Παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών - Μητρώο εκτιμήτων

Εκτιμητές με διάβασμα , αλλά με ανύπαρκτη πραγματική εμπειρία κόστους . Θα λένε πόσο θα κοστίσει μια επένδυση , αυτοί που δεν ξέρουν σε τι μονάδες μετριέται η άμμος . Σε μια χώρα διαλυμένη με την μαφία των κολλητών να ελέγχει τα πάντα . 

Ρε παιδιά μην γραφετε οτι να ναι , για να γινεις RICS το κυριο κριτηριο ειναι η εμπειρία ΑΝ ΔΕΝ ΕΧΕΙΣ ΤΗΝ ΣΧΕΤΙΚΗ ΕΜΠΕΙΡΙΑ ΔΕΝ ΓΙΝΕΣΑΙ ΜΕΛΟΣ, αν σχετικο πτυχίο μπορεις να χρειάζεσαι λιγότερη εμπειρία. ΔΕΝ ΔΙΑΒΑΖΕΙΣ ΓΙΑ ΝΑ ΓΙΝΕΙΣ RICS η εμπειρία σε κανει qualified  ...Ελεος πια!

Οταν οι 10 πράξεις είναι ανύπαρκτο ποσοστό σε σχέση με οποιαδήποτε εποχή , διότι τότε ήταν τουλάχιστον 1000 , τότε η αγορά είναι ρηχή και η εκτίμηση πρακτικά έωλη .

Ακόμα όταν από τις 4 πράξεις που λες , τα πραγματικά στοιχεία δεν υπάρχουν , αφού τα επίσημα έγγραφα λένε άλλα . ενώ το τι λέει ο κάθε μεσίτης , πωλητής , αγοραστής προφορικά είναι άνευ αξίας . Ιδιαίτερα αφού οι πράξεις γίνονται με μετρητά και εκτός του τραπεζικού συστήματος .

Στην Λάρισα που είσαι και στην οποία φοίτησα πριν δεκαετίες , η αξία της γης είναι χαμηλή . Διότι είναι κάμπος , μπήκαν πολλές περιοχές στο σχέδιο και είναι εύκολο να μένεις στην Γιάννουλη ή στην Νίκαια , αντί στην Αγίου Νικολάου ή στην Μεγ.  Αλεξάνδρου . 

Αλλωστε και στις καλές εποχές , οι τιμές εκεί ποτέ δεν χτύπησαν τα ψηλά ,που χτύπησαν σε περιοχές των Δυτικών προαστίων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη που εκτοξεύτηκαν , ή ακόμα στην Πάτρα και στην Χαλκίδα .

Εγώ λοιπόν εκτιμώ με άλλο τρόπο . Την τοποθεσία , την κατάσταση του ακινήτου , τις υποδομές και κάθε άλλο τρόπο που θα κοίταγα αν ενδιαφερόμουν να αγοράσω το συγκεκριμένο ακίνητο . Επίσης την αξία της γης , το κατασκευαστικό κόστος , την τιμή αντικατάστασης , την ασφάλεια της περιοχής , το ανάγλυφο , την ευκολία πρόσβασης , μέσων , σχολείων , αγορών , συγκοινωνιών , πρόσβασης για μετακόμιση ή για μεταφορά ασθενούς , βόθρους ή υπόνομους , θέας , διαστάσεις εξωστών , προσανατολισμό , μονώσεις , υλικά κατασκευής και πολλά ακόμα .

Ακόμα το σχήμα του οικοπέδου , τους ακάλυπτους χώρους , την φύτευση , τις χρήσεις γης στην περιοχή , την ύπαρξη ανοιγμάτων θέας , ή αντίστοιχα κακής θέας , τον θόρυβο , τον αριθμό των διερχομένων αυτοκινήτων και διάφορα άλλα . 

Βέβαια με 30-50 € που δίνουν οι τράπεζες δεν θα ασχολιόμουνα γιατί μετά θα έπρεπε να εξηγήσω  στον παντελώς άσχετο τραπεζουπάλληλο την εκτίμηση μου και να του δώσω να καταλάβει κάτι που δύσκολα θα καταλάβαινε .

