Σε Mega fund η Α κατοικία των ευάλωτων νοικοκυριών

Τέλος στην προστασία της πρώτης κατοικίας όπως μέχρι τώρα ίσχυε επιφέρει ο Κώδικας Διευθέτησης Οφειλών και Παροχής Δεύτερης Ευκαιρίας. Πλέον η κύρια κατοικία του οφειλέτη συμπεριλαμβάνεται στην πτωχευτική περιουσία και μπορεί να εκποιηθεί όπως όλα τα περιουσιακά του στοιχεία στο πλαίσιο της πτωχευτικής διαδικασίας.
 
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπει το νέο θεσμικό πλαίσιο που έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Οικονομικών σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει σε ευάλωτο οφειλέτη αυτή θα καταλήγει στον φορέα «Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» κατόπιν αιτηματος του.
 
Ο νέος φορέας θα είναι νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα ο οποίος θα επιλεγεί κατόπιν διενέργειας σχετικού διαγωνισμού με βασικά κριτήρια το ύψος της ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, το οποίο θα προβλέπεται από την σύμβαση παραχώρησης, ο τρόπος υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης και η αξιοπιστία, η ειδική τεχνογνωσία και η εμπειρία του υποψηφίου παραχωρησιούχου.  
 
Πέρα από την είσπραξη των ενοικίων η χρηματοδότηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης θα διασφαλίζεται και με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων. 
 
Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών προσδιορίζονται οι όροι της σύμβασης παραχώρησης ως προς τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης πέραν των οριζομένων στον παρόν άρθρο, ιδίως η διάρκεια της παραχώρησης, οι ειδικότερες υποχρεώσεις και αρμοδιότητες του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ενδεικτικά ως προς την συντήρηση των αποκτουμένων ακινήτων, η τυχόν παροχή κρατικής εγγύησης προς αυτόν, οι ελάχιστες προϋποθέσεις που αφορούν την σύσταση, οργάνωσή, διαχείριση και λειτουργία του, συμπεριλαμβανομένης και της πρόσληψης εταιρίας διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις του ν. 4354/2015, τα μέτρα διασφάλισης της ακριβοδίκαιης εκπλήρωσης από τον παραχωρησιούχο των υποχρεώσεών του κατά το νόμο, οι συνέπειες της καταγγελίας της σύμβασης παραχώρησης, η δυνατότητα υποκατάστασης του παραχωρησιούχου για την διασφάλιση της ομαλής εξυπηρέτησης των συμφερόντων που εξυπηρετεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και κάθε ειδικότερο θέμα και αναγκαία λεπτομέρεια. 
 
Με όμοια απόφαση ορίζεται κάθε διαδικαστικό θέμα που αφορά την εκπλήρωση από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης των υποχρεώσεων και αρμοδιοτήτων του και οι ειδικότεροι όροι και διαδικασία της μεταβίβασης δικαιωμάτων επί της κύριας κατοικίας σε αυτόν.
 
Η διαδικασία 
 
Αίτημα στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης για τη μεταβίβαση σε αυτόν της κύριας κατοικίας του και την επαναμίσθωσή της από αυτόν μπορεί να υποβάλει ευάλωτος οφειλέτης ο οποίος κηρυσεται σε πτώχευση, ή επισπεύδεται σε βάρος της κύριας κατοικίας του αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή. 
 
Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος η επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος του παρόντος άρθρου προϋποθέτει την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών (συμπεριλαμβανομένων τυχόν ψιλών κυρίων και επικαρπωτών). 
 
Για την μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματός του επί της κύριας κατοικίας, ο ευάλωτος υποβάλλει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης τα εξής: 
 

• τα στοιχεία ταυτότητάς του, 
• το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του, κατά περίπτωση, 
• τους τίτλους ιδιοκτησίας που κατέχει και 
• την Βεβαίωση Ευάλωτου. 

 
Αιτήσεις δεν γίνονται δεκτές εφόσον απέχουν περισσότερο από εξήντα (60) ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου εγγράφου ή της δημοσίευσης της απόφασης που τον κηρύσσει σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας. Ο Φορέας επιβεβαιώνει τους τίτλους ιδιοκτησίας του δικαιούχου ως προϋπόθεση της αιτούμενης μεταβίβασης. 
 
Το τίμημα μεταβίβασης ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ο οποίος τον διορίζει. 
 
Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή κατά ποσοστό ανώτερο του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησης άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής. 
 
Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του εφόσον καταβάλει το τίμημα μεταβίβασης στον υπάλληλο πλειστηριασμού το αργότερο πέντε (5) εργάσιμες ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού ή στον σύνδικο έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί την δημοσίευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευσή του. 
 
Η καταβολή του τιμήματος σύμφωνα με τα ανωτέρω συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και την ματαίωση του πλειστηριασμού σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. 
 
Ο Φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου. 
 
Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται σε δώδεκα έτη. Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. 
 
Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης. 
 
Οποτεδήποτε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και κατά τη λήξη της ο οφειλέτης θα δικαιούται σε μεταβίβαση σε αυτόν του ιδιοκτησιακού δικαιώματος που απόκτησε ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης 
 
Σε περίπτωση που το δικαίωμα αυτό ασκηθεί πριν την συμβατική λήξη της μίσθωσης τότε επιπλέον του ανωτέρω τιμήματος επαναγοράς ο οφειλέτης θα οφείλει να καταβάλει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.
 
Η μίσθωση καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της παραπάνω προθεσμίας ενός μηνός. Η μίσθωση καταγγέλλεται επίσης σε περίπτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτωχευτικό δικαστήριο ότι ο οφειλέτης δεν απαλλάσσεται από τις οφειλές του σύμφωνα με το άρθρο 103. 
 
Η καταγγελία επέρχεται αυτοδικαίως με την παρέλευση εντός μηνός από την τελεσίδικη απόφαση κατά το άρθρο 103. Σε περίπτωση καταγγελίας ο οφειλέτης υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου κατά τις κοινές διατάξεις περί μίσθωσης ακινήτου. Η καταγγελία της μίσθωσης αυτοδικαίως προκαλεί και την κατάργηση του δικαιώματος επαναγοράς του παρόντος άρθρου.