Παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών - Μητρώο εκτιμήτων

Ο εκτιμητής κατά την σύνταξη της εκτίμησης δεν έχει καμιά δουλειά να ελέγξει τις μετρήσεις ενός τοπογραφικού, όπως κι ο συμβολαιογράφος δεν έχει καμιά δουλειά να ελέγξει τις πραγματικές διαστάσεις μια κάτοψης, όπως κι ο μάγειρας δεν έχει καμιά δουλειά να ελέγξει αν το κρέας που του φέρνει το αφεντικό του για μαγείρεμα είναι ακριβό ή φθηνό.

 

Για να βγει μια αξία για ένα ακίνητο ο νομικός ελέγχει τα συμβόλαια, κάποιος μηχανικός κάνει τον τεχνικό έλεγχο και κάποιος εκτιμητής κάνει τη μελέτη εκτίμησης. Ο καθένας τη δουλειά του και πάντα με επιφυλάξεις για την ορθότητα των στοιχείων που του έχουν προσκομιστεί.

 

Επίσης -μιας και είδα μεγάλη σύγχυση για τον καθορισμό του κατασκευαστικού κόστους- ένα ακίνητο μπορεί να μην μετράει καθόλου σαν ντουβάρια αλλά να έχει αξία λόγω άλλων χαρακτηριστικών του. Πχ δεν σε ενδιαφέρει το κατασκευαστικό κόστος ενός καταστήματος στο Κολωνάκι γιατί σε καίει το μίσθωμα που μπορεί να εισπράξει ή η αξία πώλησής του λόγω εμπορικής προβολής.

 

Συνέπεια όλων αυτών σαν σκόρπιες σκέψεις είναι ότι η απαξίωση του έργου ενός εκτιμητή από όποιον "ξέρει να κάνει εκτιμήσεις" είναι εντελώς παράδοξη.

 

Αν σκεφτόμαστε έτσι, ας παραδεχτούμε ότι είμαστε άχρηστοι ως πολιτικοί/αρχιτέκτονες μηχανικοί γιατί οι μπετατζήδες και οι χτιστάδες μπορούν να χτίσουν ένα σπίτι. Ας απαξιώσουμε και τους Η/Μ γιατί οποιοσδήποτε ξέρει να κρατάει κατσαβίδι μπορεί να στήσει εμπειρικά τα ηλεκτρικά σε ένα σπίτι. Ας απαξιώσουμε και τους τοπογράφους γιατί ο καθένας μπορεί να μετρήσει με κορδέλα και τριγωνισμούς που έμαθε στο δημοτικό. Ας απαξιώσουμε και τους γυναικολόγους γιατί στο χωριό έχουμε τη μαμή που ξεγεννάει τα γελάδια και γενικά ας απαξιώσουμε όποιον έχει πιστοποιημένες/βεβαιωμένες γνώσεις έναντι οποιουδήποτε "ξέρει"...

Έτσι είναι αλλά κάποιοι δεν θέλουν καν να μπουν στον κόπο να σκεφτούν τί κάνουμε και προς τα που 'βαδίζουμε'.....με λίγα λόγια στην Ελλάδα μόλις γίνουμε κάτι, νομίζουμε ότι τα ξέρουμε όλα...."έλα μωρέ τώρα εγώ τα κάνω όλα, τοπογραφικά, αρχιτεκτονικά, στατικά, ενεργειακά, εκτιμήσεις, επιβλέψεις και είμαι σε όλα ειδικός, πιστοποιημένος και Συμφέρω..." &  "τί πιστοποιήσεις και μα...κίες..., εγώ είμαι μηχανικαράς και τα κάνω όλα αυτά" ...ένα πράγμα σαν το Σούπερ-Μάρκετ δηλαδή έχουμε καταντήσει...  επομένως δεν μας ενδιαφέρει καμιά επιλέον πιστοποίηση και όποιοι επιχειρούν μια εξειδικευμένη πιστοποίηση θεωρούνται 'ύποπτοι'...

