλήθεια είναι οτι τα τελευταία 10 χρόνια η αγορά ακινήτων καταβαραθρώθηκε, αλλά και εκατομμύρια ιδιοκτήτες βρέθηκαν καταχρεωμένοι με φόρους και χαράτσια αφού επιφορτίστηκαν τεράστιο φορολογικό βάρος, σε ορισμένες λίγες και ακραίες περιπτώσεις, ιδιοκτήτες έδιναν τζάμπα ακίνητα που δεν μπορούσαν να νοικιάσουν με όρο να πληρώνει ο ενοικιαστής τον φόρο και τα έξοδα συντήρησης. Κάποια στιγμή λοιπόν ήταν θέμα κοινής λογικής οτι θα υπήρχαν αυξήσεις στις τιμές, παρόλα αυτά οι αυξήσεις είναι αρκετά υψηλότερες από την αύξηση των μισθών και των εισοδημάτων, αυτό αποτελεί κοινωνικό πρόβλημα για όσους αναζητούν κατοικία.

Για το τι θα συμβεί μελλοντικά δεν το ξέρει κανένας, θα το δούμε. Πιστεύω πάντως οτι κάποια στιγμή ο ρυθμός αύξησης των τιμών θα μειωθεί και οι αυξήσεις θα μετριαστούν, αλλά δεν πρόκειται να υπάρξει γυρισμός στα επίπεδα τιμών 2009-2015.