Ν.4759/20 - Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας

9 ώρες πριν, ch_mp13 said:

Συνάδερφοι καλησπέρα! Σε εκτός σχεδίου περιοχή όπου υπάρχει ήδη ΣΧΟΟΑΠ από 2012( Χαλκιδική) αντιλαμβάνομαι ότι  τα αγροτεμάχια  δεν υπάγονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 32 οπότε δε διέπονται από τις διατάξεις του κεφαλαίου Γ  του4759/2020. Με λίγα λόγια ερμηνεύω  ότι στις περιοχές αυτές δεν καταργούνται  οι παρεκκλίσεις  των κάτω των 4000 τμ. Επίσης θεωρώ ότι τα 4000+ τμ χωρίς πρόσωπο αλλά προ του 2003 εξακολουθούν να χτίζουν . ( έχω άραγε δίκιο? τι γνώμη σας σας παρακαλώ!)

Εάν θεωρήσω τα ανωτέρω σωστά(το επιβεβαιώνει άραγε κάποιος?) το μεγαλύτερο ερώτημά μου είναι με τι μεγέθη χτίζω?

πχ σε εκτός σχεδίου 4500 τμ στην εν λόγω περιοχή έχτιζα 200 τμ  δόμηση . 200 κάλυψή.

όταν η παράγραφος 2 του άρθρου 32 λέει για συντελεστές που δύναται να είναι  +10%  απ ότι ισχύει για γήπεδα εκτός ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ κλπ τι σημαίνει?

4500 τμ γήπεδο= 186τμ + 500*0,018=195 τμ   +10%= 195+19,5=214,5 τμ δόμηση αντί για 200 τμ? . και πως θα αποφασίζεται το +10%?

Εγώ που έπρεπε ήδη να δώσω τοπογραφικό για συμβόλαιο σε +4000 τμ τυφλό προ του 2003,

ορθώς το θεωρώ ακόμη άρτιο και οικοδομήσιμο ή θα μου πάρουν το κεφάλι οι αγοραστές?

Τί χτίζει σε μέτρα? η μείωση του συντελεστή δόμησης θεωρείται δεδομένη και στα εντός ΣΧΟΟΑΠ?

Τα φώτα σας συνάδερφοι μπας και δούμε φως στο τούνελ μέχρι να βγει καμιά διευκρινιστική ! 

Αφού με το +10% υπεβαίνεις τα 200 τμ παραμένεις στα 200 τμ. Αυτό εννοεί το εώς 10%. 

markor θεωρείς ότι εντός ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, οι παρακκλίσεις διατηρούνται ? ή τίθεται επίσης όριο δύο ετών?

εγώ πιστεύω το πρώτο αφού υπάρχει ήδη και δεν αναμένεται έγκριση ΤΠΣ.

Εντός ΣΧΟΟΑΠ  γήπεδο τυφλό 4000+ τμ πρό 2003 ΠΟΥ με καίει το δίνω  άρτιο οικοδομήσιμο (ανεξαρτήτως διετίας ) όπως πιστεύω???

Νομίζω οτι οι παρεκκλίσεις αφορούν στα γήπεδα της Παρ.1

Για τα γήπεδα της Παρ. 2 τροποποιούνται μόνο (αν υπάρχει τροποποίηση) οι συντελεστές.

και εγώ εκεί καταλήγω με τους συντελεστές να παραμένουν ερωτηματικό .καλημέρα

ετσι ειναι το αρθρο 32. Εκτός σχεδίου δόμηση 

1. Τα γήπεδα που βρίσκονται

- εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου,

- και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρή-σεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης

από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου

-ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου,

[όπως τα διατάγ-ματα της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7/ 16.8.1923 (Α ́ 228) ν.δ. ή Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α ́ 33) ή Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α ́ 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α ́ 204),]

διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, καθώς   και από την κείμενη νομοθεσία, ιδίως δε από τις διατάξεις του από 6.10.1978 π.δ. (Δ ́ 538) και του από 24.5.1985 π.δ. (Δ ́ 270), που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του παρόντος.

