Τα οικόπεδα εξωτερικής αποθήκευσης (Industrial Outdoor Storage - IOS) είναι η νέα τάση στην Ευρώπη

Το Industrial Outdoor Storage (IOS) αναδύεται στην Ευρώπη και μπαίνει στο στόχαστρο των επενδυτών που αναζητούν εναλλακτικές και ευκαιριακές επενδυτικές ευκαιρίες. Ο σχετικά νέος για τα δεδομένα της Ευρώπης υποτομέας έχει αγνοηθεί για αρκετό καιρό, αλλά έρευνα του The Insights Partners προβλέπει ότι η αγορά IOS θα καταγράψει ετήσια αύξηση 4,5%, αγγίζοντας τα $ 2,25 δισ. το 2028, από τα $ 1,66 δισ. που καταγράφηκαν το 2021.

Όπως μαρτυρά το όνομά της, η βιομηχανική αποθήκευση εξωτερικού χώρου παρέχει επιλογές για επιχειρήσεις που απαιτούν αποθήκευση αγαθών, εξοπλισμού ή/και οχημάτων σε εξωτερικούς χώρους. Οι εγκαταστάσεις IOS εξυπηρετούν ένα ευρύ φάσμα βιομηχανιών, συμπεριλαμβανομένων της μεταποίησης, της εφοδιαστικής, των κατασκευών, των μεταφορών και της γεωργίας, παρέχοντας υποστηρικτική λειτουργία στον συνολικό τομέα της βιομηχανίας και εφοδιαστικής.

Οι εγκαταστάσεις του IOS περιλαμβάνουν διάφορους τύπους ακινήτων, όπως απλά οικόπεδα, περιφραγμένες αυλές, ναυπηγεία εμπορευματοκιβωτίων, χώρους στάθμευσης και εξειδικευμένες εγκαταστάσεις αποθήκευσης. Αυτά τα ακίνητα βρίσκονται συνήθως σε βιομηχανικές περιοχές ή περιοχές με εύκολη πρόσβαση σε οδικά δίκτυα, λιμάνια ή κόμβους διανομής. Οι εγκαταστάσεις χαρακτηρίζονται συνήθως από μεγάλους ανοιχτούς χώρους, με ελάχιστη ή καθόλου παρουσία κτιρίων. Ενδεικτικά, μια τυπική αναλογία κάλυψης (εμβαδόν δαπέδου κτιρίου / συνολικό μέγεθος επιφάνειας) για εγκαταστάσεις IOS κυμαίνεται μεταξύ 20% και 30%.

Ο τομέας του IOS στην Ευρώπη είναι νέος και αναδυόμενος σε σύγκριση με μια πιο ώριμη αγορά στις ΗΠΑ. Ως εκ τούτου, υπάρχουν περιορισμένα δεδομένα συναλλαγών και διαθέσιμες συμφωνίες μίσθωσης. Ωστόσο, επηρεαζόμενος από την έκρηξη του ηλεκτρονικού εμπορίου στην Ευρώπη, ο τομέα καταγράφει σημαντική εξέλιξη. Επιπροσθέτως, επιχειρήσεις οι οποίες συχνά απαιτούν επιπλέον χώρο λόγω εποχιακών διακυμάνσεων, υπερχείλισης αποθεμάτων ή ανάγκης προσωρινής αποθήκευσης κατά τη διάρκεια μετακομίσεων ή επεκτάσεων προωθούν την ανάπτυξη των IOS.

Άλλοι λόγοι που ευνοούν τον υπό εξέταση κλάδο, αφορούν στο γεγονός ότι οι βιομηχανίες που χρησιμοποιούν και βασίζονται σε μεγάλο εξοπλισμό, οχήματα ή υλικά, όπως οι κατασκευές ή οι μεταφορές, απαιτούν συχνά λύσεις αποθήκευσης σε εξωτερικούς χώρους, ενώ , η διασφάλιση των αλυσίδων εφοδιασμού είναι ένας άλλος μοχλός για τον κλάδο, καθώς απαιτείται περισσότερος χώρος για την αποθήκευση εξοπλισμού, αγαθών και οχημάτων.

Τέλος, η αυξημένη ζήτηση για παράδοση προϊόντων την ίδια/επόμενη ημέρα αναγκάζει τις επιχειρήσεις να επενδύουν σε ένα στόλο οχημάτων για την παράδοση των προϊόντων τους, τα οποία πρέπει να αποθηκεύονται όταν δεν χρησιμοποιούνται. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα κτίρια και οι χώροι που καταλαμβάνουν οι επιχειρήσεις δεν παρέχουν επαρκή χώρο για την αποθήκευση του στόλου των οχημάτων τους, γεννώντας την ανάγκη για επιπλέον αποθηκευτικό χώρο.

Αλλά προς όφελος του κλάδου των IOS κινούνται και ορισμένες συνθήκες της αγοράς, όπως είναι η μείωση των καταναλωτικών δαπανών για το λιανικό εμπόριο, η οποία θα μπορούσε να υποδηλώνει πλεόνασμα αποθεμάτων που πρέπει να αποθηκευτούν.

