Alfani

Σας ευχαριστώ. Ναι από ότι φαίνεται μάλλον είναι χώρος αποκλειστικής χρήσης. Με βάση και τις προηγούμενες απαντήσεις, ο μόνος τρόπος για να διατηρήσει και να ανακαινίσει νόμιμα ο ιδιοκτήτης τον κλεισμένο χώρο είναι τροποποιώντας την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στην οποία θα περιγράφεται η νέα χρήση του κλεισμένου τμήματος. Η τακτοποίηση θα πρέπει να γίνει πριν ή μετά την τροποποίηση της ΣΟΙ? Ή μήπως η τροποποίηση της ΣΟΙ θα υποβληθεί στη δήλωση τακτοποίησης? Ή μήπως τελικά η τροποποίηση της ΣΟΙ σε απαλλάσσει από την υποχρέωση της τακτοποίησης?

Ευχαριστώ πολύ. Ναι εχω ζητησει τη συσταση οριζοντιας ιδιοκτησιας και περιμένω να μου τη στειλουν.

Καλησπέρα, για την παραπάνω περίπτωση που έχω αναφέρει έχω τα εξής δεδομένα: 1. Σε δύο συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης και αποδοχής κληρονομιάς, περιγράφεται ο χώρος της βεράντας του διαμερίσματος ως "βεράντα αποκλειστικής αυτού χρήσεως" 2. Έχει γίνει δήλωση τακτοποίησης του νόμου 1337/83 για το αυθαίρετο κλεισμένο τμήμα της βεράντας. Στον φάκελο της δήλωσης δεν βρέθηκε απόφαση Νομάρχη, οπότε η τακτοποίηση δεν θεωρείται ολοκληρωμένη. 2. Τόσο στην κάτοψη του διαμερίσματος της οικοδομικής άδειας όσο και στην κάτοψη της δήλωσης του ν.1337/83 η βεράντα περιγράφεται ως "ιδιόκτητος βεράντα ανήκουσα εις διαμέρισμα δώματος". Ήθελα να ρωτήσω ποιο έγγραφό πρέπει να αναζητήσω το οποίο θα πιστοποιεί επίσημα αν η βεράντα είναι ιδιόκτητη ή αν είναι αποκλειστικής χρήσης.

Εννοώ τα ποσοστά επί των κοινόχρηστων δαπανών. Σας ευχαριστώ και πάλι.

Ευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις. Άρα για να μπορέσει να βγει άδεια για την ανακατασκευή του κλεισμένου χώρου, δεν αρκεί να έχει τακτοποιηθεί αλλά θα πρέπει να έχει τροποποιηθεί η ΣΟΙ. Με το ίδιο σκεπτικό θα πρέπει να τροποποιηθεί και ο πίνακας ποσοστών της πολυκατοικίας εφόσον αλλάζουν τα τετραγωνικά του διαμερίσματος?

Σας ευχαριστώ για την απάντηση. Σίγουρα δεν έχει κανείς το δικαίωμα να κλείσει μία βεράντα ακόμα και ιδιόκτητη να είναι. Εννοείται ότι δεν μπορεί ούτε να τακτοποιηθεί?

Καλησπέρα, σε διαμέρισμα δώματος πολυκατοικίας με αποκλειστική χρήση τμήματος της ταράτσας, ένα μέρος της αποκλειστικής χρήσης έχει κλειστεί με σιδηροκατασκευή με τζαμαρίες και έχει τακτοποιηθεί. Σε περίπτωση ανακαίνισης, υπάρχουν περιορισμοί με βάση τη νομοθεσία για επιτρεπόμενα υλικά στο κλεισμένο τμήμα της ταράτσας? Για παράδειγμα, να μην κλειστεί με τοιχοποιίες ή να μην υπάρχουν ΗΜ εγκαταστάσεις (κουζίνα ή μπάνιο)? Να παραμείνει δηλαδή ένας κενό δωμάτιο κλεισμένο με ελαφριά κατασκευή (όπως αλουμίνια).

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33) Μου έχει ζητηθεί μία γνώμη σχετικά με ένα διώροφο νεοκλασικό στην Αθήνα που είναι διατηρητέο από το 1985, στο οποίο ένα βοηθητικό μονόχωρο κτίσμα με ανεξάρτητη είσοδο στο πίσω όριο του οικοπέδου έχει ανακατασκευαστεί το 1997 (νέα στέγη, κουφώματα αλουμινίου, νέο πάτωμα και ψευδοροφή εσωτερικά). Είναι εμφανές δηλαδή ότι υπάρχει χρήση νεότερων υλικών από την αρχική κατασκευή. Δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης και κάλυψης. Σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες στην θέση του υπήρχε μία ερειπωμένη παράγκα και απλώς την επισκεύασαν. Δεν θεωρούν ότι έχτισαν κάτι αυθαίρετο. Σύμφωνα με όσα γνωρίζω όμως ειδικά για τα διατηρητέα απαιτείται οικοδομική άδεια για κάθε οικοδομική εργασία, επομένως η ανακατασκευή αυτή θεωρείται αυθαίρετη και πρέπει να τακτοποιηθεί. Εφαρμόζεται όμως αυτό και στην πράξη ή μήπως θεωρείται τραβηγμένο εφόσον δεν υπάρχει υπέρβαση στη δόμηση? Εσείς τι θα συμβουλεύατε έναν υποψήφιο αγοραστή του συγκεκριμένου ακινήτου?

