Τοπικά & Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης κλπ.: Αναλυτικά, όλες οι δράσεις του ΥΠΕΝ

Στην επιστημονική διαδικτυακή συζήτηση που διοργάνωσε την Τετάρτη 07/04 το ΤΕΕ με θέμα «Νέα εποχή για τον τοπικό χωρικό σχεδιασμό – Συζήτηση με αφορμή το επικείμενο πρόγραμμα εκπόνησης τοπικών πολεοδομικών σχεδίων», παρουσιάστηκαν μεταξύ άλλων τα σχέδια του ΥΠΕΝ για τη σύνταξη πολεοδομικών μελετών με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης που αφορούν στις παρακάτω δράσεις:

1. Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
2. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
3. Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
4. Αυτοτελείς Οριοθετήσεις Οικισμών
5. Αυτοτελείς Μελέτες Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών

Ο Υφυπουργός ΥΠΕΝ κ. Νίκος Ταγαράς, σημείωσε στο χαιρετισμό του πως ο προϋπολογισμός των 300 εκ. ευρώ καλύπτεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από το Ταμείο Ανακαμψης το οποίο θα παρέχει τα 245 εκ. ευρώ.

Την παρουσίαση των ανωτέρω δράσεων ανέλαβε ο κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, Επίκουρος Καθηγητής ΕΜΠ.

Ο κ. Μπακογιάννης ανέλυσε τα προβλήματα που ζητούν λύση με τις ανωτέρω δράσεις ως εξής:

Η έλλειψη καθορισμένων χρήσεων γης και η αδυναμία εφαρμογής χρήσιμων πολεοδομικών μέτρων – κινήτρων έχει ως συνέπεια:

1. πολλαπλά προβλήματα για το περιβάλλον,
2. μη ορθολογική οργάνωση του χώρου,
3. φαινόμενα όπως άναρχη – αυθαίρετη δόμηση / υπερβολική αστική διάχυση στον αγροτικό χώρο.

Τα φαινόμενα αυτά έχουν δευτερογενείς παρενέργειες, όπως:

1. ελλείψεις βασικών τεχνικών και περιβαλλοντικών υποδομών
2. αθέμιτο ανταγωνισμό από παράνομα χωροθετημένες δραστηριότητες έναντι των νομίμων
3. ενίσχυση της Κλιματικής Αλλαγής

• Δυσχεραίνει την επιλογή τόπου εγκατάστασης για τις νέες επενδύσεις
• Επιμηκύνει σημαντικά το χρόνο που απαιτείται για την έγκριση των επενδυτικών σχεδίων
• Πολύ συχνά ακυρώνει εκ των υστέρων συγκεκριμένες επενδύσεις
• Δημιουργεί δυσκολίες μετασχηματισμού ή επέκτασης σε επιχειρήσεις

Τα προβλήματα αυτά αφορούν:

1. τον ιδιωτικό τομέα και
2. τις δημόσιες επενδύσεις σε βασικές υποδομές

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι ζώνες απολιγνιτοποίησης στην Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας και στην περιοχή της Μεγαλόπολης όπου λόγω μη Θεσμοθέτησης χρήσεων γης, καθυστέρησαν οι διαδικασίες μετάβασης των περιοχών σε ένα νέο μοντέλο ανάπτυξης.

Το Πρόγραμμα

Όπως επισήμανε ο κ. Μπακογιάννης, η υλοποίηση του προγράμματος το οποίο συνιστά την έμπρακτη εφαρμογή των πρόσφατων μεταρρυθμίσεων της πολεοδομικής πολιτικής:

1. θα αποκαταστήσει τις προαναφερθείσες αστοχίες,
2. θα άρει τα περιττά εμπόδια που δημιουργούν καθυστερήσεις στην υλοποίηση έργων, υποδομών και επενδύσεων,
3. θα καταστήσει τον χωρικό σχεδιασμό βασικό παράγοντα της βιώσιμης ανάπτυξης (υποστήριξη περιβαλλοντικής προστασίας και επενδύσεων) και
4. θα συμβάλει στην κοινωνική συνοχή

