ΠΔ 194/2025: Τα κριτήρια για οριοθέτηση, όρους και περιορισμούς δόμησης, χρήσεις γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

Εκδόθηκε στο ΦΕΚ το ΠΔ 194 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025) με θέμα: Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυ- σμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης.

Αντικείμενο - Πεδίο Εφαρμογής
1. Το παρόν προεδρικό διάταγμα (π.δ.) αφορά στον καθορισμό των κριτηρίων, του τρόπου και των διαδικασι-
ών οριοθέτησης των οικισμών της χώρας που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς οικισμοί, σε απογραφή
προ του έτους 1983 με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, και οι οποίοι εξακολουθούν, κατά
την εκάστοτε τελευταία απογραφή, να έχουν πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανο-
μένων και των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών. Οι οικισμοί αυτοί είτε δεν έχουν οριοθετηθεί είτε το όριό
τους επανεγκρίνεται βάσει των διατάξεων του παρόντος, λόγω καθορισμού του ορίου τους από αναρμόδια όρ-
γανα, είτε αναοριοθετείται, στις περιπτώσεις που αυτό κρίνεται αναγκαίο.

2. Με το παρόν καθορίζεται, επίσης, το πλαίσιο των γενικών όρων και περιορισμών δόμησης και επιτρεπό-
μενων χρήσεων γης των οικισμών ανάλογα με την κατηγορία του οικισμού, κατά το άρθρο 3, για την προστασία της φυσιογνωμίας του.

3. Οι διατάξεις του παρόντος θέτουν το πλαίσιο κανόνων για την οριοθέτηση του οικισμού και δεν εφαρμόζονται ευθέως από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης αν δεν έχει προηγηθεί η έκδοση του π.δ. οριοθέτησης του οικισμού.

4. Το παρόν δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς: 

α) Με πληθυσμό άνω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, ανεξαρτήτως του χρόνου δημιουργίας τους,

β) οι οποίοι δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983,

γ) οι οποίοι εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.

Κατηγορίες οικισμών

1. Για την εφαρμογή του παρόντος, οι οικισμοί, αναλόγως της γεωγραφικής θέσης τους, των αρχιτεκτονικών, μορφολογικών ή πληθυσμιακών στοιχείων τους, της δυναμικής τους, της πυκνότητας των οικοδομών και του λειτουργικού ρόλου τους στον χώρο, διακρίνονται ως εξής:

α) Περιαστικοί: όσοι βρίσκονται σε επαφή ή πλησίον αστικών κέντρων και έχουν ή αναμένεται να αποκτήσουν άμεση λειτουργική εξάρτηση, ως τόποι προαστιακοί. Δεν θεωρούνται περιαστικοί οικισμοί όσοι αποτελούν ενιαίο οικιστικό σύνολο με τα αστικά ή ημιαστικά κέντρα και περιλαμβάνονται, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, εντός εγκεκριμένων ορίων Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ),

β) παραλιακοί: όσοι εμπίπτουν στο σύνολο ή κατά τμήμα τους σε ζώνη πεντακοσίων (500) μ. από τον αιγιαλό ή βρίσκονται έξω από τη ζώνη αυτή, αλλά η ανάπτυξή τους επηρεάζεται σημαντικά από τη θάλασσα. Δεν θεωρούνται παραλιακοί όσοι οικισμοί εμπίπτουν εντός της ζώνης των πεντακοσίων (500) μ. αλλά το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα τους έχει υψόμετρο μεγαλύτερο ή ίσο των εκατό (100) μ., σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (ΕΛΣΤΑΤ),

γ) ορεινοί: εκείνοι που κατά το μεγαλύτερο μέρος τους βρίσκονται σε υψόμετρο άνω των οκτακοσίων (800) μ.,

δ) ημιορεινοί: εκείνοι που κατά το μεγαλύτερο μέρος τους βρίσκονται σε υψόμετρο μεταξύ τριακοσίων έως και οκτακοσίων (300-800) μ.,

ε) πεδινοί: όσοι βρίσκονται σε πεδιάδες και σε υψόμετρο έως τριακόσια (300) μ. ή και μεγαλύτερο, σε περιοχή όμως που δεν παρουσιάζει κλίσεις (π.χ. οροπέδιο),

στ) τουριστικοί: όσοι λειτουργούν ως πόλοι τακτικών ή εποχιακών τουριστικών συγκεντρώσεων,

ζ) παραδοσιακοί: οικισμοί που έχουν χαρακτηριστεί ή χαρακτηρίζονται με π.δ., βάσει του άρθρου 6 του ν. 4067/2012 ή αντίστοιχων διατάξεων του ν.δ. 8/1973 (Α’ 124) ή του ν. 1577/1985 (Α’ 210),

η) αξιόλογοι: οικισμοί που τα μορφολογικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά τους συγκροτούν σύνολο σημαντικού αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος,

θ) ενδιαφέροντες: όσοι συγκροτούν σύνολο περιορισμένου αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος ή παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά, ιστορικά, λαογραφικά στοιχεία ή βρίσκονται εντός τοπίου ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.

Ο χαρακτηρισμός ενός οικισμού ως (η) αξιόλογου ή (θ) ενδιαφέροντος τεκμηριώνεται με βάση το Δελτίο Αναγνώρισης, όπως ορίζεται στο άρθρο 19,

ι) απλοί: όσοι δεν παρουσιάζουν ιδιαίτερα μορφολογικά ή πολεοδομικά χαρακτηριστικά ή αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον,

ια) συνεκτικοί: οικισμοί των οποίων τουλάχιστον το ενενήντα τοις εκατό (90%) των οικοδομών δεν απέχουν ανά δύο (2) μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη των σαράντα (40) μ.,

ιβ) διάσπαρτοι: οικισμοί που δεν είναι συνεκτικοί,

ιγ) δυναμικοί: όσοι έχουν πληθυσμό ίσο ή μεγαλύτερο των διακοσίων (200) κατοίκων σύμφωνα με την τελευταία απογραφή πληθυσμού, κατά την απογραφική δεπερίοδο της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζουν πληθυσμιακή αύξηση μόνιμου πληθυσμού μεγαλύτερη του δέκα τοις εκατό (10%) ή κατά την τελευταία τριετία εμφανίζουν αριθμό νέων οικοδομών και προσθηκών
κύριων χώρων σε ποσοστό μεγαλύτερο του δέκα τοις εκατό (10%) του συνολικού αριθμού των υφιστάμενων κτιρίων του οικισμού.