Καλημέρα σας, για επισκευή και ενίσχυση διατηρητέου χωρίς νέο φέροντα οργανισμό, πως υπολογίζεται η αμοιβή? Πάλι με προϋπολογισμό? Υπάρχει κάποιο σχετικό ΦΕΚ? Επίσης ο τρόπος υπολογισμού με βάση τις κατηγορίες μελετών, λαμβάνει υπόψη τις ιδιαίτερα χρονοβόρες διαδικασίες των αδειοδοτήσεων που απαιτούνται για ένα διατηρητέο?

Καλησπερα. Για μια ιδιοκτησία που εχει χωριστεί σε δύο διαμερίσματα, και θέλουν να προστεθεί δεύτερο ρολόι, ποια είναι η διαδικασία συνοπτικά; Χρειάζεται οικοδομική άδεια; Εμπλέκεται η πολεοδομία; Ή γίνεται όλο απόκλειστικα μέσω της ΔΕΗ; Ο διαχωρισμος σε δύο διαμερίσματα έχει τακτοποιηθεί.

Για τις άδειες λειτουργίας αναφέρεται ένα πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας. Υποθέτω ότι είναι διαφορετικό από το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης αλλά μπορεί να κανω και λάθος. Άρθρο 82 παρ.1 ν.4495/2017 "β) Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 81 παράγραφος 1 περιπτώσεις α΄ και β΄."

Έχω μια παρόμοια περίπτωση όπου είναι σε διαδικασία τακτοποίησης. Νομίζω η τακτοποίηση είναι απαραίτητη για να μπορεί να γίνει η ενοικίαση και όχι για την άδεια λειτουργίας. Επίσης έχω την εντύπωση ότι για ένα μικρό κατάστημα δεν απαιτείται πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας.

Καλησπέρα, μου προέκυψε περίπτωση για άδεια λειτουργίας καταστήματος το οποίο λειτουργούσε σαν πρακτορείο οπαπ και θέλει να το κάνει κομμωτήριο. Δεν ζητάω να μάθω αμοιβές αλλά όποιος έχει κάνει πρόσφατα παρόμοια διαδικασία αν μπορεί να με κατατοπίσει πως να κινηθώ, σε ποιους νομους και ποιες υπηρεσίες. Συγκεκριμένα: 1. Από τη στιγμή που το κατάστημα από ΟΠΑΠ αλλάζει σε κομμωτήριο αυτό θεωρείται αλλαγή χρήσης και απαιτείται άδεια ή ως χρήση εννοείται το "κατάστημα" επομένως δεν υπάρχει αλλαγή στη χρήση? 2. Οι προϋποθέσεις για χώρο κύριας χρήσης προκύπτουν μόνο από τον Κτιριοδομικό κανονισμό? 3. Ειδικές απαιτήσεις για την συγκεκριμένη χρήση (κομμωτήριο) αναφέρονται μόνο στον Κτιριοδομικό ή και αλλού? 4. Το πιστοποιητικό (ενεργητικής) πυροπροστασίας που απαιτείται, εκδίδεται μόνο από μηχανολόγους?

Αν έχω καταλάβει σωστά μέχρι τώρα ισχύουν τα εξής: 1. Η αποκλειστική χρήση αφορά την χρήση του χώρου μόνο και όχι σε εργασίες ή οποιεσδήποτε επεμβάσεις, εκτός αν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στη σύσταση ή στον κανονισμό. 2. Σε δώμα, πάνω από το μέγιστο ύψος και εντός του ιδεατού στερεού επιτρέπεται η κατασκευη πέργκολας με φωτοβολταϊκά πανελα τοποθετημένα σε οριζόντια θέση με έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας. Σε περίπτωση που για το δώμα αποκλειστικής χρήσης δεν ορίζεται τέτοιο δικαίωμα στη σύσταση ή στον κανονισμό, δεν εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα της κατασκευής ο ιδιοκτητης αν θεωρήσει το δώμα ως κοινόχρηστο και εξασφαλίσει συναίνεση των συνιδιοκτητών?