Σε ένα δικαστήριο όμως που θα με πληρώνανε , θα πήγαινα και εκεί θα ξεκαθάριζαν πολλά . 

Ρε παιδιά μην γραφετε οτι να ναι , για να γινεις RICS το κυριο κριτηριο ειναι η εμπειρία ΑΝ ΔΕΝ ΕΧΕΙΣ ΤΗΝ ΣΧΕΤΙΚΗ ΕΜΠΕΙΡΙΑ ΔΕΝ ΓΙΝΕΣΑΙ ΜΕΛΟΣ, αν σχετικο πτυχίο μπορεις να χρειάζεσαι λιγότερη εμπειρία. ΔΕΝ ΔΙΑΒΑΖΕΙΣ ΓΙΑ ΝΑ ΓΙΝΕΙΣ RICS η εμπειρία σε κανει qualified  ...Ελεος πια!

δεν το έχουν καταλάβει αυτό...ότι μιλάμε για Πιστοποιήσεις επαγγελματιών και όχι μαθητών ή μηχανικών που θέλουν να εκδίδουν και ένα επιπλέον έγγραφο για το μεροκάματο....δεν γίνονται μόνο μηχανικοί πιστοποιημένοι εκτιμητές αλλά και οικονομολόγοι ή πολύ συναφείς με αυτές ειδικότητες...όπως και Πολεοδόμοι δεν είναι μόνο αρχιτέκτονες, πολ. μηχανικοί, κτλ αλλά και οικονομολόγοι ή κοινωνιολόγοι.... 

@BAS με το παραπάνω μνμ σου στο #83 ξεκαθάρισες πολλά και αναδεικνύεις από την αρχή έως το τέλος το ρόλο του Πιστοποιημένου Πραγματογνώμονα Εκτιμητή. 

Η ερώτησή μου διδώνη είναι πολύ απλή. Αφού έγινε λόγος για την έννοια της υγιώς λειτουργούσας (κτηματ)αγοράς προσπαθώ με την ερώτηση μου στην ουσία να σου πω ότι αυτός ο όρος είναι τόσο γενικός που δεν μπορει να ληφθεί υπ'οψιν. Τελεία και παύλα. Γιατι κατ'άλλους, μια μη υγιώς λειτουργούσα αγορά θα μπορούσε να χαρακτηριστεί και αυτή την οποία ανέφερα στην ερώτησή μου. Ή και μία αγορά στην οποία λόγω πολλαπλών defaults (πες ότι π.χ. ήταν της μόδας σε μια περιοχή να παίρνουν στεγαστικά σε ελβετικό φράγκο) είναι μη υγιώς λειτουργούσα. Ε, δεν είναι έτσι. Η αγορά αργά η γρήγορα θα αυτορρυθμιστεί. Είναι δυναμικός οργανισμός, όχι στατικός.

Νομίζω πως απάντησα με τον τρόπο μου στην ερώτηση σου. Αν κάτι δεν κατάλαβα, διευκρίνισε την ερώτηση σου παρακαλώ.

 

...υτός ο όρος είναι τόσο γενικός που δεν μπορει να ληφθεί υπ'οψιν. Τελεία και παύλα. ...

οκ.

Σεβαστή η άποψη σου. Δεν είναι όμως και δική μου.

Τα λέμε σε άλλα... 

Εδώ είναι το λάθος . Πουλάνε οι 2 στους 10 και από αυτούς ο 1 στους 10 έχει ανάγκη . Ο άλλος κάνει αναδιάρθρωση περιουσίας . 

 

Οι υπόλοιποι 8 πλέον ΔΕΝ πουλάνε . 

 

Εχω ξαναπεί και το ξαναλέω .

 

Πιάσε την χρυσή ευκαιρία . Το σάιτ . 

 

Βάλε μια περιοχή , όποια θέλεις , όσο μεγάλη θέλεις . Βάλε ένα όριο τμ . δηλαδή δυάρια ή τριάρια ή τεσσάρια , οπότε 50-70 . 70-90 και 95-120 . Βάλε και ένα ηλικιακό όριο δηλαδή κατασκευή 2005-2016 , 1995-2005 , 1985-1995 και ότι άλλο θέλεις .