Στα γήπεδα αυτά, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνο-νται με τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχε-δίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ’ αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.

2. Στα γήπεδα  που βρίσκονται

- εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου,

-αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πο-λεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου,

οι επιτρε-πόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευ-ρύτερη περιοχή.

Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευ-νοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1.

Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι 10%.

Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επι-τρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο."

Εσυ ανηκεις στην παρ. "2".

Απο την παραθεση αυτη, δεν φαινεται "καθαρα" σημαινει αυτο στην παρ. 2, με  τα μπλε.

Τι σημαινει "οριζονται'" όροι και πότε και απο ποιόν....???

Υποτιθεται οτι υφιστανται ήδη   οροι και  οριζουν  αυτα που οριζουν  [οπως στο δικο σου]

αλλα μπορει να δωσουν μεχρι 10%  στην παρ. 2 σε σχεση με την παρ.1.

[ποιός και πότε ]??

Αρα για τις μεχρι τωρα ισχυει αυτο που γραφει το ΣΧΟΟΑΠ.

καιιι  ερχομαστε στο   βασικο ρωτημα

.....τι χτιζεις?

Αυτα που λεει το ΣΧΟΟΑΠ  ή 186???

Εδω, μαλλον πρεπει  να δουμε και το επ. αρθρο 33 [χωρις τις διαταξεις για τα ειδικα κτρια που ειναι σαφεις]

που οριζει οτι

Άρθρο 33 Όροι δόμησης

1. Για τις ανάγκες της δόμησης των κτιρίων της παρ. 1 του άρθρου 32, ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται καταρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα τοις εκατό (10%) και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο (2).

τι σημαινει το παραπανω?

 δ) Σε κτίρια κατοικίας της περ. ΙΙ.1 του άρθρου 1 του προεδρικού διατάγματος 59/2018 (Α` 114),

τι σημαινει το παραπάνω? παω να δω το 59/18,το ειδα και με μπερδεψε ετι περισσοτερον...

[ΙΙ. ΕΙΔΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ Στις ειδικές κατηγορίες χρήσεων κατατάσσονται, σύμφωνα με την ειδική χωρική τους λειτουργία, οι ακόλουθες δραστηριότητες, λειτουργίες, εγκαταστάσεις και υποδομές: 1. Κατοικία Κατ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή - προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας. και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα."

η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει: δα) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. μέχρι και οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., για δε τα λοιπά το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. δβ) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των οχτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ.. δγ) Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά δέκα πέντε τοις εκατό (15%), και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α) θα ανεγερθεί μια οικοδομή και β) το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες.

5. Εάν εμβαδόν γηπέδου που υπερέβαινε τα 4.000 τ.μ. απομειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, το γήπεδο θεωρείται άρτιο, εάν το εμβαδόν του υπερβαίνει τα 2.000 τ.μ. και έχει πρόσωπο σε διεθνή, εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μ..

[το παραπανω   πρεπει να αναγνωσθει σε συγκριση με  τις παρεκκλίσεις του  αρθρου 40]

6. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και, β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.

Η συνενωση ενος αρτ. και οικ. κατα τον κανονα ή κατα παρεκκλιση προς βελτιωση της οικοδομησιμοτητας δεν απαγορευονταν.

Εδω δεν ξεκαθαριζει  εάν και για τα κατα παρεκκλιση επιτρεπεται η συνενωση

Εκτος εάν υπονοεί οτι η συνενωση 4000 τμ. με ενα 2000 δινει 6000 τμ. και χτιζει με σδ στα 6000 τμ.

Μαλλον αυτο  πρεπει να εννοει. Δεν ειχε λογο να επαναλαβει το ισχυον, εάν δεν προσεβλεπε και σε παρεπομενη τροποποιηση.

Εκτος απο τα 186τμ./4 στρ. όλα τα άλλα ειναι υπο συζητηση

 επιμυθιον:

Χωρις εγκυκλιο, δεν κανω βημα.

Ειλικρινά ευχαριστώ όλους τους προγράφοντες για τις παρατηρήσεις και αναλύσεις τους σε θέματα που με απασχόλησαν πρόσφατα. Αν δεν κάνω λάθος παραμένει (μεταξύ άλλων) σε εκκρεμότητα η σαφής ερμηνεία ως προς

α) την αρτιότητα για τυφλά γήπεδα εκτός ΓΠΣ με Ε > 4000. Συγκεριμένα δηλ., i) αν εξακολουθεί να ισχύει η παρέκκλιση του προσώπου για όλα τα γήπεδα αυτού του μεγέθους και συνεπώς η παράγραφος (ζ), απλά προσθέτει παρέκκλιση στα γήπεδα που θα αναγειρθούν τουριστικές εγκαταστάσεις (εφόσον πλέον το ελάχιστο όριο είναι τα 8 στρ) ή ii) αν το γεγονός πως δεν γίνεται ειδική μνεία στο άρθρο 40, ή όπου, για τα γήπεδα αυτά σημαίνει αυτάματα ότι δεν παίρνουν παρέκκλιση αρτιότητας/εξαίρεση 2 χρόνων από τον κανόνα που θέλει πρόσωπο και

β)το αν ισχύουν ως είχαν οι αρτιότητες και όροι δόμησης για τα εντός ΓΠΣ κλπ. γήπεδα, όπως αυτοί προκύπτουν από τους προηγούμενους νόμους για την εκτός σχεδίου δόμηση (όλες οι εώς τώρα γνωστές παρεκκλίσεις) υπό το φίλτρο των ειδικότερων διατάξεων των ΓΠΣ κλπ.

Παρακαλώ το σχόλιο όποιου συναδέλφου έχει ξεκαθαρίσει τα παραπάνω θέματα.

Γνωρίζει κάποιος ποια είναι τα  

Παράθεση

εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου 

???

γπσ, σχοοαπ

Καλησπέρα σας. Προσπαθώ και εγώ να καταλάβω επακριβώς τι γίνετια με αυτόν τον νόμο. Σε αγροτεμάχιο αναδασμού 24στρ με 100μ προσωπο σε αγροτικό δρόμο αναδασμού (δηλαδή αναγνωρισμένο) , μπορούμε τελικά να κάνουμε κατάτμηση τηρώντας το ΠΔ 85 για ελάχιστο εμβ. 4000μ2 - προσωπο 45μ και βάθος 50μ. Ή  λόγω του αγροτικού δρόμου (δεν θεωρείται προφανως δημοτική οδός) να είμαι ήδη σε παρέκκλιση , άρα να απαγορεύεται η σημερινή κατάτμηση

Ο δρόμος αναδασμού προσιδιάζει με αγροτικό δρόμο και σύμφωνα με ερμηνευτικό έγγραφο αν θυμάμαι καλά του 2005 θεωρείται αναγνωρισμένος κοινόχρηστος δρόμος και για γήπεδα μετά την 31/12/2003 απαιτείται ελάχιστον πρόσωπο 25 μ και ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ προκειμένου να είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Τα 45/50 οφείλουν να ισχύουν όταν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό δρόμο. Αυτή η περίπτωση αρτιότητας (4.000 τμ και 25 μ πρόσωπο) είναι μια από τις 2 κατά κανόνα περιπτώσεις αρτιότητας. Η άλλη αφορά τα παρόδια σε εθνική, επαρχιακή κλπ οδό. Όμως, κάτι θυμάμαι σε νομοθεσία προηγούμενων ετών για το επιτρεπτό ή μη της κατάτμησης σε περιοχές αναδασμού. Να το ξαναδούμε αν επιτρέπεται τελικά.