Σε περίπτωση οικισμού στον οποίο διαπιστώνεται πληθυσμιακή μόνο αύξηση, η οποία όμως προκύπτει από πληθυσμιακές μετακινήσεις, όπως π.χ. κτηνοτροφικός οικισμός, ο οικισμός δύναται να μη χαρακτηρίζεται δυναμικός,

ιδ) μικροί: όσοι, κατά την τελευταία απογραφή, είχαν πληθυσμό έως και διακόσιους (200) κατοίκους ή έως εκατό (100) οικοδομές,

ιε) μεσαίοι: όσοι, κατά την τελευταία απογραφή, είχαν πληθυσμό από διακόσιους έναν έως και χίλιους (201-1.000) κατοίκους ή έως πεντακόσιες (500) οικοδομές,

ιστ) μεγάλοι: όσοι, κατά την τελευταία απογραφή, είχαν πληθυσμό από χίλιους έναν έως δύο χιλιάδες (1.001-2.000) κατοίκους.

2. Η κατάταξη στις ως άνω κατηγορίες πραγματοποιείται με δεδομένα του χρόνου οριοθέτησης του οικισμού, μετά από συναξιολόγηση των χαρακτηριστικών και της φυσιογνωμίας του κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1, λαμβάνοντας υπόψη και τα στοιχεία εκτίμησης για τον προσδιορισμό του ορίου του κατά το άρθρο 4. 

Στοιχεία εκτίμησης για τον προσδιορισμό ορίου και Ζωνών οικισμού Για τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής του
ορίου του οικισμού και τον καθορισμό των εντός του ορίου του Ζωνών, συνεκτιμώνται τα παρακάτω στοιχεία:
α) Απογραφή: ο οικισμός πρέπει να καταγράφεται σε απογραφή προ του έτους 1983 με πληθυσμό μη υπερ-
βαίνοντα τους δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και σε επόμενες απογραφές της ΕΛΣΤΑΤ και να μην έχει υπερβεί τους δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή πριν από την οριοθέτησή του. Επίσης, καταγράφονται στοιχεία της εξέλιξης του πληθυσμού του βάσει όλων των μεταγενεστέρων απογραφών, προκειμένου να συνεκτιμηθούν με τα υπόλοιπα στοιχεία.

β) Ειδικά για τη διαπίστωση ύπαρξης εντός του οικιστικού συνόλου οικισμού προϋφιστάμενου της 16.08.1923 και τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής αυτού, εκτός από τα κατωτέρω, συνεκτιμώνται και τα εξής στοιχεία: αα) απογραφή του 1920, ββ) αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στο 1923, εφόσον υφίστανται, άλλως ιστορικοί ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945-1960, γγ) τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού (ΓΥΣ) σε κλίμακα 1:5.000
και οποιοδήποτε επίσημο χαρτογραφικό υλικό πλησιέστερο στο 1923, και δδ) επικουρικά, τίτλοι ιδιοκτησίας μαζί με τα λοιπά στοιχεία. Επίσης, λαμβάνονται υπόψη προγενέστερες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καταχωρισμένες στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ) ή άλλων συναρμοδίων Υπηρεσιών, καθώς και οποιαδήποτε διαπιστωτική πράξη σχετική με το όριο του οικισμού.

γ) Θέση: ταυτοποιείται η ύπαρξη του οικισμού στην εξεταζόμενη θέση και ερευνάται τυχόν μετονομασία του ή μεταφορά/μετακίνησή του από άλλη θέση/τοποθεσία.

δ) Μέγεθος/έκταση: συνεκτιμώνται μεταβολές του πληθυσμού, βάσει των καταγραφών και των απογραφών, και λοιπά χωρικά ή πολεοδομικά δεδομένα και στοιχεία που αφορούν στη μορφολογία του εδάφους, στη και στον τύπο της πληθυσμιακής πυκνότητας (χαμηλή, μεσαία ή υψηλή).

ε) Αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στην 14.03.1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983), χαρτογραφικό υλικό.

στ) Κάθε σχετική προγενέστερη διοικητική πράξη, γνωμοδοτήσεις και έγγραφα στοιχεία των αρμόδιων
Υπηρεσιών για περιοχές, οι οποίες εμπίπτουν σε ίδιο νομικό καθεστώς (δάση, αρχαιολογικοί χώροι, παραδο-
σιακοί οικισμοί κ.λπ.) ή περιοχές προστασίας φυσικού περιβάλλοντος (Natura κ.ά.).

ζ) Νομολογία σχετική με τον καθορισμό των ορίων οικισμού (δικαστικές αποφάσεις, γνωμοδοτήσεις του
Συμβουλίου της Επικρατείας).

--

ΟΡΟΙ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ - ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
Άρθρο 9
Αρτιότητα
Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

1. α) Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. και ελάχιστο μήκος προσώπου δεκαπέντε (15) μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, απομακρυσμένων από αστικά κέντρα, όπως ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν πεντακοσίων (500) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:

α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος: ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

β) Κατά την 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν τριακόσια (300) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 π.δ. (Δ’ 401): ελάχιστο εμβαδόν εκατόν πενήντα (150) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

δ) Στις ανωτέρω υποπερ. α, β και γ, με το π.δ. οριοθέτησης καθορίζεται και ελάχιστο μήκος προσώπου του οικοπέδου σε κοινόχρηστο χώρο, βάσει της φυσιογνωμίας, των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της μορφής των οικοπέδων του οικισμού, ως και της από μακρού χρόνου διαμορφωμένης κατάστασης, για την εξασφάλιση ακώλυτης πρόσβασης στο ακίνητο.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από τριακόσια (300) τ.μ. έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και
πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινό-
χρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα που θεωρούνται
τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα του και του πολεοδομικού ιστού του.

Εντός του ως άνω εύρους αρτιότητας είναι δυνατόν να ορίζονται, κατά περίπτωση, τομείς με διαφορετική
αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί η προστασία του ιδιαίτερου πολεοδομικού χαρακτήρα του
εκάστοτε τομέα του οικισμού.

Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου δέκα (10) μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως πεντακοσίων (500) τ.μ. και δεκαπέντε (15) μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ.

Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες

1. Οικόπεδα άρτια κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοι-
ξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια, εφόσον, μετά την απομείωση, έχουν τουλάχιστον
τα μεγέθη της κατά παρέκκλιση αρτιότητας της Ζώνης στην οποία εμπίπτουν και δύναται να εγγραφεί σε αυτά
οικοδομή κάλυψης κατ’ ελάχιστον πενήντα (50) τ.μ. και πλευράς τουλάχιστον πέντε (5) μ.