Το πρόγραμμα συνολικά αφορά σε χρηματοδότηση πολεοδομικών μελετών μείζονος σημασίας και περιλαμβάνει τις παρακάτω 5 ΔΡΑΣΕΙΣ:

1. Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
2. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
3. Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
4. Αυτοτελείς Οριοθετήσεις Οικισμών
5. Αυτοτελείς Μελέτες Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών

1. Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Αντικείμενο του προγράμματος είναι η ανάθεση διακριτών μελετών ΤΠΣ, τα οποία θα καλύπτουν την έκταση μιας ή περισσοτέρων δημοτικών ενοτήτων.

Θα λάβουν χώρα:

4 κύκλοι αναθέσεων, οι οποίοι αναμένεται να καλύψουν συνολικά (χωρικά / γεωγραφικά) 800 Δημοτικές Ενότητες (ενδεικτικός αριθμός) σε όλη την επικράτεια.

Η επιλογή των Δημοτικών Ενοτήτων που θα μετέχουν σε κάθε κύκλο αναθέσεων θα προκύψει από σχετική επιτροπή αξιολόγησης.

Τα Τ.Π.Σ. θα θεσμοθετήσουν:

• χρήσεις γης
• όρους δόμησης
• κανονισμούς και περιορισμούς
• κατοικημένες περιοχές
• περιοχές προστασίας
• περιοχές ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων
• σημαντικές παρεμβάσεις πολεοδομικού σχεδιασμού
• περιοχές ειδικών αστικών κινήτρων
• οδικό δίκτυο, μεταφορές, κατασκευές και περιβαλλοντικά δίκτυα
• μέτρα για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή
• μέτρα για την υποστήριξη καταστάσεων έκτακτης ανάγκης και διαχείριση των συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών
• προϋποθέσεις ή περιορισμούς που απαιτούνται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης

Κάθε ανάθεση Τ.Π.Σ. περιλαμβάνει:

1. Κύρια μελέτη
2. Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ)
3. Ειδική Μελέτη Εκτίμησης Γεωλογικών Κινδύνων και Γεωλογικής Καταλληλόλητας
4. Μελέτη προσωρινής οριοθέτησης των Υδατορεμάτωv

Δείγματα της δουλειάς που έχει γίνει μέχρι σήμερα από το ΥΠΕΝ αναφορικά με τα Τ.Π.Σ. αποτυπώνονται στις ακόλουθες φωτογραφίες:

Στην τελευταία φωτογραφία παρουσιάζεται η μέχρι σήμερα δουλειά που έχει γίνει από την Επιτροπή Αξιολόγησης των αιτημάτων προκειμένου να προκριθούν και να ομαδοποιηθούν οι Δημοτικές Ενότητες σε Μελέτες ΤΠΣ. Έχουν ληφθεί υπόψη τα κριτήρια των αιτημάτων, της κήρυξης σε έκτακτη ανάγκη, της παλαιότητας υφιστάμενου ΓΠΣ και της παντελούς έλλειψης σχεδιασμού μέχρι σήμερα, το στάδιο που βρίσκονται οι εν εξελίξει μελέτες ΓΠΣ, η γειτνίαση, τα κοινά γεωμορφολογικά χαρακτηριστικά κλπ.

2. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια

Αντικείμενο του προγράμματος: η ανάθεση 10 διακριτών μελετών ΕΠΣ (ενδεικτικός αριθμός)

Το περιεχόμενό τους είναι το ίδιο με το περιεχόμενο των ΤΠΣ, ωστόσο η περιοχή στην οποία εφαρμόζεται ένα ΕΠΣ δεν ταυτίζεται απαραίτητα με τα διοικητικά όρια δημοτικών ενοτήτων.