Ωστόσο, σύμφωνα με τη Savills, η αγορά IOS ποικίλλει ανά τοποθεσία και επηρεάζεται από διαφορετικούς παράγοντες, όπως τοπικούς κανονισμούς, συνδεσιμότητα, υπάρχουσες εγκαταστάσεις και οικονομικές συνθήκες. Για παράδειγμα, οι περιοχές με υψηλή βιομηχανική δραστηριότητα ή εγγύτητα σε μεγάλα οδικά δίκτυα τείνουν να έχουν υψηλότερη ζήτηση και, ως εκ τούτου, έχουν τη δυνατότητα για ισχυρή αύξηση των ενοικίων. Εντούτοις, οι τοπικοί κανονισμοί χωροταξίας και χρήσης γης μπορούν να επηρεάσουν τη διαθεσιμότητα και την ανάπτυξη των εγκαταστάσεων IOS.

Συνοπτικά, η βιομηχανική αποθήκευση σε εξωτερικούς χώρους μπορεί να αποτελέσει μια ελκυστική επενδυτική ευκαιρία, προσφέροντας τη δυνατότητα για υγιείς επενδυτικές αποδόσεις. Η ζήτηση για αποθηκευτικό χώρο αναμένεται να αυξηθεί, ενώ η έλλειψη προσφοράς θα συνεχιστεί, ειδικά λόγω του περιορισμένου αγωγού που οφείλεται στους περιορισμούς της ρύθμισης των ζωνών και άλλων υψηλότερων και πιο κερδοφόρων τύπων περιουσιακών στοιχείων που προτιμώνται έναντι των εξελίξεων του IOS. Οι επενδυτές μπορούν, επομένως, να επωφεληθούν από την προσδοκώμενη αύξηση των ενοικίων, σε συνδυασμό με την αύξηση εκτιμώμενης αξίας των εν λόγω περιουσιακών στοιχείων.

Τα δεδομένα μίσθωσης της EG Radius που σχετίζονται με συμφωνίες τοποθεσίας και αποθηκευτικού χώρου στο Ηνωμένο Βασίλειο αποτελούν απόδειξη της ενδεχόμενης αύξησης των ενοικίων IOS. Τα στοιχεία παρουσιάζουν ισχυρή αύξηση της τάξης του 47% το 2023, σε σύγκριση με το 2022. Πρέπει να τονιστεί ότι αυτό βασίζεται σε περιορισμένο αριθμό καταγεγραμμένων συμφωνιών – μόλις 23 συμφωνίες με διαθέσιμα δεδομένα ενοικίων έκλεισαν το 2023, έναντι 42 συμφωνιών το 2022- τα οποία όμως δε παύουν να επιδεικνύουν τη δυνατότητα αύξησης των ενοικίων, ειδικά δεδομένης της περιορισμένης προσφοράς και της αυξανόμενης ζήτησης. Με την είσοδο περισσότερων επενδυτών στην αγορά, η ποιότητα και η διαθεσιμότητα των δεδομένων θα βελτιωθούν και πιθανότατα θα τονίσουν περαιτέρω την ισχυρή αύξηση των ενοικίων στον τομέα IOS.

Στις ΗΠΑ, ορισμένοι σημαντικοί θεσμικοί παράγοντες έχουν ήδη εισέλθει στην αγορά. Σύμφωνα με το Commercial Property Executive, μερικά από αυτά τα μεγάλα ονόματα στον χώρο περιλαμβάνουν την J.P. Morgan Global Alternatives και τη Zenith IOS, που δημιούργησαν μια κοινοπραξία $ 700 εκατ. τον περασμένο Φεβρουάριο. Ο Όμιλος Alterra Property, του οποίου το Alterra IOS Venture II LP κατέγραψε επενδύσεις $ 524 εκατ., αλλά και η Criterion Group και η Columbia Pacific Advisors, των οποίων η κοινοπραξία σχεδιάζει να προχωρήσει σε αναπτύξεις $ 2 δισ. μέχρι το τέλος του έτους.

Στην Ευρώπη, η Realterm ανακοίνωσε τον Μάιο του τρέχοντος έτους τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη της πλατφόρμας ακινήτων της στον τομέα των μεταφορών logistics στην Ευρώπη, με την απόκτηση τεσσάρων εγκαταστάσεων IOS. Το πλήρως μισθωμένο χαρτοφυλάκιο, το οποίο διαθέτει οκτώ έως 15 θέσεις συντήρησης σε κάθε ακίνητο, βρίσκεται σε τέσσερις πόλεις σε όλη την Ολλανδία και έχει συνολική έκταση 74.352 τ.μ.

Επιπλέον, η NW1 Partners ανακοίνωσε πρόσφατα το σχέδιό της να διαθέσει £ 1,5 δισ. επικεντρωμένα στον τομέα της βιομηχανικής αποθήκευσης σε εξωτερικούς χώρους σε όλες τις ΗΠΑ και την Ευρώπη, ξεκινώντας από το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ολλανδία.