2. Για την αρτιότητα και μόνο των οικοπέδων των Ζωνών Β και Β1 προσμετράται και η έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη διαπλάτυνση του κοινόχρηστου χώρου στον οποίο έχουν πρόσωπο, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 12 του παρόντος.

3. Οικόπεδα που, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Άρθρο 10
Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης

Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται μέγιστο ποσοστό κάλυψης των ακινήτων και συντελεστής δόμησης (ΣΔ) ως εξής:

1. Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων: εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειας αυτών.

2. Ο μέγιστος επιτρεπόμενος ΣΔ των οικοπέδων ορίζεται ως εξής:

α) Για τις χρήσεις των περ. β, γ, ε και η της παρ. Α του άρθρου 14:

αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως και δύο χιλιάδες πεντακόσια (2.500) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8),

ββ. για οικόπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8) για τα πρώτα δύο χιλιάδες πεντακόσια (2.500) τ.μ. και για το επιπλέον των δύο χιλιάδων πεντακοσίων (2.500) τ.μ. εμβαδόν του οικοπέδου ΣΔ: τέσσερα δέκατα (0,4).

β) Για κτίρια αμιγούς χρήσεως των περ. θ, ι, ια, ιβ, ιγ και ιδ της παρ. Α του άρθρου 14:

αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως και δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8).

ββ. για οικόπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8) για τα πρώτα δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και για το επιπλέον των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. εμβαδόν του οικοπέδου ΣΔ: τέσσερα
δέκατα (0,4).

γ) Για κατοικία και χρήσεις των λοιπών περιπτώσεων της παρ. Α του άρθρου 14:

αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως και εκατό (100) τ.μ., ΣΔ: ένα και έξι δέκατα (1,6), με δυνατότητα το ποσοστό κάλυψης να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) και να φθάνει έως και το ογδόντα τοις εκατό (80%),

ββ. για οικόπεδα εμβαδού άνω των εκατό (100) τ.μ. έως και διακόσια (200) τ.μ., ΣΔ: ένα και δύο δέκατα (1,2),
με δυνατότητα ελάχιστης συνολικής δόμησης εκατόν εξήντα (160) τ.μ. και δυνατότητα το ποσοστό κάλυψης
να υπερβαίνει το εξήντα τοις εκατό (60%) και να φθάνει έως και το ογδόντα τοις εκατό (80%),

γγ. για οικόπεδα εμβαδού άνω των διακοσίων (200) τ.μ. έως και τριακόσια (300) τ.μ., ΣΔ: ένα (1,0), με δυνατό-
τητα ελάχιστης συνολικής δόμησης διακόσια σαράντα (240) τ.μ.,

δδ. για οικόπεδα εμβαδού άνω των τριακοσίων (300) τ.μ. έως και δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ., ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8), με δυνατότητα ελάχιστης συνολικής δόμησης τριακόσια (300) τ.μ. και μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης τετρακόσια (400) τ.μ.,
εε. για οικόπεδα εμβαδού άνω των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση υπολογίζεται βάσει του τύπου:
Επιτρεπόμενη Δόμηση = 400 τ.μ. + (εμβαδόν οικοπέδου - 2.000 τ.μ.) Χ 0,05.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται μέγιστο ποσοστό κάλυψης των ακινήτων και ΣΔ ως εξής:

1. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων: εξήντα τοις εκατό (60%) της επιφάνειας αυτών.

2. Ο μέγιστος ΣΔ ορίζεται ως εξής:

α) Για τις χρήσεις των περ. β, γ, ε και η της παρ. Β του άρθρου 14, ΣΔ: οκτώ δέκατα (0,8), ο οποίος δύναται, με
την έγκριση τοπικού ρυμοτομικού σχεδίου κατά τις ισχύουσες διατάξεις, να καθορίζεται μεγαλύτερος, ανάλογα
με τις ανάγκες του οικισμού, χωρίς να υπερβαίνει το ένα και οκτώ δέκατα (1,8),

β) για κτίρια αμιγούς χρήσεως των περ. θ, ι, ια, ιβ, ιγ και ιε της παρ. Β του άρθρου 14, ο ΣΔ ορίζεται κλιμακωτός,
ως εξής:

αα. Για τα πρώτα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: έξι δέκατα (0,6),
ββ. για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: πέντε δέκατα (0,5),
γγ. για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: τέσσερα δέκατα (0,4),
δδ. για τα επόμενα χίλια (1.000) τ.μ. του εμβαδού του
οικοπέδου: τρία δέκατα (0,3),
εε. για το άνω των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. τμή-
μα του εμβαδού του οικοπέδου: δύο δέκατα (0,2).
γ) Για κατοικία και χρήσεις των λοιπών περιπτώσεων
της παρ. Β του άρθρου 14:
αα. Για οικόπεδα εμβαδού έως διακοσίων (200) τ.μ.,
ΣΔ: ένα (1,0),
ββ. για οικόπεδα εμβαδού από διακόσια (200) τ.μ. έως
επτακόσια (700) τ.μ., επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου μέ-
γιστης δόμησης διακοσίων σαράντα (240) τ.μ.,
γγ. για οικόπεδα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των
επτακοσίων (700) τ.μ. επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου
μέγιστης δόμησης τετρακοσίων (400) τ.μ.
Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες:
Στην περίπτωση ανέγερσης κτιρίου ή κτιρίων ή προ-
σθήκης εντός του ίδιου οικοπέδου, με περισσότερες
της μίας χρήσης από τις καθοριζόμενες στο άρθρο 14,
εφαρμόζονται οι δυσμενέστεροι, κατά περίπτωση, όροι
δόμησης.
Άρθρο 11
Μέγιστο ύψος κτιρίων -
μέγιστος αριθμός ορόφων
Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται μέγιστο ύψος
κτιρίων και μέγιστος αριθμός ορόφων ως εξής:
1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε
δύο (2), με δυνατότητα κατασκευής και τρίτου (3ου) ορό-
φου λόγω κλίσεως του εδάφους, χωρίς υπέρβαση του ΣΔ.
2. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε επτά και
μισό (7,50) μ.
3. Σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος ορόφου σε νό-
μιμα υφιστάμενο κτίριο κατά τη 13.03.1981, ημερομηνία
δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ., επιτρέπεται υπέρ-
βαση του μέγιστου ύψους των επτά και μισό (7,50) μ.
μέχρι ένα (1,00) μ.
Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται μέγι-
στο ύψος κτιρίων και μέγιστος αριθμός ορόφων ως εξής:
1. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται
σε δύο (2). Σε περίπτωση που από το κατ’ άρθρο 19 Δελ-
τίο Αναγνώρισης του οικισμού προκύπτουν τριώροφα
κτίρια ως κυρίαρχος τύπος των κτισμάτων του, λόγω
κλίσεως εδάφους, είναι δυνατή, με τη σύμφωνη γνώμη
του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, η κατασκευή και τρίτου
ορόφου, χωρίς υπέρβαση του ΣΔ.
2. Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται επτά και μισό
(7,50) μ. Κατ’ εξαίρεση, για τους πεδινούς οικισμούς το μέ-
γιστο ύψος κτιρίου μπορεί να ορίζεται στα οκτώ (8,00) μ.
Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες:
1. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου μετράται από το ψηλό-
τερο σημείο της τομής του περιγράμματος της κάτοψης
του κτιρίου με το φυσικό ή το οριστικά διαμορφωμένο
έδαφος. Τo κτίριο δεν επιτρέπεται, λόγω κλίσης του εδά-
φους, να υπερβαίνει το μέγιστο ύψος των δέκα (10) μ. σε
οποιοδήποτε σημείο αυτού.
2. Η στάθμη οροφής τυχόν υπόγειου ορόφου δεν
δύναται να υπερβαίνει σε οποιοδήποτε σημείο το ένα
μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20) μ. από το φυσικό ή το
οριστικά διαμορφωμένο έδαφος.
3. Για τη διαμόρφωση των ακάλυπτων χώρων των
οικοπέδων επιτρέπονται μόνο οι απολύτως αναγκαίες
εκσκαφές, επί κεκλιμένου δε εδάφους επιτρέπεται η δια-
μόρφωση του οικοπέδου σε επίπεδα ελάχιστου πλάτους
πέντε (5) μ. με αναλημματικά τοιχία ή πρανή μέγιστου
ύψους ενός και μισού (1,50) μ.
4. Το ύψος των προβολών των όψεων του κτιρίου, μη
συμπεριλαμβανομένης της υπάρχουσας στέγης, σε αντί-
στοιχα κατακόρυφα επίπεδα διερχόμενα από την τομή
του περιγράμματος αυτού με το έδαφος, δεν μπορεί να
υπερβαίνει τα ανωτέρω κατά περίπτωση οριζόμενα. Σε
περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης
κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτιρίου σε
ανεξάρτητα κτίρια εντός του οικοπέδου.
5. Όταν η κλίση του οικοπέδου, στο τμήμα που χωρο-
θετείται το υπό ανέγερση κτίριο, είναι μεγαλύτερη από
είκοσι τοις εκατό (20%) και βρίσκεται στην κατωφέρεια
(κατάντη) της οδού, η προβολή της όψης του κτιρίου
πάνω από τη στάθμη της οδού δεν δύναται να υπερβαίνει
τα τέσσερα και μισό (4,50) μ. Στην περίπτωση που η φυ-
σική στάθμη του οικοπέδου στο όριο της οδού βρίσκεται
χαμηλότερα των τριών (3,00) μ. από τη στάθμη της οδού,
η προβολή της όψης του κτιρίου πάνω από τη στάθμη της
οδού δε δύναται να υπερβαίνει τα τρία (3,00) μ.
6. Προκειμένου περί τουριστικών καταλυμάτων, σε
οικόπεδα μεγαλύτερα των χιλίων (1.000) τ.μ., η κάλυψη
με ισόγειους όγκους κτιρίων μέγιστου ύψους τεσσάρων
(4,00) μ. είναι κατ’ ελάχιστον το τριάντα τοις εκατό (30%)
της πραγματοποιούμενης κάλυψης.
7. Πάνω από το καθοριζόμενο, σύμφωνα με τις προη-
γούμενες διατάξεις, μέγιστο επιτρεπόμενο ή υλοποιού-
μενο ύψος των κτιρίων επιτρέπονται:

α) Η κατασκευή στέγης ύψους έως δύο (2,00) μ. Η υπο-
χρέωση ή μη κατασκευής στέγης εξειδικεύεται για κάθε
οικισμό με το π.δ οριοθέτησης, αναλόγως των χαρακτη-
ριστικών αυτού,
β) οι κατασκευές που προβλέπονται στις παρ. 2
περ. β, στ και η και 3 περ. α και β του άρθρου 19 του
ν. 4067/2012,
γ) κτιστή δεξαμενή αποθήκευσης νερού, ύψους έως
ένα (1,00) μ.,
δ) απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ή μη ανελ-
κυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και φρεατίων
ανελκυστήρων αντίστοιχα, με τις ελάχιστες αναγκαίες
διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος δύο και μισό
(2,50) μ. Επί των απολήξεων, απαγορεύεται η τοποθέτη-
ση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης,
ε) Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας. Στηθαία ή
τμήματα στηθαίων του δώματος ή και της εγκιβωτισμέ-
νης στέγης δύνανται να αποτελούν ανεστραμμένες δο-
κούς του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,
στ) Κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετά-
σματα) για την απόσβεση θορύβου των μηχανημάτων
κλιματισμού. Τοποθετούνται σε απόσταση τουλάχιστον
μισού (0,50) μ. από κάθε όψη του κτιρίου και έχουν μέ-
γιστο ύψος τρία και μισό (3,50) μ. με τη βάση στήριξής
τους. Στη Ζώνη Α του οικισμού, οι εν λόγω κατασκευές
επιτρέπονται μόνο σε κοινωφελή ή δημόσια κτίρια και
στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού, επιπροσθέτως και σε
ειδικά κτίρια.
8. Όλες οι κατασκευές πάνω από το μέγιστο επιτρε-
πόμενο ή υλοποιούμενο ύψος των κτιρίων αποτελούν
ένα ενιαίο αισθητικό σύνολο, δύναται να συνδέονται ή
να περιφράσσονται με ελαφρά ή διάτρητα στοιχεία, οι
θέσεις τους δε αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες
που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
9. Με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού και για λό-
γους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του,
δύνανται να επιβάλλονται περιορισμοί στις κατασκευές
που επιτρέπονται κατά τις περ. 7 και 8 της παρ. Γ του
παρόντος.