Αυτό καθιστά τα ΕΠΣ ιδιαίτερα χρήσιμα και ασφαλή για τη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη περιοχών, οι  οποίες μπορούν να λειτουργήσουν ως υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων υπεpτοπικής ή στρατηγικής σημασίας.

Τα Ε.Π.Σ. περιλαμβάνουν:

1. Κύρια μελέτη
2. Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜ ΠΕ) ,
3. Μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας
4. Μελέτη οριοθέτησης υδατορεμάτων (εφ’ όσον απαιτείται) .

3. Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης

Πρόκειται για τη ζώνη όπου επιτρέπεται η πραγματοποίηση Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) σε ωφελούμενα ακίνητα.

Η προετοιμασία αυτού του τύπου αστικού σχεδίου θα καθορίσει συγκεκριμένες περιοχές:

• εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, ΓΠΣ, ρυθμιστικών σχεδίων, εγκεκριμένων ορίων οικισμών κλπ.)
• εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης
• όπου είναι εφικτό, να αυξηθεί ο ισχύων συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.)

Παράμετροι που λαμβάνονται υπόψη

• ο βαθμός οικιστικής ανάπτυξης,
• η θέση, η φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής,
• η οικιστική πυκνότητα και ο βαθμός κορεσμού, κ.α.

Σε αυτές τις Ζώνες η μεταφορά του Σ.Δ, πραγματοποιείται από ακίνητο προσφοράς συντελεστή σε ακίνητο υποδοχής που βρίσκεται εντός της Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.

Ο καθορισμός ΖΥΣ αποτελεί θεσμική προϋπόθεση της ενεργοποίησης της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), ενός ιδιαίτερα χρήσιμου πολεοδομικού εργαλείου

Μέσω των ΖΥΣ καθίσταται εφικτή:

• η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με μικρό κόστος
• η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή διατηρητέων κτιρίων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (π.χ. ιστορικά κέντρα) και
• η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας

Η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ είναι εφικτή:

• είτε με την εκπόνηση αυτοτελών Ειδικών Πολεοδομικών Μελετών,
• είτε μέσω της εκπόνησης των ΤΠΣ ή ΕΠΣ.

Στόχος του σχετικού προγράμματος του Ταμείου Ανάκαμψης είναι να συνταχθούν μελέτες για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) σε 600 Δημοτικές Ενότητες (ενδεικτικός αριθμός) .

4. Αυτοτελείς Οριοθετήσεις Οικισμών

Πρόκειται για ειδικές πολεοδομικές μελέτες που θεσμοθετούν τα όρια σε οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923, καθώς και σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Μεγάλο ποσοστό των οικισμών:

1. οικισμοί χωρίς όρια
2. αναρμοδίως εγκεκριμένα όρια οικισμών ακυρωθέντα από το ΣτΕ

Η έλλειψη ορίων αποτελεί εμπόδιο για τη νόμιμη οικοδομική ή παραγωγική δραστηριότητα.

Οι περιπτώσεις Ρεθύμνου και Πηλίου αποτελούν αντιπροσωπευτικά παραδείγματα ακύρωσης ορίων από το ΣτΕ ενώ υπάρχουν εκκρεμείς προσφυγές σε άλλες περιοχές της χώρας.

Η οριοθέτηση των οικισμών θα γίνει:

1. αυτοτελώς
2. μέσω των ΤΠΣ ή ΕΠΣ.

Στόχος του σχετικού προγράμματος του Ταμείου Ανάκαμψης είναι να συνταχθούν αυτοτελείς μελέτες οριοθετήσεων οικισμών για 170 Δημοτικές Ενότητες (ενδεικτικός αριθμός)

5. Αυτοτελείς Μελέτες Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών

Πρόκειται για ειδικές μελέτες χαρακτηρισμού δημοτικών οδών και καθορισμού αναγκαίων πολεοδομικών όρων και περιορισμών για διάνοιξη νέων οδών του δημοτικού δικτύου.

