Ολόκληρη η ερμηνευτική εγκύκλιος των διατάξεων του Ν.4495/2017 (Εγκύκλιος 2/2019)

8 ώρες πριν, karanus said:

Δεν διαφωνώ ότι στην ουσία και στην λογική μπορεί να έχεις δίκιο, αλλά δυστυχώς ο νόμος τιμωρεί και την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Τώρα το πως διαπιστώνεται αυτό , είναι ένα θέμα που χωράει πολύ συζήτηση.

Κάποιες "χαζές και μη αποδείξιμες" διατάξεις του κτηριοδομικού περί μόνιμης παρουσίας στον χώρο >2ώρες , άμα έχεις μία ηλεκτρική κουζίνα στον χώρο , η ένα πλυντήριο  και άλλα τέτοια πολλά.

Δεν είναι όμως της ώρας τέτοιες αναλύσεις.

Το ζητούμενο είναι ότι ο νομοθέτης θεωρεί την συγκεκριμένη αλλαγή χρήσης αυθαιρεσία.

Επαναφέρω τον προβληματισμό μου μιας κ το θέμα περιστρέφεται στην αλλαγή χρήσης υπογείου.  Η εγκύκλιος θέτει ως προυπόθεση για να θεωρηθεί μια περίπτωση αλλαγής χρήσης υπογείου από βχ σε κχ ως παράβαση του άρθρου  81,3γ να συνδέεται λειτουργικά με τον υπερκείμενο όροφο. Ο νόμος δεν θέτει συτή την προϋπόθεση. Είναι ή δεν είναι αυθαίρετη η ερμηνεία του νόμου βάση της εγκυκλίου κατά την γνώμη σας;

Αν είσαι μηχανικός, βάλε την ειδικότητα στο προφίλ σου.

Περιμέναμε όλοι μια εγκύκλιο να ξεκαθαρίζει κάποια θέματα και έρχεται μετά από 1,5 έτος να μας μπερδέψει δημιουργώντας πρόσθετους προβληματισμούς και αγωνία για τα υπαχθέντα ακίνητα. Σε όλα αυτά το ΤΕΕ Πόντιος Πιλάτος με καμια σοβαρή πρωτοβουλία, με προφορική μόνο συνδρομή στις απορίες μας, με μόνη φωτεινή εξαίρεση κάποιους φιλότιμους συναδέλφους στο τμήμα Πελοποννήσου, με υπόλογους όλους εμάς, κερδισμένο (;) το Κράτος και χαμένες τη Χωροταξία, η λογική και το δίκαιο.

ΤΕΟ8111:

Προς διευκόλυνση όλων μας σε κάθε ερώτημα στο οποίο κάνουμε παραπομπή σε άρθρο της εγκυκλίου να παραθέτουμε το αντίστοιχο κείμενο.

Εγκύκλιος 2/Ν. 4495/σελ  2:  Στην παρ. 3 ορίζονται οι περιπτώσεις πολεοδομικών παραβάσεων.

Η περίπτωση γ) αφορά μετατροπή της βοηθητικής χρήσης υπογείων χώρων σε κύρια, 
όπως για παράδειγμα μετατροπή υπόγειων χώρων αποθηκών κατοικιών, καταστημάτων, 
γραφείων,  κ.ά  σε  χώρους  κύριας  χρήσης,  εφ’  όσον  συνδέεται  λειτουργικά  με  τον 
υπερκείμενο  όροφο  του  κτιρίου  και  έχει  την  ίδια  χρήση  με  τον  υπερκείμενο  όροφο. 
Επισημαίνεται,  ότι  η  αντιμετώπιση  των  ανωτέρω  περιπτώσεων  ως  πολεοδομικών 
παραβάσεων αφορά αποκλειστικά τις διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας, ενώ τυχόν 
απαιτήσεις  που  επιβάλλονται  από  τον  αρμόδιο  για  τη  λειτουργικότητα  των  εν  λόγω 
χώρων  φορέα,  όπως  αυτές  προκύπτουν  από  ειδικότερο  νομοθετικό  πλαίσιο, 
εξακολουθούν να ισχύουν.

Ορίζει την υποπερίπτωση γ του άρθρου 81 ν. 4495 για τις αλλαγές χρήσης υπογείων χώρων από βοηθητική σε κύρια, οι οποίες ανήκουν στις πολεοδομικές παραβάσεις. 

ο νόμος ορίζει το εξής: γ)  η  αλλαγή  χρήσης  χώρων  του  υπογείου  από  βοηθητική  σε  κύρια,  καθ’  υπέρβαση  του  συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου.

Νομίζω ότι είναι κακογραμμένο. Το παραθέτει σαν παράδειγμα. Δε βλέπω το λόγο μια αλλαγή χρήσης υπογείου το οποίο πληροί τον ορισμό του, ακόμη και αν αυτό δεν συνδέεται λειτουργικά (πχ έχει μόνο εξωτερική πρόσβαση) να μην ενταχθεί μια τέτοια αλλαγή χρήσης στην 3/γ του άρθρου 81.