Εγω βλεπω το αντιθετο . Καποιοι που δεν εχουν γινει τιποτα νομιζουν οτι με ενα χαρτι απο καποιους ανυπαρκτους μεν κολλητους της εξουσιας δε θα κρινουν τους παντες . Συγνωμη αν παιρνει και καποιους αθωους η μπαλλα , αλλα την πλειοψηφια κρινουμε .

έχει ενδιαφέρον η προσπάθεια των τραπεζών για ανάδειξη της "εκτιμητικής" ως επιστήμης

(και κατ' επέκταση ως κλειστού επαγγέλματος)

αλήθεια είναι στις θετικές ή στις θεωρητικές? ΤΕ ή ΠΕ? που διδάσκεται?

πέρα από το αστείο της υπόθεσης

προσέξτε οι "πιστοποιημένοι" όταν θα πάτε (ως καθήκον εντός των υποχρεώσεών σας) στο δικαστήριο να υποστηρίξετε την "εμπορική" αξία του εκπλειστηριαζόμενου ότι η περιβόητη "επιστήμη" αυτοαναιρείται -σήμερα- από το γεγονός και μόνο ότι εμπορική αξία μπορεί να προσδιοριστεί μόνο σε υγιώς λειτουργούσα αγορά

και αυτό αφορά και στη συγκριτική αλλά και στη μέθοδο της προσόδου

κι ένας λίγο διαβασμένος δικηγόρος -εκτός που τινάζει στον αέρα την "εμπορικότητα" και την αξιοπιστία της μαρτυρίας με μια δύο παραγράφους από τα βιβλία σας- μπορεί να αποδώσει με τα ίδια επιχειρήματα και δόλο στην όποια εκτίμηση για τη χρήση μη αξιόπιστων μεθόδων

χμμ....Ποιός είναι ο ορισμός της "υγιούς λειτουργούσας αγοράς"?

φαντάζομαι είναι ρητορική η ερώτηση...

αν δεν το ξέρεις πάντως

την "υγεία" καθορίζουν κατ' αρχάς η ελευθερία στον καθορισμό της προσφοράς (όχι ο εξαναγκασμός), η ύπαρξη ελεύθερης (χωρίς αποκλεισμούς ή "προτεραιότητες") ζήτησης, η ύπαρξη πλειόνων προσφορών, η δημοσιότητα της προσφοράς κ.α.

δεν επιτρέπεται από το φόρουμ η αναφορά σε συγκεκριμένα βιβλία γιατί θα θεωρηθεί διαφήμιση, οπότε δεν μπορώ να σε παραπέμψω κάπου

υ.γ. και είναι "υγιώς" (επίρρημα)

εντιτ

υ.γ.2 ποτέ (σαν τους κλασικούς κωμικούς) δεν κάνω αστεία αν δεν ξέρω κάτι στην -κατά την άποψή μου πάντα- σωστή διάσταση

Θα σου ζητουσα να μου ορισεις ολα τα παραπανω αλλα δεν το κανω. Αντ αυτου σου λεω το εξης:

Σε ενα σπιτι που βγαινει σε πλειστηριασμο λογω μη εξυπηρετησης του δανειου υπαρχει εξαναγκασμενη προσφορα η οχι;

Με αλλα λογια ο ορισμος που εδωσες μπαζει απο παντου κατα την γνωμη μου. Η κτηματαγορα απο μονη της ειναι κατακερματισμενη και η πληροφορια δεμ φτανει ευκολα απο τον πωλητη στον αγοραστη. Εξου και ο ρολος των μεσιτων. Ο εξαναγκασμος της προσφορας και η υπαρξη ελευθερης ζητησης ειναι κατι που δεν μπορουμε να το ορισουμε σαφως. Ως εκ τουτου δεν μπορει να σταθει σε δικαστηριο τετοια επιχειρηματολογια κατα την αποψη μου.

Μόνο και μόνο το γεγονός ότι δεν δίνονται στεγαστικά δάνεια , στρεβλώνει την αγορά . Και το δικαστήριο είναι πιθανόν να δικάσει σε άλλη εποχή με άλλες τιμές και άλλα συγκριτικά . 

Ακόμα να αναφέρω ότι μεγάλη τράπεζα έχει πλέον δική της θυγατρική εταιρεία που κάνει τις εκτιμήσεις και τις χρεώνει αρκετά ακριβά . 

