Τι ισχύει για τις Οριζόντιες Ιδιοκτησίες; Οδηγός για κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους

Η έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας ορίζεται από διατάξεις του Αστικού Κώδικα και συνίσταται με συμβολαιογραφική πράξη ή δήλωση τελευταίας βουλήσεως (διαθήκη). Με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δημιουργούνται επί ενός ακινήτου αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, στις οποίες κατανέμονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου (ποσοστό συνιδιοκτησίας). Όμως υπάρχουν υποχρεώσεις και περιορισμοί στις οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου, κυρίως όσον αφορά κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, που πολλές φορές μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαφωνιών και προστριβών στις πολυκατοικίες.

Ποια είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα στην πολυκατοικία;

Σε μια πολυκατοικία κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι είναι: ο ακάλυπτος χώρος, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι μαντρότοιχοι, οι σκάλες,, η ταράτσα (δώμα) κατά την ακάλυπτη επιφάνειά της, οι διάδρομοι που οδηγούν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι γενικές εγκαταστάσεις για το νερό και τοηλεκτρικό ρεύμα, το σύστημα ύδρευσης, φωτισμού και θέρμανσης, οι αγωγοί σύνδεσης των αποχετεύσεων με τοαποχετευτικό δίκτυο της πόλης ή τον βόθρο, τα εξωτερικά επιχρίσματα και γενικά η εξωτερική όψη της πολυκατοικίας με τακουφώματα προς τους δρόμους και προς τις γειτονικέςιδιοκτησίες, όπως και όλες οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται σε κοινόχρηστους χώρους.

Τι ισχύει με τις θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή;

Η πιλοτή της πολυκατοικίας ακόμα και για παλαιές πολυκατοικίες είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη, δηλαδή ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και δεν προσφέρεται για ιδιοκτησίες. Μπορούν όμως να καθορίζονται συγκεκριμένοι χώροι στάθμευσης για αποκλειστική χρήση των ιδιοκτητών. Όμως και στη περίπτωση αυτή, ένας ιδιοκτήτης, δεν μπορεί να μισθώσει ή να πωλήσει την χρήση της στάθμευσης σε κάποιον που δεν έχει ιδιοκτησία στην ίδια οικοδομή. Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή και γενικά στους ανοιχτούς χώρους της πολυκατοικίας δεν μπορούν να περιτοιχιθούν ή να μετατραπούν σε χώρους άλλης χρήσης π.χ. αποθήκης.

Επιτρέπεται τον ακάλυπτο να τον κάνω χώρο στάθμευσης;

Καταρχήν ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου προορίζεται κυρίως για φύτευση, πλην όμως σήμερα σε πολλές πολυκατοικίες ο ακάλυπτος χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων καλύπτοντας όλη την πρασιά. Ο ακάλυπτος όμως του οικοπέδου μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων µη στεγασμένος (υπαίθριος) ή µε ελαφρά κατασκευή, σε ένα όμως ποσοστό της επιφάνειας του οικοπέδου και εκτός του υποχρεωτικού χώρου φύτευσης, που αντιστοιχεί στα 2/3 του οικοπέδου.

Τι ισχύει για την ταράτσα της πολυκατοικίας;

Το δώμα είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα και ανήκει σε όλους τους ενοίκους σαν ιδιοκτησία. Μπορεί όμως το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης να έχει παραχωρηθεί σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, όχι όμως η κυριότητα.

Επιτρέπεται να φτιάξω τζάκι και να βάλω την καμινάδα στον τοίχο της οικοδομής;

Επιτρέπεται η κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ανεξάρτητες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, εφόσον εκδοθεί Άδεια Μικρής Κλίμακας με τεχνική έκθεση μηχανικού που τεκμηριώνει ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου και επίσης έχει εξασφαλιστεί η συναίνεση των συνιδιοκτητών για την τοποθέτηση της καμινάδας.