Άρθρο 12
Γραμμή δόμησης - Θέση κτιρίου στο οικόπεδο -
Οικοδομησιμότητα
Α. Γραμμή Δόμησης
1. Στη Ζώνη Α του οικισμού:
α. Για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει να
έχει πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο,
β. ως γραμμή δόμησης νοείται η εν τοις πράγμασι υφι-
στάμενη. Το κτίριο τοποθετείται επ’ αυτής ή και εσώτερα
αυτής,
γ. στις περιπτώσεις που δεν υφίσταται συμπαγής ανά-
πτυξη του πολεοδομικού μετώπου επί του προσώπου
των οικοπέδων προς τον κοινόχρηστο χώρο, σε οικόπε-
δα εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των πεντακοσίων (500)
τ.μ. το κτίριο τοποθετείται σε υποχώρηση τουλάχιστον
τεσσάρων (4,00) μ. από το πρόσωπο αυτών.
2. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού:
α. Για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει να
έχει πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο πλά-
τους τουλάχιστον τεσσάρων (4,00) μ. Όπου το πλάτος
υπολείπεται των τεσσάρων (4,00) μ., προκειμένου να
καταστεί οικοδομήσιμο, τίθεται με συμβολαιογραφική
πράξη σε κοινή χρήση λωρίδα αυτού τόση ώστε, από
το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον
άξονα του κοινόχρηστου χώρου, να επιτυγχάνεται πλά-
τος τουλάχιστον δύο (2,00) μ. Αντίγραφο της ως άνω
συμβολαιογραφικής πράξης κοινοποιείται με απόδειξη
στον οικείο Δήμο, ο οποίος υποχρεούται να τηρεί σχετικό
αρχείο των παραχωρημένων λωρίδων, προς ενημέρωση
του δικτύου κοινόχρηστων χώρων του οικισμού. Από την
ανωτέρω ρύθμιση εξαιρούνται τμήματα του οικοπέδου
που καταλαμβάνονται από υφιστάμενες οικοδομές,
β. το κτίριο τοποθετείται κατά την κύρια όψη του, είτε
ολόκληρη, είτε κατά τμήμα της, επί της γραμμής δόμη-
σης, όπως αυτή διαμορφώνεται με την εφαρμογή των
διατάξεων της προηγουμένης παραγράφου ή και εσώ-
τερα αυτής,
γ. σε οικόπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των πεντακοσίων
(500) τ.μ. εντός της Ζώνης Β και ειδικότερα στις περιπτώ-
σεις που δεν υφίσταται συμπαγής ανάπτυξη του πολε-
οδομικού μετώπου επί του προσώπου των οικοπέδων
προς τον κοινόχρηστο χώρο, το κτίριο τοποθετείται σε
υποχώρηση δύο και μισό (2,50) μ. τουλάχιστον από το
πρόσωπο αυτών,
δ. σε οικόπεδα ίσα ή μεγαλύτερα των πεντακοσίων
(500) τ.μ. εντός της Ζώνης Β1 και ειδικότερα στις περι-
πτώσεις που δεν υφίσταται συμπαγής ανάπτυξη του πο-
λεοδομικού μετώπου επί του προσώπου των οικοπέδων
προς τον κοινόχρηστο χώρο, το κτίριο τοποθετείται σε
υποχώρηση τεσσάρων (4,00) μ. τουλάχιστον από το πρό-
σωπο αυτών.
3. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες:
α. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν ισχύουν
στις περιπτώσεις τμημάτων του οικισμού που διαθέτουν
εγκεκριμένο σχέδιο,
β. διατάξεις περί ελάχιστων αποστάσεων δόμησης για
την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας δυσμενέ-
στερες από τις καθοριζόμενες στο παρόν άρθρο, κατι-
σχύουν των διατάξεών του,
γ. για λόγους κυκλοφοριακούς, μετά από σχετική
γνωμοδότηση του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου,
γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και απόφαση του
Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, δύναται να
επιβάλλεται η τοποθέτηση του κτιρίου κατά την κύρια
όψη του σε υποχώρηση από την ως άνω γραμμή δόμη-
σης, στο σύνολο ή σε τμήμα του. Στην περίπτωση που
τμήμα του οικοπέδου, κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω, απο-
δίδεται σε κοινή χρήση για διευκόλυνση της κυκλοφο-
ρίας, δεν επηρεάζονται η αρτιότητα και ο υπολογισμός
των πολεοδομικών μεγεθών αυτού, η δε αποδιδόμενη
έκταση συμπεριλαμβάνεται στο δίκτυο κοινόχρηστων
χώρων του οικισμού με ενημέρωση του αρχείου της
περ. α της παρ. 2 της ενότητας υπό στοιχείο Α του πα-
ρόντος άρθρου,
δ. κατά τη διαδικασία οριοθέτησης του οικισμού, μετά
από γνωμοδότηση του οικείου Δήμου και αιτιολογημένη
γνωμοδότηση του οικείου ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α., είναι δυνατόν να
ορίζεται ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από το όριο