Η δε πληροφορία φτάνει εύκολα από τον πωλητή στον αγοραστή με την ύπαρξη αρκετών ιστοσελίδων , όπου διαφημίζεται ΔΩΡΕΑΝ το ακίνητο . 

Οι μεσίτες δεν έχουν σοβαρό ρόλο , παρά μόνο στην περίπτωση που ο πωλητής είναι παντελώς αδιάφορος για το θέμα , ή απλά διαχειριστής , ενώ βέβαια είναι στο συντριπτικό τους ποσοστό άσχετοι με το αντικείμενο . 

Μάλιστα έχουν δημιουργήσει τον νέο χαρακτήρα Real Estate Tourist .  Αργόσχολους που τους δείχνουν 10 σπίτια και προφανώς αυτοί μετά δεν θυμούνται κανένα .

Ωραία.

Γιατί όλα αυτά να υπονομεύσουν την εγκυρότητα της δικής μου εκτίμησης που γίνεται σε συγκεκριμένο χρόνο για συγκεκριμένο ακίνητο με το πρόσχημα της μη υγιώς λειτουργούσας αγοράς?

Οι συνθήκες πάντα μεταβάλλονται και θα συνεχίσουν να το κάνουν.

έχει ενδιαφέρον η προσπάθεια των τραπεζών για ανάδειξη της "εκτιμητικής" ως επιστήμης

(και κατ' επέκταση ως κλειστού επαγγέλματος)

αλήθεια είναι στις θετικές ή στις θεωρητικές? ΤΕ ή ΠΕ? που διδάσκεται?

 

πέρα από το αστείο της υπόθεσης

προσέξτε οι "πιστοποιημένοι" όταν θα πάτε (ως καθήκον εντός των υποχρεώσεών σας) στο δικαστήριο να υποστηρίξετε την "εμπορική" αξία του εκπλειστηριαζόμενου ότι η περιβόητη "επιστήμη" αυτοαναιρείται -σήμερα- από το γεγονός και μόνο ότι εμπορική αξία μπορεί να προσδιοριστεί μόνο σε υγιώς λειτουργούσα αγορά

και αυτό αφορά και στη συγκριτική αλλά και στη μέθοδο της προσόδου

κι ένας λίγο διαβασμένος δικηγόρος -εκτός που τινάζει στον αέρα την "εμπορικότητα" και την αξιοπιστία της μαρτυρίας με μια δύο παραγράφους από τα βιβλία σας- μπορεί να αποδώσει με τα ίδια επιχειρήματα και δόλο στην όποια εκτίμηση για τη χρήση μη αξιόπιστων μεθόδων

...."πέρα από το αστείο της υπόθεσης προσέξτε οι "πιστοποιημένοι" όταν θα πάτε (ως καθήκον εντός των υποχρεώσεών σας) στο δικαστήριο.....χρήση μη αξιόπιστων μεθόδων"...

δεν μπορεί να τινάξει τίποτα από αυτά που λές ο δικηγόρος και μόνο που τα αναφέρεις εκθέτεις και τους σοβαρούς νομικούς....υπάρχει ειδική μνεία σε όλες τις Εκτιμήσεις πιστοποιημένων εκτιμητών για την οικονομική αστάθεια της περιόδου, τις επιπτώσεις και τις συστάσεις, έως και μελέτη ευαισθησίας υπολογισμών για σύνθετα ακίνητα....Σχολιασμοί που αποτελούν διεθνείς και έγκυρες οδηγίες και στοιχειοθετούν τις εκθέσεις εκτίμησης....ο εμπειρος εκτιμητής ξέρει να τις χρησιμοποιεί κατάλληλα αυτές και άλλες οδηγίες....πρόκειται για διεθνείς ή ευρωπαϊκούς φορείς μιας αναγνωρισμένης επαγγελματική ιδιότητας...τώρα αν ο πελάτης και ο δικηγόρος θέλει να τα βάλει κατά του Εκτιμητή και της Εκτιμητικής τέχνης και κατ' επέκταση των διεθνών εκτιμητικών Προτύπων που ισχύουν σε όλο τον κόσμο, ας τα βάλει....δουλειά και για άλλους συναδέλφους θα προκύψει και πάλι...