Οι δημοτικές οδοί εξυπηρετούν τις ανάγκες σύνδεσης ενός δήμου ή μιας δημοτικής ενότητας (π.χ. συνδέσεις μεταξύ οικισμών, οργανωμένων υποδοχέων, δημόσιων χώρων κ.λπ.)

Η νομολογία του ΣτΕ ανέτρεψε τη νομοθεσία καθορισμού προϋποθέσεων κατασκευής κτιρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές (κυρίως εκείνες που σχετίζονται με την υποχρέωση ενός οικοπέδου να έχει “πρόσωπο” σε έναν επίσημα χαρακτηρισμένο δρόμο)

Αυτό είχε ως συνέπεια, πάρα πολλές ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμη και σημαντικού μεγέθους, να έχουν καταστεί ακατάλληλες για δόμηση, παρά την πρόσβαση σε μη χαρακτηρισμένο δρόμο.

Το θέμα αυτό αφορά:

1. αδόμητες ιδιοκτησίες στις οποίες είχαν προγραμματιστεί σημαντικές επενδύσεις,
2. τον εκσυγχρονισμό ή την επέκταση των υπαρχουσών επενδύσεων, κυρίως στον τουριστικό τομέα .

Χαρακτηρισμός Δημοτικού Οδικού Δικτύου:

1. αυτοτελώς
2. μέσω των ΤΠΣ ή ΕΠΣ.

Στόχος του σχετικού προγράμματος του Ταμείου Ανάκαμψης είναι να συνταχθούν αυτοτελείς μελέτες χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών για 300 Δημοτικές Ενότητες (ενδεικτικός αριθμός)

Χρονικός Προγραμματισμός

Βάσει των στόχων που έχει θέσει το ΥΠΕΝ, ο χρονικός προγραμματισμός των δράσεων έχει ως εξής:

1. (2021): Υπογραφή σύμβασης για το 70% των αναθέσεων
2. (2022): Υπογραφή σύμβασης για το 100% των αναθέσεων
3. (2023): Πρωτόκολλα παραλαβής, αξιολόγηση και αποπληρωμή για το 70% των αναθέσεων
4. (2Q/2024): Πρωτόκολλα παραλαβής, αξιολόγηση και αποπληρωμή για το 100% αναθέσεων

Αξίζει εδώ να σημειωθεί πως ο προγραμματισμός θα πρέπει να τηρηθεί αυστηρά, δεδομένου ότι αν οι μελέτες ολοκληρωθούν μετά τις προθεσμίες που ορίζονται από το Σχέδιο Ανάκαμψης, το κόστος τους θα πρέπει να καλυφθεί από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων & όχι από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Οφέλη των 5 Δράσεων

Επωφελούμενοι των επιπτώσεων των 5 ανωτέρω δράσεων είναι :

• δημόσιος τομέας
• ιδιωτικός τομέας
• μεμονωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων

Αποτέλεσμα των δράσεων:

• όλοι οι δήμοι της χώρας να έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης
• τομεακά υπουργεία και ιδιώτες επενδυτές να γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιες δραστηριότητες επιτρέπεται να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή/θέση, για σωστή προετοιμασία μελετών και έργων
• Εκτίμηση πραγματικής αξίας ακινήτων  μεμονωμένων ιδιοκτητών

Επιπλέον

• ο καθορισμός ΖΥΣ ,
• η οριοθέτηση οικισμών
• ο χαρακτηρισμός των δημοτικών οδικών δικτύων,

θα επιτρέψουν και θα επιταχύνουν τη χωροθέτηση οργανωμένης ανάπτυξης και λοιπών παραγωγικών επενδύσεων.

Τέλος, η επιτάχυνση διαδικασίας υλοποίησης διαφόρων έργων, υποδομών, επενδύσεων θα έχει ως αποτέλεσμα:

1. την ανάπτυξη κατασκευαστικού  τομέα
2. τη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας