Ν.4759/20 - Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας

η παρ. 2 του άρθρου 32 Ν. 4759/20 δεν έχει τροποποιηθεί. Αναφέρεται ότι σε περιοχές που ορίζονται εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι όροι δόμησης επιτρέπεται να είναι πιο ευνοϊκοί από αυτούς της παρ. 1 του ίδιου άρθρου. Δεν αναφέρει όμως ρητά ότι σε περιοχές υφιστάμενων ΓΠΣ/ ΣΧΟΟΑΠ κλπ ότι αφενός διατηρούνται οι όροι δόμησης, αφετέρου (πόσο μάλλον) να επαυξηθούν. Τηρώ επιφυλάξεις.

2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως 
και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ 
του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, 
αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις 
γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πο-
λεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρε-
πόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά 
και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και 
να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις 
γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών 
και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευ-
ρύτερη περιοχή. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι 
όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού 
σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευ-
νοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1.
Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο 
όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση 
από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 
μέχρι 10%. Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επι-
τρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν 
ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες 
στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και 
εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη 
περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία 
νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

Προσωπικά θεωρώ πως οι διατάξεις του συγκεκριμένου νόμου έχουν ισχύ μόνο για τα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές που δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός Α επιπέδου.

Στο άρθρο 162 αναφέρει πως επιδιωκόμενος σκοπός των διατάξεων είναι "... ο περιορισμός της δόμησης σε περιοχές, για τις οποίες δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου". Συνεπώς, όσα αναφέρονται στο κεφάλαιο περί του περιορισμού της δόμησης αναφέρονται αποκλειστικά για γήπεδα εκτός ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ κλπ.

Εξάλλου το αναφέρει και στο άρθρο 163 του ΦΕΚ129Α/23.07.2021 ότι τα γήπεδα ......... εκτός περιοχών στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου... διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου...

Καλημέρα παιδιά,

μια διευκρίνιση θα ήθελα.

Τυφλά οικόπεδα >4.000 τ.μ. (με προϋπόθεση διόδου) είναι (ήταν) άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον προϋπάρχουν απλά του 2003 , ή πρέπει να έχουν δημιουργηθεί συγκεκριμένα μεταξύ 1978-2003 ; 

Γιατί είδα κάποια post που έλεγαν σκέτο "προ του 2003" .....  μάλλον χάριν συντομίας ;

 ν. 3212/2003

"Η περίπτωση α` της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5. 1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού".

[αρα,  προ 2003]

Καλησπέρα σας. Σε περιοχή με ΓΠΣ το οποίο ορίζει την αρτιότητα στα 8.000τμ και καταργεί τις παρεκκλίσεις έχω 4 τεμάχια όμορα του ίδιου ιδιοκτήτη. Τα 3 βλέπουν σε κοινοτική οδό και δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Τα εμβαδα τους είναι 1500 1500 και 4000.

Το 4ο γεωτεμάχιο βρίσκεται πίσω από αυτά τα 3 είναι τυφλό έχει εμβαδον 4500 τμ και έχει τίτλο πριν το 2003. (1995 αν θυμάμαι καλά)

Μπορω να κάνω συνένωση; 
Οι δυο προϋποθέσεις

α) το αποτέλεσμα να είναι πάνω από 4.000τμ (8.000 στην περίπτωση μου αφού αυτή είναι η αρτιότητα της περιοχής;) - εδώ είμαι οκ αφού το συνολικό εμβαδον είναι 12500τμ

 β) τουλάχιστον ένα να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο - το έχω αφού το τυφλό εξακολουθεί να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον δεν αποτελεί παρέκκλιση και άρα δεν έχει καταργηθεί από το ΓΠΣ;

Η επειδή είμαι σε ΓΠΣ τα α και β δεν με ενδιαφέρουν;

θα πας με το 33 παρ.6

6. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,

β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.

σαν γενικη ερωτηση.

δλδ εάν ειχες 3 τεμαχια εμβαδου 3 στρ. το καθε ενα

και τα συνενωνες και εβγαζες 25μ. προσωπο σε κοινοχρηστη οδο και εμβαδο 9000 τμ.

δεν θα εχτιζες;

1«α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα.

2 ώρες πριν, dimitris GM said:

θα πας με το 33 παρ.6

6. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:

α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,

β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.

σαν γενικη ερωτηση.

δλδ εάν ειχες 3 τεμαχια εμβαδου 3 στρ. το καθε ενα

και τα συνενωνες και εβγαζες 25μ. προσωπο σε κοινοχρηστη οδο και εμβαδο 9000 τμ.

δεν θα εχτιζες;

1«α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα.

