Ν.4759/20 - Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας

Θα προσθετα οτι, ετσι οπως τίθενται αυτες οι διαταξεις  για τις απαλλοτριωσεις, ειναι πολυ ...προβληματικες

Για την απαλλοτριωση υπαρχει το αρθρο 33 παρ. 5 , που οριζει οτι,

5. Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερέβαινε τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ..

[μαλλον τιθεται σαν κανονας]

Υπαρχει και το αρθρο 40, που οριζει μεν ολες τις παρεκκλισεις του Δ270,

α) κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: αα) Τα γήπεδα που υφίστανται κατά την 12η.11.1962, ημέρα δημοσίευσης του από 24.10.1962 βασιλικού διατάγματος (Δ΄ 142), ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μέτρα, ελάχιστο βάθος: δεκαπέντε (15) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα 750 τ.μ.,

αβ) υφίστανται κατά την 12η.9.1964, ημέρα έναρξης ισχύος του από 21.7.1964 βασιλικού διατάγματος (Δ΄ 141), ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μέτρα, ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν 1.200 τ.μ.,

β) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17η.10.1978, ημέρα έναρξης ισχύος του από 6.10.1978 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 538), και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

γ) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό, εφόσον υφίστανται κατά την 17η.10.1978, και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

δ) βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ημέρα έναρξης ισχύος του από 5.4.1977 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

ε) είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά από την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. δ΄,

στ) σε περιπτώσεις αναδασμών, γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά από τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. δ΄,

Αλλά,  ειδικα για τις απαλλοτριωσεις -και τους αναδασμους- δεν παραπεμπει σε ολες τις παρεκκλισεις αλλα μόνον στην δ'

Αρα μονον υπο τους ορους της παρ. δ'  κρινεται το αρτιο και οικοδομησιμο.

Συνάδελφοι ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις σας.

Αν έχω καταλάβει σωστά, το άρθρο 40 αναφέρεται στις μεταβατικές διατάξεις που ισχύουν μέχρι τον 12/2022. Μετά από αυτήν την ημερομηνία (και εφόσον δεν δοθούν οι συνήθεις παρατάσεις) πιστεύετε ότι θα μπορούσαν να χορηγηθούν προεγκρίσεις και ακολούθως άδειες δόμησης στα συγκεκριμένα γήπεδα, σύμφωνα με το άρθρο 33, παρ.5 ?

Κανείς δεν μπορεί να στο απαντήσει αυτό. Για μένα το θέμα δεν είναι αν θα δοθεί κάποια παράταση, αλλά το αν αξίζει το κόστος η προέγκριση και μετά η έκδοση Ο.Α, αλλά βεβαίως και η υλοποίησή της, συγκριτικά με τις εμπορικές αξίες των γηπέδων και κατοικιών στην περιοχή. Αν π.χ μιλάμε για μια αμιγώς αγροτική περιοχή, με αξίες γης ανά τ.μ να είναι πολύ χαμηλές,  κανείς ή σχεδόν κανείς, δεν πρόκειται να προβεί σε προέγκριση και έκδοση Ο.Α, διότι δεν προσβλέπει σε κάποια δυναμική οικιστικής ανάπτυξης στην εν λόγω περιοχή. Αν όμως το γήπεδο βρίσκεται σε μια τουριστική περιοχή αλλάζει η όλη οπτική και βεβαίως θα πρέπει να σπεύσει ο ιδιοκτήτης να εκδοθεί προέγκριση (για να μη χαθεί η κατ εξαίρεση οικοδομησιμότητα). Σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να περιμένει πότε θα εγκριθούν Τ.Π.Σ (μπορεί να περάσουν χρόνια) για να δει τελικά τι θα ισχύει στη θέση του ακινήτου του.