Στο άρθρο 2 παρ. 87 του ΝΟΚ ο ορισμός του υπογείου είναι ο εξής:

87. Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. 
( Με το Αρθ-2 της Αποφ-63234/19-12-12 όπου εγκρίνεται τεύχος τεχνικών οδηγιών εφαρμογής του ΝΟΚ, διευκρινίζεται ότι: 
Το ύψος της οροφής του υπογείου ορόφου από την οριστική στάθμη του εδάφους ορίζεται γενικά. Το ελεύθερο ύψος του υπογείου προβλέπεται ανάλογα με τη χρήση του και τις ανάγκες που απορρέουν από αυτή. Κατά περιπτώσεις, κατισχύουν τα ειδικά ΠΔ για την εκτός σχεδίου δόμηση ή τη δόμηση σε οικισμούς, με ύψος οροφής του υπογείου ορόφου από το πέριξ έδαφος όπως ορίζεται σε αυτά)

Ενώ, στην παρ. 6ι του άρθρου 11 ΝΟΚ (Δεν προσμετρούν στο ΣΔ): ι.

Για κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις με την προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. "Σε περίπτωση που η κύρια χρήση του υπογείου χώρου δεσμεύεται συμβολαιογραφικά για την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης, η οροφή του σε κανένα σημείο δεν δύναται να υπερβαίνει το 1,50 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους

Σας ευχαριστώ πολύ για την πληρέστατη απάντηση. 

Αν είσαι μηχανικός, βάλε την ειδικότητα στο προφίλ σου.

ερωτημα

αυτο για την  "ίδια χρήση",  υπηρχε και εξετάζονταν  παντοτε?

"εφ’  όσον  συνδέεται  λειτουργικά  με  τον 
υπερκείμενο  όροφο  του  κτιρίου  και  έχει  την  ίδια  χρήση  με  τον  υπερκείμενο  όροφο. "

Δεν νομίζω ότι υπήρχε.

Καινούργιο είναι!!

4495, Άρθρο 100, παρ. 2:

Παράθεση

Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή
χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή
του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που
αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου.

Εγκύκλιος, περί άρθρου 100:

Παράθεση

Επί της παραγράφου 2 διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό των σχετικών συντελεστών
τετραγωνιδίων τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους
επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου.
Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομική άδεια είναι δυνατή η σύγκριση με τα μεγέθη της
άδειας.

Αν καταλαβαίνω καλά τα ποσοστά υπέρβασης δόμησης, ύψους, κάλυψης, πλάγιων αποστάσεων ή πρασιάς πλέον μπορούν να συγκριθούν και με τους όρους δόμησης που ισχύαν κατά την έκδοση της Ο.Α. και όχι απαραίτητα με αυτούς που ισχύουν σήμερα, έτσι δεν είναι;

Αν ναι, δεν είναι λίγο άτοπο να προστίθεται αυτή η επιλογή στο νόμο ενάμιση χρόνο μετά την έναρξη της ισχύος του;

Μου είχε τύχει περίπτωση αυθαιρέτου όπου ο συντελεστής δόμησης στην περιοχή έχει μειωθεί. Συγκρίνοντάς την αυθαιρεσία με σημερινούς όρους δόμησης βγήκε ένα τεράστιο πρόστιμο, ενώ αν μπορούσα να το είχα συγκρίνει με τα μεγέθη της άδειας το πρόστιμο θα ήταν σαφώς μικρότερο.

Αναφέρουν τα μεγέθη της άδειας. Ποια μεγέθη όμως; Αυτά που προβλέπονταν να υλοποιηθούν βάσει άδειας ή τα μέγιστα επιτρεπόμενα που ίσχυαν κατά την έκδοση άδειας στο ακίνητο;

5 ώρες πριν, ΤΕΟ8111 said:

Σας ευχαριστώ πολύ για την πληρέστατη απάντηση. 

Αν είσαι μηχανικός, βάλε την ειδικότητα στο προφίλ 

Δεν είμαι μηχανικός, λογιστής είμαι. Το ότι δεν είμαι μηχανικός το επισήμανα κ στην πρώτη δημοσίευση που έκανα στο συγκεκριμένο θέμα. Σε προβλημάτισε πως γίνεται κάποιος μη μηχανικός να έχει τέτοιους προβληματισμούς; 

Φαντάζομαι τα μέγιστα επιτρεπόμενα που ισχύαν κατά την έκδοση της Ο.Α.

Κάποιος που έβγαλε Ο.Α. για 100μ2 και έχει 20μ2 αυθαιρέτο (20%) έχει αυθαιρετήσει περισσότερο από κάποιον που έβγαλε Ο.Α. για 1000μ2 και έχει 100μ2 αυθαίρετο (10%);

Και γι' αυτό φαντάζομαι χρειάζεται εγκύκλιος (επί της εγκυκλίου)...

Σε κάθε περίπτωση, δε μπορείς να συμπληρώνεις το νόμο 18-20 μήνες μετά την έναρξή του με εγκυκλίους ή τουλάχιστον έτσι νομίζω εγώ.