των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων ή από τον άξο-
να της οδού διαφορετική από εκείνη που ορίζεται στις
ανωτέρω περιπτώσεις του παρόντος άρθρου είτε για
ολόκληρο τον οικισμό είτε για τμήμα του είτε και για
μεμονωμένη περίπτωση, εφόσον κρίνεται αναγκαίο για
λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς, αρχιτεκτο-
νικούς και προστασίας εν γένει της φυσιογνωμίας του
οικισμού,
ε. κατά την οριοθέτηση του οικισμού και μόνο στις
Ζώνες Β και Β1, είναι δυνατό να καθορίζεται για την
εφαρμογή της περ. α της περ. 2 της παρ. Α του παρόντος
άρθρου, πλάτος κοινόχρηστου χώρου μεγαλύτερο των
τεσσάρων (4,00) μ. και έως οκτώ (8,00) μ., εφόσον αυτό
επιβάλλεται για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλο-
ντικούς, αρχιτεκτονικούς και προστασίας εν γένει της
φυσιογνωμίας του οικισμού. Η εφαρμογή της παρούσας
διάταξης είναι δυνατή και μετά την οριοθέτηση του οι-
κισμού, τηρουμένης της διαδικασίας της ως άνω περ. γ.
Β. Θέση κτιρίου στο οικόπεδο
Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα εντός του οικοπέδου,
τηρουμένων των ρυθμίσεων περί γραμμής δόμησης.
Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται στα πλάγια ή και τα πίσω
όρια του οικοπέδου, επιβάλλεται υποχρεωτική από-
σταση τουλάχιστον δύο και μισό (2,5) μ. από αυτά. Η
απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων εντός του ίδιου
οικοπέδου ορίζεται σε δύο και μισό (2,5) μ. τουλάχιστον.
Άρθρο 13
Γραμμή δόμησης παραλιακών οικισμών
Στους παραλιακούς οικισμούς και σε ό,τι αφορά στη
γραμμή δόμησης αυτών προς την θάλασσα, ως «διαμορ-
φωμένη γραμμή δόμησης» νοείται εκείνη που διαμορ-
φώθηκε από κτίσματα νομίμως υφιστάμενα ή ανεγερ-
θέντα με βάση οικοδομική άδεια, αλλά και κτίσματα και
κατασκευές τα οποία έχουν νομιμοποιηθεί ή εξαιρεθεί
της κατεδάφισης, σύμφωνα με τις οικείες κατά περίπτω-
ση διατάξεις, εξαιρουμένων των αυθαίρετων επεκτάσε-
ων με πέργκολες και άλλες συναφείς κατασκευές προς
τη θάλασσα. Ειδικότερα ισχύουν τα εξής:
1. Στα παραλιακά οικόπεδα, το κτίριο τοποθετείται σε
απόσταση τουλάχιστον δεκαπέντε (15,00) μ. από την
καθορισμένη, κατά τις ισχύουσες διατάξεις, γραμμή αιγι-
αλού και οπωσδήποτε μετά τη γραμμή παραλίας, εφόσον
έχει καθοριστεί. Στην περίπτωση που η γραμμή δόμησης
είναι διαμορφωμένη σε απόσταση μεγαλύτερη των δε-
καπέντε (15,00) μ. από τη γραμμή αιγιαλού, η οικοδομή
τοποθετείται επ’ αυτής ή και εσώτερα αυτής.
2. α) Όπου υφίσταται εν τοις πράγμασι διαμορφωμέ-
νη γραμμή δόμησης, η οποία εντοπίζεται σε απόσταση
μικρότερη των δεκαπέντε (15,00) μ. από τη γραμμή αιγι-
αλού και εκτός της ζώνης παραλίας, η οικοδομή δύναται
να τοποθετείται επί της γραμμής δόμησης που καθορί-
ζεται, κατόπιν σχετικής μελέτης, με το π.δ. της οριοθέ-
τησης του οικισμού ή με αυτοτελές π.δ., με πρόταση του
Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
β) Στην ως άνω περ. α, ο καθορισμός γραμμής δό-
μησης, περιλαμβάνει και τον καθορισμό και την απο-
τύπωση κοινόχρηστων διόδων, πλάτους τουλάχιστον
τεσσάρων (4,00) μ., που συνδέουν το εσωτερικό δίκτυο
κοινόχρηστων χώρων του οικισμού με τη ζώνη παρα-
λίας, σε αποστάσεις μεταξύ τους που προσδιορίζονται
κατά περίπτωση, αναλόγως του πολεοδομικού ιστού
του οικισμού. Οι αποδιδόμενες σε κοινή χρήση λωρί-
δες των οικοπέδων για τη δημιουργία των ανωτέρω δι-
όδων προσμετρούνται στο απομειούμενο εμβαδόν των
οικοπέδων για την αρτιότητα και τον υπολογισμό των
λοιπών πολεοδομικών τους μεγεθών. Για την απόδοση
σε κοινή χρήση λωρίδων των οικοπέδων κατά τα ανω-
τέρω, συντάσσεται σχετική συμβολαιογραφική πράξη
με επισπεύδοντα τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη ή τον
Δήμο, κατά περίπτωση, αντίγραφο της οποίας καταχω-
ρίζεται υποχρεωτικά σε σχετικό αρχείο παραχωρημένων
λωρίδων, προς ενημέρωση του δικτύου κοινόχρηστων
χώρων του οικισμού. Σε περίπτωση μη συναίνεσης ή
αγνώστου ιδιοκτήτη για την παραχώρηση της ως άνω
λωρίδας προς υλοποίηση των εν λόγω κοινόχρηστων
διόδων, ο επισπεύδων Δήμος μεριμνά για την κίνηση της
διαδικασίας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης της έκτασης
της διόδου σύμφωνα με τις διατάξεις του κώδικα περί
αναγκαστικών απαλλοτριώσεων. Στην τελευταία περί-
πτωση, η λωρίδα που καταλαμβάνεται δεν προσμετράται
στον εμβαδόν του οικοπέδου από το οποίο αφαιρείται,
προκειμένου για την αρτιότητα και τον υπολογισμό των
λοιπών πολεοδομικών του μεγεθών. Από την ανωτέρω
ρύθμιση για τον καθορισμό κοινόχρηστων διόδων εξαι-
ρούνται τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται
από νομίμως υφιστάμενες οικοδομές, κατά το πρώτο
εδάφιο του παρόντος. Η υλοποίηση των διόδων εκτε-
λείται με ευθύνη και δαπάνη του Δήμου.
3. Κατ’εξαίρεση της περ. 8 της παρ. Α του άρθρου 6,
στην περίπτωση που η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης,
όπως ορίζεται ανωτέρω, ή τμήμα αυτής εμπίπτει εντός
της καθορισμένης ζώνης παραλίας, για την οποία δεν
έχει συντελεσθεί η σχετική απαλλοτρίωση, όπου απαι-
τείται, επανακαθορίζεται η γραμμή παραλίας και με βάση
αυτήν καθορίζεται η γραμμή δόμησης με π.δ., καθώς
και εφαρμόζονται τα οριζόμενα στην παρ. 2. Για την έκ-
δοση οικοδομικής άδειας ή έκδοση άλλης πράξης που
σχετίζεται με τη δόμηση των ακινήτων που εντοπίζονται
εντός της ζώνης παραλίας, απαιτείται προηγουμένως
ο επανακαθορισμός αυτής, προκειμένου η οριογραμ-
μή της παραλίας να μην υπερβαίνει τη διαμορφωμένη
γραμμή δόμησης κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5 του
άρθρου 7 του ν. 2971/2001 σε συνδυασμό με την παρ. 1
του άρθρου 5 του ν. 5092/2024.
4. Στη Ζώνη Α όλων των παραλιακών οικισμών, ο ως
άνω καθορισμός κοινόχρηστων διόδων είναι δυνητικός
και εξετάζεται κατά περίπτωση, βάσει της πολεοδομικής
συγκρότησης του παράκτιου μετώπου του οικισμού.
5. Νομίμως υφιστάμενα κτίσματα που βρίσκονται
εντός της εδαφικής λωρίδας που ορίζεται από τη γραμ-
μή δόμησης και τη γραμμή παραλίας, επιτρέπεται να
επισκευάζονται μόνο για λόγους χρήσης, υγιεινής και
ασφάλειας.
6. Με έκδοση π.δ., μετά από γνωμοδότηση του Δή-
μου και σύμφωνη γνώμη του ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. ή του αρμόδιου
ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών,
είναι δυνατόν να καθορίζεται γραμμή δόμησης διαφο-

ρετική από αυτήν που προκύπτει από την εφαρμογή
των ανωτέρω.