 

Θα σου βγάλει εκατοντάδες ή χιλιάδες ακίνητα . Μετά πάτα το κουμπάκι που λέει Αγγελίες ιδιωτών και Αγγελίες κατασκευαστών στην πρώτη κατηγορία .  Εκεί θα δεις πόσα πραγματικά ακίνητα πουλιώνται .

 

Μετά διάλεξε κάποιο ακίνητο που σου αρέσει και ψάξε πόσες φορές υπάρχει το ίδιο ακίνητο αγγελία από μεσίτες . Θα είναι από 10-20 φορές . Μπορείς να δεις και την διαμόρφωση της τιμής , διαχρονικά .

 

Δεν μιλάω ούτε σαν πωλητής , ούτε σαν αγοραστής . Μιλάω σαν γνώστης της αγοράς ΑΠΟ ΜΕΣΑ , όχι από βιβλία , είτε από ακούσματα όπως είναι οι μεσίτες και με μεγάλη εμπειρία στην λήψη και αξιολόγηση δεκάδων επιχειρηματικών αποφάσεων και τεχνικοοικονομικών μελετών για ανάπτυξη ακινήτων . Με πραγματικά αποτελέσματα .

 

Συγνώμη αν φαίνεται κάποια έπαρση . Δεν το θέλω , αλλά έχω κουραστεί να βλέπω έπαρση σε "εκτιμητές" που απλά θα έφτιαχναν καφέδες σε γραφεία τις παλιές εποχές . Δεν εννοώ βέβαια κανένα από εδώ μέσα , αλλά από αυτούς που έχω συναντήσει στην καριέρα  μου .

Πάνω σε αυτα έχω να σχολιάσω κάτι.

καταλαβαίνω την αγωνία σου! όμως να σου πω ότι το μυστικό ενος επιτυχημένου Εκτιμητή (και δεν αφορά μόνο τα ακίνητα αλλά και τα κινητά και άυλα περιουσιακά στοιχεία) είναι να αποκωδικοποιεί πληροφορίες όταν συλλέγει τα συγκριτικά στοιχεία....ανάλογα την περιοχή στην οποία δραστηριόποιείται καθένας θα πρέπει να αναπτύξει το ταλέντο να συλλέγει μόνο τα 4-5 καταλληλότερα συγκριτικά στοιχεία μέσα από μια γκάμα αληθινής και ψεύτικης πληροφορίας....μια λέξη, μια εικόνα, μια περιγραφή, ακόμα και η ποιότητα της ιστοσελίδας και της παρουσίασης, τυχόν αναγκαία διασταύρωση στοιχείων με τηλεφωνική επικοινωνία με τους αρμόδιους διαφημιστές και κατάλληλες ερωτήσεις, κα. λαμβάνουν καθημερινά χώρα στη δουλειά του Εκτιμητή....είναι κάτι που κτίζεται με τον καιρό αυτό και δεν αρκεί μόνο η 'διδασκαλία', απαιτείται χρόνος και κόπος, δουλειά γραφείου και 'ξεποδάριασμα' στους χώρους τωνακινήτων μέσα και έξω και στην ευρύτερη περιοχή του.......τα ξαναείπαμε όμως...δεν είναι 1+1=2, δεν είναι μόνο η επιφάνεια αλλά το βάθος. δεν είναι αυτό που βλέπεις ο πίνακας ζωγραφικής είναι αυτό που εξηγεί την απήχηση που έχει στο κοινό...

Οταν οι 10 πράξεις είναι ανύπαρκτο ποσοστό σε σχέση με οποιαδήποτε εποχή , διότι τότε ήταν τουλάχιστον 1000 , τότε η αγορά είναι ρηχή και η εκτίμηση πρακτικά έωλη .

 

Ακόμα όταν από τις 4 πράξεις που λες , τα πραγματικά στοιχεία δεν υπάρχουν , αφού τα επίσημα έγγραφα λένε άλλα . ενώ το τι λέει ο κάθε μεσίτης , πωλητής , αγοραστής προφορικά είναι άνευ αξίας . Ιδιαίτερα αφού οι πράξεις γίνονται με μετρητά και εκτός του τραπεζικού συστήματος .