....έχει ενδιαφέρον η προσπάθεια των τραπεζών για ανάδειξη της "εκτιμητικής" ως επιστήμης (και κατ' επέκταση ως κλειστού επαγγέλματος)....

Πλέον δεν αποτελεί κλειστό επάγγελμα...να ενημερωθείς κατάλληλα

...αλήθεια είναι στις θετικές ή στις θεωρητικές? ΤΕ ή ΠΕ? που διδάσκεται?

Αναφορικά με τον τίτλο του πιστοποιημένου Εκτιμητή, Ευρωπαίου ή Διεθνώς Αναγνωρισμένου, πάντως όχι στα περιορισμένα σεμινάρια που έχεις κάνει στα διάφορα ΚΕΚ για τα ενεργειακά πιστοποιητικά, τα αυθαίρετα, τα 3d  ή άλλα σχετικά σεμινάρια της περιόδου για να βγάζεις το ψωμάκι σου...

χμμ....Ποιός είναι ο ορισμός της "υγιούς λειτουργούσας αγοράς"?

.... Ο εξαναγκασμος της προσφορας και η υπαρξη ελευθερης ζητησης ειναι κατι που δεν μπορουμε να το ορισουμε σαφως. Ως εκ τουτου δεν μπορει να σταθει σε δικαστηριο τετοια επιχειρηματολογια κατα την αποψη μου.

...

 

Γιατί όλα αυτά να υπονομεύσουν την εγκυρότητα της δικής μου εκτίμησης ...

Να υποθέσω ότι έχεις βρεθεί σε λίγα ή ελάχιστα δικαστήρια για πλειστηριασμούς ή για προσδιορισμό αξίας ακινήτου.

Τα άπαντα μπορεί να ακούσεις από επιχειρηματολογία. Από τα πιο ορθά έως τα πιο κουφά και συχνά πυκνά ο δικαστής επειδή περιμένουν άλλες 30 υποθέσεις στο πινάκιο αφιερώνει λίγα λεπτά για να καταλάβει ….

Επίσης τα δικαστήρια δεν αποφασίζουν «εξαναγκασμό» προσφοράς. Αποφασίζουν αξία και ελαχίστη τιμή για πλειστηριασμό. Τις περισσότερες φορές το 50% της εκτιμηθείσας.

Αν οι πλειστηριασμοί αποβούν άκαρποι πολλές φορές προβαίνουν σε επαναπροσδιορισμό αξιών ή επαναπροσδιορισμό ελαχίστης τιμής.

Η εκτίμηση δεν έχει εγκυρότητα έχει εκτιμητική αξία. Εκτίμηση είναι όχι ο νόμος του Νεύτωνα ούτε είναι  1+1=2. Για αυτό και ονομάζεται εκτίμηση και όχι δεδομένο.

Όσο αφορά για τον ορισμό της «υγείας στην αγορά ακινήτων» είναι σωστά σε μεγάλο βαθμό αυτά που σου παραθέτει ο συνάδερφος imhotep. Αλλα υπαρχει κάτι πιο εύκολο ως ορισμός.

«Βαριά ασθένεια στην αγορά ακινήτων» ο ορισμός είναι η υφιστάμενη κατάσταση για τα ακίνητα στην Ελλάδα από το 2010 έως και σήμερα. Με βασικότερο παράγοντα την μείωση από τότε έως και τώρα περισσότερο από 80% σε αγοραπωλησίες. Αυτή είναι η παράμετρος που καμία μα καμία εκτίμηση σήμερα σαν σήμερα δεν μπορεί να έχει μια προσεγγιστική ορθότητα που να αποκλίνει ένα εύλογο 10-15% από την πραγματικότητα και το ξεπερνά κατά κανόνα.

Η τελική αποδεικτική πράξη μιας εκτίμησης αξίας ενός ακινήτου είναι η υλοποίηση την πράξης αγοραπωλησίας στο εύρος της εκτίμησης και όχι σε κάτι το άσχετο.

Με μηδενικές σχεδόν αγορές δεν  έχουμε δεδομένα και τέλος…