7. Η περίφραξη των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο προς τη θάλασσα τοποθετείται επί της καθορισμένης γραμμής παραλίας.

Άρθρο 14
Χρήσεις γης

Με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, εντός των Ζωνών του και μέχρι την πολεοδόμηση αυτού, επιτρέπεται να καθορίζονται οι κατωτέρω χρήσεις γης, οι οποίες δύνανται, ανά κατηγορία και περίπτωση οικισμού, να ορίζονται είτε στο σύνολό τους είτε σε μέρος αυτών, με βάση τη φυσιογνωμία του, τα ειδικότερα χαρακτηριστικά του, την προστασία του και τις προβλέψεις υπερκείμενου σχεδιασμού. Ειδικά στην περίπτωση παραδοσιακού οικισμού, για τον καθορισμό των χρήσεων γης απαιτείται
εξειδίκευση των κατά τα κατωτέρω επιτρεπόμενων χρήσεων γης και ειδική τεκμηρίωση στο πλαίσιο της μελέτης οριοθέτησης, με σκοπό την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας του καθώς και την αποτροπή αλλοίωσής του. Ειδικότερα, επιτρέπεται να καθορίζονται οι εξής χρήσεις γης, σύμφωνα με το άρθρο 16 του π.δ. 59/2018:

Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού:

α. (1) Κατοικία.

β. (2) Κοινωνική πρόνοια.

γ. (3) Εκπαίδευση: Επιτρέπονται μόνο Νηπιαγωγεία (3.1), Πρωτοβάθμια (3.2) Δευτεροβάθμια (3.3) και Ειδική
εκπαίδευση (3.5).

δ. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).

ε. (5) Θρησκευτικοί χώροι.

στ. (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.

ζ. (7) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.

η. (8.1) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία.

θ. (10.1) Εμπορικά καταστήματα και (10.2) Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως εκατόν πενήντα (150) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ι. (11) Γραφεία, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως διακόσια (200) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ια. (12) Εστιατόρια, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως διακόσια (200) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ιβ. (13) Αναψυκτήρια, συνολικής επιφάνειας δόμησης έως εκατόν πενήντα (150) τ.μ. ανά οικόπεδο.

ιγ. (15) Τουριστικά καταλύματα μέχρι πενήντα (50) κλίνες.

ιδ. (22) Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης που συνδέονται με την άσκηση παραδοσιακών δραστηριοτήτων οικισμού και προϊόντων που εξάγονται, τα οποία δεν επιβαρύνουν τη λειτουργία του οικισμού.

ιε. (30) Γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα σημεία.

ιστ. (48) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους κατά το άρθρο 20 του ν. 4067/2012, με την εξαίρεση της παρ. 5 αυτού.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού:

α. (1) Κατοικία.

β. (2) Κοινωνική πρόνοια.

γ. (3) Εκπαίδευση: Επιτρέπονται μόνο Νηπιαγωγεία (3.1), Πρωτοβάθμια (3.2) Δευτεροβάθμια (3.3) και Ειδική
εκπαίδευση (3.5).

δ. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1).
ε. (5) Θρησκευτικοί χώροι.
στ. (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
ζ. (7) Διοίκηση τοπικής κλίμακας.
η. (8.1) Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία.
θ. (10.1) Εμπορικά καταστήματα και (10.2) Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών μέχρι εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο και (10.3) υπεραγορές μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ι. (11) Γραφεία μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ια. (12) Εστιατόρια μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ιβ. (13) Αναψυκτήρια μέχρι εκατόν πενήντα (150) τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης ανά οικόπεδο.

ιγ. (15) Τουριστικά καταλύματα μέχρι εκατό (100) κλίνες.

ιδ. (20) Αποθήκες χαμηλής όχλησης, μέχρι τριακόσια (300) τ.μ. συνολικής επιφάνειας, εξαιρουμένων των αποθηκών με κωδικό (20.1).

ιε. (22) Επαγγελματικά εργαστήρια (άρθρο 17 του ν. 3982/2011, Α’143).
ιστ. (30) Γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα ση-
μεία.
ιζ. (48) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώ-
ρους κατά το άρθρο 20 του ν. 4067/2012.
Γ. Με το π.δ. της οριοθέτησης μπορεί να καθορίζονται
εντός της Ζώνης Β1 του οικισμού, με βάση τα ειδικότε-
ρα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του, πέραν των
επιτρεπόμενων χρήσεων, και οι εξής:
α. (16.1) Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοι-
νής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
β. (17) Πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας.
γ. (18) Πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων.
δ. (19.1) Συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων συνήθων
οχημάτων (συμπεριλαμβάνονται μοτοσικλέτες και μο-
τοποδήλατα) μέχρι 3,5 τόνους μικτού φορτίου ή δυνα-
τότητα μεταφοράς μέχρι 9 ατόμων.
ε. (24.1) Γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές
και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις και (24.2) γεωργικές
αποθήκες και λοιπές εγκαταστάσεις αγροτικού τομέα.
στ. (26) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς.
ζ. (34) Εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας
(φωτοβολταϊκά).
η. (21.Α) Κέντρα Δεδομένων και τεχνολογικής υποστή-
ριξης επιχειρήσεων και λοιπές συνοδευτικές δραστηρι-
ότητες (Data Centres).
θ. (36.Α) Κέντρα Περίθαλψης Ειδών Άγριας Πανίδας
(ΚΕΠΕΑΠ).
ι. (41) Eγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλο-
ξενία προσφύγων μέχρι εκατό (100) ατόμων.
Για τις εν λόγω χρήσεις εφαρμόζονται οι όροι δόμησης
των περ. 1 και 2 υποπερ. γ της παρ. Β του άρθρου 10.