ευχαριστώ

(μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας,

Είμαι νέα μηχανικός και πρόσφατα ένας πελάτης μου ζήτησε να ελέγξω ένα οικόπεδο που θέλει να αγοράσει επειδή είναι εκτός σχεδίου και αναφέρει πως κτίζει κατά παρέκκλιση αν αξίζει το κόπο να κάνει μια τέτοια κίνηση να το αγοράσει και αν θα μπορεί να κτίσει η όχι. Θα ήθελα να με βοηθήσετε στο πως πρέπει να κινηθώ ώστε να κάνω σωστό έλεγχο και να δώσω την σωστή κατεύθυνση στο πελάτη μου . Το τοπογραφικό που μου προσκόμισε είναι του 2007 σας επισυνάπτω και μια φωτογραφία . Σας ευχαριστώ πολύ 

Kαλησπέρα συναδέλφισα. Δεν ισχύουν αυτοί οι όροι δόμησης πλέον. Έχουμε το Ν. 4759/20 και στο άρθρο 40 αναφέρεται ότι παρόδια γήπεδα με Ε<4.000 τμ δύναται να οικοδομούνται κατ εξαίρεση εφόσον εκδοθεί προέγκριση Ο.Α . Η προθεσμία είναι μέχρι 12/2022. Επιπλέον, δες μήπως στην περιοχή έχει εφαρμοστεί ΣΧΟΟΑΠ ή ΓΠΣ, ή υφίσταται δίκτυο natura 2000 και ως εκ τούτου, οι παρεκκλίσεις για γήπεδα μικρότερα των 4.000 τμ έχουν ήδη καταργηθεί, οπότε το γήπεδο τελεσίδικα είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Για τον έλεγχό σου θα χρειαστείς και τίτλο ακινήτου νόμιμα μεταγεγραμμένο στο Υποθηκοφυλακείο, αλλά επιπλέον να δεις και την προανάρτηση του Κτηματολογίου για να συμβουλεύσεις κατάλληλα τον πελάτη σου.

Στα πολύ σωστά που αναφέρει ο Παύλος να προσθέσω ότι το "Το αγροτεμάχιο σύμφωνα με τον ιδιοκτήτη προϋφίσταται της 12-11-1962" δεν αρκεί. Απαιτούνται περαιτέρω αποδεικτικά στοιχεία για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου.

Σας ευχαριστώ πολύ συνάδελφοι για την βοήθεια οπότε πρέπει να δω στην περιοχή αν έχει εφαρμοστεί ΣΧΟΟΑΠ ή ΓΠΣ, ή υφίσταται δίκτυο natura 2000 για να έχω πλήρη εικόνα πέρα αυτών που αναφέρατε παραπανω; Θεωρείτε πως ιδανικά θα πρέπει να υπάρχει και νεότερο τοπογραφικό από αυτό που έχει; 

Η  πληρότητα της έρευνας φυσικά περιλαμβάνει το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, natura 2000 κλπ), οπωσδήποτε τίτλο ακινήτου  για να διαπιστώσεις χρόνο δημιουργίας γηπέδου (θα χρειαστεί για τυχόν απόδειξη κατα παρέκκλιση αρτιότητας σε περίπτωση προέγκρισης Ο.Α για το άρθρο 40 Ν. 4759/20) και βεβαίως θα συνταχθεί νέο τοπογραφικό διάγραμμα γιατί ποτέ δεν ξέρεις ό πωλητής τι έδειξε και τι όχι σε ένα τοπογραφικό 15 ετών πριν. Να μην ξεχάσεις τέλος, τον έλεγχο στο δασικό χάρτη. (αναρτημένο και μερικώς κυρωμένο). 

Καλησπέρα σας,

Είδα το χάρτη ΣΧΟΑΠ της περιοχής και είδα πως από την μέση του οικοπέδου διέρχεται ρεύμα υψηλής τάσης (επισυνάπτω φωτογραφίες οι πυλώνες της δεύτερης φωτογραφίας βρίσκονται στο απέναντι οικόπεδο) , η χρήση γης του οικοπέδου είναι ελαιώνες, επίσης δεν είναι περιοχή Natura και δεξιά αριστερά του οικοπέδου στα διπλανά οικόπεδα υπάρχουν δυο κατοικίες.