........

 

Σε ένα δικαστήριο όμως που θα με πληρώνανε , θα πήγαινα και εκεί θα ξεκαθάριζαν πολλά . 

Ε, καλά BAS, άμα το πας έτσι και στις καλές εποχές δεν υπήρχαν πραγματικά στοιχεία, αφού τα συμβόλαια συντάσσονταν στην αντικειμενική, ενώ το πραγματικό τίμημα ήταν πολύ μεγαλύτερο συνήθως.

Αλλά θα σου πω τι κάνω εγώ. Τέτοιες περιπτώσεις αποφεύγω να τις χρησιμοποιώ ως πρωτογενή στοιχεία για τον απλό λόγο, ότι πρόκειται για βεβιασμένες πωλήσεις, στις οποίες το ένα μέρος τουλάχιστον βρίσκεται υπό πίεση. Ωστόσο, δεν τις αγνοώ τελείως σαν να μην συνέβησαν, από τη στιγμή που η αναλογία τους σε σχέση με τον γνωστό αριθμό τελεσμένων πράξεων, είναι τόσο μεγάλος.

Όταν λοιπόν θελήσω να χρησιμοποιήσω τη συγκριτική μέθοδο, κι επειδή δεν έχω αρκετό αριθμό πράξεων και θα χρησιμοποιήσω αναγκαστικά και αγγελίες από internet, εφημερίδα ή πωλητήρια, που είδα στον δρόμο, αυτές τις αξίες των αγγελιών θα τις φιλτράρω και με τα στοιχεία της σημερινής αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη και τον μεγάλο αριθμό πωλήσεων κάτω του κόστους, γιατί πολύ απλά δε μπορεί κανείς να τις αγνοήσει, κι ως ένα σημείο στρεβλώνουν την αγορά.

Όλα τα άλλα που λες είναι σχετική - άσχετη περιττή φλυαρία.

Παρεπιφτού, τα τελευταία χρόνια στα δικαστήρια οι περισσότεροι θέλουν να εμφανίζουν μικρές αξίες, ώστε να μπορούν να ενταχθούν στον νόμο Κατσέλη κλπ. 

Ε ρε εκτιμήσεις ανεξάρτητων εκτιμητών 

 

 

Δυόμισι φορές πάνω από την αποτίμησή του, πούλησε το ΤΑΙΠΕΔ το ξενοδοχείο Λητώ στη Xώρα Μυκόνου.

Η εταιρεία Αστέρας 2020 απέκτησε το ξενοδοχείο με τίμημα 16,9 εκατ. ευρώ και σύμφωνα με τα στοιχεία του ΤΑΙΠΕΔ η αγοραπωλησία υπερβαίνει κατά 69% την τιμή εκκίνησης ύψους που ήταν 10 εκατ. ευρώ και είναι, σημαντικά, μεγαλύτερο συγκριτικά με το ύψος αποτίμησης του ακινήτου.

Σημειώνεται ότι η αποτίμηση του, σύμφωνα με ανεξάρτητους αποτιμητές, ήταν περίπου 5 εκατ. ευρώ, οπότε το ξενοδοχείο πουλήθηκε στο 340% της αποτίμησης ή 2,4 φορές επάνω.

Τέλος, υπενθυμίζεται ότι η διαδικασία πώλησης αφορούσε ηλεκτρονικό διαγωνισμό (e-Auction) του ΤΑΙΠΕΔ μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας www. e-publicrealestate.gr.

Στελέχη του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης σχολίαζαν ότι η πώληση αποτελεί ψήφο εμπιστοσύνης ιδιωτών επενδυτών για την Ελλάδα, τις προοπτικές της οικονομίας και την αναπτυξιακή πορεία που μπορεί να ακολουθήσει μετά την ολοκλήρωση της αξιολόγησης και απάντηση στους ισχυρισμούς για «ξεπούλημα» της δημόσιας περιουσίας, καθώς οι επενδυτές ήταν διατεθειμένοι να καταβάλλουν σημαντικό υπερτίμημα (premium) για να αποκτήσουν αυτό το ακίνητο.

http://news.in.gr/economy/article/?aid=1500078659