Δ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες
1. Εκτός του ορίου του οικισμού και σε απόσταση έως
και πεντακοσίων (500) μ. περιμετρικά αυτού, απαγορεύ-
εται η ανέγερση βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκα-
ταστάσεων κατηγορίας Α της παρ. 1 του άρθρου 1 του
ν. 4014/2011 (Α’ 209), όπως εξειδικεύεται με τις εκάστοτε
ισχύουσες σχετικές κανονιστικές ρυθμίσεις, και εν γένει
οχλουσών εγκαταστάσεων.
2. Με απόφαση του Γραμματέα Αποκεντρωμένης Δι-
οίκησης, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερ-
νήσεως, μετά από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοι-
νοτικού συμβουλίου, γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
και γνώμη της αρμόδιας Υπηρεσίας του Υπουργείου
Ανάπτυξης που πρέπει να διατυπωθεί σε προθεσμία
είκοσι (20) ημερών από την υποβολή του ερωτήματος,
είναι δυνατόν:
α) Για οικισμούς τουριστικούς ή αξιόλογους ή συνεκτι-
κούς ή περιαστικούς να καθορίζεται πλάτος ζώνης μεγα-
λύτερο από πεντακόσια (500) μ. και έως χίλια (1.000) μ.,
β) για τους μη δυναμικούς οικισμούς το πλάτος της
ζώνης να μειώνεται μέχρι τα διακόσια (200) μ. σε όλη την
περίμετρο του οικισμού ή σε τμήμα αυτής,
γ) για όλους τους οικισμούς να καθορίζεται γραφικά
ζώνη ποικίλου πλάτους, όταν η εφαρμογή των παραπάνω
αποστάσεων δεν είναι δυνατή (μικρή απόσταση μεταξύ
των οικισμών-απαγορευτικό ανάγλυφο κ.ά.) και επιβάλ-
λεται για τις ανάγκες χωροθέτησης της βιομηχανίας.
Για την εφαρμογή των υποπερ. β και γ, ελέγχεται υπο-
χρεωτικά και η απόσταση από τη Ζώνη Α του οικισμού, η
οποία δεν επιτρέπεται να είναι μικρότερη της οριζόμενης
στην περ. 1.

3. Σε κάθε περίπτωση ελέγχεται υποχρεωτικά η από-
σταση από τη Ζώνη Α του οικισμού, η οποία δεν επιτρέ-
πεται να είναι μικρότερη της οριζόμενης στην περ. 1.

4. Εντός των αποστάσεων της περ. 1, επιτρέπεται ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφιστάμενων κτιριακών και λοιπών εγκαταστάσεων δικτύων κοινής ωφέλειας. Επιτρέπεται, επίσης, ο εκσυγχρονισμός και η επέκταση των υφιστάμενων βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων, οι οποίες ιδρύθηκαν και λειτουργούν σε εφαρμογή διατάξεων που ίσχυαν κατά τον χρόνο ίδρυσής τους, τηρουμένων των προϋποθέσεων και προδιαγραφών του σχετικού θεσμικού πλαισίου.

Άρθρο 15

Ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης

Οι ειδικοί όροι δόμησης των οικισμών καθορίζονται με το π.δ. οριοθέτησης οικισμού στο πλαίσιο ΤΠΣ, ΕΠΣ ή αυτοτελούς π.δ.

Α. Τρόπος καθορισμού ειδικών όρων.

1. Για τον καθορισμό των ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης των οικισμών, απαιτείται η συμπλήρωση Δελτίου Αναγνώρισης του οικισμού, όπως περιγράφεται στο άρθρο 19. Κατά την αναγνώριση, καταγράφεται ο κυρίαρχος αρχιτεκτονικός τύπος των προϋφισταμένων του 1985 κτισμάτων του οικισμού, η πολεοδομική του διάρθρωση και εν γένει η φυσιογνωμία του, καθώς και λαογραφικά και πολιτιστικά στοιχεία που τον χαρακτηρίζουν.

2. Ως κυρίαρχος τύπος των κτισμάτων και των κατασκευών (π.χ. λιθόστρωτα, κρήνες κ.λπ.), θεωρείται ο πλέον διαδεδομένος ή αντιπροσωπευτικός τύπος στον οικισμό. Κτίριο μεμονωμένο, έστω και πολύ αξιόλογο, δεν εκφράζει τον κυρίαρχο τύπο.

Β. Περιεχόμενο των ειδικών όρων δόμησης.

Οι ειδικοί όροι δόμησης αφορούν, κατ’ αρχήν, όλες τις κατηγορίες οικισμών:

1. Απλοί οικισμοί: στην περίπτωση οικισμού, ο οποίος χαρακτηρίζεται ως απλός, με το π.δ. οριοθέτησης δύναται να καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης που αφορούν:

α) Στον τρόπο κάλυψης των κτιρίων και, σε περίπτωση στέγης, στην επικάλυψη κατά το υλικό και το χρώμα του
υλικού αυτού (π.χ. τύπος κεραμιδιού, χρώμα),

β) στο χρώμα των όψεων του κτιρίου,

γ) στους ανοιχτούς εξώστες ως προς τη θέση τους στις όψεις του κτιρίου, το πλάτος και το μήκος τους,

δ) στα στηθαία ή κιγκλιδώματα εξωστών, εξωτερικών κλιμάκων και δωμάτων ως προς το υλικό κατασκευής τους,

ε) στις αναλογίες των εξωτερικών ανοιγμάτων,

στ) στην αναλογία κενών και πλήρων των όψεων,

ζ) στον τύπο και τον χρωματισμό της περίφραξης του οικοπέδου.

2. Ενδιαφέροντες οικισμοί: με το π.δ. οριοθέτησης οικισμού, δύναται να καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης επιπροσθέτως των αναφερομένων στην παρ. 1 που αφορούν:

α) Στα εμφανή υλικά των όψεων του κτιρίου,

β) στη διαμόρφωση του υπέρθυρου (πρέκι) των εξωτερικών ανοιγμάτων,

γ) στο υλικό κατασκευής, τον τύπο και το χρώμα των εξωτερικών ανοιγμάτων.

3. Αξιόλογοι οικισμοί: οι ειδικοί όροι δόμησης επιβάλλουν την τήρηση όλων των επικρατούντων χαρακτηριστικών του κατ’ άρθρο 19 Δελτίου Αναγνώρισης του οικισμού.

Το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού δύναται να προβλέψει ότι, κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών, απόκλιση από τα ανωτέρω είναι δυνατή μόνο μετά από έγκριση του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 7 παρ. 1 περ. ε του ν. 4495/2017 (Α’ 167).

ΠΔ 194-2025 Οριοθέτηση οικισμών κάτων των 2000 κατοίκων ΦΕΚ 194-Δ-15.04.2025.pdf