Πάνω σε αυτό έχω κι εγώ μια απορία. Μήπως δηλαδή εννοεί ότι τα φωτοβολταικά πρέπει να τοποθετούνται μόνο στην οριζόντια επιφάνεια της πέργκολας και όχι στα πλαινά, συνεπώς να μην αναφέρεται στην κλίση των φωτοβολταικών? Και επίσης προκύπτει πουθενά από τον ορισμό της πέργκολας οτι δεν μπορεί να έχει μια μικρή κλίση?

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Αυτή η "ειδική εξουσιοδότηση" θα υπάρχει στο συβόλαιο της ιδιοκτησίας ή είναι κάτι ανεξάρτητο? Έχει ξανασυζητηθεί στο φόρουμ? Μήπως μπορείτε να μου στείλετε κάποιο link?

Ιδιοκτήτης διαμερίσματος με δώμα αποκλειστικής χρήσης σε νέα οικοδομή εντός σχεδίου, θέλει να κατασκευάσει πέργκολα με φωτοβολταικά πανέλα στο δώμα που έχει την αποκλειστική χρήση. Διαβάζοντας τη σχετική νομοθεσία κατέληξα ότι επιτρέπεται η συγκεκριμένη εργασία με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Δεν γνωρίζω όμως και δεν ξέρω πως να το ψάξω σχετικά με το αν υπάρχει κάποιος περιορισμός ή επιπλέον υποχρεώσεις (όπως συναίνεση συνιδιοκτητών) λόγω της αποκλειστικής χρήσης. Θεωρείται κοινόχρηστος ή ιδιόκτητος χώρος?

Υπουργικη αποφαση εκδιδεται σε καθε αποκατασταση διατηρητεου ή αφορά μόνο σε προσθήκες?

Εξι χρονια υποθετω συνολικα μεχρι την ολοκληρωση της κατασκευης. Ειναι οντως πολλα. Θυμαστε ποσο χρονο πηρε η διαδικασια των εγκρισεων και οικοδομικής αδειας;

@elektra @Didonis Σας ευχαριστω πολυ για τις απαντησεις! Δεν ηξερα οτι υπαρχουν κατηγοριες απο το υπουργειο που καθοριζουν τις εργασιες που επιτρέπονται...θα το ψαξω. Φαινεται πως η διαδικασια θα ειναι οντως πολυ χρονοβορα. Αν καποιος αλλος συναδελφος εχει σχετικη εμπειρια, θα εκτιμουσα οποιαδηποτε συμπληρωματικη πληροφορια. Απο την πλευρα μου αν προχωρησει η δικη μου περιπτωση, θα ξαναστειλω σε αυτο το topic για ενημερωση ολων.

Ευχαριστώ για την απάντηση. Αυτές οι αποφάσεις νομίζω αφορούν γνωμοδοτήσεις για χαρακτηρισμό ή μη και για έγκριση μελετών. Εγώ αναφέρομαι σε κτίριο που είναι ήδη χαρακτηρισμένο και προσπαθώ να καταλάβω αν μπορεί να αποσαφηνιστεί όσο είναι δυνατόν ο επιτρεπόμενος βαθμός επέμβασης σε σχέση με το αρχικό κτίριο, πριν ξεκινήσει η διαδικασία του σχεδιασμού και της υποβολής σχεδίων προς έγκριση.