 

Στο παράδειγμα που αναφέρεις δεν μπορώ να κάνω συνένωση αν τουλάχιστον ένα απο τα 3 τεμάχια δεν είναι άρτιο. Έτσι δεν είναι? Άσχετο που το αποτέλεσμα της συνένωσης είναι αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο.

Μιλάω για συμβολαιογραφική συνένωση και όχι απλά να βγάλω άδεια στη συνολική έκταση. Θέλουν οι πελάτες να γίνει συνένωση και διανομή στη συνέχεια. (Στα 4 αγροτεμάχια που περιγράφω παραπάνω θα ενωθεί και άλλο ένα άνω των 4.000 τμ, θα προκύψει ένα μεγαλό >16.000 τμ το οποίο στην συνέχεια θα το κόψουν σε 2 άρτια 8αρια. Δεν ανέφερα το 5ο αγροτεμάχιο επειδή δεν είναι ούτε αυτό άρτιο και οικοδομήσιμο οπότε δεν αλλάζει την ερώτηση μου.)

Το 33 παρ. 6 αφορά της περιοχές με ΓΠΣ (όπως αυτή που είμαι εγώ) η περιοχές που ΔΕΝ έχουν πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου? Έχει ξεκαθαριστεί αυτό?

το εθεσα σαν ερωτηση

- αν ειχες 3 τριαρια και τα συνενωνες θα ειχες  σημερα 9 στρ. με κανονα αρτιοτητας τα 8 και προσωπο 25 μ. σε κοινοχρηστο δρομο [κανονας]

- τωρα εχεις 2 αρτια και οικ. και τα συνενωνεις μαζι με δυο μη αρτια,  σε ενα και μετα θες να το κοψεις στα δυο, με εμβαδον  ανω των 8 στρ. και ανω των 25 μ για προσωπο.

Κατα βαση ειναι το ιδιο ερωτημα, υπο δυο μορφες

Οσον αφορα  την παρ. 6

η συνενωση αρτιου κατα κανονα ή κατα παρεκλιση  με μη αρτιο, παντοτε επιτρεπονταν.

  Ακομα δεν εχει εξηγηθει, γιατι το εβαλαν...εκτος εάν ειχαν σκοπο να προσθεσουν  "αναλογικο" σδ και στο μη αρτιο.

Συνάδελφοι καλημέρα,

αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου με πρόσωπο σε αγροτική οδό (όχι αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό) με εμβαδό μεγαλύτερο απο 4 στρ., με χρόνο δημιουργίας του ακινήτου το έτος 1990, είναι οικοδομήσιμο?

Η σχετική περίπτωση (η) της παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν.4759/20 έχει καταργηθεί!

Εδω εχουμε συσσωρευση διαφορων νομοθετηματων, τα οποια εξακολουθουν να ισχυουν..... εάν δεν καταργηθηκαν με καποιο αλλο.

δεν εχει ομως καταργηθει το Δ 538/78  και Δ 270/85

[Στα αρχεια νομοθεσιας,  κανενα δεν γραφει "καταργηθηκε/αντικατασταθηκε με τον  4759". Απλα,  παραπεμπουν σε αυτον και εκει ξεμπερδευουν..]

  παρ.1 άρθρ.10 Ν.3212/2003, Α 308/31.12.2003.Με την παρ.3 άρθρ.23 του αυτού νόμου ορίζεται ότι:

  "Η περίπτωση α` της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5. 1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού".

Η περιπτωση αυτη δεν ανηκει στις παρεκλισεις. Ειναι ανεξαρτητη ρυθμιση στο Δ 270, οπως την  τροποποιησε ο 3212/2003..

Οι παρεκλισεις του Δ 270/85, αρχιζουν μετα την παραγραφο αυτη και για τις παρεκλισεις αυτες μιλαει το αρθρο 40.

Εξ αλλου, αυτη η περιβοητη περ. η', την εγραψαν και την εσβησαν 4 φορες, μετα την ψηφιση της απο την Βουλη, οταν ηταν στο εθνικο τυπογραφειο.

Υπηρχε η διαφωνια μεταξυ τους εάν χρειαζεται ή οχι.

Επικρατησε η αποψη οτι δεν χρειαζεται, διοτι "καλυπτεται" απο το Δ 270.

https://www.michanikos.gr/forums/topic/60917-ν475920-εκσυγχρονισμός-της-χωροταξικής-και-πολεοδομικής-νομοθεσίας/page/2/?tab=comments#comment-1092941

Εξ αλλου, το αρθρο 32 του 4759, κανει ρητή αναφορα οτι ισχυουν  και οι  διαταξεις  του Δ 538/78 και του Δ 270/85 και πλειστες αλλες διαταξεις απο ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ/ΖΟΕ Οκλπ.

 αυτα....[και δεν ορκιζομαι]