Έρχεται ο φόρος υπεραξίας σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Άρπαγες (ακομα ένα άλφα)

Ερώτηση για ειδική περίπτωση

Αγορα ημιτελούς κτιρίου (ουτε  παράθυρα δεν είχε) το 2004  (17000 Euro στο συμβολαιο)

εκδοση αδειας για επέκταση του κτιρίου (2004), 

το εργο ολοκληρώθηκε το 2006 (σύνδεση με ΔΕΗ) και κόστισε ~100000 (μαζί με την αγορά του)

Αφού ήταν πρώτη κατοικία ο ιδιοκτήτης δεν έχει κρατήσει τιμολόγια κατασκευής κτλ

το κτίριο (+οικόπεδο)  θα πουληθεί για 70000  Euro

ποια ειναι η υπεραξία του? 

Το παραπάνω ανήκει σε φίλο μου και του έβγαλα το ενεργειακο πιστοποιητικό

έχει υπογράψει προσύμφωνω με τον αγοραστή τον Δεκέμβριο του 2013

σήμερα έμαθε για τον φορο υπεραξίας και του ήρθε εγκεφαλικό 

την καλύτερη απάντηση θα σου δώσει ένας συμβολαιογράφος ή η εφορία (αν ξεκαθαρίσουν και αυτοί τι γίνεται με την υπεραξία).. ας το παλέψω λίγο ...ο φόρος είναι 15% στη διαφορά αντικειμενικής αγοράς (17.000) με αντικειμενική πώλησης (  70.000 είναι η αντικειμενική;  ) . έχεις και συντελεστή παλαιότητας 0.8 (5-10 χρόνια) αν δεν έχει κάνει και άλλη μεταβίβαση ο πωλητής έχει αφορολόγητο 25.000€. άρα 

α) 17000 - (70.000 * 0. = 17000 - 56000 = -39000 + 25000(αφορολ.) = 14000 * 15% = 2100

β   17000 - (70.000 * 0. = 17000 - 56000 = -39000  * 15% = 5850

να εύχεται να μην έχει κάνει μεταβίβαση από τότε που το απέκτησε (2004) , επίσης υπάρχουν διάφορες ασάφειες και δεν καταλαβαίνω τι εννοεί ο ποιητής για το αφορολόγητο 25.000, κάντε τον κόπο και διάβασε το νόμο (τα έχουμε αναρτήσει σε προηγούμενα ποστ) να μας διαφωτίσεις και εσύ...υπάρχει και μια απίστευτη πατέντα/παραθυράκι για να μειωθεί το κόστος της υπεραξίας αλλά προϋποθέτει να έχει παιδί (γονική παροχή - μετά πώληση μέσω του παιδιού)..καλή τύχη και ο αγοραστής προφανώς τα ήξερε και έκανε τέτοιο συμφωνητικό , ο φίλος σου πρέπει να είναι πιο προσεκτικός άλλη φορά

Ευχαριστώ killertomato

Ο πωλητής είναι 'Αγγλος και ο αγοραστής Ιταλός

δεν νομίζω να έγινε επιτηδες απο τον αγοραστή (μάλλον ο μεσίτης "επνιξε" αυτήν την πληροφορία απο τον πωλητή)

το θέμα είναι αν γίνετε με κάποιο τρόπο να δικαιολογήσει ο πωλητής  εστω κάποια έξοδα από την κατασκευή του κτιρίου

(εξοδα οικοδ αδειας , ελαχιστο κόστος οικοδομής κτλ)

70000 ειναι η πραγματική τιμή πώλησης

οσο για τα 25000 δεν νομιζω οτι αφαιρούνται απο την υπεραξία 

Στον φόρο υπεραξίας υπολογίζουν την παλαιότητα του κτηρίου;

Αν ο μηχανικός έχει υπολογίσει τον σκελετό για 50 χρόνια με βάση την τυπική σεισμική δραστηριότητα της περιοχής, μετά τα 40 χρόνια θα έχει μειωθεί κατά 40% η αντικειμενική αξία του ακινήτου στα χαρτιά ή θα χρεώνεται χρυσό;

δυστυχώς λόγω του πρόσφατου του πράγματος δεν έχουν βγει διευκρινίσεις για τέτοιες περιπτώσεις (κατασκευή , ανακαίνιση κτλ) ....επειδή ο νόμος είναι εισπρακτικός και πάει να βγάλει τη χασούρα από τη μείωση του φόρου μεταβίβασης μην περιμένεις ελαφρύνσεις και τέτοια .. αν υπάρχει η δυνατότητα καθυστέρησης της μεταβίβασης καλύτερα να περιμένει ο πωλητής μήπως και με κάποια διευκρίνιση βγει κερδισμένος ... οι συμ/φοι 'εχουν σεμινάριο τη Δευτέρα στο Τιτάνια με αποκλειστικό θέμα τον ΕΝΦΙΑ και την υπεραξία οπότε και θα βγούν κάποια αρχικά συμπεράσματα  και λογικά θα πιέσουν για διευκρινίσεις ( να μην λέμε ότι θέλει εγκυκλίους μόνο ο 4178) 

για την παλαιότητα του κτηρίου ισχύει για πάνω από τα 25 έτη συντελεστής απομείωσης  0.60 , βλέπε και ΦΕΚ 1793/25.7.2013 (το έχω ανεβάσει σε προηγούμενο ποστ ως δήλωση υπεραξίας)

@GDplus,

ο φίλος σου να απευθυνθεί σε σοβαρό λογιστή, που σε συνεργασία με μηχανικό και συμβολαιογράφο, θα εξασφαλίσουν το βέβαιο : ότι δεν θα πληρώσει φόρο υπεραξίας.

Οτιδήποτε κατασκευάζεται στο ακίνητο (μετά την αγορά) λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό και με τα δεδομένα που ανέφερες θα του μείνει και πιστωτικό υπόλοιπο ...

διαφωνώ για το βέβαιο που αναφέρει ο καν62 καθότι πρόκειται για ημιτελές κτίσμα όταν αγοράστηκε και κυρίως γιατί ο νόμος δεν έχει προβλέψει ακόμα τέτοιες περιπτώσεις, η λογική μου λέει και μένα ότι θα έπρεπε να συνυπολογίζονται τέτοιου είδους δαπάνες για τη μείωση της υπεραξίας αλλά κρατάω μικρό καλάθι γιατί ο νόμος είναι εισπρακτικός. το σίγουρο είναι ότι την καλύτερη απάντηση θα δώσει ο συμβολαιογράφος - λογιστής ....

πάντως σε πρόσφατη κουβέντα που είχα για παρόμοιο θέμα με συμβολαιογράφο και εφορία , όλοι περπατάνε στο άγνωστο (ιδίως η εφορία) και οι μεταβιβάσεις έχουν ουσιαστικά παγώσει...

@Kan62

ευχαριστώ , αλλά...

το είδες αυτό κάπου?,

γιατι η λογική δεν τα πάει καλά με την Ελληνική νομοθεσία

Δεν είναι περίπλοκο ...

Υπεραξία = (τιμή πώλησης - τιμή κτήσης οικ. - τιμή αποπεράτωσης - τιμή επέκτασης) Χ 0,87 - 25.000 = φυσιολογικά αρνητικό  --> φόρος μηδέν + πίστωση υπεραξίας.

Άρθρο 41, παρ. 2

2. Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη σύμφωνα με την παράγραφο 5. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα ή αγοραία αξία, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά το χρόνο κτήσης.