Καλησπέρα σας, έχω μία περίπτωση εγκαταλελειμένου νεοκλασσικού κτιρίου στην Αθήνα που έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Πρόκειται για διώροφο λιθόκτιστο κτίριο με κεραμοσκεπή και κάτοψη σχήματος Γ το οποίο είναι εγκαταλελειμένο και έχει υποστεί ζημιές από φωτιά. Και τα δύο όμορα οικόπεδα του κτιρίου είναι κενά. Η πρόσοψη καθώς και οι δύο πλαινοί μεσότοιχοι από λιθοδομή είναι σε σχετικά καλή κατάσταση, όμως από την εσωτερική πλευρά η πίσω πτέρυγα του Γ (τοίχοι, δάπεδα, στέγη) έχει καταρεύσει ολοκληρωτικά. Θα ήθελα να ξεκαθαρίσω, σε περίπτωση αποκατάστασης ποιές είναι οι υποχρεώσεις στην κατασκευή του κτιρίου. Συγκεκριμένα έχω στο μυαλό μου 4 σενάρια: 1. Αποκατάσταση του συνολικού κτίσματος με επαναφορά των αρχικών όψεων στο περίγραμμα του παλιού και με χρήση των παραδοσιακών υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων. 2. Αποκατάσταση του μπροστινού τμήματος του Γ με επαναφορά των αρχικών όψεων με χρήση των παραδοσιακών υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων και ανασκευή του γκρεμισμένου πίσω τμήματος στο περίγραμμα του παλιού με επαναφορά των αρχικών όψεων και με χρήση σύγχρονων κατασκευαστικών μεθόδων (όπως οπλισμένο σκυρόδεμα). 3. Αποκατάσταση του μπροστινού τμήματος του Γ με επαναφορά των αρχικών όψεων με χρήση των παραδοσιακών υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων και ανασκευή του γκρεμισμένου πίσω τμήματος στο περίγραμμα του παλιού σαν σύγχρονή προσθήκη με νέα υλικά και σαφή διαχωρισμό από το παραδοσιακό τμήμα της πρόσοψης. 4. Αποκατάσαση μόνο της πρόσοψης και ανασκευή νέου κτιρίου από πίσω στο περίγραμμα του παλιού με χρήση συγχρονων υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων (όπως οπλισμένο σκυρόδεμα). Στην απόφαση χαρακτηρισμού καθώς και στην αιτιολογική έκθεση του ΥΠΕΧΩΔΕ υπάρχουν μόνο γενικόλογες αναφορές όπως: "χαρακτηρίζεται διατηρητέο το κτίριο όπως φαίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα" "στο χαρακτηριζόμενο ως διατηρητέο κτίριο απαγορεύεται κάθε αφαίρεση, αλλοίωση ή καταστροφή των επι μέρους αρχιτεκτονικών και διακοσμητικών στοιχείων του" "επιτρέπεται η επισκευή, η αποκατάσταση των όψεων, ο εκσυγχρονισμός των εγκαταστάσεων, η ενίσχυση του φέροντα οργανισμού, η εσωτερική διαρρύθμιση καθώς και οι επεμβάσεις για λόγους λειτουργικούς του διατηρητέου κτιρίου εφόσον δεν αλλοιώνεται ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας του" Με βάση αυτές τις αναφορές δεν είναι ξεκάθαρο ποιά από τα παραπάνω σενάρια κατασκευής είναι αποδεκτά. Γνωρίζει κάποιος από παρόμοια εμπειρία ποιά είναι η καλύτερη προσέγγιση που να ξεκαθαρίζει αυτό το ζήτημα, πριν ξεκινήσει η προετοιμασία σχεδίων οικοδομικής άδειας?

Καλησπέρα! Σε ισόγειο κατάστημα με πατάρι και υπόγεια αποθήκη σε πολυκατοικία του 1979 με ενημέρωσαν στην πολεοδομία ότι για αλλαγή χρήσης σε κέντρο υποστήριξης προσφύγων αρκεί απλώς μια ενημέρωση φακέλου άδειας και δήλωση νέας χρήσης ως "λοιπές χρήσεις". Γνωρίζει κάποιος τι έγγραφα απαιτούνται για ενημέρωση φακέλου? Ευχαριστώ!

Καλησπέρα! Έχω μία ανάλογη περίπτωση η οποία έχει τακτοποιηθεί. Πρόκειται για ισόγειο κατάστημα με πατάρι και υπόγεια αποθήκη εντός σχεδίου σε πολυκατοικία του 1979. Ο πελάτης το αγόρασε πρόσφατα και έγινε τακτοποίηση των αυθαιρεσιών από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Η απορία μου αφορά στα τετραγωνικά κάθε ορόφου τα οποία τόσο στην αρχική σύσταση αλλά και στα καινούρια συμβόλαια φαίνονται μεγαλύτερα από την πραγματικότητα. Στην τεχνική έκθεση της τακτοποίησης αναφέρεται: "Επίσης τακτοποιείται και η τροποποίηση του περιγράμματος και των δύο ορόφων προς την όμορη πολυκατοικία η οποία οφείλεται στη μετατόπιση του πρωτότοιχου της οικοδομής που συνορεύει με τη γειτονική πολυκατοικία κατά την ανέγερση της, με αποτέλεσμα τον ορθογωνισμό των όμορων με την διπλανή πολυκατοικία οριζόντιων ιδιοκτησιών, εις βάρος της επιφάνειας τους." Το θέμα είναι ότι παρά την αναφορά αυτή στην τεχνική έκθεση, στα καινούρια σχέδια της τακτοποίησης, αναγράφονται οι ίδιες αυξημένες επιφάνειες. Μήπως αυτό έγινε έτσι ώστε οι επιφάνειες της τακτοποίησης να συμφωνούν με τις επιφάνειες των συμβολαίων? Η διαφορά είναι περίπου 10% σε κάθε όροφο αφού δηλώνονται επιφάνειες 100μ2 ενώ στην πραγματικότητα είναι περίπου 90μ2. Ένα μικρό μέρος της διαφοράς οφείλεται και σε προεξοχές κολονών που δεν εμφανίζονταν στα αρχικά σχέδια. Επιπλέον, σε περίπτωση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, τι επιφάνειες θα πρέπει να δείξω στις κατόψεις που θα υποβάλλω?