Χρειάζεται άδεια μικρής κλίμακας για να βάλω ηλιακό θερμοσίφωνα στην ταράτσα;

Όχι. Δεν απαιτείται Οικοδομική Άδεια ή Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας για τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων. Προσοχή όμως, γιατί μπορεί να απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Για να έχω αυτόνομη θέρμανση με Φυσικό Αέριο, θέλω απόφαση Γενικής Συνέλευσης;

Όχι δεν απαιτείται πλέον έγκριση της Γενικής Συνέλευσης από το 50% συν 1 των ψήφων των συνιδιοκτητών, προκειμένου να αυτονομηθεί με φυσικό αέριο μια ιδιοκτησία.

Κατάστημα στο ισόγειο της πολυκατοικίας γκρέμισε τον τοίχο και έφτιαξε τζαμαρίες. Επιτρέπεται;

Επιτρέπονται οι επεμβάσεις στις όψεις των κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν απαγορεύονται από άλλες ειδικές διατάξεις. Προσοχή όμως, εκδίδεται Άδεια Μικρής Κλίμακας και απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Ο ιδιοκτήτης δύο γειτονικών διαμερισμάτων τα συνένωσε και κατήργησε και τον κοινόχρηστο διάδρομο. Επιτρέπεται;

Ο ιδιοκτήτης δύο ή και περισσότερων γειτονικών στον ίδιο όροφοοριζοντίων ιδιοκτησιών, ή και ιδιοκτησιών που βρίσκονται η μία πάνω από τηνάλλη, δικαιούται να τις χρησιμοποιεί ενιαία ή και να τις ενώνει, μετά από Άδεια δόμησης. Όμως δεν μπορεί να καταργήσει τους κοινόχρηστους χώρους, χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών και τροποποίηση του συμβολαίου σύστασης της πολυκατοικίας

Πολλοί νέοι ιδιοκτήτες παλιών διαμερισμάτων προβαίνουν σε καθαιρέσεις τοίχων. Επιτρέπεται; Πώς θα ξέρω ότι δεν δημιουργείται πρόβλημα στατικής επάρκειας στο κτίριο;

Ο κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί και δικαιούται να μεταρρυθμίζειεσωτερικά στην ιδιοκτησία του κατά την κρίση του, και υπό τον όρο ότι ταέργα αυτά δεν θα παραβαίνουν διατάξεις Οικοδομικού Κανονισμού, δεν θα θίγουν κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, εγκαταστάσεις και πράγματα, τουςεξωτερικούς τοίχους της ιδιοκτησίας του, την από σιδηρομπετόν κατασκευήτης ιδιοκτησίας του και του όλου κτιρίου και κάθε γενικά στατικό στοιχείο τηςοικοδομής, ως και την ασφάλεια, την αντοχή και τη στερεότητα τηςοικοδομής. Για τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις όμως, εκδίδεται Άδεια Μικρής Κλίμακας, με δήλωση του μηχανικού ότι οι εργασίες δεν θίγουν τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου. Σε περίπτωση που αντιληφθείτε ότι οι παρεμβάσεις που γίνονται θίγουν τη στατικότητα του κτιρίου, μπορείτε να απευθυνθείτε στην Πολεοδομία, προκειμένου οι μηχανικοί της υπηρεσίας να διαπιστώσουν αν οι εργασίες επιφέρουν αλλαγές στη στατική μελέτη του κτιρίου.

Θέλω να βάλω εξωτερική θερμομόνωση και να αναβαθμίσω ενεργειακά το διαμέρισμα, και δεν μου δίνει η Πολεοδομία Άδεια Μικρής Κλίμακας. Γιατί;

Επιτρέπεται η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης στις εξωτερικές όψεις, με Άδεια Μικρής Κλίμακας, αλλά πρέπει για την έκδοσή της να καταθέσετε στην Πολεοδομία δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου.

Επιτρέπεται να γίνονται τουριστικά καταλύματα τα διαμερίσματα στις πολυκατοικίες;

Ναι ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον, να προβαίνει ελεύθερα και για βραχυχρόνιο διάστημα, στην αστική μίσθωση του ακινήτου του. Ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα και για περιορισμένη μίσθωση μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες, με τρόπο όμως, ώστε να αποτρέπεται η κατ’ επάγγελμα άσκηση τουριστικής δραστηριότητας. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα.